Решение от 09 октября 2014 года №А78-3306/2014

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ
 
672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6
 
http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru
 
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г.Чита                                                                                                Дело №А78-3306/2014
 
    09 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2014 года
 
    Решение изготовлено в полном объёме 09 октября 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Малышева Л.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горковенко Я.Н.,
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании
 
    дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Мир Саун" (ОГРН 1067536044620, ИНН 7536071528)
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «ЭкспертАвто-Альтернатива» (ОГРН 1057536089874, ИНН 7536062040),
 
    с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, 1) Рудоманова Евгения Андреевича и 2) Рудомановой Юлии Андреевны, 3) Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных  приставов России по Забайкальскому краю
 
    о признании недействительными отчетов оценщика №43-Р/Н 2014 от 28.02.2014, №44-Р/Н 2014 от 28.02.2014 об определении рыночной стоимости имущества должников Рудоманова Е.А. и Рудомановой Ю.А. (по одной второй доли имущества – нежилого помещения – гостиницы, располагающейся по адресу: г.Чита, ул. Лазебного, 2, у каждого) в 18515000 каждой одной второй доли имущества каждого должника,
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Орлова К.В., представителя по доверенности от 26.03.2012 года;
 
    от ответчика  – представитель не явился;
 
    от третьего лица 1 – Жданова А.В., представителя по доверенности от 02.11.2012 года;
 
    от третьего лица 2 – Жданова А.В., представителя по доверенности от 02.11.2012 года; Рудоманова А.М., представителя по доверенности от 12.02.2013 года.
 
    от третьего лица 3 - Артюкова С.А., представителя по доверенности от 12.08.2014 г.
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью "Мир Саун" обратилось в арбитражный суд с заявлением к 1) обществу с ограниченной ответственностью «ЭкспертАвто-Альтернатива», 2) Межрайонному отделу судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных  приставов России по Забайкальскому краю о признании недействительными отчетов оценщика №43-Р/Н 2014 от 28.02.2014, №44-Р/Н 2014 от 28.02.2014 об определении рыночной стоимости имущества должников Рудоманова Е.А. и Рудомановой Ю.А. (по одной второй доли имущества – нежилого помещения – гостиницы, располагающейся по адресу: г.Чита, ул.Лазебного, 2, у каждого) в 18515000 каждой одной второй доли имущества каждого должника.
 
    Определением от 05.06.2014 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Рудоманова Евгения Андреевича и Рудоманову Юлию Андреевну.
 
    Определением от 10.07.2014 г. суд отказал в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Парфенова Вячеслава Юрьевича.
 
    Определением от 17.07.2014 суд прекратил производство по делу в отношении ответчика 2 - Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных  приставов России по Забайкальскому краю.
 
    Определением от 18.09.2014 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных  приставов России по Забайкальскому краю.
 
    В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.
 
    Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в пояснениях от 01.10.2014 г. исковые требования признал, указав, что в оспариваемых заключениях были допущены нарушения в связи с неполной информацией у ответчика об объекте оценки.
 
    Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    Иск мотивирован следующим.   
 
    20.03.2014 Судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по Забайкальскому краю С.А.Артюковым были приняты (вынесены) постановления, которыми отчёты оценщика № 43-Р/Н 2014 от 28.02.2014 и № 44-Р/Н 2014 от 28.02.2014 ООО «ЭкспертАвто-Альтернатива» Быченко Владимира Николаевича об определении рыночной стоимости имущества должников Рудоманова Е. А. и Рудомановой Ю. А. были приняты, приобщены к материалам сводного исполнительного производства; на основании указанных отчётов была установлена стоимость имущества каждого должника - каждой одной второй доли имущества - нежилого помещения - гостиницы, располагающейся по адресу: г. Чита, ул. Лазебного, 2 в 18515 000 (восемнадцать миллионов пятьсот пятнадцать тысяч) рублей. Всего стоимость имущества гостиницы указанными отчётами была определена, соответственно в 37030 000 (тридцать семь миллионов тридцать тысяч) рублей 18515000 + 18515000 = 37030000.
 
    Указанные отчёты являются недействительными по следующим основаниям: В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в
 
    отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
 
    В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, -достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
 
    По мнению истца из правового смысла приведенных норм следует вывод, что отчет  об оценке не соответствующий указанным в законе нормативным актам не соответствует закону № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. и является недопустимым, недостоверным и недействительным.
 
    Отчёты оценщика № 43-Р/Н 2014 от 28.02.2014 № 44-Р/Н 2014 от 28.02.2014 ООО «ЭкспертАвто-Альтернатива» Быченко Владимира Николаевича об определении рыночной стоимости одной второй доли имущества - нежилого помещения - гостиницы, располагающейся по адресу: г. Чита, ул. Лазебного, 2 в 37030000,00 рублей не соответствуют следующим обязательным требованиям федеральных стандартов оценки:
 
    В отчёте об оценке отсутствуют полные сведения об объекте оценки. В отчёте никак не отражено несоответствие текущего состояния объекта техническому паспорту на объект, который был представлен оценщикам для проведения оценки, тем самым нарушены принципы оценки - отчёт об оценке составлен в нарушение пункта 4 Федерального  стандарта  оценки  Требования  к  составлению  отчета об  оценке (утверждённого приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N254) /далее по тексту «ФСО № 3»/, пункта 8 ФСО № 3 «Требования к содержанию отчета об оценке». 2.
 
    Нарушен пункт 14 ФСО № 1: Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При расчёте рыночной стоимости объекта методами сравнительного подхода в нарушение пункта 14 ФСО № 1 были выбраны объекты не сходные экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость: по месту расположения (в несравнимом районе с районом в котором находится оцениваемый объект), по площади объекта и условиям использования.
 
