Дата принятия: 10 сентября 2013г.
Номер документа: А76-9524/2011
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. ЧелябинскДело № А76-9524/2011
10 сентября 2013 года
Резолютивная часть определения объявлена 03 сентября 2013 года
Полный текст определения изготовлен 10 сентября 2013 года
Судья Арбитражного суда Челябинской области Бушуев В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Бургучевой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом», г.Челябинск, к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», г. Челябинск, о признании права собственности, истребовании имущества из чужого владения, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Миргородской Екатерины Владимировны, ООО «Завод крупнопанельного домостроения» (ИНН 7415039590), Пунтусова Евгения Николаевича, Саяпина Владимира Петровича, Рулевской Марины Геннадьевны, Халюк Екатерины Алексеевны, Зеленского Дениса Михайловича, ООО «УралМонтажСтрой» (ИНН 7453204044), Панова Константина Михайловича, Клименко Бориса Федоровича, Емелькиной Ирины Анатольевны, Зубовой Татьяны Ивановны, Давыдова Игоря Георгиевича, Юрина Анатолия Ивановича, Колесниковой Валентины Илларионовны,Николаева Александра Валерьевича, Патрушевой Нины Ивановны, Гейбович Татьяны Валерьевны, Конышева Олега Юрьевича, Жабина Леонида Павловича, Шабалиной Марины Александровны, Шаламовой Эльвиры Абдулманановны, Сорокиной Елены Александровны, Игнатьевой Галины Петровны, Морозовой Антонины Ивановны, Ершова Андрея Степановича, Иголкиной Елены Ивановны, Гранкина Владимира Александровича, Гранкиной Натальи Игоревны, Маркевича Андрея Анатольевича, Мирошниченко Натальи Николаевны, Бутиной Натальи Викторовны, Поповой Юлии Леонидовны, Степановой Марии Рихардовны, Денисевича Игоря Ивановича, Коржакова Григория Алексеевича, Деревянкиной Анастасии Сергеевны, Гуськовой Светланы Иосифовны, Мухибуллина Рината Гатаулловича, Антонюк Владимира Викторовича, Краснова Дмитрия Анатольевича, Саблиной Татьяны Николаевны, Кожановой Елены Викторовны, Халюка Александра Михайловича, Штибен Анны Александровны, Калининой Юлии Владимировны, Куватовой Елены Владимировны, Семыкина Дениса Дмитриевича, Лукьянчиковой Ларисы Владимировны, Семыкина Михаила Денисовича, Бутаковой Татьяны Алексеевны, ООО «Проспект 4» (ИНН 7450027277), Зыблевой Наталии Викторовны, Кадирова Рависа Ахметгалиевича, Воинской Эллы Евгеньевны, Пырсовой Татьяны Евгеньевны, Пырсову Александру Евгеньевну, Чунусова Константина Анатольевича, Ржевской Кристины Евгеньевны, Мироновой Елены Вячеславовны, Валеева Андрея Андреевича, Дядечко Елены Викторовны, Дядечко Николая Ефимовича, Юсуповой Татьяны Васильевны, Миндавлетова Олега Нурзагитовича, Голенищевой Светланы Сергеевны, Молчановой Марины Васильевны, Федотовой Ирины Станиславовны, Смольяковой Елены Станиславовны, Демакова Михаила Сергеевича, Акчулпанова Рафаила Раяновича, Баландина Анатолия Ивановича, Скубей Виктора Тимофеевича, Кузнецовой Анны Михайловны, Чистяковой Елены Александровны, Пракуниной Екатерины Александровны, Сысцовой Оксаны Дмитриевны, Симичеева Дмитрия Ивановича, Симичеевой Светланы Владимировны, открытого акционерного общества «Росбанк», Скрипника Александра Петровича, Афанасьевой Ирины Анатольевны, Новиковой Лидии Яковлевны, Старикова Владимира Константиновича, Брагиной Татьяны Александровны, Большаковой Елены Николаевны, Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество), Афанасьевой Анны Александровны, Самохваловой Ларисы Васильевны, Лосева Александра Николаевича, Исайчевой Инны Васильевны, Ленковой Анны Николаевны, Гиззатовой Фанзили Гиззатовны, Шахова Альберта Рахматулловича, Шаховой Елены