Дата принятия: 28 августа 2014г.
Номер документа: А77-675/2014
Арбитражный суд Чеченской Республики
364000, Чеченская Республика, г. Грозный, ул. Краснофлотская, 4
www.chechnya.arbitr.ru
e-mail: info@chechnya.arbitr.ru
тел: (8712) 22-26-32
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
28 августа 2014 годаг. Грозный Дело № А77-675/2014
Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2014 года.
Полный текст решения изготовлен 28 августа 2014 года.
Арбитражный суд Чеченской Республики в составе судьи Зубайраева А.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магомадовым Х.Х.,
рассмотрев исковое заявление и приложенные к нему документы
Государственного казенного учреждения Чеченской Республики «Управлениеохотничьего
хозяйства» ( далее –Учреждение) ИНН 2014260637 адрес: ЧР, г. Грозный, ул.
Люксембург,30
к ответчику: индивидуальному предпринимателю Пашаевой Раисе Махмадовне
ОГРНИП 308203123100016 (далее – ИП Пашаева, ответчик)
адрес: ЧР, г. Грозный, Старопромысловский район, гор-к Маяковского, д. 43 кв. 11
к ответчику: индивидуальному предпринимателю Пашаеву Рустаму Махмадовичу
ОГРНИП 313203124800012 (далее – ИП Пашаев, ответчик)
адрес: ЧР, г. Грозный, Старопромысловский район, гор-к Маяковского, д. 108 кв. 57
к ответчику: индивидуальному предпринимателю Дадаевой Заре Жабраиловне
ОГРНИП 309203418700012 (далее – ИП Дадаева, ответчик)
адрес: ЧР, Грозненский муниципальный район, с. Алхан-Кала, ул. Комсомольская, 19
к ответчику: индивидуальному предпринимателю Юсупову Исе Хож-Ахмедовичу
ОГРНИП 309203205700015 (далее – ИП Юсупов, ответчик)
адрес: ЧР, Курчалоевский муниципальный район, с. Хиди-Хутор
к ответчику: Комитету имущественных и земельных отношений Мэрии г. Грозного
( далее – Комитет) адрес: ЧР, г. Грозный, пр. Исаева, 99/20
третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики
ИНН 2014024069 ( далее – Министерство) адрес: г. Грозный, Старопромысловское шоссе, 9а
третье лицо: Управление Росреестра по Чеченской Республике
(далее-Управление Росреестра) адрес: ЧР, г. Грозный, ул. Тухачевского, 6а
о признании сделки недействительной
с участием представителей:
от истца - Магомадов М-А.Л. доверенность от 22.08.2014г.
Шабазов М.А. доверенность от 22.08.2014г.
от ответчиков Пашаевой Р.М., Пашаева Р.М. - Пашаева М.М. доверенность от 06.04.2012г.
от Дадаевой З.Ж. - Дадаева З.Ж. лично
от Юсупова И.Х-А. - Митаев А.П. доверенность от 17.05.2013г.
от КИЗО г. Грозного - Магомадов З.А. доверенность от 27.06.2014г. № 19
от третьего лица - Алиев А.Р. доверенность от 30.06.2014г. № 037
от третьего лица - Альтемирова Д.Р. доверенность от 21.07.2014г. № 09/д
у с т а н о в и л :
истец обратился в арбитражный суд первой инстанции с заявлением о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений от 22.02.2005г. № 331, заключенного Комитетом имущественных и земельных отношений Мэрии г. Грозного и предпринимателем Пашаевой Р.М., дополнительного соглашения к нему, обязании предпринимателя освободить занимаемые помещения и аннулировании записи о государственной регистрации права аренды.
Данное заявление арбитражным судом принято к производству, возбуждено дело за № А77-675/2014. Определением арбитражного суда от 06.08.2014г. дело по правилам статьи 130 АПК Российской Федерации соединено в одно производство с делами № А77-676/2014, № А77-677/2014 и № А77-678/2014, возбужденными по искам ГКУ «Управление охотничьего хозяйства» соответственно к индивидуальным предпринимателям Дадаевой З.Ж., Юсупову И. Х-А. и Пашаеву Р.М. с аналогичным предметом и основаниями. Делу присвоен номер А77-675/2014.
