Решение от 29 мая 2013 года №А76-936/2013

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
454000, г. Челябинск, ул. Воровского, 2
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Челябинск
 
    29 мая 2013 года                                                     Дело №А76-936/2013
 
    Резолютивная часть решения объявлена                   22 мая 2013 года
 
    Полный текст решения изготовлен                            29 мая 2013 года
 
    Судья Арбитражного суда Челябинской области Кирьянова Г.И.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малёвой Д.Ю.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 
 
    общества с ограниченной ответственностью «Центр-М», г. Челябинск (ОГРН 1047421525051),
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «ТехИнвест-М», г. Москва (ОГРН 1107746075304),
 
    при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Грейт-Б», г. Москва (ОГРН 1027700177097),
 
    о взыскании 5 655 508 рублей 40 копеек,
 
    при участии в судебном заседании представителей
 
    истца – Нечесова А.Г., действующего на основании доверенности от 15.02.2013 №2, предъявлен паспорт;
 
    ответчика – Кожанова Е.Е., действующего на основании доверенности от 06.02.2013, предъявлен паспорт;
 
    третьего лица – Кожанова Е.Е., действующего на основании доверенности от 24.04.2013, предъявлен паспорт;
 
УСТАНОВИЛ:
 
    общество с ограниченной ответственностью «Центр-М», г. Челябинск (далее-истец, ООО «Центр-М»), обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Техинвест-М», г. Москва (далее-ответчик, ООО «Техинвест-М»), с требованием о взыскании суммы основного долга в размере 5 387 490 рублей 00 копеек, договорной неустойки в сумме 268 018 рублей 40 копеек.
 
    В обоснование заявленных требований истец со ссылкой на положения статей 12, 309, 310, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что ответчиком в период с ноября 2012 года по январь 2013 года ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы из договора аренды недвижимости от 20.11.2007, в связи с чем на стороне ответчика образовалась задолженность по базовой части арендной платы в сумме 5 215 500 рублей (за ноябрь (частично), декабрь 2012 года, январь 2013 года), по переменной части арендной платы в сумме 171 990 рублей (за ноябрь (частично), декабрь 2012 года) в сумме 171 990 рублей 00 копеек. На сумму задолженности в начислена пеня, сумма которой составила 268 018 рублей 40 копеек.
 
    Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общества с ограниченной ответственностью «Грейт-Б» (далее-третье лицо, ООО «Грейт-Б»).
 
    Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, просит в удовлетворении требований истца отказать (лист дела 1-3 том 2).
 
    Третьим лицом в материалы дела представлены объяснения, поддерживает доводы ответчика, просит в удовлетворении исковых требований отказать (лист дела 65 том 2).
 
    Истцом в материалы дела представлено мнение на отзыв, считает доводы ответчика, третьего лица несостоятельными, просит исковые требования удовлетворить (лист дела 73 том 2).
 
    Суд, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    ООО «Центр-М» (арендодатель) и ООО «Грейт-Б» (арендатор) 20.11.2007 подписан договор аренды недвижимости (лист дела 16-26 том 1, далее-договор аренды), согласно пункту 2.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование объект – здание торгово-досугового центра со встроенной стоянкой, находящееся по адресу Россия, г. Челябинск, ул. Российская, 194 (пункт 1.1 договора аренды), и выплачивать арендную плату на условиях договора.
 
    Согласно пункту 4.1 договор аренды вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев.
 
    Согласно пункту 4.2 договор аренды прекращается автоматически в случае вступления в силу основного договора аренды помещения.
 
    Согласно пункту 4.3 договора аренды в случае истечения срока действия настоящего договора до заключения сторонами основного договора – настоящий договор будет считаться продленным автоматически на тех же условиях (включая условие пунктов 4.3 и 2.9 договора аренды) и на тот же срок.
 
    Согласно пункту 5.1 договора аренды, арендная плата за пользование объектом состоит из: базовой части, складывающейся из 31,08 США уплачиваемых в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на момент подписания сторонами настоящего договора за 1 кв.м. площади помещения в месяц, включая все эксплуатационные расходы, плюс НДС по ставке, установленной действующим законодательством (пункт 5.1.1 договора аренды); переменной части в сумме, равной стоимости фактически потребленных арендатором в арендуемых помещениях коммунальных услуг за вычетом НДС и иных косвенных налогов, выставленных арендодателю соответствующими компаниями. При этом, в случае, если арендатор в дальнейшем самостоятельно заключит договор с соответствующей компанией на поставку в помещения объекта тех или иных коммунальных услуг – расходы арендодателя по оплате соответствующей услуги исключаются из переменной части арендной платы с момента заключения арендатором прямого договора со специализированной организацией. Стоимость фактически потребленных арендатором в арендуемых помещениях коммунальных услуг рассчитывается на основании показаний счетчиков и в соответствии с действующими тарифами соответствующих услуг организаций, либо, в отсутствие счетчиков, пропорционально отношению общей площади помещений объекта к арендопригодным площадям здания.
 
