Решение от 10 сентября 2009 года №А78-3413/2009

А78-3413/2009
 
 
 
 
 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ
 
672000 г.Чита, ул. Выставочная, 6
 
http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru
 
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г.Чита                                                                                                Дело №А78-3413/2009
 
    10 сентября 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2009 года
 
    Решение изготовлено в полном объёме 10 сентября 2009 года
 
 
    Арбитражный суд Забайкальского края
 
    в составе судьи Л.П. Кутуковой
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.А.Фадеевым
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Чипизубовой Елены Дмитриевны
 
    к индивидуальному  предпринимателю Стрельниковой Ольге  Петровне
 
    об  освобождении  нежилого помещения,
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца - Чипизубовой Е.Д., предпринимателя, Тонких С.А., адвоката;
 
    от ответчика – Стрельниковой О.П., предпринимателя.
 
 
    Индивидуальный предприниматель Чипизубова  Елена Дмитриевна  (далее – истец) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Стрельниковой Ольге  Петровне (далее - ответчик) об освобождении незаконно занимаемого помещения общей площадью 45 кв.м., расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Борзя, ул. Советская,16.
 
    В судебном заседании истец поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, суду пояснила, что до настоящего времени, несмотря на истечение срока действия договора и на неоднократные требования, ответчик не освободила занимаемое помещение.
 
    Ответчик исковые требования не признала, суду пояснила, что имеет полное право занимать спорное помещение, поскольку несёт все затраты по его содержанию. Подтвердила факт нахождения в спорном помещении.
 
    Заслушав доводы истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил:
 
    По договору аренды нежилого здания №-63 от 20.10.2004 года МО «Город Борзя и Борзинский район» предоставило индивидуальному предпринимателю Чипизубовой Елене Дмитриевне в аренду нежилое здание, общей площадью 214,8 кв.м., расположенное по адресу:  г. Борзя, ул. Советская,16, на срок с 20.10.2004 года по 20.10.2014 года.
 
    Пунктом 2.1.1  договора стороны предусмотрели, что с разрешения арендодателя предприниматель от своего имени вправе заключать с третьими лицами договоры субаренды.
 
    В соответствии с требованиями п.2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ 10.11.2004 года данный договор прошёл государственную регистрацию.
 
    В связи с разграничением имущества муниципального района «Борзинский район» между муниципальным районом и городским поселением «Борзинское» на основании Постановления главы администрации муниципального района «Борзинский район» № 845 от 14.12.2005 года здание, расположенное по адресу: г. Борзя, ул. Советская, 16 было передано в собственность городскому поселению «Борзинское».
 
    Дополнительным соглашением от 15.01.2007 года были внесены изменения в договор аренды №-63 от 20.10.2004 года в части замены в договоре арендодателя и реквизитов по перечислению арендной платы.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
 
    Судом установлено, что дополнительное соглашение от 15.01.2007 года  предпринимателем не зарегистрировано и считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (Постановление Президиума ВАС РФ № 11680/08 от 27.01.2009 года).
 
    При этом, суд учитывает, что в силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п.23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66).
 
    В связи с чем, договор аренды  нежилого здания №-63 от 20.10.2004 года  является действующим.
 
    Свои исковые требования истец аргументировала тем, что 11.03.2008 года между ею и ответчиком с согласия собственника был заключен договор № 3 на субаренду нежилого помещения общей площадью 45 кв.м. на срок до 11.03.2009 года. По истечении срока действия договора арендатор несмотря на неоднократные требования спорное помещение не освободила и продолжает осуществлять в нём свою деятельность. При этом, изменения в выше указанный договор аренды сторонами не вносились, согласия на продление данного договора ответчику не давалось.
 
    Требования истца суд находит обоснованными, по следующим основаниям:
 
    Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.
 
    Давая оценку договору  № 3 на субаренду нежилого помещения от 11.03.2008 года, суд считает его незаключенным, по следующим основаниям:
 
    В силу требований п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не  считается заключенным.
 
    Данные требования также содержатся в части первой Гражданского кодекса РФ. Так, согласно ст. 432 ГК РФ  условия о предмете договора являются существенными. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Представленный суду договор субаренды нежилого помещения не содержит сведений, позволяющих определённо установить  предмет договора – объект аренды.
 
    Так, по условиям договора в субаренду передаются нежилые встроенные помещения, расположенные в здании по адресу: г. Борзя. Площадь сдаваемых в субаренду помещений составляет 45 кв.м., в том числе торговая площадь 30 кв.м., места общего пользования 15 кв.м.
 
    Таким образом, договор не содержит полных данных о месте нахождения здания в котором сдаются в аренду нежилые помещения, о расположении данных помещений в здании. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что предмет договора субаренды сторонами не согласован (ст. 71 АПК РФ).
 
    В соответствии со ст. ст. 65,66 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле обязано представить доказательства в обоснование своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
 
    Других доказательств, позволяющих определённо установить предмет договора суду не представлено.
 
    Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» - срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
 
    Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    В соответствии с пунктом 19 данного Информационного письма требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.
 
    В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
 
    В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
 
    Срок действия спорного договора субаренды определен с 11.03.2008 года по 11.03.2009 года, то есть срок действия договора составляет ровно один год.
 
    Следовательно, договор № 3 на субаренду нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации.
 
    Кроме того, судом установлено, что данный договор сторонами не подписан, что противоречит требованиям п. 1 ст. 160 ГК РФ о письменной форме сделки.
 
    В силу требований п.1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
 
    Таким образом, судом установлено, что ответчик занимает спорное нежилое помещение незаконно.
 
    На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.
 
    Виндикационный иск – требование собственника о возврате своего имущества из чужого незаконного владения. Оно представляет собой иск не владеющего конкретным имуществом собственника к незаконно владеющему им несобственнику.
 
    В соответствии со ст. 305 ГК РФ лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.
 
    Факт использования ответчиком нежилого помещения им не оспаривается.
 
    Доказательств наличия иных оснований для пользования спорным  помещением ответчиком суду не представлено (ст.ст. 65,66 АПК РФ).
 
    При таких обстоятельствах исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
 
    Расходы по госпошлине относятся на ответчика в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.
 
    Руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального Кодекса РФ, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Обязать индивидуального предпринимателя Стрельникову Ольгу Петровну освободить незаконно занимаемое помещение общей площадью 45 кв.м., расположенное по адресу: Забайкальский край, г. Борзя, ул. Советская,16.
 
    Взыскать  с  индивидуального предпринимателя Стрельниковой Ольги Петровны в пользу индивидуального предпринимателя Чипизубовой Елены Дмитриевны государственную пошлину в  сумме 2000,00 рублей.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.
 
 
 
    Судья                                                                                     Л.П. Кутукова