Арбитражным судом к участию в разбирательстве в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Управление Росреестра по Чеченской Республике, в связи с возможным затрагиванием судебным актом прав и законных интересов последнего.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить по изложенным в заявлениях основаниям.Из исковых заявлений следует, что в связи с волеизъявлением собственника имущества ГКУ «Управление охотничьего хозяйства» стало балансодержателем на праве оперативного управления встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенными по адресу: ЧР, г. Грозный, Заводской район, ул. Р. Люксембург, 30, одновременно находящимися в долгосрочной аренде у предпринимателей Пашаевой Р.М., Пашаева Р.М., Дадаевой З.Ж. и Юсупова И.Х-А. на основании ранее заключенных с МИЗО ЧР и КИЗО г. Грозного договоров. Реализуя правомочия арендодателя, Учреждение письменно обращалось к арендаторам с предложением заключить в 10-дневный срок дополнительные соглашения с заменой стороны арендодателя в договоре, повышением размера арендных платежей, изменением иных условий, отвечающих требованиям действующего законодательства. Однако ответчики, будучи предупрежденными о возможном обращении арендодателя в суд за расторжением договоров, предложение Учреждения проигнорировали, что является основанием полагать о нежелании арендаторов урегулировать отношения во внесудебном порядке и свидетельствует об их недобросовестности. В связи с изложенным у истца, имеющего все полномочия арендодателя, возникло недоверие к арендаторам и соответственно мотивированное нежелание продолжать данные арендные отношения.
Представители ответчиков, предпринимателей Пашаевой Р.М., Пашаева Р.М., Даудовой З.Ж., Юсупова И.Х-А., в судебном заседании требования истца не признали, считают их необоснованными, просили суд в их удовлетворении отказать по основаниям, указанным в письменных отзывах.
Представитель ответчика, комитета имущественных и земельных отношений Мэрии г. Грозного, в судебном заседании требования истца признал обоснованными, полагает права учреждения нарушенными, а требования подлежащими удовлетворению.
Представитель третьего лица и собственника имущества - МИЗО ЧР исковые требования признал обоснованными, считает, что действия арендаторов по уклонению от заключения дополнительного соглашения нарушают права казенного учреждения, лишают учреждение того, на что оно вправе рассчитывать, поскольку арендные тарифы и цены существенно изменились.
Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. Статьей 28 АПК РФ установлено, что арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства, возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.
Исковые требования ГКУ ЧР «Управление охотничьего хозяйства» связаны с досрочным расторжением договоров аренды нежилых помещений в связи с существенным нарушением арендаторами условий договоров.
Как следует из материалов дела 22.02.2005г. между министерством имущественных и земельных отношений Чеченской Республики и Пашаевой Р.М. заключен договор № 331 на аренду нежилых помещений площадью 98,5 кв.м., расположенных по адресу: ЧР, г. Грозный, ул. Р. Люксембург, 30. 26.08.2008г. к указанному договору Пашаевой Р.М. и комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Грозного заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 331 с продлением срока аренды до 21.02.2054г.
04.11.2003г. между министерством имущественных и земельных отношений Чеченской Республики и Пашаевым Р.М. заключен договор № 112 на аренду нежилых помещений площадью 158 кв.м., расположенных по адресу: ЧР, г. Грозный, ул. Р. Люксембург, 30. 26.08.2008г. к указанному договору Пашаевым Р.М. и комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Грозного заключено дополнительное соглашение с продлением срока аренды до 04.11.2052г.
20.05.2008г. между комитетом имущественных и земельных отношений г. Грозного и Дадаевой З.Ж. заключен договор № 52 на аренду нежилых помещений площадью 24 кв.м., расположенных по адресу: ЧР, г. Грозный, ул. Р. Люксембург, 30 на срок до 20.05.2057г.
20.05.2008г. между комитетом имущественных и земельных отношений г. Грозного и Юсуповым И.Х-А. заключен договор № 53 на аренду нежилых помещений площадью 219 кв.м., расположенных по адресу: ЧР, г. Грозный, ул. Р. Люксембург, 30 на срок до 20.05.2057г.
Перечисленные договоры аренды и дополнительные соглашения к ним регистрирующим органом зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи.
Распоряжением Мэрии г. Грозного № 871 от 07.07.2011г. спорный объект, встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные по адресу: ЧР, г. Грозный, Заводской район, ул. Р. Люксембург, 30, в том числе и находящиеся в аренде у ответчиков по данному делу, переданы из муниципальной казны г. Грозного в государственную собственность Чеченской Республики.
08.09.2011г. распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики № 2607-СЛ указанные нежилые помещения переданы государственному казенному учреждению Чеченской Республики «Управление охотничьего хозяйства» на праве оперативного управления.
02.02.2012г. регистрирующим органом, Управлением Росреестра по ЧР, государственному казенному учреждению Чеченской Республики «Управление охотничьего хозяйства» выдано свидетельство о государственной регистрации права оперативного управления на нежилые встроено-пристроенные помещения, расположенные по адресу: Чеченская Республика, г. Грозный, Заводской район, ул. Р. Люксембург, 30.
В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Кодекса право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (пункт 5 постановления совместного Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22). С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в результате возникновения у государственного казенного учреждения Чеченской Республики «Управление охотничьего хозяйства» права оперативного управления на сданное предпринимателю в аренду имущество, учреждение приобрело права и обязанности арендодателя по спорному договору независимо от того, решен ли вопрос о переоформлении договора аренды.
