Дата принятия: 01 сентября 2009г.
Номер документа: А78-4181/2009
А78-4181/2009
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ
672000 г.Чита, ул. Выставочная, 6
http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г.Чита Дело №А78-4181/2009
01 сентября 2009 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2009 года
Решение изготовлено в полном объёме 01 сентября 2009 года
Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Якимова А.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Намсараевой А.Б.
рассмотрел в открытом судебном заседании
дело по иску Заместителя прокурора Забайкальского края к 1. Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита», 2. Департаменту ЗАГС Забайкальского края о признании недействительным договора аренды нежилого помещения в части
при участии в судебном заседании:
от истца – старшего прокурора отдела Антипенко А.А.;
от ответчика-1 – Барановой Н.Ю., представителя по доверенности от 01.06.2009 года; от ответчика-2 – Николаева С.А., представителя по доверенности от 03.08.2009 года.
Заместитель прокурора Забайкальского края обратился в Арбитражный суд Читинской области с исковым заявлением к 1. Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и 2. Департаменту записи актов гражданского состояния Забайкальского края о признании недействительным в силу ничтожности пункта 5.9 договора от 12.05.2009, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и Департаментом ЗАГС Забайкальского края, на сдачу в аренду нежилого помещения муниципальной собственности, расположенного по адресу: г.Чита, ул.Шестиперова, 66.
В соответствии с пунктом 4 части 1 Федерального закона от 08.02.2009 №6-ФЗ «О создании Арбитражного суда Забайкальского края» дело рассмотрено Арбитражным судом Забайкальского края.
В судебном заседании прокурор заявленные требования поддержала в полном объеме, пояснила, что оспариваемый пункт договора противоречит императивной норме статьи 617 ГК РФ, поскольку по смыслу спорного пункта договор подлежит расторжению арендодателем (1-ответчиком) в одностороннем порядке при продаже объекта аренды в порядке приватизации муниципального имущества. Однако в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В судебном заседании представитель ответчика-1 возражала против иска со ссылкой на свободу договора (ст.421 ГК РФ). Пояснила, что необходимость включения данного пункта в договор обусловлена обязанностью продавца передать товар при купле-продаже свободным от прав третьих лиц, поскольку отчуждение в порядке приватизации муниципального имущества, обремененного арендными правами других лиц, затруднительно. В этом случае трудно найти покупателей, которые бы согласились приобрести объект с обременением.
Представитель ответчика-2 в судебном заседании полагал иск обоснованным по основаниям, изложенным прокурором.
Выслушав пояснения прокурора и представителей ответчиков, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» и Департаментом записи актов гражданского состояния Забайкальского края был подписан договор аренды нежилого помещения от 12.05.2009, по условиям которого 1-ответчик (арендодатель) предоставил во временное владение и пользование за плату 2-ответчику (арендатору) нежилое помещение муниципальной собственности, расположенное по адресу: г.Чита, ул.Шестиперова, 66 площадью 64,53 кв.м. (далее – объект).
Пунктом 5.9 договора стороны предусмотрели, что если объект будет включен в план приватизации муниципального имущества, договор будет считаться расторгнутым с момента полной оплаты его стоимости победителем торгов, на которые объект был выставлен, о чем арендодатель обязан уведомить арендатора. После получения уведомления арендатор обязан в тридцатидневный срок по акту приема-передачи передать объект арендодателю.
Полагая, что данный пункт договора противоречит положениям ст. 617 ГК РФ, согласно которым переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, прокурор предъявил настоящий иск.
Таким образом, предметом иска прокурора является признание недействительным в силу ничтожности договора аренды от 12.05.2009г. в части, основанием иска – несоответствие оспоренной части сделки требованиям п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Проверив основания иска, оценив доводы прокурора и ответчиков, суд приходит к следующим выводам.
По смыслу пункта 5.9 договора стороны предусмотрели возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения сделки в случае отчуждения объекта аренды с торгов в порядке приватизации муниципального имущества.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Следовательно, в данном случае в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 450 ГК РФ) стороны вправе были определить в договоре условие об одностороннем выходе арендодателя из договора при определенных обстоятельствах, с момента уведомления о котором договор считается расторгнутым.
Кроме этого, в силу ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса РФ.
Следовательно, ссылки прокурора и 2-ответчика на несоответствие спорного пункта требованиям ст. 617 ГК РФ суд не принимает, т.к. гражданское законодательство допускает включение самими сторонами в договор аренды условий о его досрочном расторжении по требованию арендодателя.
Кроме этого, суд учитывает следующее.
В силу п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Из буквального содержания п. 1 ст. 617 ГК РФ не следует ее запретительный или предписывающий характер в виде невозможности включения в договор аренды по соглашению сторон условия о его досрочном расторжении при переходе титула на объект аренды. Данная норма носит регулятивный характер в случае, когда между сторонами договора аренды возникает неурегулированный в договоре спор относительно правовой судьбы сделки при переходе права собственности на объект аренды другому лицу.
Следовательно, сам по себе пункт 5.9 договора содержанию пункта 1 статьи 617 ГК РФ не противоречит, поскольку ответчики по своему усмотрению урегулировали данную ситуацию в сделке.
Суд также исходит из того, что в буквальном содержании спорного пункта отсутствует ссылка на переход права собственности как условие расторжения договора аренды, т.к. таким условием стороны определили иной момент – факт полной оплаты стоимости имущества победителем торгов. Учитывая специфику объекта аренды, момент перехода права собственности связывается с фактом, установленным п. 1 ст. 131 и п. 2 ст. 8 ГК РФ.
Следовательно, в пункте 5.9 договора отсутствует условие, которые бы позволило связать его с п. 1 ст. 617 ГК РФ.
При таких обстоятельствах в заявленном иске надлежит отказать.
Госпошлина распределяется по правилам ст. 110 АПК РФ.
Прокурор освобожден от уплаты госпошлины по делу (ст. 333.37 НК РФ).
Руководствуясь статьями 167, 168, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.
Судья Якимов А.А.
