Решение от 08 апреля 2009 года №А78-6774/2008

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧИТИНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
672000 г.Чита, ул. Выставочная, 6
 
http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru
 
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г.Чита                                                                                                          Дело №А78-6774/2008
 
    08 апреля 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 01 апреля 2009 года
 
    Решение изготовлено в полном объёме 08 апреля 2009 года
 
 
    Арбитражный суд Читинской области
 
    в составе судьи Якимова А.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Якимовым А.А.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску
 
    Общества с ограниченной ответственностью «Огонек» к 1. Открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», 2. Федеральной регистрационной службе по Забайкальскому краю и 3. Открытому акционерному обществу «Железнодорожная торговая компания»
 
    с участием в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований Администрации муниципального района «Чернышевский район», Государственного унитарного предприятия «Облтехинвентаризация»,  Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»
 
    о признании неправомерными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю и недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, признании недействительными договоров аренды недвижимого имущества
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Трипутина В.В., представителя по доверенности от 12.11.2008 года;
 
    от ответчика-1 – Орловой Е.А., представителя по доверенности от 22.01.2009 года;
 
    от ответчика-2 – Неделькиной Л.А., представителя по доверенности от 02.03.2009 года;
 
    от ответчика-3 – Качаловой Т.И., представителя по доверенности от 10.03.2009 года;
 
    от Администрации МР  «Чернышевский район» – не было;
 
    от ГУП «Облтехинвентаризация» – не было,
 
    от ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (до перерыва) – Осадчей Л.Ю., представителя по доверенности от 20.03.2009 года.
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Огонек» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к 1. Открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», 2. Федеральной регистрационной службе по Забайкальскому краю и 3. Открытому акционерному обществу «Железнодорожная торговая компания» о признании договора аренды от 01.04.2006 года между ОАО «РЖД» и ООО «Огонек» и договора аренды от 01.03.2007 года между ОАО «РЖД» и ООО «Огонек» недействительными и применении последствия недействительности сделки, признании недействительно            записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, недействительным зарегистрированного права собственности за ОАО «РЖД» на здание магазина №25, расположенного в пос.Чернышевск по ул.Центральная, 11.
 
    Определениями суда от 28.01.2009 года, от 27.02.2009г. судом к участию в деле в качестве третьего ответчика по делу было привлечено ОАО «Железнодорожная торговая компания» и в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрация муниципального района «Чернышевский район», ГУП «Облтехинвентаризация», ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».
 
    Определением суда от 27.02.2009г. судом были приняты к рассмотрению следующие исковые требования:
 
    1) признать неправомерными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю и недействительными записи в ЕГРП:
 
    -  по регистрации 30.01.2003г. за правообладателем ОАО РЖД объекта недвижимости в виде магазина №25 площадью 410 кв.м. расположенного в пос. Чернышевск, ул. Центральная, 56.
 
    -  по внесению изменений в ранее зарегистрированные сведения об объекте недвижимости за регистрационным номером 75-01/21-165/2003-275, в части изменения адреса объекта недвижимости с пос. Чернышевск ул. Центральная, 56 на адрес, пос. Чернышевск ул. Центральная,11
 
    -по внесению изменений в ранее зарегистрированные сведения об объекте недвижимости за регистрационным номером 75-01/21-165/2003-275, в части изменения площади объекта недвижимости
 
    - по регистрации права собственности ОАО «Железнодорожная торговая компания» на объект недвижимости в виде магазина №25 площадью 566,3 кв.м., расположенного по адресу пос. Чернышевск ул. Центральная, 11.
 
    Основанием данных требований истец указал факт открытого, непрерывного и добросовестного владения магазином № 32 по ул. Центральная, 11 в п. Чернышевск, площадью 566,3 кв.м. с 2000 года и нарушение его прав владельца фактом регистрации права собственности за ОАО ЖТК на магазин № 25 по тому же адресу с теми же характеристиками;
 
    2) признать договор аренды недвижимого имущества от 01.04.2006г. между ОАО РЖД и ООО «Огонек» и договор аренды недвижимого имущества от 01.03.2007г. между ОАО РЖД и ООО «Огонек»  недействительным.
 