    Согласно пункту 5.2 договора аренды в арендную плату включена стоимость всех услуг арендатора и третьих лиц, предоставленных арендатору, если настоящим договором прямо не установлено иное. При этом, под эксплуатационными услугами понимаются услуги , указанные в приложении №5, оказываемые непосредственно арендодателем или привлеченными третьими лицами.
 
    Согласно пункту 5.4 договора аренды арендная плата не включает оплату телефонных переговоров арендатора и абонентской платы за пользование телефонами. Стоимость услуг телефонной связи определяется и оплачивается арендатором на основании счетов организации, предоставляющей такие услуги.
 
    Согласно пункту 5.5 договора аренды арендатор перечисляет базовую часть арендной платы на основании выставленных счетов ежемесячно не позднее 27 числа месяца, предшествующего отчетному на расчетный счет арендодателя, в строгом соответствии с реквизитами, указанными в договоре аренды. Арендатор перечисляет переменную часть арендной платы на основании выставленных счетов ежемесячно не позднее 27 числа месяца, предшествующего отчетному, на расчетный счет арендодателя, в строгом соответствии с реквизитами, указанными в настоящем договоре.
 
    Согласно пункту 5.8 договора аренды арендодатель уплачивает налог или арендную плату за землю в связи с владением земельным участком, занятым зданием и прилегающей территорией, в соответствии с действующим законодательством. Указанные платежи не включаются в арендную плату и не возмещаются арендатором.
 
    Согласно пункту 5.11 договора аренды стороны настоящего договора подтверждают друг перед другом, что аванс, выплаченный арендатором арендодателю в рамках предварительного договора №02/04 от 15.05.2007 в размере, равном ежемесячной базовой арендной плате, с учетом НДС, что составляет сумму 2 395 696 рублей 68 копеек подлежит зачету в качестве арендной платы за первые месяцы аренды по настоящему договору, до полного его зачета. При этом стороны настоящего договора договорились, что в случае зачета суммы аванса в качестве арендной платы за первые месяцы аренды положения настоящего пункта не подлежат внесению в условия долгосрочного договора.
 
    Согласно пункту 9.4 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае, если арендатор не вносит арендную плату по истечении установленного договором срока платежа свыше двух месяцев подряд в течение одного календарного года.
 
    Договор аренды подписан сторонами, скреплен печатями.
 
    В материалы дела представлен поэтажный план арендуемых помещений, экспликация арендуемых помещений (лист дела 27-29 том 1).
 
    В приложении №5 сторонами согласован перечень эксплуатационных услуг, стоимость которых включена в арендную плату (лист дела 39-40 том 1).
 
    В материалы дела представлено свидетельство от 21.02.2008 о государственной регистрации права ООО «Центр-М» на объект, переданный по договору аренды (лист дела 67 том 2).
 
    ООО «Центр-М» и ООО «Грейт-Б» 26.01.2009 подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 20.11.2007, которым внесены изменения в пункты 5.1.1 и 5.1.2 договора аренды (лист дела 44-45 том 1).
 
    ООО «Центр-М» и ООО «Грейт-Б» 21.08.2009 подписано дополнительное соглашение №2 к договору аренды от 20.11.2007, которым внесены изменения в пункты 5.1.1, 5.5.1, 6.1 договора аренды (лист дела 47 том 1).
 
    ООО «Центр-М» и ООО «Грейт-Б» 31.12.2009 подписано дополнительное соглашение №3 к договору аренды от 20.11.2007, которым внесены изменения в пункт  5.1.1 договора аренды (лист дела 44-45 том 1).
 
    Дополнительные соглашения подписаны сторонами, скреплены печатями.
 
    ООО «Грейт-Б» (первоначальный арендатор), ООО «Техинвест-М» (арендатор) и ООО «Центр-М» (арендодатель) 01.04.2010 подписано соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды недвижимости (далее-соглашение, лист дела 49-50 том 1), согласно пункту 1 которого первоначальный арендатор с согласия арендодателя передает, а арендатор принимает на себя все права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды недвижимости б/н от 20.11.2007 (договор), заключенного между арендодателем и первоначальным арендатором, в полном объеме и на условиях, установленных договором.
 
