Решение от 17 ноября 2009 года №А78-6671/2009

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ
 
672000 г.Чита, ул. Выставочная, 6
 
http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru
 
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г.Чита                                                                                                Дело №А78-6671/2009
 
 
    « 17 » ноября 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2009 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2009 года.
 
 
    Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Поповой И.П.
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Терешонок С.А.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании
 
    дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Радченко»
 
    к Управлению Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю
 
    с участием третьего лица - Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края
 
    о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от заявителя: Каримова О.З., представителя по доверенности от  07.09.2009,
 
    от заинтересованного лица: Замякиной Е.А., представителя по доверенности от 02.03.2009,
 
    от третьего лица: Новожиловой О.В., представителя по доверенности от 07.10.2008,
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Радченко» обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с заявлением о признании незаконным отказа  Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю (далее – УФРС) от 13.07.2009 № 01/066/2009-280 в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 09.01.2007 № 80/07.
 
    В заявлении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, заявитель указал Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – ДГИЗО).
 
    В судебном заседании представитель заявителя требования и основания, изложенные в заявлении, поддержал.
 
    Представитель УФРС требования заявителя не признает по мотивам, изложенным в письменном отзыве, полагает отказ в государственной регистрации законным и обоснованным, а требования не подлежащими удовлетворению (л.д. 83-85).
 
    Представитель ДГИЗО считает требования ООО «Радченко» обоснованными.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей, исследовав письменные доказательства, суд установил:
 
    09.01.2007 Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и ООО «Радченко» был подписан договор аренды № 80/07 земельного участка площадью 1168 кв.м. с кадастровым номером 75:32:030608:0036 по адресу: г. Чита, Центральный административный район, мкр. Северный, 22, для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземными автостоянками (л.д. 9-17).
 
    Согласно пункту 2.1 договор заключен на срок до 25.12.2009.
 
    Договор аренды зарегистрирован УФРС 03.05.2007, номер регистрации 75-75-01/038/2007-043, о чем свидетельствует соответствующий штамп на последнем листе договора.
 
    Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 08.11.2007 N 257-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
 
    Законом Читинской области от 21.11.2007 № 1046-ЗЧО (л.д. 76) распоряжение земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.02.2008 было отнесено к полномочиям Администрации Читинской области (статьи 1, 3).
 
    В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 2 Закона Забайкальского края № 152-ЗЗК от 01.04.2009 (л.д. 77) распоряжение земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, с правом требования по договорам аренды земельных участков, заключенным органами местного самоуправления городского округа «Город Чита», является полномочием высшего исполнительного органа государственной власти Забайкальского края. Согласно части 2 указанной статьи  высший исполнительный орган государственной власти Забайкальского края вправе возложить исполнение названных полномочий на уполномоченные органы.
 
    Так, пунктом 9.5 Положения о ДГИЗО, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края № 39 от 30.09.2008, департамент осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена (л.д. 78-81).
 
    На основании распоряжения ДГИЗО от 18.02.2009 № 336/р (л.д. 20) 16.04.2009 между ООО «Радченко и Забайкальским краем, от имени которого действует ДГИЗО, подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 09 января 2007 года № 80/07 (л.д. 18-19).
 
    В пункте 4 соглашения ДГИЗО обязался в месячный срок со дня подписания соглашения за свой счет осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка.
 
    12.05.2009 ДГИЗО обратился в УФРС с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 09 января 2007 года № 80/07 (л.д. 53).
 
    Согласно расписке от 12.05.2009 (л.д. 55) на государственную регистрацию были представлены следующие документы:
 
    - заявление от 12.05.2009 (л.д. 53),
 
    - доверенность от 07.10.2008 (л.д. 54),
 
    - соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 09 января 2007 года № 80/07 от 16.04.2009 (л.д. 62).
 
    Уведомлением от 29.05.2009 № 01/066/2009-280 УФРС приостановило государственную регистрацию соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:030608:0036 по адресу: г. Чита, Центральный административный район, мкр. Северный, 22 (л.д. 52).
 
    13.07.2009 в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды было отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    Отказ в государственной регистрации оформлен сообщением № 01/066/2009-280 от 13.07.2009 (л.д. 63).
 
    Полагая незаконным отказ в государственной регистрации соглашения и нарушающим права общества, ООО «Радченко» 01.10.2009 обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа незаконным.
 
    Заявление подано в арбитражный суд в пределах трехмесячного срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской.
 
    В соответствии с частями 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) государственных и иных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт (решение, действия), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемые акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта (решения, действий) закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта (решения, действий, бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт (решение, действие).
 
    Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит совокупность следующих юридических фактов: не соответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону, и нарушение им законных прав и интересов заявителя.
 
    На основании статьи 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.
 
    Территориальным органом Федеральной регистрационной службы в Забайкальском крае является Управление Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю.
 
    Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к компетенции органов по государственной регистрации относятся:
 
    - проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
 
    - проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
 
    - государственная регистрация прав;
 
    - выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав.
 
