Решение от 07 июля 2008 года №А78-1997/2008

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧИТИНСКОЙ ОБЛАСТИ
672000, г. Чита, ул. Выставочная 6
 
www.chita.arbitr.ru; E-mail: info@chita.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г.Чита                                                                                                        Дело № А78-1997/2008
 
    С1-6/77
 
    « 07 » июля  2008 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 01 июля 2008 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 07 июля 2008 года.
 
 
    Арбитражный суд Читинской области в составе судьи Поповой И.П.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Раднаевым Б.В.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании дело
 
    по иску Общества с ограниченной ответственностью «Читинское ремонтно-строительное объединение»
 
    к 1. предпринимателю Хамраеву Сунату Барнаевичу 2. Обществу с ограниченной ответственностью «РЕСОавто»
 
    о государственной регистрации договора, о признании недействительным договора
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца –  Михайловой Н.К., директора (решение № 1 от 08.12.2003),
 
    от ответчиков  –  1. Черкашина А.И., представителя по доверенности от 11.06.2008, 2.  Черкашина А.И., представителя по доверенности от 25.04.2008,
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Читинское ремонтно-строительное объединение (далее – ООО «Читаремстрой») обратилось в арбитражный суд к предпринимателю Хамраеву Сунату Барнаевичу с требованием:
 
    - обязать ответчика оформить государственную регистрацию договора аренды помещения от 01.10.2005;
 
    - признать недействительным договор аренды помещения от 08.10.2007, заключенный между предпринимателем Хамраевым С.Б. и Обществом с ограниченной ответственностью «РЕСОавто».
 
    Определением суда от 22.05.2008 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «РЕСОавто».
 
    Определением суда от 11.06.2008 по ходатайству истца Общество с ограниченной ответственностью «РЕСОавто» привлечено вторым ответчиком по делу.
 
    В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала в полном объеме.
 
    Ответчики исковые требования не признают.
 
    Ответчик 1 в письменных возражениях на исковое заявление ссылается на то, что договор аренды от 01.10.2005 ничтожен, т.к. не соответствует статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.
 
    Представитель ответчиков в судебном заседании поддержал возражения. Дополнительно пояснил, что оснований для признания недействительным договора аренды помещения от 08.10.2007 между предпринимателем Хамраевым С.Б. и ООО «РЕСОавто» не имеется.
 
    Рассмотрев материалы дела, дополнительно представленные документы, заслушав доводы представителей сторон, суд установил:
 
    01.10.2005 ООО «Читаремстрой» и Хамраев С.Б. подписали договор аренды для использования под офис помещения общей площадью 52 кв.м., расположенного по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 104, офис 6, сроком на 5 лет (пункт 4.4) с уплатой арендной платы в размере 600 руб. за 1 кв.м. (л.д. 9).
 
    Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53).
 
    Доказательства государственной регистрации договора аренды от 01.10.2005 на срок пять лет в материалы дела не представлены. 
 
    По договору аренды от 01.10.2005 Хамраев С.Б. предоставил ООО «Читаремстрой» сроком на 11 месяцев (пункт 4.4) в аренду это же помещение (г. Чита, ул. Ленина, 104, офис 6), однако площадь помещения указана 46,4 кв.м. (пункт 1.1), а размер арендной платы – 650 руб. за 1 кв.м. (л.д. 8).
 
    По акту приема-передачи от 16.11.2005 ответчик 1 передал истцу в аренду спорное помещение площадью 52 кв.м. (л.д. 14).
 
    Актом от 11.01.2006 стороны уточнили площадь помещения – 46,4 кв.м. (л.д. 10).
 
    Согласно пояснениям истца и ответчика 1 в предварительном судебном заседании 11.06.2008 (определение – л.д. 56) передача помещения по договору аренды от 01.10.2005 состоялась только 16.11.2005, так как в нем проживали люди, Хамраев С.Б. просил один месяц подождать, пока они освободят помещение. По факту подписания двух договоров аренды на спорное помещение истец пояснял, что они были подписаны в один день, но поскольку документы по переводу в нежилое помещение готовы не были, договор аренды на 5 лет не мог быть зарегистрирован, поэтому в этот же день стороны подписали договор аренды на 11 месяцев. Ответчик Хамраев С.Б. пояснил, что в верхнем правом углу акта указана дата не договора аренды, а дата подписания акта -16.11.2005.
 
