Решение от 29 апреля 2009 года №А78-6101/2008

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧИТИНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
672000 г.Чита, ул. Выставочная, 6
 
http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru
 
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г.Чита                                                                                                          Дело №А78-6101/2008
 
    29 апреля 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2009 года
 
    Решение изготовлено в полном объёме 29 апреля 2009 года
 
 
    Арбитражный суд Читинской области в составе судьи Якимова А.А.
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Намсараевой А.Б.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании
 
    дело по иску Заместителя прокуратуры Забайкальского края к 1. Индивидуальному предпринимателю Алексеевой Светлане Федоровне, 2. Комитету по управлению имуществом администрации городского поселения «Город Чита» и 3. Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о признании недействительным договора аренды земельного участка № 333/07 от 01.06.2007 и применении последствия недействительности ничтожной сделки,
 
    с участием в деле в качестве третьих лиц – 1) Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Забайкальскому краю, 2) Администрации городского округа «Город Чита» 3) Комитета градостроительства и развития социальной инфраструктуры администрации городского округа «Город Чита»,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    прокурора Казанцевой Л.И. (удостоверение № 93554),
 
    от ответчицы – не было,
 
    от ответчика-2 – Смирновой В.С., представителя по доверенности от 09.10.2008 года,
 
    от ответчика-3 – Новожиловой О.В., представителя по доверенности от 07.10.2008 года,
 
    от третьего лица-1 – представитель не явился;
 
    от третьего лица-2 – представитель не явился;
 
    от третьего лица-3 – Рогалева Э.В., представителя по доверенности от 21.04.2009 года.
 
 
 
    Заместитель прокурора Забайкальского края обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к 1. Индивидуальному предпринимателю Алексеевой Светлане Федоровне, 2. Комитету по управлению имуществом администрации городского поселения «Город Чита» о 1) признании недействительным заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» и индивидуальным предпринимателем Алексеевой Светланой Федоровной договора аренды земельного участка № 333/07 от 01.06.2007, площадью 972 кв.м. с кадастровым номером 75:32:040512:0038, расположенного в г.Чите, в Черновском административном районе, по ул.Строителей, 15, представленного для установки павильона автосервиса с мойкой, магазином автозапчастей и открытой автостоянкой и 2) применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ИП Алексеевой С.Ф. возвратить земельный участок, демонтировав возведенные на нем сторожку, бетонное основание изгороди (опалубку), металлический забор, установленный по периметру земельного участка.
 
    Определением суда от 14 января 2009 года судом к участию в деле в качестве третьего лица, без самостоятельных требований, было привлечено Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Забайкальскому краю.
 
    Определением суда от 24.02.2009 года судом к участию в деле в качестве третьего ответчика по делу был привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края.
 
    Определением суда от 24.03.2009 года судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Администрация городского округа «Город Чита» и Комитет градостроительства и развития социальной инфраструктуры администрация городского округа «Город Чита».
 
    В судебном заседании участвующий в деле прокурор поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что участок предоставлен с нарушением земельного и градостроительного законодательства, правил застройки и землепользования, санитарных норм и правил, поэтому договор является недействительным как ничтожная сделка.
 
    Индивидуальный предприниматель Алексеева С.Ф. иск не признала, в предыдущих заседаниях пояснила, что на момент предоставления земельного участка все согласования имелись, в настоящий момент ею подготовлен новый пакет документов для проведения новой экспертизы Роспотребнадзором. Пояснила, что в ООО «РУЭК» ей отказались предоставить информацию по поводу письма управляющей компании в Роспотребнадзор, на основании которого было отозвано первоначальное заключение. Детской площадки в момент выдачи первого санитарного заключения не было, информация о предоставлении участка для строительства была опубликована в газете «Читинское обозрение».
 
    Представитель второго ответчика иск не признала, полагал, что требования прокурора необоснованны, т.к. его доводы могут относиться к законности строительства, а не предоставления земельного участка. Все процедуры и согласования на момент предоставления участка были соблюдены. Дальнейшее строительство осуществляется в соответствии с действующими правилами и нормами, в т.ч. санитарными, к компетенции Комитета данный вопрос не относится, а сам факт предоставления земельного участка не исключает необходимость получения застройщиком соответствующих разрешительных документов. На законность договора эти документы не влияют. Публикация о предоставлении земельного участка под строительство осуществлялась в газете. Зона Ж1 включает в себя не только жилые дома, но постройку объектов, которые необходимы для бытового обслуживания населения. Спорная автомойка с сервисом соответствует таблице 1 ст.19 правил землепользования и застройки городского округа «Город Чита» как объект для бытового обслуживания населения.
 
    Представитель третьего ответчика иск не признала, требования прокурора считала необоснованными, поскольку все согласования имелись на момент подписания договора.
 