Геннадьевны, Никитина Андрея Владимировича, Хрипун Ирины Геннадьевны, Бидянова Валерия Павловича, ООО «Миасский завод строительных конструкций» Чистякова Ивана Владимировича, открытого акционерного общества «Сбербанк России», Берченко Степана Викторовича, открытого акционерного общества Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк», Сотникова Сергея Васильевича, Сотниковой Людмилы Васильевны, Лавренко Вячеслава Юрьевича, Федотовских Антона Александровича, Ястребовой Дарьи Игоревны, Никанорова Станислава Игоревича, Никаноровой Екатерины Владимировны, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», предъявленное в деле о несостоятельности (банкротстве) должника - некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» (ОГРН 1057423540459, ИНН 7451219415) при участии в судебном заседании представителя должника Бердюгиной Е.К. по доверенности от 17.04.2013, представителя ответчика Беспалова Е.М. по доверенности от 24.06.2013, представитель третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Завод крупнопанельного домостроения» Селиверстова В.В. по доверенности от 09.01.2013, участника строительства Чигвинцева В.В., представителя третьего лица Сысцовой О.В. – Гайдабура М.В. по доверенности от 02.07.2013, третьего лица Афанасьевой А.А., третьего лица Самохваловой Л.В.,
У С Т А Н О В И Л:
определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2011 по заявлению конкурсного кредитора возбуждено производство по делу о банкротстве некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом».
Определением от 20.10.2011 в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – наблюдение с применением параграфа 7 главы IXФедерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков, временным управляющим утверждена Чеснокова Евгения Владимировна.
Решением суда от 12.07.2012 (резолютивная часть решения объявлена 05.07.2012) должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
29 июня 2012 года должник кооператив «Дом» обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в отношении инвестированного объекта – жилого многоквартирного дома со строительным адресом ул. Островского, 38-а, расположенного в квартале, ограниченном Свердловским пр.- ул. Островской - ул. Каслинской - пр. Победы в Курчатовском районе г. Челябинска, с почтовым адресом: г. Челябинск, ул. Островского, 7, состоящего из 150 квартир и 4 нежилых помещений (согласно перечню), об истребовании указанного имущества у общества с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок» и о взыскании с кооператива «Дом» суммы технически обоснованных расходов, не покрытых инвестициями.
В судебном заседании 03 июля 2013 года должник заявил об изменении предмета требования, уточнив номера квартир и помещений, являющихся предметом спора.
Согласно уточненному заявлению должник просит:
1. признать право собственности за должника на жилые и нежилые помещения в доме, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7, согласно перечню:
Этаж
№ квартиры
№ кв. (строительный)
Кол-во комнат
Общая площадь (фактическая), кв. м.
Общая площадь (проектная), кв.м.
1
109
1-а
2
56.5
56,62
110
2-а
1
31.9
32,02
111
3-а
1
40.4
40,5
112
4-а
2
56.8
57,12
2
113
5-а
2
56.5
56,62
114
6-а
1
32.1
32,02
115
7-а
1
40.5
40,5
116
8-а
2
57.0
57,12
3
117
1
2
56.6
56,62
119
3
1
40.5
40,5
120
4
2
57.1
57,12
4
123
7
1
40.7
40,5
124
8
2
56.8
57,12
6
129
13
2
56.7
56,62
130
14
1
32.2
32,02
7
134
18
1
32.0
32,02
8
138
22
1
32.0
32,02
140
24
2
56.7
57,12
9
142
26
1
32,9
32,02
1
Нежилое помещение № 1
176.6
201,7
2
73
34
2
64.2
63,97
74
35
1
40.5
40,34
75
36
1
40.3
40,21
76
37
2
56.9
56,87
78
39
1
40,6
40,34
3
79
40
1
