Решение от 30 декабря 2008 года №А78-5662/2008

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧИТИНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
672000, г. Чита, ул. Выставочная 6
 
www.chita.arbitr.ru; E-mail: info@chita.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Чита                                                                                                        Дело № А78-5662/2008
 
    « 30 » декабря 2008 года                                                                                                С1-26/234
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2008 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 30 декабря 2008 года
 
 
    Арбитражный суд Читинской области в составе судьи Якимова А.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Намсараевой А.Б.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 672000, г. Чита, ул. Выставочная, 6 дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Спектр» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора №01 от 05.08.2008 г. об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Силикатная 3,7
 
    с участием в деле в качестве заинтересованных лиц 1 – Юрова Алексея Владимировича, 2 – Юровой Натальи Юрьевны
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Жалнина Г.В., представителя по доверенности от 01.10.2008 года,
 
    от ответчика – Замякиной Е.А., представителя по доверенности от 03.03.2008 года,
 
    от заинтересованных лиц – не было.
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Спектр»  обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора №01 от 05.08.2008г. об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г.Чита, Ингодинский административный район, ул.Силикатная, 3,7.
 
    Определением суда от 21.11.2008г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены Юров Алексей Владимирович и Юрова Наталья Юрьевна.
 
    Представитель заявителя в судебном заседании представил уточнение исковых требований, просил признать 1. незаконным сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №01/107/2008-294 от 25.09.2008 г. договора №01 от 05 .08.2008 г. и 2. обязать ответчика впредь не нарушать действующего законодательства в отношении ООО НПК «Спектр» при обращении в регистрационную службу для регистрации подобного рода договоров при наличии тех же самых законных оснований.
 
    Судом приняты к рассмотрению уточнения в части требований о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации, остальные уточнения  в заявленном истцом виде судом к рассмотрению не приняты, т.к. в соответствии со ст. 201 АПК РФ формулирование обязанности устранения допущенных нарушений по конкретному делу находится в компетенции суда, а заявление требований в отношении иных договоров подобного рода к предмету настоящего иска не относится.
 
    Представитель заявителя требования поддержал в полном объеме, пояснил, что оспоренный отказ является незаконным, т.к. у субарендатора в соответствии с гражданским и земельным законодательством имеются те же права, что и у арендатора, поэтому необходимо рассматривать положения закона о долевом участии в строительстве с учетом специальных положений гражданского и земельного права.
 
    Представитель ответчика поддержала позицию регистрирующего органа, требования не признала, считала отказ в государственной регистрации законным и обоснованным, т.к. ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не имеет отсылочных норм, расширительному толкованию не подлежит. Застройщиком по данному закону не может выступать лицо, владеющее земельным участком на праве субаренды. Кроме того, договор субаренды расторгнут, поэтому у заявителя отсутствуют нарушенные права в данный момент.
 
    Заинтересованные лица в судебное заседание не явились, пояснений не представили, представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
 
    Выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    Между Обществом с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Спектр»  (застройщиком) и Юровым Алексеем Владимировичем, Юровой Натальей Юрьевной  (участниками) был подписан договор №01 от 05.08.2008г. об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г.Чита, Ингодинский административный район, ул.Силикатная, 3,7.
 
    По условиям договора, в частности, общество как застройщик обязалось своими силами и с привлечением денежных средств других лиц построить на отведенном на праве субаренды земельном участке жилой многоквартирный дом, а участники инвестировать денежные средства в строительство и принять в собственность объект долевого строительства.
 
    Согласно расписке Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю 05.08.2008г. заявитель и заинтересованные лица обратились в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора №01 от 05.08.2008г. об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г.Чита, Ингодинский административный район, ул.Силикатная, 3,7 (далее по тексту – спорный договор).
 
    На государственную регистрацию договора заявитель представил, в частности,  заявление о регистрации договора, спорный договор, разрешение на строительство, проектную декларацию о строительстве дома и дополнительные документы в соответствии с распиской от 26.08.2008г. (л.д. 57, 75).
 
    Сообщением №01/107/2008-294 от 25.09.2008 г. заявителю отказано в государственной регистрации спорного договора, поскольку, по мнению регистрирующего органа, он не отвечает признакам застройщика в силу предоставления ему земельного участка для строительства жилого дома на праве субаренды, тогда как привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов на земельном участке, находящемся в субаренде, статьями 2,3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. не предусмотрено.
 
    Заявитель оспорил данный отказ в государственной регистрации права в арбитражном суде, ссылаясь на наличие зарегистрированного договора субаренды земельного участка от 10.09.2007г. (л.д. 11-14).
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений государственных органов, если полагают, что оспариваемое решение не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, создает иные препятствия для осуществления указанной деятельности.
 
    Согласно ч.4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Таким образом, с учетом данных правовых норм условием удовлетворения требований заявителя является совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого отказа закону и нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Заявитель, оспаривая по существу отказ в государственной регистрации договора, ссылается на принадлежность ему земельного участка на праве субаренды по договору от 10.09.2007г.
 