    08.11.2006 истец передает спорное помещение в субаренду ООО «РЕСОавто» сроком на 11 месяцев (договор, акт, расчет арендной платы – л.д. ). При этом в договоре субаренды от 08.11.2006 указана площадь помещения – 48,6 кв.м.
 
    11.12.2006 Хамраев С.Б. уведомляет истца о расторжении договора аренды от 01.10.2005 (л.д. 48-50).
 
    Факт получения уведомления директор ООО «Читаремстрой» не оспаривает, что подтвердила в судебном заседании.
 
    08.10.2007 предприниматель Хамраев С.Б. и ООО «РЕСОавто» подписали договор аренды помещения площадью 48,6 кв.м. по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 104, офис 6 сроком на 11 месяцев (л.д. 16). Приложениями к договору являются акт приема-передачи от 08.10.2007 и расчет арендной платы (л.д. 17).
 
    Полагая нарушенными свои права, истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании договора аренды помещения от 08.10.2007 между Хамраевым С.Б. и ООО «РЕСОавто» недействительным, и об обязании Хамраева С.Б. оформить государственную регистрацию договора аренды от 01.10.2005.
 
    В качестве правового основания заявленных требований истец указал статьи 425, 433, 621, 168, 445, 619, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 2-4, 62).
 
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.
 
    Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Из материалов дела следует, что по договорам аренды от 01.10.2005 Хамраев С.Б. предоставил ООО «Читаремстрой» в аренду для использования под офис помещение, расположенное по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 104, офис 6 (л.д.  8, 9).
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.03.2003 Хамраев С.Б. является собственником 3-х комнатной квартиры по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 104, кв. 6 (л.д. 72).
 
    В силу пунктов 1, 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
 
    Пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
 
    Возможность  перевода в исключительных случаях пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений была предусмотрена статьей 9 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего до 01.03.2005.
 
    В соответствии с подпунктом "к" пункта 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
 
    В соответствии с пунктами 2, 5 Порядка перевода жилых домов и помещений в нежилые, утвержденного постановлением Главы Администрации Читинской области от 17.06.2003 № 190-А/П, действовавшего в спорный период, вопросы, связанные с переводом жилых домов и помещений в нежилые, в муниципальных образованиях рассматриваются межведомственными комиссиями. Размещение собственником в принадлежащих ему жилых домах и помещениях организаций для нужд непромышленного характера допускается только после перевода жилых домов или помещений в нежилые. Перевод жилых домов и помещений в нежилые, изменение целей использования  помещения  осуществляется на основании распоряжения Администрации Читинской области (л.д. 60-61).
 
    Из материалов дела следует, что 13.04.2004 межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда при Администрации города Читы приняла решение о возможности перевода квартиры № 6 на 1 этаже 2-х этажного дома № 104 по ул. Ленина в нежилой фонд для размещения магазина непродовольственной группы товаров (л.д. 80). Решение межведомственной комиссии утверждено распоряжением главы Администрации города Читы от 16.04.2004 № 1040-Р (л.д. 81).
 
    Распоряжением Администрации Читинской области от 18.01.2005 № 5-А/р принято решение о переводе в нежилое жилого помещения по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 104, кв. 6 (л.д. 82-83).
 
    После перевода квартиры в состав нежилых помещений для возможности использования помещения под нежилые цели требуется выполнение соответствующих работ, таких как: перенос, разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, что в соответствии с пунктом 1.3 Порядка оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах (далее – Порядок перепланировки), утвержденного постановлением Главы Администрации г. Читы от 06.06.2001 № 1158, является перепланировкой помещений (л.д. 57-59).
 