    Согласно пункту 2 соглашения все прав и обязанности первоначального арендатора, основанные на договоре, в полном объеме и на условиях, установленных между первоначальным арендатором и арендодателем, указанным договором, и существующие к моменту заключения сторонами настоящего соглашения о перенайме либо могущие возникнуть в будущем, переходят от первоначального арендатора к арендатору с 01.04.2010 – даты передачи помещения по акту приема-передачи.
 
    Согласно пункту 3 соглашения арендатор становится стороной договора с 01.04.2010 – даты передачи помещения по акту приема-передачи.
 
    Согласно пункту 4 соглашения арендатор осуществляет права и исполняет обязанности первоначального арендатора по договору с 01.04.2010 – даты передачи помещения по акту приема-передачи.
 
    Согласно пункту 16 соглашение о перенайме вступает в силу с даты его подписания сторонами при условии погашения первоначальным арендатором задолженности по договору аренды недвижимости б/н от 20.11.2007 в сумме 1 680 389 рублей 22 копеек в срок не позднее 14.04.2010 и применяется к отношениям сторон, возникшим с 01.04.2010. В случае невыполнения данного условия соглашение признается недействительными и не влечет юридических последствий для подписавших его сторон.
 
    Соглашение подписано сторонами, скреплено печатями.
 
    Актом приема-передачи помещения от 01.04.2013 первоначальный арендатор передал, а ООО «Техинвест-М» приняло помещение, расположенное по даресу г. Челябинск, ул. Российская, д. 194, общей площадью 2530,8 кв.м. (лист дела 51 том 1).
 
    ООО «Центр-М» и ООО «Техинвест-М» 17.06.2010 подписано дополнительное соглашение №4 к договору аренды, которым внесены изменения в пункт 5.1.1 договора аренды (лист дела 53 том 1).
 
    ООО «Центр-М» и ООО «Техинвест-М» 27.12.2010 подписано дополнительное соглашение №5 к договору аренды, которым внесены изменения в пункт 5.1.1 договора аренды (лист дела 54 том 1).
 
    ООО «Центр-М» и ООО «Техинвест-М» 20.12.2011 подписано дополнительное соглашение №6 к договору аренды, которым внесены изменения в пункт 5.1.1 договора аренды (лист дела 55 том 1).
 
    Дополнительные соглашения подписаны сторонами, скреплены печатями.
 
    В материалы дела представлено письмо ООО «Техинвест-М» исх. 675-120/655 от 03.08.2012 с отметкой о вручении, которым ответчик выразил намерение прекратить арендные отношения по договору аренды от 20.11.2012 с 01.11.2012 (лист дела 34 том 2).
 
    В материалы дела представлено письмо ООО «Центр-М» исх. №106 от 18.08.2012, которым истец указал, что договор аренды от 20.11.2007 заключен на срок 11 месяцев с условием о возобновлении срока аренды, в связи с чем, по мнению истца, срок действия договора аренды установлен до 19.05.2013 (лист дела 35 том 2).
 
    В материалы дела представлено письмо ООО «Техинвест-М» исх. №675-120/666 от 09.08.2012, которым ответчик указывает, что наделен правом на отказ от договора от 20.11.2007, и воспользовался соответствующим правом (лист дела 36-37 том 1).
 
    В материалы дела представлено письмо ООО «Центр-М исх. №14 от 28.08.2012, которым истец указывает, что положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды от 20.11.2007 неприменимы, срок действия договора установлен до 19.05.2013 (лист дела 38 том 2).
 
    В материалы дела представлено письмо ООО «Техинвест-М» исх. №575-120/698 от 05.09.2012, которым ответчик настаивает на праве на односторонний отказ от договора аренды от 20.11.2007, просит направить уполномоченного представителя ООО «Центр-М» для приемки помещений (лист дела 39 том 2).
 
    В материалы дела представлено письмо ООО «Техинвест-М» исх. №675-120/809 от 07.12.2012, которым ответчик уведомил истца о прекращении доступа в помещение, направлении ключей от помещения в адрес истца (лист дела 45 том 2).
 
    В материалы дела представлен акт осмотра фактического состояния арендуемых помещений от 06.11.2012, подписанный управляющим ТК «Радуга», директором магазина «Техносила», заместителем директора по общим вопросам (лист дела 46-47 том 2).
 
    В материалы дела представлена претензия от 04.12.2012, направленная ООО «Центр-М» в адрес ООО «Техинвест-М» 05.12.2012, которой ответчику предложено уплатить истцу сумму задолженности по договору аренды, пени в связи с ненадлежащим исполнением обязательств из договора аренды (лист дела 13-15 том 1).
 
