Решение от 11 августа 2008 года №А78-3291/2008

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧИТИНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
672000, г. Чита, ул. Выставочная 6
 
www.chita.arbitr.ru; E-mail: info@chita.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
Р Е Ш Е Н И Е
    г. Чита                                                                                                        Дело № А78-3291/2008
 
    « 11 » августа 2008 года                                                                                                 С1-26/154
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2008 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 11 августа 2008 года
 
 
    Арбитражный суд Читинской области в составе судьи Якимова А.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стопп А.С.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 672000, г. Чита, ул. Выставочная, 6 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ТрестСтрой+» к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройконтракт» о признании права собственности на 1/25 доли в праве собственности на объект недвижимого имущества и признании незаконным зарегистрированного права собственности ООО «Стройконтракт» на 1/32 доли в праве собственности на объект недвижимого имущества
 
    с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Никифоровой С.Б.,  представителя по доверенности от 16.03.2006 года,
 
    от ответчика (до перерыва) –  Смирновой К.В., представителя по доверенности от 01.03.2008 года,
 
    от третьего лица – Масюкова Д.М., представителя по доверенности от 03.03.2008 года.
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «ТрестСтрой+» обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройконтракт» о признании права собственности на 1/25 доли в праве собственности на объект недвижимого имущества – подземной автостоянки 792,1 кв.м., 1 этаж, расположенной по адресу г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Анохина, 18 помещение 1 и признании незаконным зарегистрированного права собственности ООО «Стройконтракт» на 1/32 доли в праве собственности на объект недвижимого имущества – подземной автостоянки 792,1 кв.м., 1 этаж, расположенной по адресу г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Анохина, 18 помещение 1.
 
    Стороны 30.07.2008г. представили на утверждение суда мировое соглашение.
 
    Определением суда от 31.07.2008г. в утверждении мирового соглашения отказано, дело рассмотрено по существу.
 
    Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила, что объектом строительства по договору об инвестиционной деятельности являлась 1/25 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку, однако в феврале месяце ответчиком на себя была зарегистрирована 1/32 доля в таком праве. Таким образом, имеются противоречия между 1/25 и 1/32 долями, что создает препятствия для истца зарегистрировать свое право собственности на 1/25 доли.
 
    Представитель ответчика до перерыва в судебном заседании против иска не возражала, пояснила, что истец внес инвестиции в сумме 445 000 руб. путем выполнения строительных работ на объекте, представила заявление о признании обстоятельств, пояснила, что регистрация права собственности ответчика явилась следствием ошибочных действий его работника, а представленный на регистрацию акт распределения долей в автостоянке (на 32 машиноместа) не является правоустанавливающим документом. Фактически было зарегистрировано 5 договоров долевого участия на автостоянку и в каждом договоре было указано 1/25 доли, поэтому истцу также должна принадлежать 1/25 доли, а регистрация 1/32 доли проведена ошибочно. Размер долей определялся в договоре, а количество мест застройщиком и инвесторами.
 
    Представитель третьего лица пояснил, что регистрация оспоренного права была проведена законно, на основании представленных документов, требование о признании незаконным права заявляться не может, но если суд придет к выводу о наличии права собственности у истца, то против удовлетворения иска не возражал. Регистрирующий орган производит регистрацию имущества согласно акту и договору, у сторон в договоре 1/25 доля, в первоначальном акте ответчика 1/32 доли. Внесение изменений в регистрационную запись ответчика невозможно, т.к. зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
 
    Выслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    Между Обществом с ограниченной ответственностью «ТрестСтрой+» и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройконтракт» был подписан договор об инвестиционной деятельности № 2 от 31.10.2006г., по условиям которого Застройщик (ответчик по делу) принимает на себя обязанности, связанные, в частности, со строительством Объекта инвестиций, а Инвестор (истец по делу) обязуется, в частности, внести инвестиции в сумме 445 000 руб. и принять Объект инвестирования (л.д. 10-14).
 
    Согласно пунктам 2.1, 3.1 договора истец обязался внести ответчику инвестиции в сумме 445 000 руб. путем выполнения строительных работ по Объекту.
 
