Дата принятия: 09 апреля 2009г.
Номер документа: А78-421/2009
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧИТИНСКОЙ ОБЛАСТИ
672000 г. Чита, ул. Выставочная 6
http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е
09 апреля 2009 г Дело № А78-421/2009
г.Чита.
Резолютивная часть решения объявлена 02.04.2009.
Арбитражный суд в составе судьи Ильющенко Ю.И.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «Сибирьэнерго-Комфорт» к муниципальному предприятию городского округа «Город Чита» «Служба заказчика» о понуждении к исполнению обязанности в натуре
при участии в заседании:
секретаря с/з Анисиной Е.В. (ведение протокола судебного заседания),
представителей:
истца - Салашнева В.С. – доверенность от 06.08.08,
Ильина Я.С. – доверенность от 01.04.09,
Пляскина С.С. – доверенность от 16.12.08,
ответчика – Ярового С.С. – доверенность от 11.01.09,
у с т а н о в и л:
иск (с последующим уточнением) мотивирован тем, что ответчик в нарушение требований ч.10 ст.162 Жилищного кодекса РФ уклоняется от передачи истцу, являющемуся управляющей организацией, вновь выбранной собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, технической и бухгалтерской документации. Со ссылкой на ст.162 Жилищного кодекса (ЖК) РФ, ст.12 ГК РФ истец просил обязать муниципальное предприятие городского округа «Город Чита» «Служба заказчика» передать ему техническую и бухгалтерскую документацию, в том числе: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (договоры и акты) о проведении и приемке результатов проведенных работ (текущих и капитальных); акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций приборов учета, механического, электрического, сантехнического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома на соответствие их эксплуатационным требованиям; сведения о первоначальной и остаточной стоимости передаваемых многоквартирных домов; лицевые счета квартиросъемщиков, отражающие сведения об авансовых платежах населения по оплате за жилищно-коммунальные услуги, а также сведения о неизрасходованных денежных средствах собственников жилых помещений на проведение капитального ремонта, - в отношении многоквартирных домов в г.Чите, расположенных по адресам:
ул.: 9 января 20, Амурская 104, Анохина 94, Бабушкина 89, Балябина 17, Горького 53, Горького 59, Горького 62, Журавлева 96, Забайкальского Рабочего 48, Забайкальского Рабочего 72, Ингодинская 56, Кайдаловская 10, Кайдаловская 19, Кастринская 3Б, Красноармейская 70. Курнатовского 19а, Ленина 110, Ленина 56, Ленинградская 98, Нагорная 19а, Новобульварная 129. Новобульварная 153, Петровская 36, Петровско-Заводская 52, Подгорбунского 84, Серова 21, Смоленская 93, Тимирязева 23, Токмакова 17а, Угданская 30, Фрунзе 26, Чайковского 23, Чайковского 34, Амурская 98, Ангарская 33, Ангарская 35, Анохина 34, Анохина 65, Анохина 67, Анохина 75, Анохина 96, Бабушкина 147, Бабушкина 149, Бабушкина 36, Бабушкина 64, Бабушкина 98а, Балябина 10, Балябина 30, Балябина 37, Балябина 41, Балябина 45, Балябина 47, Балябина 52, Балябина 53, Балябина 55, Богомягкова 22, Богомягкова 32, Боогомягкова 4, Богомягкова 47, Богомягкова 49, Богомягкова 51, Богомягкова 65, Богомягкова 73, Богомягкова 75, Бутина107, Бутина 30, Бутина 44, Бутина 46а, Бутина 75, Горького 55, Горького 67, Журавлева 16, Журавлева 50, Журавлева 54, Журавлева 69, Забайкальского Рабочего 23, Кайдаловская 12, Кайдаловская 14, Кайдаловская 2, Кайдаловская 6, Кастринская 3, Кастринская За, Кастринская 4, Кастринская 5, Кастринская 8, Красноармейская 65, Курнатовского 35, Курнатовского 37. Курнатовского 38, Ленина 121, Ленина 122, Ленина 123, Ленина 127, Ленина, 128, Ленина 129, Ленина130, Ленина 160, Ленина 164, Ленинградская 47, Ленинградская 47а, Ленинградская 5, Ленингррадская 78, Лермонтова 9, Нагорная 2, Нагорная 85, Нагорная 85а, Николая Островского 13, Николая Островского 20, Николая Островского 28, Николая Островского 52, Николая Островского 6, Новобульварная 1, Новобульварная 113, Новобульварная 115, Новобульварная 115а, Новобульварная 119, Новобульварная 123, Новобульварная 127, Новобульварная 131, Новобульварная 5, Новобульварная 7, Новобульварная 9, Петровско-Заводская 50, Подгорбунского 100, Подгорбунского 5, Серова 1, Серова 1а, Серова 1Б, Серова 1 г, Серова 28, Смоленская 108, Смоленская 115, Смоленская 117, Смоленская 37, Столярова 23, Столярова 27а, Столярова 51, Тимирязева 25а, Токмакова 16, Токмакова 17, Токмакова 18, Токмакова 20, Токмакова 4, Угданская 10, Угданская 16, Угданская 26, Угданская 28, Угданская 40, Угданская 8, Фрунзе 10, Фрунзе 28, Фрунзе 7, Чайковского 30, Чайковского 35, Чайковского 38, Чайковского 40, Чкалова 130, Чкалова 143, Чкалова 49, Шилова 10, Шилова 12, Шилова 4а, Шилова 6, Шилова 8, Балябина 6, Богомягкова 14, Богомягкова 71, Бутина 59, Ленина 105, Новобульварная 133.
