Решение от 13 апреля 2009 года №А78-7312/2008

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧИТИНСКОЙ ОБЛАСТИ
672000, г. Чита, ул. Выставочная6
 
www.chita.arbitr.ru; E-mail: info@chita.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г.Чита                                                                                                         Дело № А78-7312/2008
 
    « 13 » апреля  2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 6 апреля 2009 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 13 апреля 2009 года.
 
 
    Арбитражный суд Читинской области в составе судьи Малышева Л.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Керопян Н.С.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании дело
 
    по иску индивидуального предпринимателя Хачатряна Агаси Акоповича
 
    к Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Байкальский государственный университет экономики и права»,
 
    третье лицо – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Забайкальскому краю,
 
    об обязании продлить срок действия договора аренды № 15-07л от 12.11.2007 г. до 01.11.2011 г.
 
 
    при участии в предварительном судебном заседании:
 
    от истца: не было,
 
    от ответчика: Клюка О.Е. – представителя по доверенности от 10.04.2008 г.
 
    от третьего лица: не было.
 
 
    Индивидуальный предприниматель Хачатрян Агаси Акопович (далее ИП Хачатрян А.А.) обратился в арбитражный суд с требованием к Читинскому институту (филиалу) Государственного университета экономики и права, третье лицо – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Забайкальскому краю (далее ТУФАУГИ по Забайкальскому краю), об обязании продлить срок действия договора аренды № 15-07л от 12.11.2007 г. до 01.11.2011 г.
 
    Определением суда от 12.02.2009 г. произведена замена ненадлежащего ответчика Читинского института (филиал) Государственного университета экономики и права надлежащим Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Байкальский государственный университет экономики и права» (далее ГОУВПО «БГУЭП»).
 
    Истец и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
 
    Дело рассмотрено в порядке ч. 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил:
 
    12.11.2007 г. между истцом (арендатором)  и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды № 15-07л по условиям которого  ГОУВПО «БГУЭП» передает, а ИП Хачатрян А.А. принимает в аренду нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: город Чита, ул. Анохина, 56. корпус 3, общей площадью 450,9 кв.м.
 
    Согласно пункту 1.2 договор действует с 12.11.2007 г. до 01.11.2008 г. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор в соответствии со ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    Согласно пункту 2.2.13 после прекращения действия настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое помещение по акту приемки-передачи в состоянии не хуже, чем в котором их получил, с учетом нормального износа.
 
    Письмом от 24.09.2008 г. ГОУВПО «БГУЭП» уведомило  ИП Хачатряна А.А. о том, что 01.11.2008 г. прекращается договор аренды, и просило арендатора предоставить представителя для передачи арендуемого помещения арендодателю.
 
    Не согласившись с предложением ответчика прекратить договор аренды 01.11.21008 г. и передать помещение, истец обратился в суд с требованием об обязании ответчика продлить срок действия договора аренды № 15-07л от 12.11.2007 г. до 01.11.2011 г., как это было высказано в предложении ответчика, с которым согласился истец, путем подписания направленного ответчику дополнительного соглашения в редакции истца.
 
    В качестве оснований заявленных требований истец указывает:
 
    1. преимущественное право на заключение договора в соответствии с пунктом 5.5 договора и отсутствие других претендентов;
 
    2. условиями договора аренды не оговорено, что арендодатель имеет право отказаться от продления срока действия договора на новый срок в связи с необходимостью использовать его для личных нужд;
 
    3. глава 5 договора аренды предусматривает необходимость согласования вопроса расторжения договора с ТУФА по управлению имуществом Забайкальского края. Следовательно, и вопрос о возможности продления срока действия договора или в отказе арендатору в этом должен согласовываться с ТУФА по управлению имуществом Забайкальского края. Такое согласие отсутствует, поэтому нет оснований говорить о невозможности продления срока названного договора.
 
    4. Отказ в продлении договора аренды без согласия ТУФА по управлению имуществом Забайкальского края противоречит требованиям ст. 608 ГК РФ.
 
