Решение от 18 июня 2008 года №А78-376/2008

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧИТИНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
672000, г. Чита, ул. Выставочная 6
 
www.chita.arbitr.ru; E-mail: info@chita.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Чита                                                                                                               Дело № А78-376/2008
 
    « 18 » июня 2008 года                                                                                                           С1-26/31
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 09 июня 2008 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 18 июня 2008 года
 
 
    Арбитражный суд Читинской области в составе судьи Якимова А.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стопп А.С.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 672000, г. Чита, ул. Выставочная, 6 дело по иску
 
    Товарищества собственников жилья «Жилстрой» к 1. Фонду развития жилищного строительства Читинской области, 2. Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная Компания «Жилстрой»  с участием в деле третьего лица – Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю о признании договора недействительным, применении последствий его недействительности и об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Черкашина А.И.,  представителя по доверенности от 28.03.2008 года, Бураковой В.П., представителя по доверенности от 01.03.2008 года;
 
    от ответчиков – Ченского В.В. (до перерыва), представителя по доверенности от 11.02.2008 года;
 
    от третьего лица – Бянкиной Н.А. (до перерыва), представителя по доверенности от 03.03.2008 года.
 
 
 
    Товарищество собственников жилья «Жилстрой» обратилось в арбитражный суд с иском к 1) Фонду развития жилищного строительства Читинской области и 2) Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная Компания «Жилстрой» с участием в деле третьего лица – Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю с требованием, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании недействительным в силу ничтожности договора от 05.07.2005г. № 05/05 с дополнительным соглашением от 17.12.2007г., применении последствий недействительности сделки в виде возврата членам ТСЖ «Жилстрой» помещения № 10 площадью 52.4 кв.м., расположенного по адресу г. Чита, ул. Шилова, д. № 8 «А», истребовании из незаконного владения ООО «Инвестиционно-строительная Компания «Жилстрой» помещения № 10 площадью 52.4 кв.м., расположенного по адресу г. Чита, ул. Шилова, д. № 8 «А».
 
    В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования в полном объеме и пояснили, что ответчики совершили мнимый договор инвестирования от 05.07.2005г. в отношении помещения № 10 площадью 52.4 кв.м., расположенного по адресу: г. Чита, ул. Шилова, д. № 8 «А», зарегистрировали за ООО ИСК «Жилстрой» право на него, в то время как данное помещение относится к общему имуществу жильцов многоквартирного жилого дома и занимается ответчиком-2 без законных оснований.
 
    Представитель ответчиков против иска возражал, пояснил, что право собственности на спорный объект зарегистрировано за ООО ИСК «Жилстрой» на оснований договора инвестирования от 05.07.2005г. № 05/05 с дополнительным соглашением от 17.12.2007г., т.к. данное помещение относится к подсобному помещению цокольного этажа, было принято в эксплуатацию в составе запланированной поликлиники и распределено застройщиком по договору инвестирования ответчику-2.
 
    Представитель третьего лица пояснила, что право собственности ответчика-2 было зарегистрировано на основании представленного договора инвестирования от 05.07.2005г. № 05/05 с дополнительным соглашением от 17.12.2007г.
 
    Выслушав пояснения сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    Согласно акту государственной приемочной комиссии 29.12.2005г. был принят в эксплуатацию 75-ти квартирный жилой дом по улице Шилова, 8 «а».
 
    Между Фондом развития жилищного строительства Читинской области (Застройщик) и ООО Инвестиционно-строительная Компания «Жилстрой» (Инвестор) был заключен договор инвестиций № 05/05 от 05.07.2005г. с дополнительным соглашением от 17.12.2007г., по условиям которых Застройщик передает Инвестору нежилое помещение № 12, общей строительной площадью 52,4 кв.м., расположенное в цокольном этаже жилого дома по строительному адресу г. Чита, ул. Шилова, 8а (т. I, л.д. 131-133).
 