40.4
40,21
80
41
2
56,8
56,87
4
81
42
2
64.3
63,97
82
43
1
40.6
40,34
84
45
2
57.1
56,87
5
85
46
2
64.4
63,97
86
47
1
40.5
40,34
87
48
1
40.6
40,21
88
49
2
57.0
56,87
6
89
50
2
64.3
63,97
90
51
1
40.6
40,34
91
52
1
40.6
40,21
92
53
2
57.3
56,87
7
93
54
2
64.5
63,97
94
55
1
40.5
40,34
95
56
1
40.4
40,21
96
57
2
57.1
56,87
9
101
62
2
64.3
63,97
102
63
1
40.6
40,34
103
64
1
40.5
40,21
104
65
2
57.1
56,87
10
106
67
1
40.6
40,34
1
Нежилое помещение № 2
133.5
131,68
149
33
2
72,8
85,55
2
39
73
2
65.4
63,01
42
76
2
57.4
57,16
43
77
2
65.3
63,01
46
80
2
57.0
57,16
48
82
3
75.5
75,53
5
49
83
2
79.6
80,2
50
84
2
57.2
57,16
51
85
2
65.3
63,01
6
53
87
2
79.7
80,2
55
89
2
65.1
63,01
56
90
3
75.5
75,53
7
58
92
2
57.0
57,16
60
94
3
75.5
75,53
8
62
96
2
56.9
57,16
63
97
2
65.2
63,01
64
98
3
75.5
75,53
9
66
100
2
57.0
57,16
1
Нежилое помещение № 3
126.2
133,46
Нежилое помещение № 4
54.0
56,62
2
1
107
2
65.1
64,21
2
108
1
40.5
40,34
3
109
1
40.5
40,21
3
5
111
2
64.9
64,21
7
113
1
40.4
40,21
8
114
2
56.9
56,46
4
9
115
2
64.8
64,21
10
116
1
40.4
40,34
11
117
1
40.7
40,21
12
118
2
56.9
56,46
5
13
119
2
65.0
64,21
14
120
1
40.4
40,34
15
121
1
40.5
40,21
16
122
2
57.0
56,46
6
17
123
2
64.7
64,21
18
124
1
40.6
40,34
19
125
1
40.3
40,21
20
126
2
56.9
56,46
7
22
128
1
40.4
40,34
23
129
1
40.5
40,21
24
130
2
57.1
56,46
8
25
131
2
64.9
64,21
26
132
1
40.5
40,34
27
133
1
40.4
40,21
28
134
2
57.0
56,46
9
30
136
1
40.6
40,34
32
138
2
56.9
56,46
10
34
140
1
40.6
40,34
35
141
1
40.5
40,21
2. истребовать у общества с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок» в пользу кооператива «Дом» жилые и нежилые помещения в доме, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7, согласно указанному перечню.
В оставшейся части должник заявил об отказе от заявленных требований (л.д. 55-59 т. 46).
Лица, участвующие в судебном заседании против принятия частичного отказа от иска не возражали.
В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменение предмета заявленных требований, а также частичный отказ от иска приняты арбитражным судом, производство по делу в части требований, от которых заявлен и принят отказ, прекращено.
В ходе рассмотрения заявления арбитражным судом (определениями от 26.07.2012, от 10.07.2013, от 07.08.2013) к рассмотрению спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены физические лица и организации, указанные во вводной части настоящего определения, с которыми у ответчика имелись обязательства по передаче спорных помещений на основании договоров участия в долевом строительстве, собственники спорных жилых помещений, а также залогодержатели спорного имущества.
В обоснование заявленных требований должник ссылается на заключенный с ответчиком инвестиционный договор № 23/03-38 от 23.03.2006, по условиям которого ответчик обязался по завершению строительства и приемки объекта государственной приемочной комиссией обязалось передать кооперативу «Дом» 100% проектной площади помещений построенного жилого дома со строительным адресом ул. Островского, 38-а, расположенного в квартале, ограниченном Свердловским пр.- ул. Островского - ул. Каслинской - пр. Победы в Курчатовском районе г. Челябинска, состоящего из 150 квартир и 4 нежилых помещений, с минимальным объемом внутренних разводок, а также земельный участок, в пределах установленных границ, в рамках которых разместился объект. Как следует из содержания заявления, кооператив «Дом» как инвестор внес денежные средства ответчику, однако ответчик по окончании строительства жилого многоквартирного дома, которому присвоен адрес: г. Челябинск, ул. Островского, 7, жилые и нежилые помещения должнику не передал.
