Решение от 24 июня 2009 года №А78-1025/2009

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧИТИНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
672000 г.Чита, ул. Выставочная, 6
 
http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru
 
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г.Чита                                                                                                Дело №А78-1025/2009
 
    24 июня 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2009 года
 
    Решение изготовлено в полном объёме 24 июня 2009 года
 
 
    Арбитражный суд Читинской области в составе судьи Якимова А.А.
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Намсараевой А.Б.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании дело
 
    по иску  Индивидуального предпринимателя Кондратюк Валентины Сергеевны к Индивидуальному предпринимателю Ивановой Татьяне Геннадьевне о взыскании 51 865 рублей 27 копеек, с участием в деле третьих лиц, Администрации городского поселения «Чернышевское» и МУП ЖКХ п.Чернышевск
 
    при участии в судебном заседании:
 
    истицы – предпринимателя Кондратюк В.С.,
 
    ответчицы – предпринимателя Ивановой Т.Г.
 
    от третьих лиц – не было.
 
 
    Индивидуальный предприниматель Кондратюк Валентина Сергеевна обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Ивановой Татьяне Геннадьевне о взыскании 34 375 руб. суммы основного долга за пользование имуществом в период июль, август, октябрь, ноябрь, декабрь 2008 года и 17 490 руб. 27 коп. договорной неустойки за просрочку платежей на основании договоров субаренды нежилого помещения под торговое место в магазине «Байкал» г.Чернышевска.
 
    Определением суда от 27.03.2009 года судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены Администрация городского поселения «Чернышевское» и МУП ЖКХ п.Чернышевск.
 
    Истица заявленные требования поддержала в полном объеме, пояснила по расчету суммы долга и расчету арендной платы, считала договоры аренды и субаренды действующими, представила договоры и справки о цене аренды в п. Чернышевск, полагала, что средняя цена за аренду нежилого помещения в данном населенном пункте в данном помещении составляет около 650 рублей за 1 кв.м.
 
    Ответчица иск не признала, пояснила, что договоры аренды и субаренды являются ничтожными по причине их заключения в соответствии со сложившейся судебной практикой не МУП ЖКХ, которому помещение передано в хозяйственное ведение, а собственником. Оспорила данные о средней цене аренды нежилых помещений, считала, что в спорный период стоимость составляла 332 рубля за 1 кв.м. в первом полугодии и 348 рублей – во втором. Исходя из данной цены аренды, ею плата была внесена в предыдущие периоды в полном объеме, т.е. имеет место переплата, поэтому спорный период оплачивать по завышенной цене не обязана.
 
    До начала судебного заседания от Администрации городского поселения «Чернышевское» поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
 
    Представитель МУП ЖКХ в заседание не явился, документов суду по почте или нарочным не представил, поэтому несет риск несовершения процессуальных действий (ст. 9 АПК РФ),  в т.ч. установления судом обстоятельств, влияющих на его права и обязанности.
 
    Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    Между Администрацией городского поселения «Чернышевское» и предпринимателем Кондратюк Валентиной Сергеевной были подписаны договоры аренды № 34 от 17.09.2007г. и № 18 от 17.10.2008г. сроком действия менее одного года, по условиям которых Кондратюк В.С. приняла в аренду, а администрация сдала ей нежилое помещение площадью 217,1 кв.м. по ул. Журавлева, 65 пом. 2 в п. Чернышевск.
 
    Актами приема-передачи соответственно от 17.09.2009г. (л.д. 104) и от 17.10.2008г. (л.д. 96) истица приняла в аренду данные помещения. Актом от 11.09.2009г. истица возвратила объект аренды муниципальному унитарному предприятию ЖКХ п. Чернышевск.
 
    Согласно свидетельству от 27.12.2008г. за городским поселением «Чернышевское» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 219,1 кв.м., расположенное в п. Чернышевск Забайкальского края по ул. Журавлева, 65-2 (л.д. 70).
 
    Документами-основаниями возникновения права указаны документы 2005 года о разграничении муниципальной собственности по Федеральному закону № 131-ФЗ.
 
    Доказательств оспаривания в судебном порядке зарегистрированного права собственности городского поселения в деле не имеется.
 
    В соответствии с постановлением главы Администрации п. Чернышевск № 69 от 20.06.2006г. и передаточным актом № 3 от 21.07.2006г. жилой дом по ул. Журавлева, 65 в п. Чернышевск передан в хозяйственное ведение МУП ЖКХ п. Чернышевск.
 
    В соответствии со ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения возникает с момента передачи имущества.
 
    Справкой от 27.04.2009г. № 261 собственник подтвердил нахождение имущества, переданного по договору аренды, в хозяйственном ведении МУП ЖКХ п. Чернышевск.
 
