Решение от 30 апреля 2009 года №А78-6154/2008

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧИТИНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
672000 г.Чита, ул. Выставочная, 6
 
http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г.Чита                                                                                                          Дело №А78-6154/2008
 
    30 апреля 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2009 года
 
    Решение изготовлено в полном объёме 30 апреля 2009 года
 
 
    Арбитражный суд Читинской области в составе судьи Якимова А.А.
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Намсараевой А.Б.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 672000, г. Чита, ул. Выставочная, 6 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью  Совместное российско-китайское предприятие «РИЧЕН» к Закрытому акционерному обществу «Читапромсервис» о понуждении заключить договор купли-продажи на участок железнодорожного подъездного пути от остряка СП №114 ПК21+32,66 до упора ПК25+07,18 полной протяженностью 374,52м,  расположенный 1,5 км. северо-восточнее с. Маккавеево,
 
    с участием в деле третьих лиц – Государственного унитарного предприятия «Облтехинвентаризация», Администрации муниципального района «Читинский район», Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Ефарова Р.Р., представителя по доверенности от 17.12.2008 года; Торшина А.Д., генерального директора;   
 
    от ответчика –  представитель не явился;
 
    от УФРС по Забайкальскому краю – Масюкова Д.М., представителя по доверенности от 02.03.2009 года;
 
    от ГУП  «Облтехинвентаризация» – Кишпан Т.В., представителя по доверенности от 11.01.2009 года;
 
    от Администрации МР «Читинский район» (до перерыва) – Максимовой О.В., представителя по доверенности от 23.10.2008 года.
 
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью  Совместное российско-китайское предприятие «РИЧЕН» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ,  к Закрытому акционерному обществу «Читапромсервис» о понуждении ЗАО «Читапромсервис» заключить договор купли-продажи с ООО СП «Ричен» следующего содержания:
 
    «Закрытое акционерное общество «Читапромсервис», в лице Генерального директора Колесникова Михаила Константиновича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью Совместное росийско-китайское предприятие «Ричен», в лице директора Торшина Александра Дмитриевича, действующий на основании устава, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
 
    1.   Продавец передает в собственность Покупателя, а Покупатель приобретает в собственность и оплачивает на условиях, предусмотренных настоящим договором, объект недвижимого имущества часть подъездного пути от остряка СП №114 ПК21+32,66 до упора ПК25+07,18 полной протяженностью 374,52 (триста семьдесят четыре целых пятьдесят две десятых) метра, расположенный по адресу: Забайкальский край, Читинский район, 1,5 километра северо-восточнее с. Маккавеево (далее по тексту настоящего договора - имущество). В указанный участок пути вошел участок пути, построенный Покупателем своими средствами и за свой счет в объезд участка пути ЧП Кадырова.
 
    2.Отчуждаемое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №000810-65 от 17.12.2007, выданное Отделом архитектуры и градостроительства Муниципального района «Читинский район» и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 75АБ 301643 от 18.09.08.
 
    3.Продажная цена имущества составляет 445 718 (четыреста сорок пять тысяч семьсот восемнадцать) рублей.
 
    4.Оплата за имущество произведена Покупателем Продавцу до подписания сторонами настоящего договора в полном объеме. Продавец не имеет финансовых претензий к Покупателю.
 
    5.До заключения настоящего договора имущество, указанное в п. 1 настоящего договора, никому не продано, не заложено, в споре с третьими лицами не состоит.
 
    6.  Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи имущества. Покупатель после осмотра имущества не имеет претензий к Продавцу относительно технического состояния имущества.
 
    7. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на имущество оплачиваются Продавцом.
 