Ответчик общество «СХК «Родничок» иск не признало, в представленных письменных пояснениях (л.д. 42-52 т. 7) ссылается на то, что иск об истребовании имущества не может быть удовлетворен, поскольку истребуемое имущество у должника отсутствует, и за ответчиком право собственности в отношении спорных объектов не зарегистрировано. Ответчик ссылается на несовпадение индивидуализирующих признаков фактически имеющихся помещений в многоквартирном доме с их описанием в договоре 23/03-38 от 23.03.2006. Ответчик указывает на ненадлежащее исполнение заявителем своих обязанностей по инвестированию строительства и на то, что фактически строительств осуществлялось за счет средств от заключения ответчиком договоров на участие в долевом строительстве.
В ходатайстве от 03.07.2013 (л.д. 60-62 т. 46) ответчик просил оставить иск без рассмотрения или прекратить производство по нему ввиду признания ответчика банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства. В удовлетворении ходатайства судом отказано, о чем вынесено определение.
Третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Завод крупнопанельного домостроения» (далее – общество «Завод КПД») представило отзыв на заявление должника (л.д. 4-10 т. 8), в котором заявило возражения против исковых требований. Общество «Завод КПД» указывает на неполное исполнение должником своих обязательств по инвестированию строительства и на то, что сторонами договора инвестирования не был составлен акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в связи с чем у должника не возникло вещных прав в отношении объекта инвестирования. Третье лицо ссылается на недоказанность того, что строительство жилого дома осуществлялось ответчиком именно во исполнение обязательств по инвестиционному договору № 23/03-38 от 23.03.2006, указывая на несоответствие построенного объекта условиям названного договора. Общество «Завод КПД» ссылается также на то, что ответчик общество «СХК «Родничок» передало помещения в построенном жилом доме лицам, с которыми у последнего имелись обязательства по договорам участия в долевом строительстве, в связи с чем иск об обязании передать индивидуально определенную вещь удовлетворению не подлежит.
Третье лицо общество с ограниченной ответственностью «УралМонтажСтрой» (далее – общество «УралМонтажСтрой») представило отзыв на заявление должника (л.д. 1-3 т. 8), в котором заявило возражения против исковых требований со ссылкой на то, что должник свои обязательства по инвестированию строительства исполнил не в полном объеме, в то время как в инвестиционном договоре № 23/03-38 от 23.03.2006 отсутствуют условия, касающиеся распределения результатов инвестирования при неполном исполнении обязательств инвестором. Общество «УралМонтажСтрой» ссылается на то, что ответчик общество «СХК «Родничок» передало помещения в построенном жилом доме лицам, с которыми у последнего имелись обязательства по договорам участия в долевом строительстве. В связи с этим, по мнению третьего лица, основания для истребования имущества у ответчика отсутствуют.
В судебном заседании должник и участник строительства в деле о банкротстве Чигвинцев В.В. заявленные требования поддержали, ответчик иск не признал, представители третьих лиц общества с ограниченной ответственностью «Завод крупнопанельного домостроения» и Сысцовой О.В. поддержали позицию ответчика, третьи лица Афанасьева А.А. и Самохвалова Л.В. позицию по иску не выразили.
Иные лица, участвующие в рассмотрении спора, надлежащим образом извещенные о начавшемся процессе, в судебное заседание своих представителей не направили. От третьего лица ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» поступило ходатайство об отложении судебного заседания, оснований для удовлетворения которого арбитражный суд не усмотрел.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.
Как следует из материалов дела, 23 марта 2006 года общество СХК «Родничок» (заказчик) и кооператив «Дом» (инвестор) заключили инвестиционный договор № 23/03-38 реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома (л.д. 22-28 том 1).
Согласно п. 2.1 договора № 23/03-38 предметом указанного договора является реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома (4 секции) № 38 (стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально - бытового значения (со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д.7), на земельных участках, принадлежащих заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений 8 311,79 кв.м, ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально – бытового значения 1 210,39 кв.м, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений для маломобильных 138,48 кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном пр. Победы – Свердловский проспект – ул. Островского – ул. Каслинская Курчатовского района г. Челябинска (далее - объект), ориентировочной общей площадью земельных участков 0,44га.
Ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию строительства объекта с его земельными участками, составил 200 000 000 руб. (п. 2.2).
Договор вступил в силу с даты его подписания и действует до полного исполнения обязательств сторонами (п. 6.1).