    Представители Администрации городского округа «Город Чита» и Управления Роспотребнадзора в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания  извещены надлежащим образом.
 
    В предыдущих судебных заседаниях представитель Управления Роспотребнадзора по Забайкальскому краю пояснила, что 27.09.06г. ИП Алексеева С.Ф. обратилась в управление с заявлением о проведении санитарно-эпидемиологической экспертизы документов по отводу земельного участка под строительство павильона автосервиса по адресу г. Чита, ул. Строителей,15. В результате проведенной экспертизы было выдано экспертное заключение о соответствии требованиям СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 и 2.1.7.1287-03, после этого 12.10.2006г. обратилась с заявлением с целью получения  санитарно-эпидемиологического заключения по отводу земельного участка под размещение павильона автосервиса, с приложенным пакетом документов. На представленной для проведения экспертизы схеме генплана в масштабе 1:500 детская площадка отсутствовала, расстояние от павильона автосервиса до ближайшего жилого дома составляло 50 метров, что соответствовало  требованиям СанПиН, и в связи с этим ИП Алексеевой С.Ф. было выдано положительное заключение. 22.07.2008г. Управлением Роспотребнадзора было проведено внеплановое мероприятие по надзору на основании обращения жителей дома №84 по ул. Строителей о размещении автосервиса вблизи детской  площадки. В результате было установлено, что расстояние от детской площадки до забора автосервиса составляет 12 метров, а расстояние между домом №84 и автосервисом равно 48 метрам,  что не соответствует санитарным требованиям. В результате проведенных мероприятий оформлено новое  санитарно-эпидемиологическое заключение о несоответствии требованиям санитарных правил предлагаемого земельного участка под строительство павильона автосервиса. Представила дополнительные документы. Первоначальную экспертизу управление проводило по документам, т.к. выезд на место осуществляют работники санэпидемцентра (другого подчиненного учреждения) и дают заключение, на основании которого и проектных документов проводится экспертизы. Поводом для отзыва заключения послужило обращение жителей домов. Тогда уже специалисты Роспотребнадзора выехали и на месте установили нарушение.  По факту выдачи экспертного заключения было проведено служебное расследование, по пояснениям работников центра на момент проведения первичного обследования детской площадки не было.
 
    Представитель Комитета градостроительства пояснил, что градостроительный план земельного участка выдается только на объекты капитального строительства и реконструкции. Для предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка необходимо решение специальной комиссии. Возможны отклонения от правил застройки и землепользования при наличии определенных обстоятельств. СниПы в настоящее время носят рекомендательный характер. Зона Ж1 для конкретного участка взята из карты зонирования территории города Читы. Станция технического обслуживания должна находиться в производственных зонах,  в случае необходимости корректируется градостроительный план земельного участка. Когда обращалась Алексеева С.Ф. в первый раз в 2004 году, правила застройки еще не были приняты, потом ей документы делались уже по первичным данным. СниПами размещение производственных объектов в жилых зонах не запрещалась. В данный момент предоставление земельных участков должно соответствовать правилам застройки и землепользования. Градостроительный план на временный объект не выдается, а только на капитальный. Специальная комиссия может в порядке ст. 44 ГрК РФ согласовать условно разрешенное использование на участок, которое будет отличаться от правил застройки, но для этого требуется специальное или условное согласование, соблюдение нормативов. Это устанавливает специальная комиссия, принимается постановление. Это другая комиссия, отличающаяся от комиссии по выбору земельных участков.
 
    Выслушав пояснения прокурора и представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    Между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» и индивидуальным предпринимателем Алексеевой Светланой Федоровной был подписан договор аренды земельного участка № 333/07 от 01.06.2007, площадью 972 кв.м. с кадастровым номером 75:32:040512:0038, расположенного в г.Чите, в Черновском административном районе, по ул.Строителей, 15, с указанием целей его предоставления –для установки павильона автосервиса с мойкой, магазином автозапчастей и открытой автостоянкой.
 
    Основанием для заключения договора явилось распоряжение мэра города Читы от 17.04.2007г. № 1020-р.
 
    Данный земельный участок как место размещения предстоящего строительства павильона автосервиса с мойкой, магазина автозапчастей и открытой автостоянки был предварительно согласован распоряжением мэра города Читы от 29.01.2007г. № 137-р.
 
    Основанием согласования послужил акт выбора земельного участка для проектирования и строительства от 29.11.2006г. № 138/06, подписанный комиссией по выбору земельных участков, действующей на основании положения от 15.04.2003г. (т. 2 л.д. 61-63).
 
    Согласно материалам дела (т. 1 л.д. 18) землеотвод по спорному договору аренды предполагал строительство станции технического обслуживания легковых автомобилей на 2 поста и мойку автомобилей на 1 пост, магазин автозапчастей и открытую автостоянку на 25 машиномест.
 
