Решение от 02 октября 2013 года №А76-9368/2013

 
454000, г.Челябинск, ул.Воровского, 2
 
тел. (351)263-44-81, факс (351)266-72-10
 
E-mail: arsud@chel.surnet.ru, http: www.chel.arbitr.ru
 
Арбитражный суд Челябинской области
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
    г. Челябинск
 
    02 октября 2013 года
 
    Дело № А76-9368/2013
 
    Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2013 года
 
    Решение в полном объеме изготовлено   02 октября 2013 года
 
    Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мартын И.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества «Челябинвестбанк», г. Челябинск
 
    к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по  Челябинской области, г. Челябинск
 
    третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Богатова Татьяна Михайловна; Управление имущественных отношений Администрации Озерского городского округа,
 
    при участии в заседании:
 
    от заявителя: Батуевой М.М. - представителя по доверенности №2389 от 29.06.2013, личность удостоверена паспортом;
 
    от ответчика: Шуплецовой Е.Г. – представителя по доверенности от 16.01.2013 №42 (служебное удостоверение);
 
    от третьих  лиц: не явились, извещены;
 
    УСТАНОВИЛ:
 
    Открытое акционерное общество «Челябинвестбанк» (далее: заявитель, ОАО «Челябинвестбанк», Банк) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по  Челябинской области (далее: ответчик, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа исх. № 41/021/2013-104 от 06.05.2013 в государственной регистрации  договора  залога недвижимости № 102 от 28.03.2013 и обязании ответчика  зарегистрировать ипотеку гаража общей площадью 16,6 кв. м., расположенного по адресу: г. Озерск, район жилого дома № 24 по ул. Свердлова, гараж № 961 и права аренды земельного участка площадью 39 кв. м., расположенного по адресу: г. Озерск, в 34 м на северо-восток от жилого дома № 24 по ул. Свердлова в пользу заявителя.
 
    Определениями суда от 25.06.2013 и от 09.09.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Богатова Татьяна Михайловна; Управление имущественных отношений Администрации Озерского городского округа.
 
    Представители третьих лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, о чем в материалах дела имеются соответствующие доказательства.
 
    Согласно ч. 1 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.
 
    Лица, участвующие в деле извещались о времени и месте проведения судебного заседания, как направлением судебных актов почтовой связью в соответствии с нормами ст. 123 АПК РФ, так и публично через Интернет-связь, путем размещения информации по делу на официальном сайте суда. Определения Арбитражного суда Челябинской области содержат ссылку об адресе официального сайта Арбитражного суда Челябинской области.
 
    Неявка или уклонение стороны от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных ей Кодексом гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу.
 
    С учетом изложенного, суд рассмотрел дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, в порядке ст. 156 АПК РФ.
 
    Представитель заявителя в судебном заседании на требованиях настаивал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. В обоснование заявленных требований указал, что отказ Управления мотивирован тем, что  право аренды не может быть предметом залога, что земельные участки на территории закрытого административного территориального образования (далее – ЗАТО) ограничиваются в обороте в силу ст. 27 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). Заявитель полагает, что действия  Управления Росреестра не соответствуют  ч. 3 п. 1 ст. 69 Закона «Об ипотеке».
 
    Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в письменном отзыве, представленном в материалы дела (л.д. 85-87) с заявленными требованиями не согласился. Указал, что оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации прав является обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства. Поскольку при проведении правовой экспертизы представленных документов были выявлены замечания, препятствующие проведению государственной регистрации права, о чем заявитель был уведомлен, государственная регистрация была приостановлена, а затем в регистрации отказано.
 
    Управление имущественных отношений Администрации Озерского городского округа в письменном мнении, представленном в материалы указало, что при решении спорного вопроса полагается на мнение суда.
 
    От третьего лица Богатовой Т. М. письменного мнения относительно существа заявленного требования не поступило.
 
    Исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, заслушав представителя заявителя, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.
 
    Открытое акционерное общество «Челябинвестбанк» зарегистрировано в качестве юридического лица 24.04.1992, основной государственный регистрационный номер (далее – ОГРН) 1027400001650, ИНН 7421000200, юридический адрес (место нахождения): 454113, г. Челябинск, пл. Революции, 8.
 