Работы по инвестиционному договору производятся заказчиком в три этапа. Ориентировочный срок реализации договора в целом - до декабря 2007г. (п. 4.3).
По условиям договора ответчик обязался после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию передать заявителю все помещения в построенном многоквартирном доме с нежилыми помещениями.
Дополнительным соглашением от 22.09.2008 стороны уточнили строительный адрес объекта инвестирования – г. Челябинск, ул. Островского, д. 38 А (л.д. 28 т. 1).
Доказательств прекращения действия договора № 23/03-38 в материалы дела не представлено.
Согласно заключению эксперта № 172/4-3/50 (№ 1803/4-3/50-2012), № 6/2-3/51 (№ 1804/2-3/51-2012) от 15 апреля 2013 года (л.д. 17 т. 43) за период с 23.03.2006 по 31.03.2012 кооператив «Дом» произвел инвестирование обществу СХК «Родничок» на сумму 110 241 602,91 руб. Указанная сумма определена на основании первичных документов (актов приема-передачи векселей, представленных в материалы дела и исследованных судом, карточки счета 76.5 кооператива «Дом», переписки сторон (л.д. 29-156 т. 1) с учетом внесения Серпер О.В. на основании договора уступки права инвестировании от 20.05.2007 суммы 10 318 307 руб. (л.д. 157-160 т. 1). Последний вывод основан на представленном уведомлении от 20.05.2007 и справке от 20.05.2007 при отсутствии в деле первичных доказательств внесения Серпер О.В. суммы инвестирования.
Разрешение на строительство жилого дома по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 38 А (стр.) было получено обществом «СХК «Родничок» 16 января 2009 года (л.д. 1 т. 2). На момент получения разрешения на строительство проект строительства жилого дома предполагал общую площадь объекта капитального строительства в размере 10 219,64 кв.м.
Согласно проектной декларации строящийся дом № 38 «А» (стр.) должен был состоять из 150 квартир общей площадью 8 115,05 кв.м. и четырех нежилых помещений общей площадью 492,53 кв.м. (л.д. 7-11 т. 2).
30 марта 2012 года обществом «СХК «Родничок» было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 12 т. 2), из которого следует, что общая площадь возведенного объекта по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 38 А (стр.) составила 10 600,6 кв.м., площадь встроенно-пристроенных нежилых помещений – 490,3, кв.м., в построенном доме расположены 150 квартир общей площадью 8 128,5 кв.м.
Судом установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, тот факт, что построенному объекту по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 38 А (стр.), присвоен почтовый адрес: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7. В материалы дела представлен технический паспорт на жилой многоквартирный дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по состоянию на 19.10.2010 (л.д. 53—91 т. 7).
Согласно заключению эксперта № 172/4-3/50 (№ 1803/4-3/50-2012), № 6/2-3/51 (№ 1804/2-3/51-2012) от 15 апреля 2013 года (л.д. 17 т. 43) затраты ответчика, необходимые для строительства жилого дома по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7 затраты составили 178 346 785 руб. Выводы эксперта в данной части основаны на основании первичных документов (договоров, актов, платежных документов – т. 18 л.д. 144-146, 103-110, 99-100, т. 19 л.д. 136-139, 4-6, 160-161, 18-20, 37-39, 49-50, 63-66, 90-93, 124-130, 100-108, т. 20 л.д. 1, 12-15, 29-33, 52-55, 59, 64-65, 69-75, 82-88, 137, 202-222, 157-163, 252-254, т. 16 л.д. 34-50, 51-56, 57-72, т. 15 л.д. 54-55, 102, 119-122, 135-138, 141-142, 26, 7-8, 40-48, 14-16, 91-94, 83-86, т. 14 л.д. 38-44, 74-77, 138-140, 143-148, 115-116, т. 41 л.д. 33-36, 145-149, 9-14, 43-46, 90-93, 115-116, 123-128, 133-142, т. 17 л.д. 1-22, 132-142, 40-75, 39, 24-30, 143-150, т. 39 л.д. 55-59, 12-16, 87-91, 103-113, 129-130, 132-136, 148-152, 141, т. 2 л.д. 2-5, т. 38 л.д. 40-47, 49, 61, 53-58, т. 42 л.д. 80-82, т. 40 л.д. 102-109, 50-59, 14-15, 50-54, 4-8).