    Объектом инвестиционной деятельности стороны определили строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями офисов и подземной автостоянкой, расположенного по адресу г. Чита, ул. Анохина, 18. По окончанию строительства и ввода в эксплуатацию указанного Объекта истцу передается 1/25 доля в праве собственности на нежилое помещение – подземную автостоянку, общей площадью 792,1 кв.м., расположенную в подвальном этаже жилого дома по ул. Анохина, 18 в г. Чите (п. 1.2, 1.3 договора).
 
    Разрешением от 21.12.2007г. введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по ул. Анохина, 18 в г. Чите, в частности, с пом.1 – автостоянка (л.д. 77-78).
 
    В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29.02.2008г. за ООО «Стройконтракт» зарегистрировано право собственности на 1/32 доли в праве общей долевой собственности на объект: подземная автостоянка общей площадью 792,1 кв.м., расположенная по адресу Читинская обл., г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Анохина, 18 (л.д. 29).
 
    Истец оспорил зарегистрированное право ответчика, ссылаясь на нарушение его права собственности на 1/25 доли в том же объекте недвижимости, возникшему на основании договора об инвестиционной деятельности от 31.10.2006г., акте приема-передачи Объекта инвестиций и разрешения на ввод жилого дома с нежилыми помещениями в эксплуатацию.
 
    Факт внесения истцом инвестиций по указанному договору от 31.10.2006г. ответчик признал, о чем сторонами составлено соглашение по фактическим обстоятельствам в порядке ст. 70 АПК РФ (л.д. 69) , освобождающее истца, по их мнению, от необходимости доказывания данного обстоятельства по делу.
 
    Оценив представленные доказательства и аргументы сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
 
    Стороны поименовали договор от 31.10.2006г. как договор об инвестиционной деятельности, включили в него условие о том, что он не является договором долевого участия в строительстве, правоотношения по которому могут регулироваться Законом № 214-ФЗ.
 
    Действительно, пунктом 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ в редакции от 18.07.2006г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
 
    По смыслу ст. ст. 1, 2, п. 5 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999г. № 39-ФЗ и Закона РСФСР от 26.06.1991г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» предметом их регулирования является инвестиционная деятельность инвесторов, целью которой является получение ими общего совместного результата. При этом в указанных законодательных актах не регламентируется заключение конкретного вида договоров, направленных на получение такого результата как совместное создание конкретного объекта (доли) в многоквартирном жилом доме или ином объекте недвижимости. В данных законах содержатся обобщенные требования к договорам об инвестиционной деятельности и по существу содержат отсылку к положениям гражданского законодательства (ст. ст. 6, 8 Закона № 39-ФЗ).
 
    Для урегулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости был принят специальный Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004г. (ст. 1 Закона).
 
    При этом данным законом специально определены существенные условия и требования к государственной регистрации договоров, целью которых является приобретение в собственность конкретного объекта в созданном многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства (ст. 4, 16 Закона).
 
    Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
 
    Таким образом, в силу прямого указания закона предметом договора долевого участия в строительстве является конкретное жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статья 2, п. 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).
 
    Из содержания пунктов 1.2, 1.3 договора от 31.10.2006г., акта приема-передачи от 27.12.2007г. следует, что предметом данного договора является не объект целиком (автостоянка, многоквартирный дом), а доля в праве на конкретное индивидуально-определенное нежилое помещение (Объект договора), денежный взнос в сумме 445 000 руб., предназначенный только для финансирования строительства указанного конкретного Объекта договора, а целью договора – приобретение в собственность этого Объекта (раздел 6 договора).
 
    В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства. Юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
 
    Вместе с тем, поскольку в законодательстве об инвестиционной деятельности, на которое ссылаются стороны, отсутствует регламентация договоров об инвестиционной деятельности в отношении конкретных объектов недвижимости, то при оценке правовой природы настоящего договора от 31.10.2006г., представленного сторонами, суд исходит из его содержания, а не из наименования  (ст. 431 ГК РФ).
 
    С учетом вышеизложенной оценки предмета договора, характера фактических взаимоотношений сторон, цели, преследуемой истцом в договоре от 31.10.2006г., суд квалифицирует его как договор долевого участия в строительстве, предусмотренный специальным законом № 214-ФЗ, субъектом которого могут быть и юридические лица.
 