    Доказательств удовлетворения требований, изложенных в претензии от 04.12.2012, в материалы дела не представлено, иного материалы дела не содержат.
 
    Истец, полагая, что на стороне ответчика сформировалась задолженность по внесению арендной платы по договору от 20.11.2007 за ноябрь, декабрь 2012 года и январь 2013 года в сумме 5 215 500 рублей 00 копеек (базовая часть) и за период с ноября по декабрь 2012 года в сумме 171 990 рублей (переменная часть), в связи с чем, на ответчика возложена обязанность по уплате пени в сумме 268 018 рублей 40 копеек, обратился в суд с настоящим иском.
 
    Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части, при этом суд исходит из следующего.
 
    В соответствии со статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендные платежи.
 
    Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Согласно пункту 4.1 договор аренды вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев.
 
    Согласно пункту 4.2 договор аренды прекращается автоматически в случае вступления в силу основного договора аренды помещения.
 
    Согласно пункту 4.3 договора аренды в случае истечения срока действия настоящего договора до заключения сторонами основного договора – настоящий договор будет считаться продленным автоматически на тех же условиях (включая условие пунктов 4.3 и 2.9 договора аренды) и на тот же срок.
 
    Учитывая, что долгосрочный договор сторонами в установленный срок не был подписан, 20.10.2008 договор аренды был продлен на следующие 11 месяцев, то есть до 20.09.2009.
 
    В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
 
    В связи с тем, что после истечения срока аренды 20.09.2009, предусмотренного п.п. 4.1, 4.3 договора, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды в силу положений ч.2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    Руководствуясь положениями статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик отказался от договора письмом от 03.08.2012 №675-120/655, которое получено истцом 08.08.2012, о чем имеется отметка (л.д. 34 т. 2).
 
    Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
 
    Таким образом, ответчик направил в адрес истца уведомление, в котором фактически уведомил ответчика об отказе от договора, в связи с чем, договор прекратил свое действие с соблюдением требований п. 2 ст. 610 ГК РФ 08.11.2012.
 
    Направление уведомление об отказе от возобновления договора по истечении срока его действия на неопределенный срок, в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является самостоятельным основанием для прекращения действия данного договора,  так как по истечении трех месяцев со дня получения от одной из сторон уведомления об отказе от договора, продленного на неопределенный срок, такой договор считается прекратившим свое действие.
 
    Поскольку спорный договор аренды был продлен на неопределенный срок, арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора о расторжении договора.
 
    В связи с тем, что арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора аренды, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
 
    В связи с чем, довод истца о несоблюдении процедуры отказа от договора, предусмотренной п. 2 ст. 610 ГК РФ отклоняется.
 
    Учитывая прекращение действия договора 08.11.2012 в связи с отказом арендатора от договора, отказ арендодателя от принятия арендованного имущества, что подтверждается материалами дела, в том числе перепиской сторон (л.д. 34, 35, 36-37, 38, 39, 45 т. 2), фактическое освобождение помещений арендатором путем передачи ключей, составления акта осмотра и направления письма от 07.12.2012 №675-120/809 с актом передачи помещения в адрес арендодателя (л.д.45, 46-47, т. 2), арендная плата подлежит начислению по 08.11.2012 в сумме 488 000 руб. (1 830 000рублей/30дней*8 дней). Из расчетов истца (т. 1, л.д. 7, 8) усматривается, что им зачтена оплата за ноябрь в сумме 366  000 руб., в связи с чем, взысканию с арендатора подлежит сумма 122 000 руб.
 
    Учитывая наличие просрочки оплаты, в том числе и за предыдущие периоды, подлежит начислению неустойка согласно п. 6.1 договора в размере 150 806 руб. в соответствии с расчетом истца с учетом начисления арендной платы за ноябрь по 08.11.2012.
 
    Государственная пошлина по данному делу составляет 8456 рублей  (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).
 
    Государственная пошлина в размере 51 277 рублей 54 копеек уплачена истцом платежным поручением №9 от 24.01.2013 (лист дела 10 том 1).
 
    В связи с удовлетворением исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8456 рублей на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в пользу истца.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,
 
РЕШИЛ:
 
    исковые требования удовлетворить в части.
 
    Взыскать с ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ТехИнвест-М» в пользу истца – общества с ограниченной ответственностью «Центр-М» основной долг в сумме 122 000 руб.,неустойку в сумме 150 806 руб., всего 272 806 рублей, а также 8456 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
 
    Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (часть 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.
 
    Судья                                                                                      Г.И. Кирьянова
 
    В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.