    28.03.2013 Банком  заключен кредитный договор № 102 на сумму 100 000 рублей с Богатовой Татьяной Михайловной, проживающей в г. Озерске Челябинской области (л.д. 7-13).
 
    В этот же день между гражданкой Богатовой Т. М. (Залогодатель) и ОАО «Челябинвестбанк» (Залогодержатель) был заключен договор залога имущества № 102. Предметом договора залога в обеспечение  своевременной уплаты заемщиком кредита явилось недвижимое имущество, принадлежащее Залогодателю на праве собственности  – гараж общей площадью 16,6 кв. м., расположенного по адресу: г. Озерск, район жилого дома № 24 по ул. Свердлова, гараж № 961 и право аренды земельного участка площадью 39 кв. м., расположенного по адресу: г. Озерск, в 34 м на северо-восток от жилого дома № 24 по ул. Свердлова (л.д. 14-28).
 
    28.03.2013 Богатова Т. М. и представитель Банка  Пономаренко В. П., действующий на основании нотариальной доверенности  обратились в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора залога № 102 от 28.03.2013 (л.д. 95-98).
 
    При проведении правовой экспертизы представленных документов были выявлены замечания, препятствующие проведению государственной регистрации права собственности на  указанный выше объект имущества, о чем заявитель был уведомлен (исх. № 41/021/2013-1047 от 01.04.2013), государственная регистрация была приостановлена в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) на срок до 30.04.2013 (л. д. 114-115).
 
    Основанием для  приостановления регистрации послужило следующее: сомнения  регистратора о наличии оснований для проведения государственной регистрации, поскольку право аренды  земельного участка не может  быть предметом договора залога.
 
    Сообщением от 06.05.2013  исх. № 41/021/2013-104 Богатовой Т. М.  и Банку отказано в государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 116-117) последующим причинам:
 
    - документы, представленные на государственную регистрацию прав,  по содержанию не  соответствуют требованиям действующего законодательства;
 
    - право аренды  земельного участка не может  быть предметом договора залога, так как земельные участки, расположенные  на территории закрытого административно-территориального образования, ограничиваются в обороте в силу ст. 27 Земельного кодекса РФ и ст. 62 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеки».
 
    Заявитель, посчитав, что указанным отказом нарушены его законные права и интересы, обратился с настоящим заявлением в суд.
 
    В соответствии с ч. 1  ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
 
    В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
 
    Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
 
    Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации)).
 
    По смыслу статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривая такие дела, суд должен оценивать отказ с точки зрения его несоответствия закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию, за исключением случаев, когда регистратор должен был приостановить регистрацию, а не отказывать в ней.
 
    В силу статьи 16 Закона о регистрации, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
 
    Пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации, установлены основания для государственной регистрации прав, из которого следует, что основанием для государственной регистрации прав являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
 
    Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 17 указанного Закона и является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.
 
    Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав).
 
    Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).
 
    В силу абзацев 3, 4 пункта 1 статьи 13 указанного Закона, в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
 
    Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если представленные на государственную регистрацию прав документы не соответствуют требованиям действующего законодательства.
 
    Согласно подпункту 6 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, расположенные в границах закрытых административно-территориальных образований, относятся к земельным участкам, ограниченным в обороте.
 
    В силу пункта 2 статьи 27 названного Кодекса, земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом.
 
    Согласно пункту 1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
 
    Указанные нормы исключают возможность залога земельных участков, расположенных в границах закрытых административно-территориальных образований.
 
    Как следует из материалов дела, исходя из условий договора залога недвижимости №102 от 28.03.2013, передан в ипотеку ОАО "Челябинвестбанк", в том числе, не сам земельный участок как таковой, а право аренды земельного участка, что не противоречит положениям статьи 62 Закона об ипотеке.
 
    При рассмотрении спора суд  исходит из того, что ипотека права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101009:32, была осуществлена в связи с ипотекой объекта недвижимого имущества – гаража, расположенного на данном участке.
 
    Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
 
    Исходя из разъяснений, приведенных в пунктах 4, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", положения главы XI Закона об ипотеке (в том числе статьи 62 указанного закона обозначенной Управлением Росреестра в качестве причины отказа в осуществлении государственной регистрации), применяются в случаях, когда земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является здание или сооружение и принадлежащее залогодателю право аренды на земельный участок.
 