    Кроме этого, в договорах аренды между истцом и третьим лицом-1 МУП ЖКХ п. Чернышевск указано в качестве Балансодержателя, который подписывал акты приема-передачи в аренду и возврата из аренды данного помещения.
 
    Оценивая в совокупности данные обстоятельства с учетом документа о техническом описании помещения площадью 219,1 кв.м., расположенного в п. Чернышевск Забайкальского края по ул. Журавлева, 65-2, суд приходит к выводу, что данное нежилое помещение  передано в хозяйственное ведение третьему лицу-2 вместе с передачей жилого дома по ул. Журавлева, 65.
 
    Таким образом, при отсутствии доказательств об ином (в т.ч. от третьего лица-2, знавшего о наличии спора, но не выполнившего предложения суда о предоставлении документов, изложенных в определениях) суд считает установленным, что помещение площадью 219,1 кв.м., расположенное в п. Чернышевск Забайкальского края по ул. Журавлева, 65-2, в спорный период находилось в хозяйственном ведении МУП ЖКХ п. Чернышевск.
 
    При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 295 ГК РФ и с учетом разъяснений п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 21 от 22.06.2006г., Администрация городского поселения «Чернышевское», передав МУП ЖКХ п. Чернышевск имущество на праве хозяйственного ведения, не вправе было распоряжаться им независимо от наличия или отсутствия согласия предприятия.
 
    Следовательно, договоры аренды от 17.09.2007г. и от 17.10.2008г. между истицей и Администрацией городского поселения «Чернышевское» заключены ненадлежащим арендодателем (таковым могло  являться только МУП ЖКХ п. Чернышевск), поэтому являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащие положениям ст. 295 ГК РФ.
 
    Ссылки третьего лица-1 на наличие у него таких прав как собственника основаны на неправильном толковании ст. 295 ГК РФ и ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 года №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», поскольку в силу указанных норм право распоряжения, в т.ч. сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении, принадлежит предприятию, а не его собственнику. В этом случае законом предусмотрена только необходимость получения согласия собственника.
 
    Участие третьего лица-2 в договоре как балансодержателя в данном случае недостаточно для признания его арендодателем применительно к положениям ст. 608 ГК РФ, т.к. в договорах аренды арендодатель прямо определен как Администрация городского поселения «Чернышевское».
 
    Между истицей и ответчицей также были подписаны договоры субаренды № 2 от 17.09.2007г. и 17.10.2008г. (л.д. 27-30), по условиям которых истца сдала в субаренду, а ответчица приняла бутик площадью 10,11 кв.м. в помещении 2 по ул. Журавлева, 65 п. Чернышевск Забайкальского края по цене использования 6 572 руб. в месяц.
 
    Соответственно поскольку договоры субаренды основаны на ничтожных договорах аренды между истицей и третьим лицом-1, то и данные договоры субаренды также являются ничтожными.
 
    Поэтому требования истца о взыскании договорных пеней, основанные на ничтожных договорах субаренды, удовлетворению не подлежат.
 
    В связи с этим во взыскании пеней, установленных ничтожными договорами субаренды, истице надлежит отказать.
 
    Вместе с тем, суд не соглашается с позицией ответчицы об отсутствии обязанности оплачивать пользование помещения в связи с доводами о ничтожности договоров субаренды по следующим основаниям.
 
    Требование о взыскании основного долга подлежит удовлетворению по заявленному истицей и установленному судом факту пользования ответчицей вышеуказанным помещением по иным правовым основаниям – в порядке неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ).
 
    Право выбора подлежащей применению нормы к установленным обстоятельствам принадлежит в силу ст. 168 АПК РФ суду.
 
    Факт использования ответчицей помещения в спорный период последней в суде не оспорен и следует из текста договоров субаренды, которые суд расценивает как документ, подтверждающий вступление ответчицы в фактическое владение помещением площадью 10,11 кв.м.
 
    Правовым последствием ничтожности сделки (ст. 167 ГК РФ) является возврат сторон в первоначальное положение, а если такой возврат в натуре невозможен (как в данном случае невозможно возвратить пользование ответчицей помещением), то такой возврат осуществляется в деньгах.
 
    В этом случае субсидиарно к разрешению спорных отношений в силу п. 1 ст. 1103 ГК РФ подлежат применению нормы о неосновательном обогащении.
 
    Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
 
    Эти правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
 
    В силу ч. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
 
    Таким образом, данной нормой установлен сравнительный метод (метод стоимости при сравнимых обстоятельствах) определения цены компенсации неосновательного сбережения для целей его возмещения потерпевшему, а не затратный метод, который просила применить ответчица в представленном контррасчете и возражениях на иск.
 