    На основании данного договора с дополнительным соглашением регистрирующим органом 26.12.2007г. зарегистрировано за Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная Компания «Жилстрой» право собственности на нежилое помещение 12 площадью 52.4 кв.м., расположенное в подвальной части цокольного этажа жилого дома по ул. Шилова, 8а в Центральном административном районе г. Читы (т.I, л.д. 129-130, т. II, л.д. 72).
 
    В соответствии с решением межведомственной комиссии от 15.05.2007г. № 507 Фонду развития жилищного строительства Читинской области были согласованы заделка и переустройство дверных проемов в доме по ул. Шилова, 8а (т. II, л.д. 28-31).
 
    Как указывают представители сторон, речь в данном документе идет о переустройстве дверных проемов в спорном помещении площадью 52.4 кв.м. (т.II,  л.д. 46, 71).
 
    Согласно пояснений сторон, показаний допрошенного в качестве свидетеля главного инженера ГУП «Облтехинвентаризация» Ахтямовой Н.Н., помещение 12 площадью 52.4 кв.м. по выписке из технического паспорта от 13.11.2007г., представленной на государственную регистрацию права собственности (т. I, л.д. 135-138), и помещение 10 площадью 52.4 кв.м. по выписке из технического паспорта на жилой дом по ул. Шилова, 8а от 09.01.2006г. (т. I, л.д. 28-34) является одним и тем же помещением.
 
    Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля главный инженер ГУП «Облтехинвентаризация» Ахтямова Н.Н. также пояснила, что подписывала письмо № 03-729 от 24.03.2008 года в адрес ТСЖ «Жилстрой», подтвердила сообщенную в нем информацию.
 
    Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля главный инженер проекта дома по ул. Шилова, 8а Коробов А.А. пояснил, что подписывал письмо от 30.04.2008г. (т.II л.д.60-61), и разъяснил, что для эксплуатации помещений, обозначенных на плане техпаспорта жилого дома от 13.11.2007г. как VII,VIII – помещения теплового пункта (т. II, л.д. 45), совокупная длина которых более 12-ти метров, согласно СП 41-101-95 необходимо минимум два выхода из него, один из которых был предусмотрен по проекту и фактически построен в помещении площадью 52.4 кв.м., а второй выход выходит в коридор здания внутри дома, а не наружу. При замуровывании дверного проема по документам о переустройстве помещения выход наружу из теплового пункта исключается.
 
    Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля главный архитектор ООО «РИКС» Красовицкий В.В. пояснил, что не подписывал письмо от 22.03.2006г. (т.II л.д. 65) и документ на л.д. 66-67 т. II не согласовывал, подтвердил сведения, изложенные в письме от 30.04.2008г. (т.II,  л.д. 62).
 
    Истец, считая договор инвестирования от 05.07.2005г. мнимой сделкой по причине отсутствия доказательств внесения суммы инвестиций, просил признать ее недействительной в силу ничтожности и истребовать спорное помещение из незаконного владения ООО ИСК «Жилстрой».
 
    В доказательство права на предъявление иска истец сослался на факт принадлежности спорного помещения к общему имуществу жильцов дома в силу ст. 36 ЖК РФ как объект, необходимый для эксплуатации теплового узла жилого дома, и факт возможности ТСЖ защищать интересы жильцов дома в силу п. 2.1 и п. 9.1.7 Устава товарищества.
 
    Оценив представленные сторонами письменные доказательства и показания свидетелей, суд приходит к следующим выводам.
 
    Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
 
    В силу п. 7, 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
 
    Таким образом, указанными нормами права фактически предусмотрено право на обращение товарищества собственников жилья в суд с исками в защиту имущественных прав своих членов в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Следовательно, ТСЖ «Жилстрой» участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых помещений в отношении общего имущества многоквартирного дома по ул. Шилова, 8а в г. Чите.
 
    В силу ч. 2 ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
 
    Истцом в материалы дела представлены доказательства государственной регистрации права собственности граждан и организаций на квартиры и нежилые помещения в жилом доме по ул. Шилова, 8а.
 
