Дата принятия: 02 октября 2013г.
Номер документа: А76-9884/2013
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Челябинск
02 октября 2013 Дело № А76- 9884/2013
Резолютивная часть решения оглашена 25.09.2013.
Решение в полном объеме изготовлено 02.10.2013.
Судья Арбитражного суда Челябинской области Шумакова С.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самсоненко А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску искового заявленияпрокурора Челябинской области, г.Челябинск, к закрытому акционерному обществу "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ", (ОГРН 1037402328633), г.Челябинск, обществу с ограниченной ответственностью "Стройхолдинг" (ОГРН 1057421602677), г.Челябинск, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (ОГРН 1027402931500), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г.Челябинск, ФГУП по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны "ЭКРАН", г.Челябинск, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области, г.Челябинск, Администрации г. Челябинска, Сбербанка России о признании недействительным договора, при участии в заседании: от истца – Кашаповой Р.М., от ответчика – (Стройхолдинг) – Иванова А.Г., (доверенность № 15/СХ/2013 от 17.05.2013), от ответчика (КУиЗО г.Челябинска)-Воробей Н.С. (доверенность от 30.12.12), от третьего лица (ФГУП «Экран»)- Ерёминой А.А. (доверенность №101 от 17.10.2012), от (ОАО "Сбербанк России") Журавлевой И.В. ( доверенность №01-2/18Ч15), от третьего лица (администрации г. Челябинска)- Кутепова А.С. ( доверенность от 12.03.2012).
У С Т А Н О В И Л :
Прокурор Челябинской области, г. Челябинск (далее - истец) обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ", (ОГРН 1037402328633), г.Челябинск, обществу с ограниченной ответственностью "Стройхолдинг" (ОГРН 1057421602677), г.Челябинск, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (ОГРН 1027402931500), (далее - ответчики), с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ (т.2 л.д.117-120, т.3 л.д.31) принятого в части, не изменяющей одновременно предмет и основание первоначально заявленных требований:
о признании недействительным договора от 19.07.2011 № 4542/ зем. купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Челябинск, Калининский район, ул. Каслинская, 5, площадью 16 979, 00 кв. метров, с кадастровым номером 74636:0607001:74, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска и ЗАО ""ЭНЕРГОАРСЕНАЛ", ООО "Стройхолдинг" и применении последствий недействительности сделки - в виде двусторонней реституции- возврата денежных средств, полученных по ничтожному договору Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска ЗАО "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ", ООО "Стройхолдинг", и возврата ЗАО "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ", ООО "Стройхолдинг" земельного участка комитету.
В судебном заседании представитель прокуратуры заявленные требования поддержал в полном объеме, ссылаясь, что в ходе проверки прокуратурой было установлено приобретение ЗАО "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ", ООО "Стройхолдинг" в собственность по оспариваемому договору земельного участка, на котором расположено нежилое здание- объект гражданской обороны (убежище II класса), без учета исключительного права на приватизацию части спорного земельного участка, которая необходима для использования объекта гражданской обороны.
Ответчики - ЗАО "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ", ООО "Стройхолдинг" требования отклонили по доводам письменных отзывов и дополнений к ним (т.2 л.д.5-9, т.3 л.д.35-37), ссылаясь на пропуск срока исковой давности, регистрацию права собственности на убежище после регистрации права собственности на земельный участок, отсутствие доказательств, подтверждающих факт заключения оспариваемого договора с нарушением требований ст. 65 АПК РФ, объект гражданской обороны расположен в недрах земельного участка, а потому прав на земельный участок у Российской Федерации не имеется.
Ответчиком- комитетом требования отклонены по доводам письменного отзыва (т.2 л.д.123-124), указав, что объект гражданской обороны является подземным сооружением, факт нахождения под поверхностным слоем земель подземного сооружения не является основанием для определения правовой судьбы расположенного над ним земельного участка, собственник- Российская Федерация не лишен возможности установления сервитута. Аналогичная правовая позиция поддержана в судебном заседании представителем администрации г. Челябинска.
Третьим лицом - ОАО «Сбербанк России» в материалы дела представлено письменное мнение (т.3 л.д.121-123), которым указано, что спорный земельный участок находится в залоге у банка, который является добросовестным залогодержателем, в случае удовлетворения требований о возврате участка, просил указать на возврат участка, обремененного залогом в пользу третьего лица.
Третьим лицом - УФРС по Челябинской области представлено письменное мнение (т.2 л.д.82-83,86)), в соответствии с которым регистрирующий орган считает КУиЗО не имел права распоряжаться земельным участком, на котором находятся объект гражданской обороны.
Иные третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) (т.3 л.д.97, 100). Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.