    Основанием данных требований истец указал факт сдачи имущества в аренду ненадлежащим арендодателем, т.к. полагает, что ОАО РЖД зарегистрировало право собственности на иной магазин, чем тот, которым владеет истец. В данном случае, как полагает истец, ОАО РЖД сдало в аренду ему магазин, которым он открыто, непрерывно и добросовестно владеет после приобретения у Администрации Чернышевского района в 2000г.
 
    Заявленные и принятые судом к рассмотрению требования истец в судебном заседании поддержал в полном объеме.
 
    Представитель УФРС по Забайкальскому краю пояснила, что в 2004 году было зарегистрировано право собственности и по данным технического паспорта были зарегистрированы права на 25 магазин (по новому свидетельству магазин как №25). Истец не доказал, каким именно образом ФРС по Забайкальскому краю нарушает права и обязанности истца по делу как по регистрации прав ОАО  «Российские железные дороги» так и по регистрации прав ОАО «Железнодорожная торговая компания». Считает, что действия ФРС по регистрации прав правомерны, основаны на нормах закона о регистрации прав и представленных документах, проверка  технической документации на предмет достоверности в компетенцию регистрирующего органа не входит. Если оспариваются действия органа, то истец пропустил трехмесячный срок на их обжалование, а сами по себе записи в реестре прав на недвижимое имущество не могут оспариваться, поэтому в данном случае усматривает спор о праве.
 
    Представитель ОАО «Российские железные дороги» с требованиями не согласилась, просила в иске отказать по причине недоказанности оснований иска и по мотиву предъявления к ОАО РЖД требований как к ненадлежащему ответчику, поскольку право собственности зарегистрировано за третьим ответчиком.
 
    Представитель ОАО «Железнодорожная торговая компания» пояснила, что спорный магазин был внесен в уставный капитал ОАО «Российские железные дороги», а затем был зарегистрирован за ОАО «Железнодорожная торговая компания» в качестве уставного имущества компании. Магазин № 25 и № 32 это один и тот же объект.
 
    Представитель администрации МР «Чернышевский район» в предварительное судебное заседание не явился, документов и пояснений суду не представил. О времени и месте предварительного судебного заседания лицо извещено надлежащим образом.
 
    Представитель ГУП «Облтехинвентаризация» в предварительном судебном заседании суду пояснила, что раньше были созданы муниципальные унитарные предприятия, которые инвентаризировали объекты на местах. ГУП «Облтехинвентаризация» организовалось в 1999 году. Все архивы МУПЫ передали ГУП БТИ. По данным архивных документов 28.01.1997г. муниципальным БТИ проведена первичная инвентаризация магазина № 32, расположенного в п. Чернышевск, на ул. Центральная без номера, площадь не указана, принадлежащего Шилкинскому ОРСу НОД-2. 01.10.1997г. Шилкинский ОРС продает магазин № 32 в собственность района. 06.01.1998г. глава района уведомляет начальника Шилкинского ОРСа о расторжении договора купли-продажи. 13.02.1999г. Шилкинским ОРСом издан приказ № 16 о присвоении новой нумерации торговых точек, согласно которому магазин № 32 и пристройка к нему стали считаться магазином № 25. 07.05.1999г. постановлением главы района присвоен адрес ул. Центральная, 11. ГУП «Облтехинвентаризация» магазин № 25 поставило на техучет после регистрации права собственности за ОАО РЖД, т.к. для регистрации права за РЖД инвентаризацию объекта проводил Амурский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация». По данным ГУП «Облтехинвентаризация» магазин № 25 и магазин № 32 один и тот же объект.
 
    ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» пояснило, что Амурский филиал предприятия выполнял работы по составлению технической документации на объекты Шилкинского ОРСа Читинского ДЦРС – филиала ОАО «РЖД». Начальник ОРСа в 2006 году просила выдать справку об изменении адреса объекта в технической документации на магазин № 25 по ул. Центральная, 56 в п. Чернышевск. Такая справка была выдана Амурским филиалом 10.02.2006г. о том, что адрес магазина правильно читать «Центральная, 11». Первичная инвентаризация объектов ОРСа не проводилась. В архиве Амурского филиала имеется дело на магазин № 25, расположенный на ул. Центральная, 56 с исправлением номера на 11.
 
    Сторонами в судебном заседании были заявлены ходатайства о направлении запросов и приостановлении производства по делу до рассмотрения иных дел.
 
    Протокольным определением от 01.04.2009г. данные ходатайства были судом рассмотрены и отклонены.
 