    В нарушение подпункта «Б» пункта 22 ФСО № 1: Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому. В нарушение указанного пункта в отчёте об оценке приведена таблица корректировок на странице 45 без обоснования сведений и расчётов, образующих диапазон, приведённых корректировок.
 
    В соответствие с пунктом 19 Федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (утверждённого приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N256) /далее по тексту «ФСО №1»/: Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
 
    Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
 
    Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
 
    Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
 
    Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
 
    В данном случае нарушены требования и достаточности и достоверности.
 
    Требования достоверности нарушены так как при расчёте рыночной стоимости объекта методами затратного подхода приведена таблица расчёта «Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта методами затратного подхода» в которой приведено обоснование базисной стоимости и наименование сборника УПВС» - УПВС № 26. Данный сборник содержит сведения «Укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в савхозах, колхозах и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях», данный сборник не применим к объекту оценки.
 
    В таблице на странице 47 приведены индексы изменения СМР с 1969 по 1984 =
1,18, с 1984 по 1991 = 1,56, с 1991 по 2013 = 89,17.
 
    Дата оценки объекта - 27.02.2014, тогда как указанный индекс на декабрь 2013 года уже был равен 90,597, на 27.02.2014 данный индекс будет ещё выше.
 
    На странице 49 в таблице «Определение рыночной стоимости оцениваемого
объекта недвижимости доходным подходом» отсутствует источник информации по
годовой ставке аренды 1 квадратного метра объекта, потери от нагрузки в 20% и налог на
имущество в размере 50 000 рублей в год и страховые платежи также 50 000 рублей в год.
По перечисленному - не указан источник данных о стоимости аренды в, налога и
страховых платежей, по причине чего данные ведения являются абсолютно
недостоверными.
 
    Принцип достаточности нарушен ввиду того, что в соответствие с пунктом 20 ФСО № 1 Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В связи с недостоверностью затратного подхода к оценке нарушен и принцип достаточности, так как оценщик обязан использовать все три указанных подхода.
 
    Посчитав свои права нарушенными истец обратился с иском в суд.
 
    Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
 
    Истец при рассмотрении дела в обоснование своих доводов заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости имущественного права должника. Проведение судебной экспертизы просил поручить ООО «ПРОМЕТЕЙ-ЦЕНТР+», с постановкой следующих вопросов:
 
    - какова на момент 27.02.2014 и на момент оценки рыночная стоимость имущественного права должника Рудоманова Е.А. – одной второй доли имущества – гостиницы, располагающейся по адресу: г.Чита, ул.Лазебного, 2;
 
    - какова на момент 27.02.2014 и на момент оценки рыночная стоимость имущественного права должника Рудомановой Ю.А. – одной второй доли имущества – гостиницы, располагающейся по адресу: г.Чита, ул.Лазебного, 2;
 
    - какова на момент 27.02.2014 и на момент оценки рыночная стоимость имущественного права должников Рудоманова Е.А. и Рудомановой Ю.А. – гостиницы, располагающейся по адресу: г.Чита, ул.Лазебного, 2.
 
    Определением суда от 17.07.2014 г. суд назначил судебную экспертизу с постановкой вопросов указанных истцом.
 
    В экспертном заключении № 214 (л.д. 129- 219 т. 2) эксперт отвечая на вопросы суда указал, что:
 
    1. рыночная стоимость имущественного права должника Рудоманова Е.А. – одной второй доли имущества – гостиницы, располагающейся по адресу: г.Чита, ул.Лазебного, 2
 
    - по состоянию на 27.02.2014 года составляет 30872417 руб.,
 
    - по состоянию на 29.08.2014 года составляет  29174424 руб.;
 
    2. рыночная стоимость имущественного права должника Рудомановой Ю.А. – одной второй доли имущества – гостиницы, располагающейся по адресу: г.Чита, ул.Лазебного, 2
 
    - по состоянию на 27.02.2014 года составляет 30872417 руб.,
 
    - по состоянию на 29.08.2014 года составляет  29174424 руб.;
 
    3. рыночная стоимость имущественного права должников Рудоманова Е.А. и Рудомановой Ю.А. – гостиницы, располагающейся по адресу: г.Чита, ул.Лазебного, 2
 
    - по состоянию на 27.02.2014 года составляет 61744835 руб.,
 
    - по состоянию на 29.08.2014 года составляет  58348849 руб.
 
    Стоимость проведенной судебной экспертизы оплаченной истцом составила 12100 руб.
 
    Ответчик исковые требования признал в полном объеме, о чем указал в письменных пояснениях от 01.10.2014 г. на иск.
 
    Признание ответчиком иска не противоречит закону, не нарушает права других лиц  и на основании части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается судом.
 
    Согласно части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.
 
    Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению на основании статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Расходы по госпошлине, а также за проведение судебной экспертизы по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Мир Саун" удовлетворить.
 
 
    Признать недействительным отчет оценщика - общества с ограниченной ответственностью «ЭкспертАвто-Альтернатива» №43-Р/Н 2014 от 28.02.2014 г. об определении рыночной стоимости имущества Рудоманова Евгения Андреевича.
 
 
    Признать недействительным отчет оценщика - общества с ограниченной ответственностью «ЭкспертАвто-Альтернатива» №44-Р/Н 2014 от 28.02.2014 г. об определении рыночной стоимости имущества и  Рудомановой Юлии Андреевны.
 
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭкспертАвто-Альтернатива» в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мир Саун" 4000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 12100 руб. судебных издержек по оплате судебной экспертизы, всего 16100 руб.
 
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭкспертАвто-Альтернатива» в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины.
 
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.
 
 
 
Судья                                                                                   Л.В. Малышев