Решение от 15 октября 2014 года №А78-6977/2014

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ
 
672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6
 
http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru
 
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г.Чита                                                                                                Дело №А78-6977/2014
 
    15 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2014 года
 
    Решение изготовлено в полном объёме 15 октября 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Якимова А.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алферовым Д.Е.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 672002, г.Чита, ул.Выставочная, 6, дело по исковому заявлению открытого акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (ОГРН 1027700198767, ИНН 7707049388) к индивидуальному предпринимателю Рекун Татьяне Ярославовне (ОГРН 304752902300027, ИНН 752900032761) о взыскании 218 764,19 рублей
 
    и по встречному иску о признании договора аренды незаключенным
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Светловой О.А., представителя по доверенности от 01.07.2013 (сроком до 19.01.2015);
 
    от ответчика – Рекун Т.Я., предпринимателя; Вейт А.А., представителя по доверенности от 25.07.2014 (сроком на 3 года).
 
 
    Открытое акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Рекун Татьяне Ярославовне о взыскании (с учетом принятого судом уточнения) 218 764 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2012 по 30.11.2013 по договору аренды нежилых помещений от 03.02.2010.
 
    Протокольным определением от 30.09.2014 принят к производству встречный иск индивидуального предпринимателя Рекун Татьяны Ярославовны к Открытому акционерному обществу междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений от 03.02.2010.
 
    Истец в судебном заседании поддержал иск в полном объёме, ссылаясь на факт передачи в аренду помещения ответчику по ул. Лазо, 62 в г. Борзя и отсутствие оплаты со стороны ответчика, кроме ноября 2012 года, марта, апреля, мая 2013 года. Встречный иск не признал со ссылкой на ясность предмета сделки и исполнение договора в течение длительного времени, а также пропуск срока исковой давности.
 
    Ответчик в отзыве и пояснениях иск не признал со ссылкой на отсутствие отопления в помещении, отсутствие обещанного вследствие этого перерасчета, т.к. арендная плата включает затраты на отопление, расторжение договора и освобождение помещения с февраля 2013 года, занятие помещения другими лицами после освобождения его и передачу ключей работнику истца. Поддержал встречный иск, указав, что при изучении неподписанного арендатором плана-схемы в сопоставлении с реальным расположением помещений в здании следует, что истец сдал ответчику отсутствующие в реальности помещения и в неустановленных (неопределенных) местах.
 
    Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    Между  сторонами был подписан договор аренды нежилых помещений от 03.02.2010, по условиям которого истец сдал за плату 21988,31 руб. в месяц, а ответчик принял во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 11,4 кв.м., 15,9 кв.м., 3,9 кв.м., 5,6 кв.м., 22 кв.м., а также часть помещения 6,42 кв.м. в комнате № 3 и 60,45 кв.м. в комнате № 1, всего 125,67 кв.м. в здании по ул. Лазо, 62 в г. Борзя Забайкальского края (далее – спорный договор аренды).
 
    Срок договора был определен 11 месяцев с последующей пролонгацией на тот же срок на тех же условиях.
 
    Право собственности арендодателя на объект аренды подтверждено представлением в материалы дела доказательств его государственной регистрации.
 
    По акту (приложение № 2 к договору) ответчик принял, а истец передал объект аренды.
 
    В ноябре 2012 года, марте, апреле, мае 2013 года ответчик оплатил арендную плату.
 
    Ссылаясь на отсутствие оплаты в остальные месяцы, истец предъявил настоящий иск.
 
    Ссылаясь на отсутствие согласования и определенности предмета сделки, ответчик предъявил встречный иск.
 
    Оценив доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.
 
    Согласно пункту 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
 
    В спорном случае договор аренды исполнялся обеими сторонами, в  течение срока его действия и пролонгации, в т.ч. в спорный период, т.е. ответчик арендовал помещения фактически (что также следует из его переписки с истцом о снижении арендной платы), оплачивал арендные платежи частично.
 
    Таким образом, неясности при исполнении сделки у сторон не возникало.
 
    Согласование сторонами предмета аренды следует из текста договора в совокупности с актом приема-передачи, техническим паспортом.
 
    Нумерация комнат может меняться, поэтому для идентификации предмета сделки не может иметь решающее значение.
 
    Указанные в договоре помещения по площади имеются в техническом паспорте (л.д. 95 т. 1), а части отдельных помещений при их фактическом занятии, даже с учетом заявленных ответчиком перепланировок, неясностей у арендатора не вызывали.
 
    Таким образом, при наличии определенного предмета аренды и размера арендной платы суд приходит к выводу, что стороны согласовали существенные условия договора аренды (п. 3 ст. 607, ст. 614 ГК РФ), в связи с чем, руководствуется его условиями при разрешении спора.
 
    В договоре помещения описаны достаточно, чтобы их определить на месте по площади, а в случае невозможности определения арендатор мог бы отказаться от договора, но этого не совершил.
 
    Кроме того, истцом по встречному иску пропущен срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ, т.к. он начал исчисляться с момента подписания акта приема-передачи от 03.02.2010, и истек 03.02.2013, а встречный иск был предъявлен в суд 30.09.2014.
 