    8. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, два экземпляра сторонам, один – для органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    В судебном заседании представители истца поддержали требования, пояснили, что на основании предварительного договора от 15.09.2007 года, одобренного внеочередным общим собранием акционеров 16.02.2009г., ответчик обязался заключить с истцом договор купли-продажи участка подъездного пути. Истец свои обязательства выполнил, уплатив ранее ответчику покупную цену подъездного пути, что зафиксировано в предварительном договоре и неоднократных соглашениях сторон, а ответчик уклонился от заключения договора. В связи с этим истец заявил настоящий иск. На весь путь зарегистрировано право собственности ответчика, спорный участок пути выделен собственником путем обращения в органы техучета и составления отдельного техпаспорта на него. Несоответствие пикетов начала пути по предварительному договору и выделенному по новому техпаспорту участка пути объясняется переносом начала пути к остряку стрелочного перевода № 114.
 
    Представитель ответчика  в судебное заседание не явился, документов и пояснений суду не представил. В суд вернулся почтовый конверт с отметкой органа почтовой связи о выбытии адресата. Поскольку судебное извещение было направлено по последнему известному суду юридическому адресу места регистрации ответчика, то в соответствии со ст. 123 АПК РФ он считается надлежащим образом, извещенным о дате и времени проведения судебного заседания.
 
    Представитель УФРС по Забайкальскому краю пояснил, что собственник в любой момент может разделить имущество в соответствии  со ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поддержал позицию, изложенную в ответе УФРС по Забайкальскому краю на запрос истца по поводу возможности отчуждения части подъездного пути.
 
    Представитель  ГУП  «Облтехинвентаризация» пояснила, что у специалиста, который производил техническую документацию на путь, возникли вопросы по поставленным судом вопросам о соотношении участков путей от ПК21+28,33 до ПК25+0.7,12 со вновь инвентаризированным участком пути от остряка СП №114 ПК21+32,66 до упора ПК25+07,18 полной протяженностью 374,52м, поскольку участок от ПК21+28,33 до ПК25+0.7,12 отдельно не инвентаризировался. Также пояснила, что если собственник имущества дает согласие на выделение части железнодорожного пути, то ГУП «Облтехинвентаризация» сможет произвести действия по измерению и выделению в самостоятельный объект недвижимости участка железнодорожного пути, поскольку иной регламентации на сегодняшний день по данному вопросу не имеется. В 2001 году была произведена первичная инвентаризация, обращалось ОАО «Читаспирт». Для первичной инвентаризации был взят адрес из постановления  о присвоении адреса от 10.09.2001 года. По обращению ответчика в марте 2009г. был изготовлен техпаспорт на участок пути от остряка СП №114 ПК21+32,66 до упора ПК25+07,18 полной протяженностью 374,52м.
 
    Представитель Администрации Читинского района пояснил, что земельный участок был передан Читаспирту, а затем Читапромсервису. Собственность на земельный участок под путями на сегодняшний день не разграничена.  Сведениями о регистрации договора аренды не располагает. При наличии договора купли-продажи пути земельный участок будет оформлен собственнику недвижимости в установленном порядке.
 
    Выслушав пояснения представителей истца и третьих лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    Между ОАО «Читаспирт» (новое наименование ООО «Читапромсервис») и ООО СП «Ричен» 01.03.2006г. был подписан предварительный договор, по условиям которого ответчик обязался заключить в будущем с истцом договоры купли-продажи на ряд объектов, в том числе участок подъездного пути протяженностью 257,9 м, расположенный в Читинской области, Читинском районе, 1,5 км северо-восточнее с. Маккавеево, от знака границы подъездного пути ЧП Кадырова Л.Б. ПК 22+42,6 до упора ПК 25+03,3 (т. 1 л.д. 47).
 
    01.03.2006г. со ссылкой на данный предварительный договор стороны подписывают договор купли-продажи участка подъездного пути протяженностью 257,9 м, расположенный в Читинской области, Читинском районе, с. Маккавеево, 1,5 км северо-восточнее с. Маккавеево, от знака границы подъездного пути ЧП Кадырова Л.Б. ПК 22+42,6 до упора ПК 25+03,3, выделенного в соответствии с решением собственника в отдельный объект недвижимости.
 