    В соответствии с градостроительным планом (т.1 л.д. 38-45) земельный участок, отведенный по спорному договору, находится в жилой зоне высокой плотности застройки Ж1.
 
    Прокурор оспорил договор аренды, ссылаясь на его несоответствие действующему законодательству, а именно: 1) главе 3 ст.19 в таблице 1 п.14 решения Думы городского округа «Город Чита» №7 от 22.01.2004 года «О принятии правил землепользования и застройки городского округа «Город Чита»» сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств не предназначены для использования, поскольку на них не может быть получено зональное согласование. Земельный участок согласно ст.19 этих правил находится в зоне Ж1. В свою очередь жилая зона высокой плотности застройки (Ж1) используется преимущественно для размещения многоквартирных жилых домов средней и высокой этажности (5 и более этажей); 2) отсутствие информации для населения о предоставлении участка под строительство в нарушение земельного законодательства; 3) нарушении санитарных норм, поскольку рядом расположена детская площадка и имеется отрицательное заключение органов Роспотребнадзора.
 
    Право прокурора на предъявление данного иска предусмотрено ст. 52 АПК РФ.
 
    Оценив доводы прокурора, суд приходит к выводу, что заявленные требования по изложенным в них основаниям подлежат удовлетворению частично, исходя из следующего.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    Согласно ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к определенным территориальным зонам, в том числе жилой и производственной зоне.
 
    Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
 
    Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
 
    Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
 
    В силу ч. 5 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
 
    В соответствии с п. 5 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.
 
    В силу п. 8 ст. 35 ГрК РФ производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций автомобильного транспорта.
 
    Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Чита», утвержденными Думой городского округа 22 января 2004 года (далее – Правила), предусмотрена их обязательность для органов государственной власти и городского самоуправления, граждан и юридических лиц, осуществляющих градостроительную деятельность на территории городского округа «Город Чита». Действие данных Правил распространено на все земельные участки, здания и сооружения в границах городского округа «Город Чита» (т. 1 л.д.132-149).
 
    Таким образом, поскольку в момент выбора спорного земельного участка и его согласования уже действовали данные правила, то органы местного самоуправления, принимающие решение о предварительном согласовании места размещения для строительства объекта, должны были руководствоваться их положениями.
 
    При этом, как следует из материалов дела, ответчице согласовано строительство на отведенном участке объекта капитального строительства, возведение которого должно учитывать правовой режим зоны территориального планирования.
 
    В силу п. 1 ст. 44 ГрК РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам, в связи с чем, ответчице и был предоставлен градостроительный план.
 
    В данном градостроительном плане не указано в качестве разрешенного землепользования возведение станций технического обслуживания с мойкой.
 
    Доводы участвующих в деле лиц о том, что Алексеевой С.Ф. ранее до введения в действие Правил был согласован спорный земельный участок, значения не имеют, т.к. его предоставление в 2004 году в силу преюдициальных судебных актов (т. 1 л.д. 150-160) было проведено с нарушением закона. Следовательно, предоставление участка по спорному договору оценивается судом  применительно к действующему в момент согласования и подписания спорного договора от 01.06.2007г. законодательству.
 
    Юридическая сила Правил (ст. 2), п. 3, 4 ст. 85 ГрК РФ предусматривают правовой режим действительности объектов (земельных участков), размещенных до введения их в действие и не соответствующих требованиям Правил, к каковым спорный земельный участок не относится.
 
    В соответствии с таблицей 1 (ст. 19 Правил) в жилой зоне высокой плотности застройки (Ж1) разрешается размещение открытых автостоянок, объектов коммунально-бытового назначения.
 
    Размещение станций технического обслуживания в силу таблицы 7 (ст. 22 Правил) разрешается в производственных зонах с типом использования, требующего получения специального зонального согласования.
 
    В соответствии со ст. ст. 37, 39 ГрК РФ допускается изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов на основании решений уполномоченных властных органов, которые могут быть оспорены.
 
    Согласно решению Думы городского округа «Город Чита» от 19.06.2008г. №  114 определена Комиссия по застройке в городском округе, в функции которой входят, в частности, решение вопросов о рассмотрении заявлений граждан по вопросам землепользования и принятие решение о специальном зональном согласовании.
 
    Доказательств получения согласований в установленном порядке от данной комиссии при размещении в жилой зоне производственного объекта (станции технического обслуживания с мойкой) ответчики в материалы дела не представили.
 
    Акт выбора земельного участка от 29.11.2006г. согласован иной комиссией с другими функциями.
 
    Поскольку в данном случае спорный договор подписан с нарушением ст. 19 Правил застройки и землепользования и ст. ст. 37-39, 85 ГрК РФ в отношении предоставления под разрешенное размещение павильона автосервиса с мойкой без проведения специального зонального согласования или изменения вида разрешенного землепользования, то в этой части сделка является недействительной на основании ст. ст. 168, 180 ГК РФ.
 