    Ходатайство истца о направлении запроса в налоговый орган о предоставлении  уставных документов ГУДП Шилкинского дорожно-торгового предприятия и сведений о снятии/постановке на учет имущества предприятия отклонено, т.к. наличие и принадлежность имущества подтверждается иными доказательствами, не связанными с представлением сведений из налогового органа.
 
    Ходатайство истца о направлении запроса в ТУ Росимущества отклонено, т.к. при наличии государственной регистрации права собственности принадлежность объектов на праве собственности по данным федерального имущественного органа не определяется, а оценка принадлежности имущества на праве собственности истцу (или иным лицам) в предмет заявленного иска не входит.
 
    Ходатайство истца о приостановлении производства по делу отклонено, т.к. оспаривание действий органов технической инвентаризации не предрешает наличие или отсутствие фактов идентичности магазинов, существование которых в действительности устанавливается судом в настоящем деле как основания требований истца.
 
    Ходатайство ответчиков о приостановлении производства по делу отклонено, т.к. в судебном акте по делу А78-5022/2008 дается оценка доказательствам по идентификации магазина, а не устанавливаются факты, которые могли бы иметь преюдициальное значение, факты же принадлежности магазина к собственности Администрации района истцом в настоящем деле не заявляются.
 
    Таким образом, дело рассмотрено судом в судебном заседании по существу.
 
    Суд не находит оснований для повторного рассмотрения требований истца о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2006г. между ОАО «РЖД» и ООО «Огонек», т.к. по данному требованию и тем же основаниям к тому же участнику договора (ОАО РЖД) уже имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Читинской области от 21 февраля 2008 г. по делу №А78-5391/2007.
 
    Из текста судебных актов по делу А78-5391/2007 и копии искового заявления (т. 1 л.д. 63-65) следует, что истцом заявлялось и было рассмотрено судом требование о признании недействительным договора аренды от 01.04.2006г. между ОАО «РЖД» и ООО «Огонек», в том числе по основаниям его заключения со стороны арендодателя несобственником. При этом в тексте иска истец уже ссылался на обстоятельства нетождественности магазина № 32, которым владеет он, и магазина № 25, на который было зарегистрировано право собственности ОАО «РЖД». Данные обстоятельства оценивались также Четвертым арбитражным апелляционным судом в постановлении от  07.05.2008г. по делу А78-5391/2007.
 
    Таким образом, производство по настоящему делу в части требований о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2006г. между ОАО «РЖД» и ООО «Огонек» подлежит прекращению на основании п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
 
    Требования об оспаривании записей по регистрации права собственности за ОАО «РЖД» и изменений в записи по существу направлены против ОАО ЖТК, т.к. зарегистрированное право собственности компании (как приобретателя) производно от регистрации права собственности ОАО РЖД (отчуждателя).
 
    Поскольку ОАО «ЖТК» не участвовало в деле А78-5391/2007, то остальные заявленные истцом по настоящему делу требования суд рассматривает по существу.
 
    Требование о признании недействительным договора аренды от 01.03.2007г. между ООО «Огонек» и ОАО «РЖД» в деле А78-5391/2007 не заявлялось.
 
    Выслушав пояснения сторон и третьих лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    Согласно материалам дела, Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним на территории Читинской области 30 января 2004 года за ОАО «Российские железные дороги» зарегистрировано право собственности на объект недвижимости здание-магазин №25, назначение торговое, общей площадью 410,00 кв.м., расположенное по адресу: Читинская область, Чернышевский район, п.Чернышевск, ул.Центральная, 56, с условным номером 75:21:230162:0090:76:248:001:003691630.
 
    Согласно выданному ОАО «РЖД» 03 апреля 2006 года свидетельству здание-магазин №25, назначение торговое, общей площадью 410,00 кв.м., с тем же условным номером 75:21:230162:0090:76:248:001:003691630 имеет адрес: Читинская область, Чернышевский район, п.Чернышевск, Центральная ул., д.11 (т. 3 л.д. 27).
 
    В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРП) № 25/010/2008-425 от 19.11.2008г. право собственности на магазин № 25 площадью 566,3 кв.м., расположенный по адресу: Забайкальский край, Чернышевский район, п.Чернышевск, Центральная ул., д.11, зарегистрировано за ОАО «Железнодорожная торговая компания» (т. 3 л.д. 56 ,106).
 