Ответчик иск не признал, указав, что истец провел собрания собственников жилых помещений по указанным адресам с нарушением законодательства. Представленные истцом протоколы собраний собственников подписаны лицами, полномочия которых не определены; протоколы не содержат всей информации, необходимой для подсчета голосов собственников, и не соответствуют требованиям ЖК РФ. Поскольку истцом не заключены договоры на управление домами с собственниками жилых помещений, он не вправе требовать передачи ему технической документации на дома, учитывая возникновение прав и обязанностей у управляющей организации на основании договора на управление жилым домом, заключенным с каждым собственником помещений (ст.10, п.п.1, 7 ст.162 ЖК РФ). Истец не приступил к исполнению обязанностей управляющей компании, отсутствие технической документации не является препятствием для этого.
Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.
Требование истца основывается на положениях пункта 10 статьи 162 ЖК РФ, согласно которому управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. В обоснование требования истец представил протоколы подведения итогов заочного голосования и подсчета голосов собственников помещений в вышеуказанных домах, согласно которым управляющей организацией в этих домах выбрано ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт».
Согласно п.п.1,2 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Из данных норм следует, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не равнозначно договору управления многоквартирным домом, заключаемому в установленном ст.162 ЖК РФ порядке, и не заменяет его. Права и обязанности управляющей организации возникают после заключения договоров с каждым собственником помещений.
Согласно п.7 ст.162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
Представителями истца в судебном заседании подтверждено, что договоры с каждым собственником помещений в указанных им домах в настоящее время не заключены (в том числе- по причине отсутствия технической и бухгалтерской документации на дома), к исполнению функций управляющей организации истец не приступил.
При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец в настоящее время не может считаться управляющей организацией в отношении указанных им многоквартирных домов, а решения собраний собственников помещений о выборе управляющей организации сами по себе не влекут возникновения у истца прав и обязанностей, установленных законом для управляющих организаций (в частности – на получение истребуемой истцом документации).
Довод истца о невозможности заключения договоров с собственниками помещений в отсутствие истребуемой от ответчика технической и бухгалтерской документации не может быть принят во внимание, поскольку в силу ст.162 ЖК РФ заключение договора управления домом предшествует возникновению у управляющих организаций соответствующих прав и обязанностей, к числу которых относится и право вновь выбранной управляющей организации требовать передачи технической и иной документации, и обязанность прежней управляющей организации передать такую документацию вновь выбранной управляющей организации.
Согласно ст.18 Закона РФ от 29.12.04 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела V111 Жилищного кодекса РФ.
Поскольку ответчик в отношении спорного жилищного фонда действует по договору на содержание и обслуживание жилищного фонда, заключенному 01.08.02 с Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы, его права и обязанности сохраняются до момента, указанного в ст.18 Закона РФ от 29.12.04 №189-ФЗ. В связи с этим оснований к обязанию ответчика передать истцу истребуемую последним документацию не имеется.
Кроме того, поскольку требование истцом основано на наличии решений собственников помещений и протоколах заочного голосования, суд учитывает следующие обстоятельства.
Согласно ст.44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в нем. К компетенции общего собрания собственников относится (в числе иных полномочий) выбор способа управления многоквартирным домом. Статьей 47 ЖК РФ допускается возможность принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме без проведения собрания, путем проведения заочного голосования.
По объяснению представителей истца, списки собственников помещений в указанных выше домах, голоса которых подсчитывались при подведении итогов заочного голосования, составлены на основании сведений энергоснабжающей организации об её абонентах; проверка действительного числа собственников помещений истцом не производилась. Таким образом, списки не содержат данных о фактических собственниках помещений, размерах их долей (при общей собственности), поэтому результаты заочного голосования, включая вопрос о выборе управляющей организации ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт», не могут быть признаны безусловно достоверными, обоснованными и соответствующими волеизъявлению собственников указанных домов и установленному законом кворуму для принятия решений.
Данные обстоятельства также не подтверждают доводы истца о выборе его в качестве управляющей организации в установленном законом порядке и, соответственно, о наличии у него, как управляющей организации, права требования передачи технической и иной документации на дома.
Доводы истца не могут быть судом приняты во внимание по изложенным основаниям, и иск удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст.ст.167-171,176 АПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.
Судья Ю.И.Ильющенко