    В соответствии с пунктом 6 Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 03.12.2004 № 183 Управление осуществляет следующие полномочия:
 
    - проводит правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и проверку законности сделок с недвижимым имуществом;
 
    - вносит записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
 
    Основания для отказа в государственной регистрации прав установлены в статье 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    Так, в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
 
    Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации,  пункту 5 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в государственной регистрации либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд,арбитражный суд.
 
    Статьей 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: акты органов государственной власти и местного самоуправления, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент её совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
 
    Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
 
    Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
 
    В соответствии с пунктом 9 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
 
    Согласно статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
 
    Положениями пункта 4 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статьи 25 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлен исчерпывающий перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке, а именно: на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
 
    В соответствии с пунктом 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 № 82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу «Особые отметки регистратора» раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
 
    Решением Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2007 № ГКП407-728 пункт 21 названной Инструкции признан не противоречащим действующему законодательству.
 
    В соответствии со статьей 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
 
    Таким образом, в силу вышеизложенных норм способом обеспечения обязательств застройщика - ООО «Радченко» перед участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Чита, мкр. Северный, 22 является залог участников долевого строительства (залогодержателей) права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземными автостоянками (л.д. 9-17).
 
    Обременение залогом права аренды спорного земельного участка возникло в силу прямого указания закона.
 
    Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРП в реестре имеются актуальные регистрационные записи о государственной регистрации  договоров долевого участия в строительстве, что свидетельствует о том, что не все участники долевого строительства зарегистрировали свое право собственности на жилые и нежилые помещения (л.д. 86-90).
 
    В материалы дела заявителем представлено всего 12 передаточных актов о передаче участникам долевого строительства квартир №№ 39, 38, 41, 35, 34, 32, 31, 27, 26, 25, 20, 18 (л.д. 21-32). Представитель заявителя в судебном заседании подтвердил, что объекты долевого строительства переданы не всем участникам.
 
    В силу статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю, вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
 
    Статьей 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
 
    Поэтому доводы заявителя о том, что участникам долевого строительства направлены уведомления о необходимости явки для оформления и получения документов по передаче квартир (л.д. 33-51), судом не принимаются, так как уведомления не являются доказательствами исполнения обязательства застройщика по передаче объектов участникам долевого строительства.
 
    Доказательства выполнения заявителем требований пункта 4 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статьи 25 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в материалах дела также отсутствуют.
 
    Как следует из материалов дела, в УФРС не были представлены передаточные акты, совместные заявления залогодателя (застройщика) и залогодержателей (участников долевого строительства) о прекращении ипотеки в соответствии с установленными законом требованиями.
 
    Государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена, регистрационная запись о залоге права аренды земельного участка не погашена.
 
    Договор аренды земельного участка не может быть расторгнут сторонами ранее прекращения залога права аренды этого земельного участка.
 
    Следовательно, у УФРС отсутствовали законные основания для регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, а, значит, отказ от 13.07.2009 № 01/066/2009-280 в государственной регистрации соглашения от 16.04.2009 о расторжении договора аренды земельного участка от 09 января 2007 года № 80/07 соответствует положениям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Соответствующая правовая позиция высказана Федеральными арбитражными судами Волго-Вятского округа (постановление от 28.08.2008 № А82-348/2008-14), Западно-Сибирского округа (постановление от 22.07.2009 № Ф04-4356/2009), Дальневосточного округа (постановление от 07.09.2009 № Ф03-4380/2009), Поволжского округа (постановление от 27.04.2009) и поддержана Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (определение от 09.09.2009 № 9751/09).
 
    Доводы заявителя о том, что с момента сдачи дома в эксплуатацию собственниками земельного участка становятся собственники помещений в многоквартирном доме, подлежит отклонению, как не имеющий отношения к рассматриваемому спору, поскольку согласно части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, и в силу положений статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой самостоятельный объект гражданских прав, следовательно, может находиться в залоге независимо от смены собственника земельного участка.
 
    Ссылка ДГИЗО на письмо Минэкономразвития России от 28.07.2009 № Д23-2456 (л.д. 91-93) не опровергает доводов УФРС о законности отказа в государственной регистрации, поскольку в письме также указано, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона может быть погашена только после передачи всех помещений участникам долевого строительства. А такие доказательства в материалах дела отсутствуют и в УФРС не представлялись.
 
    С учетом изложенного, в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды ООО «Радченко» подлежит отказать.
 
    Расходы по оплате госпошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.
 
    Руководствуясь статьями 167, 168, 170, 201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении заявления о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю от 13.07.2009 № 01/066/2009-280 в государственной регистрации соглашения от 16.04.2009 о расторжении договора аренды земельного участка от 09 января 2007 года № 80/07 Обществу с ограниченной ответственностью «Радченко» отказать.
 
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в  Четвертый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
Судья                                                                   И.П.Попова