Кроме того, эксперт на основе представленных первичных документов пришел к выводу о том, при строительстве спорного объекта имели место затраты в сумме 12 997 763 руб. 34 коп., которые были одновременно связаны со строительством иных объектов. Кроме этого, часть затрат на сумму 3 610 284,45 руб., отраженных в представленных в материалы дела платежных документах, связанных со строительством спорного объекта, не подтверждены соответствующими оправдательными документами.
Кооператив «Дом», полагая, что возведенный объект – многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7, является результатом реализации инвестиционного договора № 23/03-38 от 23.03.2006, в связи с чем спорные жилые и нежилые помещения подлежат передаче ему как инвестору, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением в рамках дела о собственном банкротстве.
В соответствии с п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия права собственности в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения, о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность.
В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Учитывая, что вещные права в отношении земельного участка, на котором сторонами было согласовано строительство многоквартирного дома, кооперативу «Дом» не принадлежали, а впоследствии были оформлены обществом «СХК «Родничок» (договор аренды от 02.11.2007, договор купли-продажи от 29.06.2006 л.д. 2-6 т. 2), к правоотношениям сторон подлежат нормы гражданского законодательства о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
В рассматриваемой ситуации, учитывая отсутствие сведений о государственной регистрации права собственности в отношении спорных объектов за ответчиком, иск о признании права собственности и об обязании передать индивидуально определенные вещи следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Одностороннее изменение условий обязательства действующим законодательством не предусмотрено.
В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Арбитражным судом установлено, что на основании договоров участия в долевом строительстве № 3-38А от 12.04.2011, № 3А-38А от 12.12.2011, № 38А/6А от 17.12.2011, 7-38А от 12.04.2011, 38А/7А от 13.12.2011, № 13-38А от 25.05.2009, № 14-38А от 31.08.2009, № 18-38А от 01.06.2009, № 22-38А/У от 18.08.2009, № 24-38А от 24.03.2010, № 26-38А/У от 17.03.2009, № 33-38А от 29.12.2009, № 34-38А от 29.06.2009, № 35-38А от 23.11.2009, № 36-38А от 11.11.2009, № 39-38А от 20.01.2011, № 40-38А от 23.10.2009, № 42-38А от 29.06.2009, № 43-38А/У от 15.06.2010, № 45-38А от 17.01.2011, № 46-38А от 29.06.2009, № 47-38А от 29.06.2009, № 48-38А от 29.06.2009, № 49-38А от 28.07.2009, № 50-38А от 29.06.2009, № 51-38А от 29.06.2009, № 52-38А от 29.06.2009, № 53-38А от 02.11.2009, № 54-38А от 29.06.2009, № 55-38А от 02.07.2009, № 56-38А от 28.01.2010, № 57-38А/У от 17.03.2009, № 62-38А от 16.12.2009, № 63-38А от 28.10.2010, № 64-38А от 28.10.2010, № 65-38А от 17.03.2009, № 67-38А/У от 28.01.2010, № 73-38А от 12.08.2009, № 76-38А от 20.10.2010, № 77-38А от 23.05.2011, № 80-38А от 28.05.2010, № 82-38А от 29.06.2009, № 83-38А от 29.06.2009, № 84-38А от 24.05.2011, № 85-38А от 29.06.2009, № 87-38А от 29.06.2009, № 89-38А от 21.07.2010, № 38А-90 от 30.12.2011, № 92-38А от 20.10.2010, № 94-38А от 20.01.2010, № 96-38А от 30.11.2010, № 98-38А от 24.02.2010, № 100-38А от 15.09.2009, № 107-38А от 27.12.2010, № 108-38А от 24.02.2010, № 109-38А от 07.04.2010, № 111-38А от 23.04.2010, № 113-38А от 30.12.2009, № 114-38А от 04.03.2010, № 115-38А от 15.09.2010, № 116-38А от 12.04.2010, № 117-38А от 15.01.2010, № 118-38А от 30.03.2010, № 120-38А от 23.12.2010, № 121-38А от 28.12.2009, № 123-38А от 22.01.2011, № 124-38А от 01.02.2010, № 125-38А от 26.01.2010, № 126-38А от 28.01.2010, № 128-38А от 16.03.2010, № 129-38А от 14.01.2010, № 130-38А от 16.04.2010, № 131-38А от 27.04.2010, № 132-38А от 08.02.2010, № 133-38А от 18.01.2010, № 134-38А от 01.11.2011, № 38А-136/У от 06.05.2010, № 138-38А от 20.10.2010, № 140/У-38А от 26.01.2010, № 141/У-38А от 26.01.2010, зарегистрированных в установленном порядке (л.д. 30-75 т. 3 выделенных материалов по вопросу об обеспечительных мерах) по актам от 30.03.2012, от 02.04.2012, от 01.04.2012, от 17.04.2012, от 15.05.2012, от 01.06.2012, от 09.04.2012 (л.д. 45-150 т. 3, л.д. 1-28 т. 4 выделенных материалов по вопросу об обеспечительных мерах) ответчик передал квартиры № 111, 114, 115, 119, 123, 129, 130, 134, 138, 140, 142, 149, 73-75, 78, 79, 81, 82, 84-96, 101-104, 106, 39, 42, 43, 46, 48-51, 53, 55, 56, 58, 60, 62, 64, 66, 1-3, 5, 7-12, 14, 15, 17-20, 22-28, 30, 32, 34-35 третьим лицам.