    Доводы ответчика-2 относительно коммунально-бытового характера СТО с мойкой судом не принимаются, т.к. в отношении станций техобслуживания ст. 22 Правил прямо предусматривает правовой режим специального разрешенного использования только в производственных зонах.
 
    В данном случае мойка не может быть отнесена к объекту коммунально-бытового назначения, т.к. согласно материалам дела ее размещение предполагается неразрывно с павильоном автосервиса. Кроме этого, Положением о техническом обслуживании и ремонте автотранспортных средств, принадлежащих гражданам, утвержденным Приказом Департамента автомобильной промышленности Минпрома Российской Федерации от 1 ноября 1992 г. № 43, пунктом 50.20.3 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности мойка автомобилей отнесена к одному из видов технического обслуживания транспортных средств.
 
    Станция технического обслуживания не относится по ее смыслу к объекту, связанному с проживанием граждан (п. 5 ст. 85 ГрК РФ).
 
    Ссылки ответчиков относительно возможности размещения таких объектов согласно СниПу 2.07.01-89 судом отклоняются, т.к. в силу ст. ст. 2, 7 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса РФ нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат Градостроительному кодексу Российской Федерации.
 
    Данный СниП в рассматриваемой части противоречит вышеуказанным положениям Градостроительного кодекса РФ, поэтому применению не подлежит.
 
    Таким образом, требования прокурора подлежат удовлетворению в части предоставления земельного участка для размещения павильона автосервиса с мойкой.
 
    Нарушений Правил застройки и ст. 85 ГрК РФ в части разрешенного использования спорного земельного участка для размещения иных объектов (магазина и открытой автостоянки) суд не усматривает.
 
    Основания иска прокурора в части несоблюдения санитарно-эпидимеологического законодательства и ст. 30 ЗК РФ ответчиками опровергнуты представлением в дело контрдоказательств, свидетельствующих о том, что в момент подписания договора положительные заключения органов санэпиднадзора имелись, а последующий их отзыв может относиться к оценке строительства объекта, а не использованию земельного участка. Мотивы отзыва положительного заключения носят переменный характер, зависящий от фактора нахождения или отсутствия в конкретный момент придомовой детской площадки в санитарной зоне. Доказательства ее реального нахождения в момент подписания спорного договора прокурором в дело не представлены, соответственно не опровергнуты контрдоказательства ответчиков в обоснование доводов об ее отсутствии в тот момент.
 
    Соблюдение процедуры публичного извещения при выборе земельного участка ответчиками доказано предоставлением сведений о соответствующей публикации в газете «Читинское обозрение» (т. 2 л.д. 65).
 
    Таким образом, требования прокурора в части недействительности предоставления участка для размещения магазина автозапчастей и автостоянки не подлежат удовлетворению.
 
    Не подлежат удовлетворению и реституционные требования прокурора в силу ст. 180 ГК РФ, поскольку признанная недействительной часть сделки не связана с ее исполнением в той части, в отношении которой заявлена реституция.
 
    Таким образом, договор следует признать недействительным в части предоставления земельного участка для установки павильона автосервиса с мойкой, в остальной части иска прокурору надлежит отказать.
 
    Расходы по госпошлине распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ.
 
    Прокурор освобожден от уплаты госпошлины по делу (ст. 333.37 НК РФ).
 
    В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 333.17 НК РФ с учетом удовлетворения заявленных требований плательщиками госпошлины по делу являются ответчики.
 
    Ответчик-3 не заключал оспариваемый договор, поэтому оснований для отнесения на него госпошлины не имеется.
 
    Поскольку требования прокурора удовлетворяются частично, суд полагает необходимым отнести на ответчиков 1 и 2 четверть подлежащей уплате от заявленных требований госпошлины (2 000 руб. за оспаривание сделки и 2 000 руб. за реституцию), т.е. 1 000 руб.
 
    Ответчик-2 от уплаты госпошлины освобожден.
 
    Следовательно, на ответчицу возлагаются расходы по госпошлине в федеральный бюджет в половине от суммы 1 000 руб., т.е. 500 руб.
 
    Руководствуясь статьями 167, 168, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Признать недействительным договор аренды земельного участка № 333/07 от 01.06.2007 между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» и индивидуальным предпринимателем Алексеевой Светланой Федоровной в части предоставления земельного участка с кадастровым номером 75:32:040512:0038, расположенного в Черновском административном районе г. Читы по ул.Строителей, 15 для установки павильона автосервиса с мойкой.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    Взыскать с Индивидуального предпринимателя Алексеевой Светланы Федоровны в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 500 рублей.
 
 
    Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.
 
 
 
    Судья                                                                                                                    Якимов А.А.