    Следовательно, зарегистрированное право собственников квартир и нежилых помещений в жилом доме по ул. Шилова, 8а в г. Чите предопределяет государственную регистрацию принадлежащего им права общей долевой собственности на общее имущество в данном жилом доме.
 
    При таких обстоятельствах и учитывая, что факт участия в качестве членов ТСЖ «Жилстрой» собственников квартир и нежилых помещений подтвержден представленными истцом в дело их заявлениями (ст. 143 ЖК РФ), товарищество является надлежащим истцом по заявленным требованиям.
 
    Согласно ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированное право собственности может быть оспорено в судебном порядке.
 
    В данном случае истец оспорил сделку, послужившую основанием для государственной регистрации права собственности ответчика-2, и заявил виндикационное требование к ответчику-2, основанное на факте незаконного занятия им спорного помещения.
 
    С учетом пояснений свидетелей Коробова А.А., Красовицкого В.В. и оценки судом технического расположения спорного помещения суд приходит к выводу, что помещение площадью 52,4 кв.м., на которое зарегистрировано право собственности ответчика, необходимо для обслуживания помещений теплового узла жилого дома по ул. Шилова,8а в г.Чите в соответствии со Сводом правил по проектированию и строительству тепловых пунктов СП 41-101-95 (пункты 2.15-2.17), поскольку в данном случае при суммарной длине помещений VII, VIIIтеплового пункта (согласно выписке из техпаспорта от 13.11.2007г.) более 12 м обязательно наличие второго выхода из данного теплового пункта наружу, который согласно плану цокольного этажа и предусмотрен в спорном помещении.
 
    Вместе с тем, из схемы переустройства помещения (т. II, л.д. 31) видно, что при закладке дверного проема, через который сообщалось спорное помещение с помещениями теплового узла, прекратился доступ к его наружному выходу, обозначенному на схеме как «к пом. 3».
 
    Устройство нового проема, на которые ссылаются ответчики, не обеспечивает выполнение требований СП 41-101-95, т.к. из схемы переустройства помещения (т. II, л.д. 30) следует, что устраиваемый дверной проем не обеспечивает выхода наружу дома.
 
    Обеспечение иных выходов из помещений теплового узла наружу дома, минуя спорное помещение, ответчиками не доказано.
 
    Таким образом, суд полагает, что истцом доказана необходимость использования спорного помещения для обслуживания теплового узла жилого дома, т.е. имеются признаки имущества, необходимого для обслуживания более одного помещения в данном доме.
 
    При таких обстоятельствах в силу ст. 36 ЖК РФ, ст. ст. 289-290 ГК РФ право собственности на спорное помещение принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений в жилом доме по ул. Шилова, 8а, в связи с чем данное имущество не могло быть объектом инвестиционной деятельности по договору от 05.07.2005г.
 
    Таким образом, договор инвестиций № 05/05 от 05.07.2005г. с дополнительным соглашением от 17.12.2007г., заключенный между Фондом развития жилищного строительства Читинской области и ООО Инвестиционно-строительная Компания «Жилстрой» является ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ), как противоречащий положениям ст. 209 ГК РФ (поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только действительному собственнику).
 
    В связи с этим требование истца о признании договора недействительным по основаниям ничтожности подлежит удовлетворению, а регистрационная запись о праве собственности ответчика-2 № 75-75-01/147/2007-405 от 26.12.2007г. погашению (раздел VМетодических рекомендаций, утвержденных приказом Росрегистрации от 07.06.2007г. № 112).
 
    Требование истца о применении реституции по данной сделке как самостоятельное требование удовлетворению не подлежит, поскольку в силу ст. 167 ГК РФ реституция по сделке при отсутствии специальных указаний в законе возможна лишь между ее участниками по иску лица, имеющего материально-правовую заинтересованность в результатах реституции.
 