К моменту рассмотрения спора по существу в отношении указанных квартир, за исключением квартир № 13 и № 24, зарегистрировано право собственности третьих лиц. В отношении квартир № 13 и № 24 в материалы дела не представлено доказательств, опровергающих передачу указанных жилых помещений третьим лицам Семыкину Д.Д., Лукьянчиковой Л.В., Семыкину М.Д. и Ржевской К.Е. по актам от 02.04.2012 и от 30.03.2012.
В силу отсутствия квартир № 111, 114, 115, 119, 123, 129, 130, 134, 138, 140, 142, 149, 73-75, 78, 79, 81, 82, 84-96, 101-104, 106, 39, 42, 43, 46, 48-51, 53, 55, 56, 58, 60, 62, 64, 66, 1-3, 5, 7-12, 14, 15, 17-20, 22-28, 30, 32, 34-35 во владении ответчика иск об обязании ответчика передать заявителю указанные квартиры удовлетворению не подлежит.
В отношении квартир и нежилых помещений, указанных в перечне:
№ квартиры (помещения)
Общая площадь, кв. м.
Двухкомнатная квартира № 109
56.5
Однокомнатная квартира №110
31.9
Двухкомнатная квартира № 112
56.8
Двухкомнатная квартира № 113
56.5
Двухкомнатная квартира № 116
57.0
Двухкомнатная квартира № 117
56.6
Двухкомнатная квартира № 120
57.1
Двухкомнатная квартира № 124
56.8
Двухкомнатная квартира № 76
56.9
Двухкомнатная квартира № 80
56,8
Двухкомнатная квартира № 63
65.2
Двухкомнатная квартира № 16
57.0
Нежилое помещение № 1
176.6
Нежилое помещение № 2
133.5
Нежилое помещение № 3
126.2
Нежилое помещение № 4
54.0
в материалы дела не представлено сведений о передаче их ответчиком во владение третьих лиц. В судебном заседании в ходе рассмотрения спора ответчик не заявлял о передаче указанных объектов третьим лицам. В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на земельный участок, на котором расположен построенный дом, сведения о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении указанных объектов отсутствуют, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права в отношении данных объектов не зарегистрированы (л.д. 30-75 т. 3 выделенных материалов по вопросу об обеспечительных мерах, л.д. 60-128 т. 47).
Исходя из этого, арбитражный суд приходит к выводу о том, что перечисленные объекты недвижимого имущества после ввода построенного жилого дома в эксплуатацию остались во владении ответчика-застройщика.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации присуждение к исполнению обязанности в натуре является одним из способов защиты нарушенного права.
На основании изложенного, учитывая, что договор № 23/03-38 от 23.03.2006 предусматривал обязанность ответчика после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию передать все помещения в построенном доме заявителю, в соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования в части истребования у ответчика поименованных в приведенной таблице объектов.