    Ответчик требования не признает по следующим основаниям. В соответствии с п. 1.2. вышеназванного договора срок на передачу недвижимого имущества был установлен договором до 01.11.2008 г. если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,договор возобновляется. 24.09.2008 г. в адрес ИП Хачатряна было послано уведомление о прекращении действия договора с просьбой о предоставлении представителя для передачи имущества. Таким образом, было оформлено прекращение договора о передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления. Вдоговоре четко установлено, что именно арендодатель имеет право отказаться от продления договора, аарендодателем по условиям договора является ЧИ БГУЭП.Таким образом, действие договора прекратилось в соответствии с п. 1.2. вышеназванного договора. В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Следовательно, обязательства у ЧИ БГУЭП прекратились 01.11.2008 г. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается. Следовательно, понуждать ЧИ БГУЭП к продлению либо заключению нового договора аренды является неправомерным. В соответствии со ст. 621 ГК РФ ИП Хачатрян А.А. мог бы иметь преимущественное право на заключение нового договора, если бы являлся арендатором  надлежащим образом исполнявшим свои обязанности,но истец ИП Хачатрян А.А. систематически   нарушал вышеназванный   договор. Так безпринуждения ИП Хачатрян ни разу не заплатил арендную плату, что является существенным нарушением договора аренды.  Кроме того, в соответствии с п. 2.2.12 Договора № 15-07л арендатор обязан застраховать арендуемое помещениев пользу арендодателя в выбранной им или арендодателем страховой компании в течении 30 суток с момента подписания договора. В соответствии с п. 5.4. Договора № 15-07л при невыполнении этого условия договор подлежит досрочному прекращению. Арендуемое помещение ИП Хачатряном так и не было застраховано. В соответствии п. 2.2.14 договора 15-07л ИП Хачатрян обязался оформить права на земельный участок, на котором находится имущество в установленном действующем законодательством порядке. Но документы на земельный участок ИП Хачатряном так и не были оформлены.В соответствии с п. 5.6. договора 15-07л последствия не выполнения этого условия договора является основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. Считает, что ИП Хачатрян не имеет право ни на продление договора, ни на заключение договора на новый срок, и явно злоупотребляет правом. С доводами истца о необходимости согласования расторжения договора с Территориальным управлением ответчик не согласен, так как недвижимое имущество, а конкретно нежилое помещение по адресу: г. Чита, ул. Анохина, д. 56, корпус 3 было передано в оперативное управление в соответствии с Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом № 526 от 19.03.2001 г. и передаточным актом № 792 от 19.03.2001 г. В соответствии со ст. 216 ГК РФ вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право оперативного управления имуществом. В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС № 21 от 22.06.2006 г. собственник, передав учреждению имущество не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения. Таким образом, право «титульного владельца», в данном случае право ЧИ БГУЭП продлять или не продлять договор аренды является несомненным и законным и преимущественным. Ссылку на то, что ИП Хачатрян А.А. приобрел право на заключение договора аренды, считает необоснованной, так как право на заключение договора ИП Хачатрян А.А. реализовал, все дальнейшие отношения между субъектами правоотношений устанавливаются договором. В договоре четко указан срок прекращения договора - до 01.11.2008 г. В связи с тем, что ИП Хачатрян добровольно не покинул помещение, о чем написал заявление вх. № 355 от 30.10.2008 г., и не платит за пользование помещением арендную плату, то у ЧИ БГУЭП появляется право требовать внесения арендной платы. В соответствии со ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. На сегодняшний день сумма долга по арендной плате за период с 1 ноября 2008 по 1 февраля 2009 г. составляет 173 320 руб. и коммунальные расходы за период с 1 ноября 2008 г. по 1 января 2009 г. в сумме 39592.16 руб., всего 212 913 руб. 16 коп.
 
    В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
 
    В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
 
    Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Условия договора, как предусмотрено пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
 
    Стороны при заключении договора согласовали в пункте 1.2, что договор действует с 12.11.2007 г. до 01.11.2008 г. и если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор в соответствии со ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В пункте 2.2.13 стороны установили, что после прекращения действия настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое помещение по акту приемки-передачи.
 
    Исполняя условия договора и воспользовавшись своим правом арендодателя, ответчик письмом от 24.09.2008 г. известил истца о своем возражении и несогласии продлить действие договора и, указав, что договор прекращает свое действие 01.11.2008 г.,  просил истца предоставить представителей для передачи помещения арендодателю.
 
    Истец считает, что арендодатель нарушает условия договора и гражданского кодекса, прекращая действие договора, полагает возможным обязать ответчика продлить срок действия договора до 01.11.2011 г.
 
    Арбитражный суд полает, требования истца не соответствуют условиям договора аренды № 15-07л от 12.11.2007 г. и нормам права.
 
    Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
 
    Спорное нежилое помещение по адресу: г. Чита, ул. Анохина, д. 56, корпус 3 было передано в оперативное управление в соответствии с Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом № 526 от 19.03.2001 г. и передаточным актом № 722 от 19.03.2001 г. В соответствии со ст. 216 ГК РФ вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право оперативного управления имуществом. Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
 
    В рассматриваемом споре ответчик согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора (пункт 1.2), правомерно воспользовался правом арендодателя не продлять срок действия договора, что не противоречит требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как он был управомоченные собственником сдавать имущество в аренду и на условиях спорного договора.
 
    Ссылки истца на то, что в договоре не оговорено право ответчика на отказ от продления срока действия договора судом не принимаются, так как в пункте 1.2 договора указано, что договор считается возобновленным  на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, а в рассматриваемом споре арендодатель возражает против продления срока действия договора и об этом известил арендатора до истечении срока действия договора.
 
    Довод истца о невозможности ответчика прекратить действие договора без согласования с ТУФА по управлению имуществом Забайкальского края суд считает необоснованным, так как такое условие отсутствует в договоре и гражданское законодательство не содержит норм обязывающих арендодателя, управомоченного собственником  сдавать имущество в аренду, согласовывать прекращение действия договора в установленные в нем сроки.
 
    Кроме того, во вводной части договора указано на то, что он заключается по согласованию с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Читинской области (правопредшественником  Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Забайкальскому краю) и договор подписан руководителем Территориального управления. Следовательно, ТУФАУГИ по Забайкальскому краю согласовывая договор и согласовало условие о том, что договор действует до 01.11.2008 г. и будет прекращен в этот день, а продлен, может быть только при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
 
    Ссылки истца на его преимущественное право на заключение договора аренды на основании пункта 5.5 судом не принимаются, так как ГОУВПО «БГУЭП» не намерено больше сдавать спорное помещение в аренду иным лицам и в том числе истцу, а намерено его использовать в учебных целях студентов, о чем пояснил в судебном заседании представитель ответчика. Кроме того, как указывает ответчик, истец ИП Хачатрян А.А. систематически   нарушал вышеназванный   договор. Так безпринуждения ИП Хачатрян ни разу не заплатил арендную плату, что является существенным нарушением договора аренды.  Кроме того, в соответствии с п. 2.2.12 Договора № 15-07л арендатор обязан застраховать арендуемое помещениев пользу арендодателя в выбранной им или арендодателем страховой компании в течении 30 суток с момента подписания договора. В соответствии с п. 5.4. Договора № 15-07л при невыполнении этого условия договор подлежит досрочному прекращению. Арендуемое помещение ИП Хачатряном так и не было застраховано. В соответствии п. 2.2.14 договора 15-07л ИП Хачатрян обязался оформить права на земельный участок, на котором находится имущество в установленном действующем законодательством порядке. Но документы на земельный участок ИП Хачатряном так и не были оформлены.В соответствии с п. 5.6. договора 15-07л последствия не выполнения этого условия договора является основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок.В пункте же 5.5 договора  говориться о том, что арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора, если являлся арендатором,  надлежащим образом, исполнявшим свои обязанности.
 
    Документов опровергающих возражения ответчика истцом не представлено.
 
    Также истцом не представлено доказательств того, что ответчик высказывал намерение продлить срок действия договора, или сам истец обращался к ответчику с предложением продлить срок действия договора до 01.11.2011 г. Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что ответчик не собирался продлять с истцом договор, а наоборот предпринимал попытки к досрочному расторжению договора аренды. Представленные в материалы дела проекты дополнительных соглашений к договору аренды, ни кем не подписанные и не имеющие отметки о вручении  кому-либо из сторон, не могут быть приняты судом как доказательство волеизъявления какой-либо стороны договора на продление срока его действия.
 
    Кроме того, обязание ответчика на продление срока действия договора, при наличии возражений самого ответчика, высказанные им истцу до истечении срока действия договора, нарушает основные принципы гражданского законодательства о свободе договора, равенства участников отношений (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также принципа о недопустимости понуждения к  заключению договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Таким образом, исковые требования не являются обоснованными и удовлетворению не подлежат.
 
    По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежит возложить на истца.
 
    Руководствуясь статьями 167, 168, 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    В иске отказать.
 
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Четвертый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
Судья                                                                          Л.В. Малышев