В судебном заседании 18.09.2013 объявлялся технический перерыв до 25.09.2013, информация размещалась на сайте суда в сети Интернет (т.3 л.д. 129-130).
Заслушав доводы сторон, исследовав доказательства по делу, арбитражный суд считает требования о признании оспариваемой сделки ничтожной подлежащими удовлетворению в полном объеме, последствия недействительности ничтожной сделки подлежат применению в части по следующим основаниям.
Части 1 и 3 статьи 52 АПК РФ предоставляют прокурору право обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления и применении последствий недействительности таких сделок. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательствапо своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 30.06.2011 № 4061-к о продаже в общую долевую собственность земельного участка из земель поселений населенных пунктов по ул. Каслинской, 5 в Калининском районе г. Челябинска, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (продавец) и ЗАО "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ", ООО "Стройхолдинг" (покупателями) 19.07.2011 заключен договор № 4542/зем. купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Челябинск, Калининский район, ул. Каслинская, 5, площадью 16 979,00 кв. метров, с кадастровым номером 74:36:0607001:74.
Согласно п. 1.2 договора купли-продажи земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Челябинск, Калининской район, ул. Каслинская, 5, площадью 16 979,00 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0607001:74, Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска продан в общую долевую собственность ООО Стройхолдинг» - 93/100 доли в праве собственности и ЗАО ЭНЕРГО АРСЕНАЛ» - 7/100 долей в праве собственности.
Право собственности данного участка, на основании оспариваемой сделки было зарегистрировано за ООО «Стройхолдинг» и ЗАО ЭНЕРГОАРСЕНАЛ» подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 04.10.2011 серии 74-АГ № 608915 и серии 74-АГ № 608916.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее- Закон о регистрации) государственная регистрация прав свидетельствует о признании государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В ходе проведенной прокуратурой Калининского района г.Челябинска проверкой в период с 04.04.2013 по 19.04.2013 установлено, что на приобретенном ООО «Стройхолдинг» и ЗАО «ЭНЕРГОАРСЕНАЛ» земельном участке располагается нежилое здание - объект гражданской обороны (убежище IIкласса).
Данный объект недвижимости (убежище IIкласса), расположенный по адресу: г.Челябинск, ул. Каслинская, д.5, общей площадью 406,9 кв.м., подземной этажностью 1, с кадастровым номером 74-74-01/374/2011-094 принадлежит на праве собственности Российской Федерации на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.10.2011 сделана запись регистрации.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 28.10.2011 указанный объект гражданской обороны (убежище IIкласса) передан на праве хозяйственного ведения ФГУП по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны «ЭКРАН» (далее по тексту - ФГУП «ЭКРАН»).
Данные обстоятельства установлены в ходе рассмотрения арбитражным судом области дела решением от 28.11.2012 по делу № А76-9472/2012, а потому не подлежат повторному доказыванию в силу ст. 69 АПК РФ.
Доводы ответчиков о регистрации права собственности Российской Федерации на объект- убежище после регистрации права собственности на земельный участок на основании оспариваемой сделки судом отклоняется, поскольку не имеет правового значения для удовлетворения требований истца. Объект гражданской обороны был сдан в эксплуатацию 28.12.1977 г. (т.3 л.д.10) право собственности Российской Федерации было зарегистрировано как ранее возникшее право в силу ст. 6 Закона о регистрации на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации № 3020-1 от 27.12.1991 (т.2 л.д.51), в связи с чем, доводы ответчиков, что на момент совершения оспариваемой сделки объект - убежище не находилось на земельном участке противоречит материалам дела и представленным в дело доказательствам.
Договор от 19.07.2011 № 4542/зем. купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Челябинск, Калининский район, ул. Каслинская, 5, площадью 16 979,00 кв.м., с кадастровым номером 74:36:0607001:74, не содержит указаний о нахождении на нем объекта гражданской обороны (убежище IIкласса), принадлежащего Российской Федерации.
Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласнокоторому все прочно связанные с земельными участками объекты слезают судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральнымизаконами.
В соответствии с п. 1 ст. ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) при продаже недвижимости(переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участокна тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральнымизаконами.
При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.
Согласно пункту 4 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006 в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.
При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.
На момент заключения оспариваемого договора на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на правособственности Российской Федерации и переданные на праве хозяйственного ведения ФГУП «ЭКРАН», которые сохранили исключительное право на приватизацию земельного участка в той части, которая необходима для использования объекта гражданской обороны (убежище II класса).
В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации.
Доводы комитета и администрации, касающиеся отказа в удовлетворении требований по причине исключительно подземного характера спорного сооружения, и по этой причине не использования земельного участка судом отклоняются по следующим основаниям.