    Как указано в проекте перепланировки квартиры № 6 по ул. Ленина, 104 под нежилое помещение, при перепланировке помещения предусматривается устройство входа за счет демонтажа низа оконного проема (л.д. 74-76). При сравнении плана квартиры и плана после планировки виден перенос и устройство новых перегородок (л.д. 77-79).
 
    Приемка выполненных работ производится государственной приемочной комиссией (п. 5.3 Порядка перепланировки).
 
    Приемка нежилого помещения в эксплуатацию предусмотрена и п. 20 Порядка перевода жилых домов и помещений в нежилые, утвержденного постановлением Главы Администрации Читинской области от 17.06.2003 № 190-А/П.
 
    Согласно пункту 4.24 СНиП 3.01.04-87, приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами.
 
    Таким образом, приемка объекта в эксплуатацию приемочной комиссией подтверждает готовность его к вводу в эксплуатацию и к использованию по назначению в качестве нежилого помещения, а документальным подтверждением является акт ввода нежилого помещения в эксплуатацию.
 
    Из материалов дела следует, что спорное помещение принято в эксплуатацию 02.04.2007 (акт приемки – л.д. 84).
 
    В соответствии со статьей 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
 
    На основании акта приемки объекта в эксплуатацию от 02.04.2007 зарегистрировано право собственности Хамраева С.Б. на спорное нежилое помещение - магазин (свидетельство от 03.05.2007 – л.д. 73).
 
    Согласно части 9 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
 
    В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    Из материалов дела следует, что на момент подписания договоров аренды от 01.10.2005 спорное помещение являлось жилым (квартирой) и не могло сдаваться ответчиком 1 в аренду ООО «Читаремстрой» под офис в силу статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.
 
    Указанными нормами законов для жилых помещений установлен особый правовой режим, который заключается в том, что они должны использоваться строго по назначению.
 
    Правомочие юридического лица как арендатора в этом случае ограничивается лишь возможностью использовать объект аренды - жилое помещение исключительно для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (ст. 288 ГК РФ).
 
    Таким образом, договоры аренды от 01.10.2005 (л.д. 8, 9), дополнительные соглашения, оформленные протоколами от 13.05.2006, от 13.12.2006 (л.д. 12, 15), договор субаренды от 08.11.2006 (л.д. 13) не соответствуют действующему законодательству, и являются ничтожными на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий.
 
    Следовательно, исковые требования в части государственной регистрации договора аренды от 01.10.2005 удовлетворению не подлежат.
 
    Истец заявил также требование о признании ничтожным договора аренды помещения от 08.10.2007 (л.д. 16), заключенного между предпринимателем Хамраевым С.Б. и Обществом с ограниченной ответственностью «РЕСОавто» (л.д. 2-4, 62).
 
    Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания сделки недействительной и применения последствий недействительности ничтожной сделки.
 
    Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (п.32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8).
 
    По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способы защиты прав (в том числе такой способ, как признание сделки недействительной) подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.
 
    Согласно подпункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Статья 4 названного Кодекса предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
 
    Реализация этого права возможна в том случае, если оспариваемой сделкой нарушены права или охраняемые законом интересы истца и целью предъявленного иска является восстановление названных прав и интересов.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Истец не доказал, что оспариваемая возмездная сделка в данном конкретном случае нарушила его права и охраняемые законом интересы и целью предъявления настоящего иска является их восстановление.
 
    Поскольку договоры аренды от 01.10.2005 ничтожны, то они не повлекли юридических последствий, в том числе возникновения у истца прав арендатора спорного имущества, подлежащих защите предъявлением настоящего иска.
 
    Следовательно, истец не является заинтересованным лицом по требованию о признании ничтожным договора аренды помещения от 08.10.2007, заключенного между предпринимателем Хамраевым С.Б. и Обществом с ограниченной ответственностью «РЕСОавто».
 
    С учетом изложенного, в иске подлежит отказать.
 
    Расходы по оплате госпошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
 
    Руководствуясь статьями 167, 168, 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
    В иске отказать.
 
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в  Четвертый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
Судья                                                                   И.П.Попова