    Документом-основанием права собственности ОАО «ЖТК» в свидетельстве от 21.05.2008г. указан договор о создании общества № 317 от 15.05.2007г.
 
    Согласно договору № 317 от 15.05.2007г. (т. 2 л.д. 93-104) ОАО «РЖД» как учредитель общества внесло магазин № 25 в п.Чернышевск, на ул. Центральная д.11 в уставный капитал ОАО «ЖТК».
 
    Истец оспорил записи в ЕГРП и действия регистрирующего органа в отношении:
 
    – регистрации 30.01.2003г. за ОАО РЖД магазина №25 площадью 410 кв.м. расположенного в пос. Чернышевск, ул. Центральная, 56;
 
    – по внесению изменений в ранее зарегистрированные сведения об объекте недвижимости в части изменения адреса объекта недвижимости с пос. Чернышевск ул. Центральная, 56 на адрес, пос. Чернышевск ул. Центральная,11;
 
    – по внесению изменений в ранее зарегистрированные сведения об объекте недвижимости в части изменения площади объекта недвижимости;
 
    - по регистрации права собственности ОАО «ЖТК» на магазин №25 площадью 566,3 кв.м., расположенного по адресу пос. Чернышевск ул. Центральная, 11.
 
    В основание иска истец указал обстоятельства открытого, непрерывного и добросовестного владения магазином № 32 по ул. Центральная, 11 в п. Чернышевск, площадью 566,3 кв.м. с 2000 года и нарушение его прав владельца фактом регистрации права собственности за ОАО ЖТК на магазин № 25 по тому же адресу с теми же характеристиками, в то время как полагает истец магазины № 25 и № 32 – разные самостоятельные объекты недвижимости.
 
    В доказательство факта открытого, непрерывного и добросовестного владения магазином № 32 истец сослался на акт приема-передачи от 16.02.2000г. (т. 1 л.д. 118), а также договоры на обслуживание помещения.
 
    В доказательство факта наличия разных магазинов ДЦРС Забайкальской железной дороги истец, в частности,  сослался на заявления и копии трудовых книжек работников ОРСа (т. 2 л.д. 17-37), письма начальника ДЦРС Забайкальской железной дороги (т. 2 л.д. 38-39), отсутствие земельного участка с кадастровым номером 75:21:230162:0090 на ул. Центральная, 11, постановление следователя ЛОВД на ст. Шилка об отказе в возбуждении уголовного дела (т. 1 л.д. 46), сметные документы на ремонт магазина № 32  (т. 1 л.д. 40), выписку из техпаспорта на 23.05.2007г. на магазин по ул. Центральная, 11 в п. Чернышевск (т. 1 л.д. 34), договор купли-продажи магазина № 32 от 01.10.1997г. между Администрацией Чернышевского района и Шилкинским ОРСом (т. 1 л.д. 25).
 
    По основанию нетождественности магазинов № 25 и № 32 истец также оспорил договор аренды недвижимого имущества от 01 марта 2007 года с ОАО «РЖД» (т. 1 л.д. 18), т.к. при факте нетождественности магазинов, как указывает истец, железная дорога предоставила ООО «Огонек» за плату во временное пользование помещение на срок до 01 февраля 2008 года не принадлежащий ей магазин №25 (ненадлежащий арендодатель).
 
    Правовым обоснованием требований истец указал п. 2 ст. 234 ГК РФ, а по оспариванию договора аренды ст. 168 , ч. 2 ст. 209, ст. ст. 606-620 ГК РФ.
 
    Оценив доводы сторон и основания иска, суд приходит к следующим выводам.
 
    В силу ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
 
    Истец, оспаривая действия регистрирующего органа по регистрации права собственности ответчиков, фактически по последствиям удовлетворения иска предполагает прекращение зарегистрированного права собственности ОАО «ЖТК» на магазин № 25 по ул. Центральная, 11 в п. Чернышевск.
 
    Суд также оценивает то обстоятельство, что оспариваемые действия регистрирующим органом в отношении самого истца не совершались, поэтому требования ООО «Огонек» носят характер защиты против зарегистрированного правообладателя.
 
    Таким образом, ссылки истца на неправомерность регистрации права собственности по существу сводятся не к спору с государственным органом, а спору с правообладателем, требования, в отношении которого судом могут быть рассмотрены на основании ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество.
 
    В силу п. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
 
    Следовательно, владельческая защита у давностного приобретателя возможна в отношении несобственников истребуемой вещи.
 
