Решение от 27 ноября 2009 года №А78-5802/2009

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ
 
672000 г.Чита, ул. Выставочная, 6
 
http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru
 
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г.Чита                                                                                                Дело №А78-5802/2009
 
    27 ноября 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2009 года
 
    Решение изготовлено в полном объёме 27 ноября 2009 года
 
 
    Арбитражный суд Забайкальского края
 
    в составе судьи  Шеретеко  Н.Ю.
 
    при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Юринской  М.Н.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании  дело по иску
 
    Общества с ограниченной ответственностью "Кристина"
 
    к Открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания"
 
    о взыскании 65465 руб.
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Васильева Е.Н., представитель по доверенности от  03.09.2009 года;
 
    от ответчика – Качалова Т.И., представитель по доверенности от 20.11.2009 года.
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью "Кристина" обратилось с требованием о взыскании с Открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" убытков в размере 65465 руб. за проведение капитального ремонта здания, арендуемого по договору аренды №20-12/ЧЛ-08 от 20.12.2008г.
 
    Истец в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил основания иска и заявил требование о взыскании стоимости капитального ремонта помещения магазина  в сумме 65465 руб. по договору аренды №6/ЧЛ-08 от 01.05.2008г.
 
    В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала, суду пояснила, что 01 мая 2008 года между сторонами заключен договор аренды помещения магазина площадью 72 кв.м., расположенного  по адресу: Читинская область, ст. Лесная, ул. Вокзальная, 1, для торговли смешанными товарами. Однако в процессе пользования помещением истцом было выявлено, что данный объект требует капитального ремонта, поскольку находился в ветхом, не пригодном к эксплуатации состоянии. Данный факт подтверждается актом Администрации сельского поселения «Новокукинское» от 03.05.2008г. Согласно письма от 28.04.2008г. истец обращался к ответчику с просьбой о необходимости проведения капитального ремонта данного объекта, однако ответа при этом получено не было. В связи с тем, что в арендуемом помещении невозможно было осуществлять торговую деятельность арендатор вынужден был самостоятельно произвести капитальный ремонт помещения (изготовление, замена дверей и окон, штукатурно-малярные работы стен и потолка, покраска пола) на основании договора подряда от 05.05.2008г. Стоимость выполненных работ по капитальному ремонту помещения  составляет 65465 руб.   В соответствии с п.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость арендной платы. Поскольку арендодатель отказался провести зачет стоимости ремонтных работ в счет  арендной платы, арендатор на основании ст. 612, 616 ГК РФ  обратился с данным иском в суд.
 
    В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признала, суду пояснила, что помещение, расположенное по адресу: Читинская область, ст. Лесная, ул. Вокзальная, 1, было принято истцом по акту приема-передачи от 01.05.2008г. в удовлетворительном техническом состоянии, и претензий в отношении данного объекта ООО «Кристина» предъявлено не было. Согласно ч.2 ст.612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.  В соответствии с ч.2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. В связи с проведением ремонтных работ в спорном объекте, срок действия договора были приостановлен с 01.05.08г. по 01.06.08г. и с 09.06.08г. по 09.07.08г. В связи с чем за данный период арендная плата не начислялась. Согласно п.3.2.8 договора арендатор не может производить неотделимые улучшения, капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества без письменного согласия арендодателя. Поскольку письменного согласия арендодателя ООО «Кристина» получено не было, стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, улучшению не подлежит.
 
    Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный  суд установил:
 
    15 мая 2007 года между  ОАО «Российские железные дороги» и  Автономной некоммерческой организацией «Центр организационного обеспечения структурной реформы на железнодорожном транспорте» был заключен  учредительный договор №317 о создании открытого акционерного общества «Железнодорожная торговая компания».
      По учредительному договору ОАО «Российские железные дороги» оплачивает приобретаемые акции денежными средствами и  имуществом согласно приложения №1 к договору.
      В соответствии с Приложением №1 к договору  здание магазина  №32 по ул.Вокзальная, 1  в п.Лесная Читинского района включено в перечень основных средств, подлежащих передаче в уставный капитал  ОАО «Железнодорожная торговая компания».
 