    По пояснению представителей истца данный договор купли-продажи не был одобрен решением общего собрания акционеров ОАО «Читаспирт» (в настоящий момент ОАО «Читапромсервис»), поэтому стороны 15.09.2007г. подписали новый предварительный договор (т. 1 л.д. 82).
 
    По условиям данного договора ответчик обязался после ввода в эксплуатацию и получения свидетельства о праве собственности заключить договор купли-продажи, в частности, участка железнодорожного пути, включая стрелочный перевод № 114, от ПК21+28,33 до ПК25+0.7,12 по цене 594151 руб.
 
    При этом стороны констатировали, что стоимость объекта оплачена полностью по договорам, подписанным в 2006 году.
 
    В соответствии с п. 3.1.3 предварительного договора от 15.09.2007г. после получения свидетельства о праве собственности на объект, стороны незамедлительно подписывают договор купли-продажи на объект и передают его на регистрацию права собственности в срок до 20.01.2008г.
 
    Соглашением от 23.09.2007г. (т. 1 л.д. 86-87) стороны договорились, в частности, о признании обязательств по договорам 2006 года, необходимости проведения ответчиком общего собрания акционеров с повесткой о признании задолженности общества перед истцом в сумме 1 677 648 руб., проплаченным на основании договоров 2006 года и предварительного договора 15.09.2007г.
 
    Также стороны определили обязанность ответчика подписать в срок до 25.01.2008г. договор купли-продажи участка железнодорожного пути, в т.ч. стрелочный перевод № 114, от ПК21+28,33 до ПК25+0.7,18.
 
    При этом стороны определили правовые последствия задержки или неподписания договора купли-продажи вышеуказанного участка подъездного пути (п. 3.1 и 3.2 соглашения).
 
    01.02.2008г. истец предъявил ответчику требование об исполнении обязательств, в т.ч. по предварительному договору от 15.09.2007г. и соглашению от 23.09.2007г., установив семидневный срок с 05.02.2008г. (т.1 л.д. 93), дополнительно просил предоставить решение собрания акционеров об одобрении сделок купли-продажи имущества (т. 1 л.д. 95).
 
    01.04.2008г. истец направил в адрес директора ответчика претензию о необходимости исполнения договорных обязательств, установив срок до 10.04.2008г. для передачи участка железнодорожного пути, в т.ч. стрелочный перевод № 114, от ПК21+32,66 до ПК25+0.7,18 (т. 1 л.д. 97).
 
    24.07.2008г. стороны подписали договор об исполнении обязательств ответчика перед истцом, подтвердив обязательства по предварительному договору от 15.09.2007г. и соглашению от 23.09.2007г. При этом стороны установили срок предоставления решения общего собрания акционеров об одобрении сделки до 05.09.2008г., срок передачи на государственную регистрацию договора купли-продажи участка железнодорожного пути 378,85 м – до 10.09.2008г. (т. 1 л.д. 135).
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 18.09.2008г. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию зарегистрировано право собственности ответчика на подъездной путь 1 515,66 м, инвентарный номер 31297, расположенный по адресу: г. Чита, Читинский район, 1,5 км северо-восточнее с. Маккавеево (т. 1 л.д. 136).
 
    Из технического паспорта на подъездной путь 1 515,66 м с инвентарным номером 31297 следует, что в его состав входят 4 участка путей, в том числе участок пути от остряка СП № 114 ПК21+32,66 до упора ПК25+07,18 (т. 1 л.д. 141-142).
 
    В соответствии со схемой железнодорожного пути необщего пользования (т. 1 л.д. 139) первоначальное начало участка пути от ПК21+28,33 находилось на стыке рамного рельса стр. № 114, а затем по данным технической инвентаризации по состоянию на 02.03.2009г. (т. 4 л.д. 78) начало участка пути отнесено к остряку стр. № 114 ПК21+32,66.
 
    По пояснениям ГУП «Облтехинвентаризация» сведениями об инвентаризации начала участка пути с ПК21+28,33 до ПК25+07,12 орган техучета не располагает.
 
    Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по предварительному договору от 15.09.2007г., истец обратился 14.11.2008г. в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Оценив материалы дела, доводы истца, пояснения третьих лиц, суд приходит к следующим выводам.
 
    В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
 
    Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
 
    Из предварительного договора следует, что предметом отчуждения в будущем по договору купли-продажи стороны определили участок подъездного пути от ПК21+28,33 до ПК25+0.7,12, цену договора – 594151 руб.
 
    Согласно ст. ст. 554-555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества, а также цена этого имущества.
 
    Истец заявил о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи на условиях, отличающихся от предварительного договора: часть подъездного пути от остряка СП №114 ПК21+32,66 до упора ПК25+07,18 полной протяженностью 374,52 по цене 445 718 руб.
 
    По пояснениям истца данные изменения вызваны составлением технического паспорта и инвентаризацией участка от остряка СП №114 ПК21+32,66 до упора ПК25+07,18, а также одобрением общим собранием акционеров ответчика 16.02.2009г. продажи спорного участка именно на таких условиях – по цене 445 718 руб.
 
    В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания акционеров от 16.02.2009г. (т. 3 л.д. 42-47)  последними одобрена сделка по продаже истцу пути от остряка СП №114 ПК21+32,66 до упора ПК25+07,18 полной протяженностью 374,52 по цене 445 718 руб. согласно предварительному договору от 01.03.2006г. и договору купли-продажи от 01.03.2006г.
 
    Таким образом, акционерами одобрены иные сделки, не являющиеся основанием настоящего иска (одобрены договоры 2006г., а истец заявил требования по договору  2007г.), а также отчуждение иного объекта на иных условиях (по другой цене).
 
    Доводы истца о том, что отчуждаемый объект является тем же участком подъездного пути, по поводу которого был подписан предварительный договор от 15.09.2007г., только с меньшей длиной за счет переноса его начала, суд не принимает, т.к. по смыслу п. 3 ст. 529 ГК РФ предмет основного и предварительного договора должны быть идентичными.
 
    Кроме этого, органами техучета не инвентаризировался участок подъездного пути от ПК21+28,33 до ПК25+0.7,12. В составе зарегистрированного права собственности ответчика на весь путь участок с такими характеристиками собственником не выделялся. Вместе с тем, поскольку истец просит понудить заключить ответчика основной договор на условиях предварительного договора, предметом которого является часть пути в составе общего объекта недвижимости, тождественность предмета предварительного договора в соотношении с предметом основного договора в данном случае имеет существенное значение. Иной подход означал бы вторжение суда в принцип свободы договора и понуждение ответчика заключить договор в отношении предмета, отличающегося от определенного им в предварительном договоре.
 
    Одобрение сделки общим собранием было одним из условий исполнения предварительного договора от 15.09.2007г.
 
    Однако общее собрание одобрило иную самостоятельную сделку 2006 года на иных условиях.
 
    Помимо этого, в соответствии с п. 6 ст. 83 Закона об акционерных обществах врешении об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), цена, предмет сделки и иные ее существенные условия.
 
    Поскольку в основе предварительного договора в данном случае лежит сложный юридический состав (волеизъявление общества, выраженное в решении генерального директора и решении общего собрания акционеров), то у суда и не имеется оснований полагать, что предварительный договор от 15.09.2007г. действовал между сторонами в отношении предмета, одобренного общим собранием акционеров.
 
    Суд также полагает, что обязательства сторон по предварительному договору от 15.09.2007г. прекратились в связи со следующим.
 
    В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
 
    Срок заключения основного договора в предварительном договоре от 15.09.2007г. определен не был.
 
    Истец, квалифицируя данный договор в совокупности с соглашением от 23.09.2007г. (т. 1 л.д. 86-87) и договором от 24.07.2008г., полагал, что окончательный срок подписания основного договора купли-продажи 10.09.2008г. (т. 1 л.д. 135).
 