    В данном случае при отсутствии решения суда о признании права собственности за другим лицом на спорный объект или признании недействительным зарегистрированного права собственности 3-ответчика последний является действительным собственником спорного магазина.
 
    Истец не представил доказательств наличия у него права собственности на спорный объект, а давностное владение, на которое ссылается истец, не предоставляет права в силу п. 2 ст. 234 ГК РФ на оспаривание зарегистрированного права собственности.
 
    В силу п. 2 ст. 234 ГК РФ возможна защита лишь фактического владения, которое в основание иска не включено, поскольку, как указывает истец, фактически он владеет в настоящий момент магазином по ул. Центральная, 11 в п. Чернышевск.
 
    Суд находит недоказанными истцом и основания иска о нетождественности магазинов № 25 и № 32, т.к. они опровергаются пояснениями и документами органов технической инвентаризации, представленных в материалы дела.
 
    В силу Постановления Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 предоставление сведений о наличии и техническом описании объектов капитального строительства возложено на специальные организации (органы) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации.
 
    Кроме этого, суд не усматривает явных противоречий в техническом описании объектов по представленному на регистрацию техпаспорту на магазин № 25 (т. 3 л.д. 43) и паспорту на магазин, который истец именует как 32 (т. 2 л.д. 58-64).
 
    Кадастровый номер земельного участка 75:21:230162:0090 (л.д. 53 т.2) на улице Центральная,11 соответствует условному номеру объекта недвижимости (состоящему из номера участка и самого номера объекта), право на который было зарегистрировано за ОАО «РЖД» (т. 3 л.д. 26) и в настоящий момент за ОАО «ЖТК» (л.д. 106 т. 2).
 
    Условный номер магазина № 25 по ул. Центральная, 56, включающий и кадастровый  номер земельного участка, также соответствует предыдущему кадастровому номеру земельного участка 75:21:230162:0090, который согласно представленной истцом выписки из кадастрового плана имеет адрес ул. Центральная, 11.
 
    Изменение адреса объекта определено постановлением № 103 от 07.05.1999г. о присвоении адреса бывшему магазина ОРСа (л.д. 25 т. 3), изменение нумерации магазина с 32 на 25 подтверждено приказом Шилкинского ОРСа от 13.02.1999г. № 16, согласно которому магазин № 32 и пристройка к нему стали считаться магазином № 25 (л.д. 48, т. 3).
 
    Представленные истцом трудовые книжки, заявления работников ОРСа не относятся к доказательствам идентификации магазинов (ст. 68 АПК РФ). В письмах начальника ДЦРС, сметных документах, следственном постановлении не содержится конкретных данных о заявленных истцом фактах в отношении магазинов 25 и 32.
 
    Таким образом, истцом не доказано субъективное право на оспаривание записей в ЕГРП, а также основание исковых требований о признании договора недействительным: нетождественность магазинов 25 и 32.
 
    Соответственно в требованиях об оспаривании действий регистрирующего органа и записей в ЕГРП надлежит отказать по мотиву заявления их ненадлежащим истцом, в требованиях о признании договора недействительным – по мотиву недоказанности факта сдачи имущества в аренду несобственником.
 
    Смена собственника объекта аренды в силу ст. 617 ГК РФ на действительность договора не влияет.
 
    Таким образом, производство по делу в части оспаривания договора от 01.04.2006г. подлежит прекращению, в остальной части рассмотренных по существу требований следует отказать.
 
    Расходы по госпошлине относятся на истца по правилам ст. 110 АПК РФ.
 
    За уточненные требования – оспаривание действий (2000 руб.), оспаривание записей о праве собственности (2000 руб.), двух договоров аренды (4000 руб.) госпошлина подлежала уплате в сумме 8 000 руб.
 
    Истцом при предъявлении иска была уплачена госпошлина 6 000 руб.
 
    Судом рассмотрено по существу три неимущественных требования (6000 руб. госпошлины), производство по одному прекращено.
 
    Следовательно, оснований для возврата из бюджета госпошлины истцу за требование, производство по которому прекращено, не имеется.
 
    Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 171, 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Производство по делу в части требований о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2006г. между ОАО «РЖД» и ООО «Огонек» прекратить.
 
    В удовлетворении исковых требований в остальной части иска отказать.
 
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Четвертый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
    Судья                                                                                                                    Якимов А.А.