    Истицей представлены доказательства варьирования цены использования помещений (аренды) в п. Чернышевск от 350 до 1000 руб. за 1 кв.м., доказательства стоимости аренды другими субарендаторами в том же помещении (договоры субаренды), исходя из цены 650 руб. за 1 кв.м.
 
    Как следует из представленных документов, ответчица оплачивала истице в отдельные месяцы (в частности, сентябрь 2008г.) за пользование помещением 6 572 рубля, т.е. за используемую площадь 10,11 кв.м. по цене 650 руб. за 1кв.м.
 
    При несогласии такой цены оплаты в спорные месяцы ответчица могла прекратить использование помещения, однако при наличии факта его использования в одностороннем порядке отказалась от исполнения обязательства по возмещению неосновательного сбережения, ошибочно полагаясь на ничтожность договора субаренды и неподтверждение истицей затрат на содержание магазина.
 
    В силу ст. 307 ГК РФ обязательства могут возникать и из неосновательного обогащения.
 
    Соответственно для исчисления стоимости использования помещения ответчицы за июль, август 2008г. истицей принята сумма 650 руб. за 1 кв.м., с октября по декабрь – 700 руб. за 1 кв.м.
 
    Вместе с тем, поскольку истицей, несмотря на предложение суда, доказательства изменения цены использования при аналогичных обстоятельствах с 650 руб. до 700 руб. за 1 кв.м. с октября 2008 года в материалы дела не представлены, суд принимает и считает доказанной ставку 650 руб. за 1 кв.м.
 
    Исходя из площади использования 10,11 кв.м., стоимость неосновательно сбереженного ответчицей составляет 6 572 руб. в месяц, за 5 спорных месяцев – 32 860 рублей.
 
    В остальной сумме основного долга надлежит отказать.
 
    Поскольку ответчицей в материалы дела не представлены доказательства оплаты за пользование помещением в сумме 32 860 рублей в спорный период, на основании ст. 1102 ГК РФ ответчица обязана уплатить данную сумму истице.
 
    Доводы ответчицы о переплате в другие месяцы к спорному периоду не относятся, встречные  требования, направленные к зачету, ею не заявлены. При наличии такой переплаты ответчица не лишается возможности защищать свои права в судебном порядке соответствующими исками.
 
    Возражения ответчицы по отсутствию доказательств несения реальных расходов истицей судом не принимаются, т.к. последней представлены договоры на содержание объекта, устанавливающие для истицы соответствующие денежные обязанности.
 
    Оспаривание цены аренды ответчицей сводится к необходимости принятия только реальных затрат на содержание объекта, в то время как стоимость неосновательного обогащения в силу  прямого указания ч. 2 ст. 1105 ГК РФ исчисляется по цене использования имущества при сравнимых обстоятельствах (рыночная цена аренды).
 
    Такая цена подтверждена истицей не только предоставлением договоров субаренды других лиц в данном помещении, но и расчетным путем с включением экономических затрат без предполагаемой прибыли (т.е. не приводит к неосновательному обогащению истицы за счет ответчицы).
 
    Фактом оплаты использования имущества с января по июнь 2008г., за сентябрь 2008г. в сумме 6 572 руб. ответчицей признана стоимость аренды помещения 650 руб. в месяц.
 
    Кроме этого, факт ничтожности подписанных сторонами договоров субаренды, в которых  указаны соответствующие ставки цены субаренды за соответствующее помещение, не исключает возможности суда констатировать, что в них отражена взаимная воля сторон на оценку пользование бутиком по цене 650 руб. за 1 кв.м., что не превышает обычных ставок аренды аналогичных помещений в данной местности.
 
    Обязанность субарендатора оплачивать по рыночной цене стоимость пользования имуществом при отсутствии надлежащего договора субаренды подтверждена судебной практикой (Постановление Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2008 г. № 1051/08, Определение ВАС РФ от 17 сентября 2008 г. № 4197/08).
 
    Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению частично в сумме 32 860 руб. основного долга, во взыскании остальной части иска (в том числе договорных пеней) надлежит отказать.
 
    Расходы по госпошлине распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.
 
    В отказанной части иска госпошлина относится на истицу.
 
    Руководствуясь статьями 167, 168, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Взыскать с Индивидуального предпринимателя Ивановой Татьяны Геннадьевны в пользу Индивидуального предпринимателя Кондратюк Валентины Сергеевны 32 860 рублей основного долга, 1 314 руб. 40 коп. расходов по госпошлине, всего 34 174 руб. 40 коп.
 
    В остальной части иска отказать.
 
 
    Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.
 
 
 
    Судья                                                                                                                    Якимов А.А.