Ссылку ответчика на отсутствие у него зарегистрированного права в отношении помещений в построенном многоквартирном доме арбитражный суд отклоняет. В материалы дела не представлено сведений о наличии у ответчика препятствий для государственной регистрации своего права собственности в отношении перечисленных жилых и нежилых помещений. В связи с этим, а также, принимая во внимание нахождение как заявителя, так и ответчика в процедуре конкурсного производства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что умышленное в течение длительного времени после ввода объекта в эксплуатацию несовершение ответчиком действий, направленных на государственную регистрацию своего права собственности, сопряжено с целью воспрепятствовать истребованию имущества в судебном порядке, следовательно, является бездействием в обход закона с противоправной целью (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Довод ответчика о несовпадении характеристик фактически построенного дома характеристиками, обусловленными сторонами в договоре № 23/03-38 от 23.03.2006, подлежит отклонению, поскольку указанное обстоятельство в силу наличия обязанности ответчика передать заявителю-инвестору все помещения в построенном доме не может препятствовать судебной защите нарушенных прав заявителя.
Довод ответчика о неполном исполнении должником обязательств по инвестированию строительства подтвержден представленными доказательствами, однако ответчик не лишен возможности защиты своих прав в установленном порядке.
Неполное исполнение заявителем своих обязательств по договору № 23/03-38 от 23.03.2006 не может служить препятствием для истребования имущества в указанной части, поскольку судом установлено, что отношение площади истребуемых у ответчика помещений к общей площади помещений многоквартирного дома не превышает долю произведенных кооперативом «Дом» инвестиций в общей сумме обоснованных затрат на строительство дома.
При таких обстоятельствах объекты недвижимого имущества, оставшиеся у ответчика, подлежат истребованию применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Доводы третьего лица общества «Завод КПД» относительно несоответствия выводов эксперта в части размера произведенного инвестирования представленным в дело доказательствам, а также неправомерности инвестирования посредством зачета встречных однородных требований (л.д. 82-86 т. 46) арбитражным судом отклоняются как не основанные на фактических обстоятельствах дела и нормах материального права.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
С учетом того, что судебный акт принят в пользу заявителя, судебные расходы по оплате судебной экспертизы (л.д. 3, 6 т. 43) и по уплате госпошлины (оплата которой была отсрочена) подлежат отнесению на ответчика.
В соответствии с частями 4 и 5 ст. 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры, принятые в определением от 02.07.2012, и которые не отменены и не будут отменены после вынесения настоящего судебного акта (до его вступления в законную силу), за исключением обеспечительных мер в отношении истребованных у ответчика объектов, подлежат отмене после вступления настоящего определения в законную силу.
Руководствуясь статьей 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 184, 185, 187, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
заявление некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» удовлетворить частично.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок» передать некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» жилые и нежилые помещения, расположенные в доме по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7, согласно перечню:
№ квартиры (помещения)
Общая площадь, кв. м.
Двухкомнатная квартира № 109
56.5
Однокомнатная квартира №110
31.9
Двухкомнатная квартира № 112
56.8
Двухкомнатная квартира № 113
56.5
Двухкомнатная квартира № 116
57.0
Двухкомнатная квартира № 117
56.6
Двухкомнатная квартира № 120
57.1
Двухкомнатная квартира № 124
56.8
Двухкомнатная квартира № 76
56.9
Двухкомнатная квартира № 80
56,8
Двухкомнатная квартира № 63
65.2
Двухкомнатная квартира № 16
57.0
Нежилое помещение № 1
176.6
Нежилое помещение № 2
133.5
Нежилое помещение № 3
126.2
Нежилое помещение № 4
54.0
В удовлетворении требований некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» в оставшейся части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок» в пользу некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» 92 950 руб. в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок» в доход федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины.
Обеспечительные меры, принятые в отношении помещений в доме по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7 определением от 02 июля 2012 года по делу № А76-9524/2011, и не отмененные ранее принятыми судебными актами, за исключением обеспечительных мер по запрету регистрационных действий в отношении объектов, указанных в абзаце втором резолютивной части настоящего определения, отменить после вступления настоящего определения в законную силу.
Обеспечительные меры по запрету регистрационных действий в отношении объектов, указанных в абзаце втором резолютивной части настоящего определения, действуют до даты фактического исполнения судебного акта.
Определение подлежит исполнению после вступления в законную силу и может быть обжаловано в апелляционную инстанцию - Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 10 дней со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.
Судья В.В. Бушуев