    ОАО «Железнодорожная торговая компания» зарегистрировано  в установленном порядке 04.06.2007г.
 
    07.10.2008 г. на основании договора о создании  акционерного общества №317 от 15.05.07 г.  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности  ОАО «Железнодорожная торговая компания» на здание магазина №32 общей площадью 152,7 кв.м. в п.Лесная Читинского района, ул.Вокзальная,1.
       Как видно из материалов дела, 01 мая 2008 г. между  ОАО «Железнодорожная торговая компания» (арендодатель) и ООО «Кристина» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества  №6/ЧЛ-08.
 
    По условиям договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование помещение площадью 72 кв.м. в здании магазина по ул.Вокзальная,1 на ст.Лесная.
 
    По акту приема-передачи от 01.05.08 г. арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду с 01 мая 2008 г. помещение площадью 72 кв.м. в магазине, расположенного по адресу: ст.Лесная,  по ул.Вокзальная, 1.
 
    Из акта следует, что техническое состояние помещения удовлетворительное, претензий арендатор не имеет.
 
    На основании заявлений арендатора о проведении ремонта  сторонами заключены два дополнительных соглашения к договору аренды от 01.05.08 г. о приостановлении срока аренды до 01.06.08 г. и до 09.07.2008 г. в связи с проведением ремонтных работ в помещении магазина (т.2 л.д.49,50).
 
    По условиям  дополнительного соглашения к договору аренды плата за пользование недвижимым имуществом  уплачивается с 09 июля 2007 г.
 
    В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранении недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
 
    Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
 
    Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
 
    В соответствии с п.3.2.8 договора аренды неотделимые улучшения и капитальный ремонт арендуемого имущества, вызванные потребностями арендатора,  производится с письменного разрешения арендодателя, и сторонами заключается дополнительное соглашение к договору.
 
    Пунктом 3.2.9 договора предусмотрено, что необходимость проведения капитального ремонта определяется согласно технического заключения.
 
    В данном случае техническое заключение о необходимости проведения капитального ремонта в помещении магазина отсутствует.
 
    Представленный истцом акт представителей органов местного самоуправления сельского поселения «Новокукинское» от 03 мая 2008 г. составлен без участия  арендодателя.
 
    Письменного разрешения арендодателя на проведение арендатором капитального ремонта  помещения  не имеется.
 
    Как видно из материалов дела, 26 апреля 2008 г. истец направил ответчику  заявление о проведении капитального ремонта  помещения магазина, так как  здание не пригодно к эксплуатации. Однако 01 мая 2008 г. арендатор принимает  в аренду нежилое помещение по акту без указания соответствующих замечаний.
 
    В силу нормы ст.612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки  сданного в аренду имущества, которые должны были  обнаружены арендатором во время осмотра имущества.
 
    28.04.08 г. и 09.06.08 г. ООО "Кристина" обращалась к арендодателю  с заявлением о приостановлении договора аренды в связи с проведением ремонта, заменой дверей и окон в арендованном помещении.
 
    Соответственно сторонами было заключено дополнительной соглашение  к договору аренды о начислении арендной платы с 09.07.08 г. в связи с проведением ремонтных работ.
 
    В соответствии с п.2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
 
    По условиям договора аренды от 01.05.08 г. условия возмещения расходов арендатора на неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя, могут быть предусмотрены в дополнительном соглашении к договору (п.9.2.).
 
    В данном случае  сторонами были заключены дополнительные соглашения, по условиям которого вследствие производства  арендатором ремонтных работ им не уплачивается  арендная плата.
 
    При изложенных обстоятельствах  правовых оснований для взыскания  стоимости ремонтных работ в сумме 65465 руб.  не имеется.
 
    Расходы по госпошлине относятся на истца по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
 
    В иске отказать.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.
 
 
 
 
    Судья                                                                                               Н.Ю. Шеретеко