    На основании ст. 199 ГК РФ, а также вышеизложенного, встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит.
 
    Истец по первоначальному иску предъявил исковые требования по настоящему делу, ссылаясь на факт отсутствия оплаты за пользование предметом аренды.
 
    С учетом согласованного сторонами размера арендной платы по расчету истца  (л.д. 6 т. 1) ответчиком не оплачен в спорный период заявленный основной долг.
 
    В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий  не допускается.
 
    Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    С учетом отсутствия в деле доказательств оплаты ответчиком спорного долга, требования истца о взыскании основной задолженности предъявлены обоснованно на основании ст.ст. 307, 309, 310, 614 ГК РФ, однако подлежат частичному удовлетворению по размеру, исходя из следующего.
 
    Из договоров с другими арендаторами следует, что с 11.11.2013 предмет аренды истца и ответчика был передан двум другим арендаторам, о чем имеются акты приема-передачи к договорам от 11.11.2013.
 
    Ссылка истца на приложения № 5 к этим договорам других лиц о моратории для начисления арендной платы за три месяца с даты аренды («арендные каникулы») не может свидетельствовать о наличии обязанности оплаты этого моратория ответчиком, т.к. обязанность оплаты прекращается с момента передачи предмета аренды другому лицу, а истец сам освободил новых арендаторов от внесения арендных платежей с 11.11.2013. Это является его правом кредитора в отношениях с другим лицом, которому не может корреспондировать обязанность ответчика вносить арендную плату (п. 3 ст. 308 ГК РФ).
 
    Соответственно суд снижает размер основного долга, т.к. обязанность ответчика оплачивать пользование помещением с 11.11.2013 судом не установлена.
 
    10 дней использования помещения в ноябре 2013 года по расчету суда составит: 21988,31/30днх10дн = 7 329 руб. 44 коп., т.е. размер основного долга подлежит уменьшению на 14 658 руб. 87 коп. (21988,31-7329,44).
 
    Соответственно размер основного долга, подлежащего уплате ответчиком, составит 204 105 руб. 32 коп. (218764,19 – 14 658,87).
 
    Возражения ответчика по иску отклоняются по следующим основаниям.
 
    Отсутствие тепловой энергии, ненадлежащее состояние объекта аренды не может являться основанием для отказа от внесения арендной платы, т.к. согласно ст. 619 ГК РФ при обнаружении недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:
 
    потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
 
    непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
 
    потребовать досрочного расторжения договора.
 
    Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
 
    Объект аренды передан ответчице по акту 03.02.2010, т.е. в отопительный период, поэтому она не могла не знать в момент приемки о заявляемых недостатках с отоплением.
 
    Поскольку арендодатель отказался снижать размер арендной платы, ссылаясь на начисление в составе арендной платы заниженной суммы расходов на отопление, то ответчик мог лишь расторгнуть договор.
 
    Однако этим правом он не воспользовался, а использовал помещение в дальнейшем, поэтому обязан внести арендную плату по согласованной цене.
 
    Довод ответчика об освобождении помещения в феврале 2013 года и уклонении от приемки объекта из аренды не подтвержден документально, т.к. отказ от договора в июне 2013 года не вручен истцу, не составлен акт о возврате помещения и не представлены доказательства объективной фиксации факта освобождения помещения.
 
    На пояснениях сторонних лиц факт освобождения не может основываться, т.к. они противоречивы и отражают субъективное восприятие неиспользования помещения, а не юридическое оформление факта его освобождения. Арендатор может и не пользоваться фактически помещением, но обязан внести арендную плату до передачи объекта из аренды (ст. 622 ГК РФ, пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора»).
 
    При уклонении истца от приемки ключей от помещения и составления акта приема-передачи этих ключей, ответчик мог воспользоваться фактом констатации исполнения обязательства с помощью их фиксации нотариальными действиями (осмотр, принятие в депозит ключей и т.п.).
 
    Этих доказательств не представлено.
 
    Представленная ответчиком электронная переписка не свидетельствует о надлежащем исполнении обязанности, предусмотренной ст. 622 ГК РФ, в надлежащей форме.
 
    Все дополнения к договорным отношениям должны оформляться в письменном виде (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а спорная переписка не содержит доказательств, необходимых для признания договора аренды сторон измененным, поскольку не подписана уполномоченным лицом, не содержит условий для признания совершенного арендодателем акцепта на оферту арендатора об изменении условий ранее заключенного договора аренды (ст. 438 ГК РФ).
 
    Госпошлина распределяется на сторон по правилам  ст.110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований – 93,30%.
 
    По встречному иску госпошлина полностью относится на истца, его предъявившего, по правилам ст. 110 АПК РФ.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Рекун Татьяны Ярославовны в пользу Открытого акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" 204 105 руб. 32 коп. основного долга, 2000 руб. расходов по госпошлине, всего 206 105 руб. 32 коп.
 
    В остальной части первоначального иска отказать.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Рекун Татьяны Ярославовны в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4881 руб. 42 коп.
 
    Взыскать с Открытого акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 493 руб. 86 коп.
 
    В удовлетворении встречного иска отказать.
 
 
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.
 
 
 
 
    Судья                                                                                               А.А. Якимов