    С учетом названного, передача залогодателем в залог (согласно договора от 28.03.2013 №102) залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору принадлежащего ему права аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества (также передаваемый в залог), принадлежащий залогодателю, несмотря на расположение земельного участка в границах ЗАТО, не противоречит требованиям действующего законодательства.
 
    При этом, в ходе судебного разбирательства судом было также установлено, что исходя из толкования пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, предусматривающей необходимость согласия собственника земельного участка на залог права аренды в пределах срока договора аренды земельного участка, которое приведено в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Управлением имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области, возражений против передачи в залог права аренды земельного участка в пределах срока и на условиях договора аренды от 20.07.2009 №8242, в связи с передачей в залог гаража, не заявлено (письмо Управления от 08.04.2013).
 
    Кроме того, при рассмотрении настоящего спора, суд исходит также из соблюдения требований пункта 1 статьи 8 Закона Российской Федерации от 14.07.1992 N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании", которым возможность совершения сделок с недвижимым имуществом на территории ЗАТО только юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории такого образования, свидетельствует представленное в материалы настоящего дела постановление администрации Озерского городского округа Челябинской области от 08.08.2012 N 2251 о включении ОАО "Челябинвестбанк" в перечень кредитных организаций, допущенных к участию в совершении сделок, предметом которых является залог недвижимого имущества (договор об ипотеке, ипотека в силу закона - вследствие кредитных либо иных договоров, содержащих обеспеченные ипотекой обязательства), находящегося на территории Озерского городского округа (л. д. 77).
 
    При названных обстоятельствах оспариваемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора залога недвижимости, выраженный в сообщении об отказе от 06.05.2013 № 41/021/2013-104 не соответствует положениям пункта 1 статьи 18, абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.
 
    А при таких обстоятельствах, требования заявителя, подлежат удовлетворению.
 
    При этом, надлежащим способом восстановления нарушенного права заявителя, применительно к рассматриваемой ситуации, будет являться возложение обязанности на Управление Росреестра произвести государственную регистрацию договора  залога недвижимости № 102 от 28.03.2013 и обязании ответчика  зарегистрировать ипотеку гаража общей площадью 16,6 кв. м., расположенного по адресу: г. Озерск, район жилого дома № 24 по ул. Свердлова, гараж № 961 и права аренды земельного участка площадью 39 кв. м., расположенного по адресу: г. Озерск, в 34 м на северо-восток от жилого дома № 24 по ул. Свердлова в пользу заявителя.
 
    В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче заявлений о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными,  уплачивается госпошлина:  для организаций - 2 000 рублей за каждое  требование.
 
    При подаче заявления, заявителем была уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб., что подтверждается платежным поручением № 57 от 15.05.2013.
 
    Расходы по уплате госпошлины в сумме 2000 руб. исходя из положений ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя.  
 
    Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, 200-201 АПК РФ, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Требования акционерного Челябинского инвестиционного банка «Челябинвестбанк» (открытого акционерного общества), г. Челябинск, удовлетворить.
 
    Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по  Челябинской области, в государственной регистрации договора залога недвижимости, выраженный в сообщении об отказе от 06.05.2013 № 41/021/2013-104.
 
    Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области произвести государственную регистрацию договора залога недвижимости от 28.03.2013 №102 - гаража общей площадью 16,6 кв. м., расположенного по адресу: г. Озерск, район жилого дома № 24 по ул. Свердлова, гараж № 961 и права аренды земельного участка площадью 39 кв. м., расположенного по адресу: г. Озерск, в 34 м на северо-восток от жилого дома № 24 по ул. Свердлова в пользу акционерного Челябинского инвестиционного банка «Челябинвестбанк» (открытого акционерного общества), г. Челябинск.
 
    Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в пользу акционерного Челябинского инвестиционного банка «Челябинвестбанк» (открытого акционерного общества), г. Челябинск расходы по уплате госпошлины в сумме 2 000 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.
 
 
    Судья                                                           И. В. Мрез
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Федеральный арбитражный суд Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.