    Оценивая содержание соглашения от 23.09.2007г. и договора от 24.07.2008г., суд приходит к выводу, что неоднократное определение срока подписания основного договора было вызвано обстоятельством необходимости государственной регистрации права собственности на подъездной путь.
 
    Однако оформление права собственности на объект недвижимости не является неизбежным событием. Указанное событие может и не наступить, поскольку зависит от воли собственника.
 
    Неизбежность события, предусмотренная ст. 190 ГК РФ, предполагает его независимость от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
 
    Поскольку регистрация права собственности носит заявительный характер, т.е. для наступления данного события от будущего собственника требуется волевое выполнение действий – подача заявления и других необходимых для регистрации документов, то указание события, наступление которого зависит от воли стороны, в качестве условия о сроке не может быть принято судом.
 
    Поэтому в данном случае условие договора о сроке суд считает несогласованным и в результате этого применяет правило о годичном сроке (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
 
    Следовательно, конечный срок подписания основного договора по предварительному договору от 15.09.2007г. приходится на 15.09.2008г.
 
    До этой даты основной договор подписан не был.
 
    Суд не находит оснований полагать, что до этого срока истец направил ответчику предложение заключить основной договор, т.е. выполнил условие, препятствующее прекращению обязательств по предварительному договору.
 
    Требование от 01.02.2008г. и претензию от 01.04.2008г. суд не принимает в качестве такого доказательства, т.к. в них не содержится существенных условий договора купли-продажи (предмета, идентичного предварительному договору, и цены сделки).
 
    Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 435 ГК РФ предложение о заключении договора направляется в виде оферты, содержащей существенные условия договора.
 
    Таких условий истец не выполнил.
 
    Следовательно, в связи с прекращением обязательств по предварительному договору от 15.09.2007г. оснований для понуждения ответчика к заключению основной сделки на основании этого предварительного договора не имеется.
 
    Суд также усматривает отсутствие оборотоспособного предмета сделки, к заключению которой просит истец понудить ответчика.
 
    В силу правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 29 мая 2007 г. № 6623/05, заключение договора купли-продажи на часть объекта недвижимости при наличии зарегистрированного права собственности на весь объект противоречит статьям 12,13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если право собственности продавца отдельно на эту часть не зарегистрировано.
 
    Доказательств государственной регистрации права собственности на спорный участок подъездного пути или участок, указанный в предварительном договоре от 15.09.2007г., в материалах дела не имеется.
 
    Также отсутствуют в деле доказательства технической инвентаризации, т.е. обособления собственником, участка подъездного пути, указанного в предварительном договоре от 15.09.2007г.
 
    На основании вышеизложенного в удовлетворении иска надлежит отказать.
 
    Расходы по госпошлине в сумме 2 000 руб. по правилам ст. 110 АПК РФ относятся на истца.
 
    С учетом частичной уплаты госпошлины истцом при подаче иска с него подлежит взысканию в федеральный бюджет сумма 1 750 руб. 33 коп.
 
    Расходы истца по госпошлине за рассмотрение судом обеспечительных мер относятся на него по результатам рассмотрения спора по существу.
 
    В силу ст. 96 АПК РФ принятые определением суда от 09.04.2009г. обеспечительные меры подлежат отмене после вступления настоящего решения суда в законную силу.
 
    Руководствуясь статьями 167, 168, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    В иске отказать.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Совместное российско-китайское предприятие «РИЧЕН» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 750 руб. 33 коп.
 
    После вступления в законную силу настоящего решения суда обеспечительные меры в виде наложения ареста на часть подъездного пути (условный номер объекта – 75-75-01/130/2008-006) от остряка СП № 114 ПК21+32,66 до упора ПК25+07,18, расположенного по адресу: Забайкальский край, Читинский район, 1,5 километра северо-восточнее с. Маккавеево, принятые определением Арбитражного суда Читинской области от 09.04.2009г. по делу № А78-6154/2008,отменить.
 
 
    Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.
 
 
 
    Судья                                                                                                                    Якимов А.А.