Из представленных в материалы дела паспорта убежища и представленных актах обследования следует, что на части спорного земельного участка расположены вентиляционные шахты и аварийные выходы защитного сооружения гражданской обороны, имеются два входа - входные группы расположены на уровне около 1,8 м. над уровнем земли, верхняя часть подземного сооружения также расположена на поверхности земельного участка (т.3 л.д.111-120), в связи с чем доводы ответчиком и третьего лица об исключительно подземном характере спорного сооружения, судом отклоняются, как противоречащие материалам дела, в связи с чем к правоотношениям сторон по спорному объекту нормы ЗК РФ подлежат применению.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая -требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, доводы ответчиком о праве собственника сооружения гражданской обороны установление сервитута в части земельного участка не имеет отношения в предмету доказывания по рассматриваемому спору не влияет на оценку судом законности оспариваемой сделки.
Исключительное право на земельный участок, занимаемый частично защитным сооружением гражданской обороны и необходимый для его использования, имеет Российская Федерация как собственник данного объекта гражданской обороны; предоставление такого земельного участка третьим лицам противоречит положениям статьи 36 ЗК РФ, влечет ограничение прав собственника защитного сооружения на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта гражданской обороны, в связи с чем, руководствуясь статьями 168, 167 ГК РФ, частью 1 статьи 52 АПК РФ, суд признает договор купли-продажи № 4542/зем. от 19.07.2011 земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой.
Заявление ответчиков о применении срока исковой давности в отношении ничтожной сделки подлежит отклонению по следующим основаниям.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - Постановление N 15/18), истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). Такое заявление ответчиком было сделано.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от судебного признания, действующее гражданское законодательство не содержит положений и сроках исковой давности по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки, с учетом системного толкования ст.ст. 166, 167, 168, 181, 195-197, 200 ГК РФ следует, что на требования о признании недействительной ничтожной сделки сроки исковой давности не распространяются.
Поскольку договор купли- продажи противоречит положениям земельного и гражданского законодательства, является недействительным (ничтожным), руководствуясь ст. 167 ГК РФ необходимо применить последствия недействительности данной сделки частично в виде взыскания с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу ООО "Стройхолдинг" 2 661 918 руб. 00 коп. и в пользу ЗАО "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ» 200 359 руб. 00 коп., уплаченных по ничтожной сделке.
В части применения последствий в виде возврата земельного участка суд приходит к отсутствию оснований для применения заявленных прокурором последствий в силу следующего.
Недействительность (ничтожность) договора купли-продажи земельных участков влечет отсутствие основания возникновения права собственности на земельный участок на основании признанного ничтожным оспариваемого договора. С учетом наличия на участке принадлежащих ответчикам- обществам объектов недвижимости (л.д. 54, 122) возврат участков продавцу (муниципальному образованию) в порядке реституции невозможен (статьи 35, 36 ЗК РФ).
Судебные расходы в порядке ст. 110 АПК с учетом освобождения истца и ответчика - комитета от уплаты госпошлины, относятся на каждого соответчика - ЗАО "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" и ООО "Стройхолдинг" РФ - в доход федерального бюджета взыскивается с каждого госпошлина 1 333 руб. 33 коп.
Обеспечительные меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 28.05.2013 в силу ч. 5 ст. 96 АПК РФ сохраняют действие до вступления решения в законную силу и могут быть отменены по ходатайству лица, участвующего в деле после вступления судебного акта в законную силу.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Признать недействительным договор от 19.07.2011 № 4542/ зем. купли-продажи земельного участка площадью 16 979, 00 кв. метров, с кадастровым номером 74:36:0607001:74, расположенного по адресу: г.Челябинск, Калининский район, ул. Каслинская, 5, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска, ЗАО "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ" и ООО "Стройхолдинг".
Применить последствия недействительности сделки.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу ООО "Стройхолдинг" 2 661 918 руб. 00 коп.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу ЗАО "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ» 200 359 руб. 00 коп.
В применении последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности на ООО «Стройхолдинг» возвратить Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска земельный участок площадью 16 979, 00 кв. метров, с кадастровым номером 74:36:0607001:74, отказать.
Взыскать с ответчика - ООО «Стройхолдинг» в доход федерального бюджета госпошлину 1 333 руб. 33 коп.
Взыскать с ответчика - ЗАО "ЭНЕРГОАРСЕНАЛ» в доход федерального бюджета госпошлину 1 333 руб. 33 коп.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Судья подпись С.М. Шумакова
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет- сайтах Восемнадцатого арбитражного суда http://18 aas.arbitr. ru