    В данном случае истец не является участником данной сделки и не доказал материально-правовую заинтересованность в возврате между ответчиками друг другу всего полученного по данной сделке.
 
    Кроме того, возврат имущества в порядке реституции по смыслу ст. 167 ГК РФ допускается лицу, имеющему право на его получение, а в данном случае, как установлено судом, ответчик-1 не является его собственником.
 
    Требование истца об изъятии спорного имущества из незаконного владения ответчика-2 подлежит удовлетворению в силу ст. 301 ГК РФ с учетом того, что заявленная в данном случае виндикация в отношении недвижимого имущества может быть осуществлена путем выселения ответчика-2 из спорного помещения.
 
    При применении положений  ст. 302 ГК РФ суд учитывает, что ответчик-2 из документов о переустройстве помещения мог знать о том, что приобретает помещение у неуправомоченного отчуждателя, поскольку оно относится к общему имуществу жильцов дома по ул. Шилова, 8а. Кроме того, лицо, подписавшее от имени ответчика-2 договор инвестирования, само являлось участником ТСЖ «Жилстрой и не могло не знать о притязаниях товарищества на спорный объект недвижимости.
 
    Следовательно, ответчик-2 не может являться добросовестным приобретателем.
 
    При таких обстоятельствах и с учетом отсутствия в деле доказательств возмездности приобретения спорного имущества суд не усматривает оснований для ограничения виндикации, предусмотренных ст. 302 ГК РФ.
 
    Возражения ответчиков суд не принимает, т.к. они основаны на иной оценке предназначения спорного помещения в сравнении с установленной судом в настоящем деле, а документы об изменении назначения спорного помещения, представленные ответчиками в обоснование своих доводов, опровергнуты показаниями свидетеля Красовицкого В.В.
 
    Таким образом, требования истца о признании сделки недействительной и выселении ответчика-2 из помещения 12 по ул. Шилова, 8а в г. Чите площадью 52.4 кв.м. согласно выписке из технического паспорта от 13.11.2007г. подлежат удовлетворению.
 
    В требованиях о применении реституции по сделке надлежит отказать.
 
    Расходы истца по оплате госпошлины по удовлетворенным требованиям по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчиков солидарно, т.к. нарушение прав истца вызвано их обоюдными действиями, и судебной практикой не исключается.
 
    Истцом также заявлено о распределении расходов на оплату услуг представителя в сумме 15 800 руб., из которых 800 руб. за составление иска и 15 000 руб. за представительство в суде.
 
    С учетом позиции Конституционного Суда РФ (Определение от 17 июля 2007 г. № 382-О) и отсутствии заявленных и документально обоснованных возражений ответчиков относительно чрезмерности расходов истца, принимая во внимание сложившуюся в регионе практику возмещения расходов, сложность дела, количество проведенных судебных заседаний с участием представителя истца, суд считает возможным взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца расходы за представительство в суде в сумме 15 000 руб.
 
    Сумма расходов в размере 800 руб. за составление иска судом не принимается, т.к. в материалы дела не представлен договор на оказание данных услуг, а из представленной копии квитанции об оплате расходов не следует, что они осуществлены за составление настоящего иска к участвующим в деле ответчикам.
 
    Руководствуясь ст.ст. 106, 110, 167 - 170, 171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Признать недействительным договор инвестиций 05/05 от 05.07.2005г. между Фондом развития жилищного строительства Читинской области и Обществом с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная Компания «Жилстрой» с дополнительным соглашением  от 17.12.2007г.
 
    Выселить Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная Компания «Жилстрой» из нежилого помещения площадью 52.4 кв.м., расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, ул. Шилова, 8а, пом. 12.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    Взыскать солидарно с Фонда развития жилищного строительства Читинской области и Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная Компания «Жилстрой» в пользу Товарищества собственников жилья «Жилстрой» расходы по госпошлине в сумме 4 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб.
 
 
    Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.
 
 
 
    Судья                                                                                                                    Якимов А.А.