    В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют.
 
    Следовательно, в силу отсутствия государственной регистрации договор от 31.10.2006г. является незаключенным (п. 3 ст. 433, ст. 165 ГК РФ).
 
    Принимая во внимание данное обстоятельство, наличие противоречивых сведений, представленных ответчиком в регистрирующий орган (первоначально был представлен акт о распределении долей на автостоянку от 10.01.2008г. на 32 места без включения в него истца – л.д. 42, затем был представлен акт от 22.07.2008г. на 25 мест с включением в него истца – л.д. 43), суд предложил истцу представить в материалы дела первичные документы (доказательства), подтверждающие фактическое внесение истцом ответчику суммы долевого вклада за объект недвижимости (определение от 04.07.2008г. и протокол судебного заседания от 06.08.2008г.).
 
    Истец такие документы не представил, а представил совместное соглашение с ответчиком о признании данных обстоятельств в силу ст. 70 АПК РФ.
 
    Вместе с тем, в соответствии с ч. 4 ст. 70 АПК РФ арбитражный суд вправе не принимать признание стороной обстоятельств при определенных условиях. В этом случае данные обстоятельства подлежат доказыванию на общих основаниях.
 
    Поскольку в материалах дела имеются противоречивые документы, представленные в регистрирующий орган руководителем ответчика (акты распределения долей), а также с учетом характера заявленных требований, последствием удовлетворения которых является признание права собственности судом, а не стороной в споре, то у суда для разрешения иска в данном случае имелись основания не принимать признание ответчиком обстоятельств спора. Поэтому обстоятельства, влекущие возникновение права собственности, подлежат установлению судом путем непосредственного исследования и оценки каждого доказательства. В связи с этим данные обстоятельства должны доказываться истцом с помощью первичных документов.
 
    Истец в данном деле уклонился от представления таких документов (несмотря на предложение суда), предлагая суду утвердить условия мирового соглашения, принять соглашение по фактическим обстоятельствам спора, тогда как в силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ (определение от 15 февраля 2008 г. № 1090/08) у добросовестного истца основания для уклонения от исполнения требования суда должны отсутствовать.
 
    Общее указание сторонами на выполнение строительных работ недостаточно для признания истца исполнившим обязанности по внесению суммы долевого вклада, поскольку гражданское законодательство и 214-ФЗ предусматривают конкретные обязанности сторон в соответствующих обязательствах. Обезличенных обязательств гражданское законодательство не предусматривает (ст. ст. 307, 308, гл. 37 ГК РФ и т.п.).
 
    Следовательно, истец в отсутствие заключенного договора не доказал исполнение со своей стороны конкретных обязательств по внесению суммы долевого вклада в создание спорного объекта недвижимости, поэтому в удовлетворении его исковых требований о признании права собственности надлежит отказать.
 
    В связи с отсутствием оснований для удовлетворения требования о признании права собственности, не подлежит удовлетворению и требование о признании незаконным зарегистрированного права собственности ответчика, т.к. право на такое оспаривание принадлежит заинтересованному лицу, являющемуся действительным собственником соответствующей недвижимой вещи.
 
    Действия ответчика по признанию иска суд расценивает как отказ от права на судебную защиту. При этом такое признание иска в данном случае судом не может быть принято как достаточное условие для удовлетворения заявленных требований (ч. 5 ст. 49 АПК РФ), т.к. отказ от права собственности на основании ст. 236 ГК РФ (с учетом исключения ответчиком себя из списка по акту распределения долей от 22.07.2008г.) оформляется не в суде, а действиями собственника, строго регламентированными Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. № 580 (пункт 8), а отказ от права собственности в пользу конкретного лица является самостоятельным способом прекращения права собственности (п. 1 ст. 235 ГК РФ) и допустим на основании соответствующей сделки об отчуждении имущества от первоначального собственника.
 
    Таким образом, исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.
 
    Расходы по госпошлине относятся на истца по правилам ст. 110 АПК РФ.
 
    Руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 170, 171  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    В иске отказать.
 
 
    Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.
 
 
 
 
    Судья                                                                                                                    Якимов А.А.