    В свою очередь права арендатора на переданный в субаренду земельный участок определены зарегистрированным договором от 27.02.2007г.
 
    Вместе с тем, как следует из материалов дела, в настоящий момент соглашением от 06.10.2006г. (л.д. 51), прошедшим государственную регистрацию, договор субаренды земельного участка от 10.09.2007г. расторгнут с 06.10.2008г.
 
    Согласно зарегистрированному договору от 06.10.2008г. осуществлен перевод прав и обязанностей на заявителя по договору аренды земельного участка от 27.02.2007г.
 
    Следовательно, основание заявленных требований Общества к настоящему моменту отсутствует, т.к. при наличии соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды от 27.02.2007г. государственная регистрация спорного договора может быть проведена по иному пакету документов, которые регистрирующим органом при вынесении оспоренного отказа не исследовались.
 
    При таких обстоятельствах права заявителя оспариваемым отказом в настоящий момент не нарушаются по причине изменившихся обстоятельств, положенных заявителем в основание требований.
 
    Доводы заявителя в обоснование нарушения его прав о предотвращении в будущем подобных отказов со стороны регистрирующего органа судом не принимаются, т.к. судебной проверке в порядке гл. 24 АПК РФ подлежат конкретные действия (бездействие) властного органа при конкретных обстоятельствах.
 
    Таким образом, заявитель, оспаривая отказ в регистрации договора, не обосновал, каким образом в данный момент оспариваемый отказ приводит к нарушению его конкретных прав в сфере предпринимательской деятельности. Восстановление прав заявителя по судебному решению в изменившихся обстоятельствах по иному пакету регистрационных документов недопустимо, т.к. судебный контроль в публично-правовой сфере исключает подмену судом функций регистрирующего органа по проведению установленной процедуры регистрации.
 
    Следовательно, заявленные требования удовлетворению не подлежат в силу отсутствия в настоящий момент нарушений прав заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Оценивая также основания, изложенные в сообщении об отказе в государственной регистрации договора, суд приходит выводу об их правомерности, т.к. в силу указаний специального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г., подлежащего применению в спорных отношениях, для квалификации лица в качестве застройщика по этому закону предъявляются требования о нахождении у него земельного участка на праве собственности или аренды.
 
    Возражения заявителя относительно идентичности арендных и субарендных прав судом не принимаются по следующим основаниям.
 
    Применительно к спорной ситуации правовое значение имеет не право арендатора на сдачу имущества в субаренду, установленное гражданским законодательством, т.к. оно не ставится под сомнение регистрирующим органом, а гарантии для защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, установленные Законом № 214-ФЗ (п. 1 ст. 1). Поскольку в Законе 214-ФЗ не установлено диспозитивное предписание в отношении иного характера прав на земельный участок застройщика, то иное (дополнительное) толкование земельных прав потенциального застройщика применительно к этому закону недопустимо.
 
    Ссылки заявителя на положения ст. ст. 615, 618 ГК РФ сами по себе не предполагают их применение к спорной ситуации, т.к. в данных нормах прямо установлено, что они подлежат применению, если иное не установлено законом, т.е. не носят императивного содержания.
 
    Доводы заявителя о необходимости применения нормы п. 6 ст. 22 ЗК РФ судом отклоняются, т.к. ею предусмотрено, что на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные земельным кодексом, а не соответствующие обязанности.
 
    Вместе с тем, градостроительным законодательством (в частности, ст. 46.2, п. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ) и специальным законом 214-ФЗ (в частности, ст. 13) для землепользователя-застройщика предусмотрены соответствующие обязанности в отношении подлежащего застройке земельного участка.
 
    Поскольку заявитель не подтвердил по представленным в регистрирующий орган документам статус застройщика применительно к Закону № 214-ФЗ от 30.12.2004г., то в ходе правовой экспертизы УФРС по Забайкальскому краю правомерно отказало заявителю в государственной регистрации спорного договора как лицу, не имевшему права на его заключение при наличии договора субаренды земельного участка под застройку.
 
    Такие сведения о заявителе в момент отказа в регистрации спорного договора следовали из представленной им проектной декларации и сведений из ЕГРП о государственной регистрации договора субаренды.
 
    Таким образом, оспоренный отказ не противоречит ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 122-ФЗ от 21.07.1997г.
 
    Следовательно, заявленные требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.
 
    Госпошлина по заявлению относится на заявителя по правилам ст. 110 АПК РФ.
 
    Руководствуясь статьями 167, 168, 170, 201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Отказать в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственная компания «Спектр» о признании незаконным отказа № 01/107/2008-294 от 25.09.2008 в государственной регистрации договора №01 от 05.08.2008г. об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г.Чита, Ингодинский административный район, ул.Силикатная, 3,7.
 
 
    Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.
 
 
    Судья                                                                                                                    Якимов А.А.