04.12.2013г. за № 347 и затем 18.12.2013г. за № 360 ГКУ «Управление охотничьего хозяйства» с позиции арендодателя направило в адрес арендаторов - ответчиков по данному делу письма с предложением в течении 10 дней заключить с Учреждением дополнительное соглашение, для замены стороны арендодателя и изменения в сторону повышение размера арендной платы, и предупреждением о возможном расторжении договора в случае отказа.
Согласно справке от 03.04.2014г. № 2/112, подписанной начальником Грозненского Почтамта, заказные почтовые отправления ГКУ «Управление охотничьего хозяйства» в адрес предпринимателей Пашаева Р.М., Пашаевой Р.М., доставлены и вручены, а в отношении Юсупова И.Х-А. возвращено в связи отсутствием адресата по указанному адресу.
Однако указанные письма Учреждения арендаторами оставлены без ответа. Полагая, что уклонение арендаторов от заключения дополнительного соглашения к договорам аренды нежилых помещений для целей корректировки размера арендных платежей и замены стороны арендодателя влечет нарушение прав и законных интересов казенного учреждения, является существенным нарушением условий договоров аренды, заявитель обратился за судебной защитой.
В соответствии с пунктом 2 статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Правоотношения сторон возникли из исполнения сторонами договора аренды нежилых помещений и дополнительных соглашения к ним, инициирования арендодателем процедуры досрочного расторжения сделки и регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истцом заявлено требование о досрочном расторжении заключенных с ответчиками договоров аренды, в связи с существенным нарушением последними условий этих сделок.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно условиям договоров аренды нежилых помещений от 04.11.2003г. № 112, от 22.02.2005г. № 331, от 20.05.2008г. № 52 и № 53 и дополнительных соглашений к ним, последние являются долгосрочными, заключены на срок 49 лет и прошли государственную регистрацию.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество. Разделом 6 оспариваемых договоров аренды от 04.11.2003г. № 112, от 22.02.2005г. № 331, от 20.05.2008г. № 52 и № 53 сторонами установлены основания досрочного расторжения договора.
Истец мотивирует свои требования существенным нарушением арендаторами условий договора в части арендной платы, поскольку игнорирование предложений арендодателя на изменение условий договоров в части размера арендной платы и получателя арендных платежей, лишает истца того, что он вправе ожидать, ввиду обоснованного изменения цен и тарифов на арендуемые площади. Согласно части 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В соответствии со статьей 3.3. оспариваемых договоров арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в порядке, определенном пунктом 1.2. договора в случаях изменения централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Согласно пункту 1.2 договоров аренды нежилых помещений от 04.11.2003г. № 112, от 22.02.2005г. № 331, от 20.05.2008г. № 52 и № 53 оценочная стоимость сданных в аренду помещений уточняется Балансодержателем в течении срока аренды, исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического состояния, устанавливаемого по результатам инвентаризации, реально складывающихся цен, а также других факторов оказывающих влияние на оценочную деятельность, и являются обязательным условием для изменения арендной платы.
Как следует из представленной истцом справки о рыночной стоимости аренды единицы торговых площадей в районе расположения арендуемых объектов в г. Грозный на дату разбирательства, эти показатели значительно превышают расценки, примененные при заключении оспариваемых договоров аренды и дополнений к ним в 2005 – 2008 годах, что позволяет арендодателю рассчитывать на существенное увеличение доходов от использования имущества, закрепленного за ним собственником.
Частью 1 статьи 65 АПК РФ определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. Ответчиками не представлено суду доказательств правомерности уклонения от заключения дополнительных соглашений по существенным условиям оспариваемых сделок. В соответствии с частью 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что заявленные истцом по данному делу требования обоснованы и подлежат удовлетворению.
В силу частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167,170 АПК Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции
р е ш и л :
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Расторгнуть договоры от 04.11.2003г. № 112, от 22.02.2005г. № 331, от 20.05.2008г.
№ 52 и № 53 в редакциях дополнительных соглашений к ним, заключенные КИЗО г. Грозный с
индивидуальными предпринимателями Пашаевым Р.М., Пашаевой Р.М., Дадаевой З.Ж. и
Юсуповым И.Х-А. на аренду встроенно-пристроенных нежилых помещений, расположенных по
адресу: ЧР, г. Грозный, Заводской район, ул. Р. Люксембург, д. 30, обязав арендаторов
освободить занимаемые помещения.
3.Обязать Управление Росреестра по Чеченской Республике внести соответствующие
записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении указанных сделок.
4.Взыскать с индивидуальных предпринимателей Пашаева Р.М., /ОГРНИП
313203124800012/, Пашаевой Р.М. /ОГРНИП 313203124700019/, Дадаевой З.Ж. /ОГРНИП 309203418700012/ и Юсупова И.Х-А. /ОГРНИП 309203205700015/ солидарно в пользу государственного казенного учреждения Чеченской Республики «Управление охотничьего хозяйства» / ИНН 2014260637/ 8 000 ( восемь тысяч) рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в
месячный срок со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Судья А.М. Зубайраев
