Дата принятия: 02 октября 2013г.
Номер документа: А76-8860/2013
Арбитражный суд Челябинской области
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Челябинск
02 октября 2013г. Дело № А76-8860/2013
Резолютивная часть решения оглашена 01 октября 2013г.
Решение в полном объеме изготовлено 02 октября 2013г.
Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рябченко И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Завод «Элеватормонтаждеталь» г. Челябинск
к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, открытому акционерному обществу «Спецэлеватормельмонтаж» г. Москва
о замене стороны в договоре аренды
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области,
при участии представителей:
истца - Антонова С.Ю., действующего на основании доверенности от 15.04.2013
ответчика КУИиЗО – Переселковой А.С., действующей на основании доверенности от 30.12.2011
У С Т А Н О В И Л:
Общество с ограниченной ответственностью Завод «Элеватормонтаждеталь» г. Челябинск (далее – истец, завод) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, открытому акционерному обществу «Спецэлеватормельмонтаж» г. Москва (далее – ответчики, КУИиЗО, ОАО «СЭММ») о замене в договоре аренды № 01642-Д-2000 от 27.09.2000 стороны арендатора АООТ «Спецэлеватормельмонтаж» на ООО Завод «Элеватормонтаждеталь».
В обоснование требования указано, что договор аренды земельного участка заключен между ответчиками. Между тем, за истцом зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке. ОАО «СЭММ» на просьбу истца о заключении соглашения о замене стороны в обязательстве не ответило. При этом истец указал, что предметом иска является оспаривание зарегистрированного права, выраженное в требовании о замене стороны в обязательстве. Считая, что иного способа замены стороны в обязательстве кроме как судебная защита не имеется, истец обратился с настоящим иском в суд.
Ответчик- КУИиЗО- против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на то, что КУИиЗО не отказывало истцу в возможности заключения соглашения о замене стороны арендатора в договоре аренды. Напротив, направило в его адрес соответствующий проект соглашения, который на момент рассмотрения спора, со стороны истца так и не был подписан. При этом и отказ от подписания соглашения в адрес КУИиЗО не поступил.
ОАО «Спецэлеватормельмонтаж» отзыв по заявленным требованиям не направил, требование не оспорил.
Определением суда от 16.05.2013 (л.д. 1-3) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Третье лицо 15.07.2013 представило ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие его представителя (л.д. 71).
Соответчик и третье лицо, надлежащим образом извещённые о дате и времени судебного разбирательства, что подтверждается почтовым уведомлением и конвертом возврата (л.д. 94-95), в судебное заседание не явились, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Заслушав представителей истца и ответчика КУИиЗО, изучив материалы дела, суд считает требование не подлежащим удовлетворению в силу следующего:
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса РФ, а также в иных статьях Кодекса и иных федеральных законах.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 N 15148/08 по делу N А21-3607/2007, поскольку в ГК РФ, в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), в иных законах не предусмотрен такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22) разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом, предъявляя иск о признании права (обременения) отсутствующим истец должен доказать, что у него отсутствуют предусмотренные законом иные возможности защиты своего права иначе как предъявления иска о признании права (обременения) отсутствующим.
Как следует из материалов дела, 27 сентября 2000г. между администрацией г. Челябинска (арендодатель) и АООТ «Спецэлеватормельмонтаж» (арендатор) подписан договор аренды № 01642-Д-2000 земельного участка площадью 19 654 кв.м. с кадастровым номером 74:36:07, расположенного в г. Челябинске по ул. Производственной,2а (л.д. 38-45).
Земельный участок расположен для эксплуатации зданий и территории Челябинского завода «Элеватормонтаждеталь». Срок действия договора аренды – срок девять лет (п. 1.4).
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что на основании решения совета директоров АООТ «Спецэлеватормельмонтаж» от 09.02.2001 в уставный капитал ООО Завод «Элеватормонтаждеталь» переданы объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, являющемся предметом спорного договора аренды (л.д. 82-83).
13 февраля 2012г. Управлением Росрестра по Челябинской области зарегистрировано за ООО Завод «Элеватормонтаждеталь» право собственности на объекты недвижимости в количестве пяти штук, расположенные по адресу ул. Производственная,2а (л.д. 33-37).
Данное обстоятельство (регистрация права собственности) свидетельствует о смене собственника нежилых зданий.
19 апреля 2013г. истец обратился с заявлением к ОАО «Спецэлеватормельмонтаж» о заключении соглашения об уступке прав по договору № 01642-Д-2000 (л.д. 51).
Не предоставление ответа, заявление явилось основанием для обращения в суд с иском. При этом до обращения в суд с настоящим иском истец ко второму ответчику ни с заявлением о заменен стороны в договоре аренды, ни с уведомлением о состоявшейся смене собственников не обращался. Доказательств иного материалы дела не содержат.
В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Из разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Однако, исходя из мотивировочной части иска, следует, что предметом иска является оспаривание зарегистрированного за первоначальным арендатором права аренды (л.д. 7). Указанный предмет иска, согласно пояснениям истца, направлен на возможность в дальнейшем осуществить выкуп участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ в собственность, либо распорядиться участком путем оформления залога либо субаренды.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
То есть, в том числе и право последующего приобретения земельного участка в собственность.
При этом, ни земельное законодательство, и гражданское законодательство, говоря о замене стороны в договоре аренды в результате смены собственника объекта недвижимости, не предусматривают непосредственное обращение в суд с иском о заменен стороны в обязательстве при наличии иных (досудебных) способов замены стороны в договоре аренды, особенно, при отсутствии возражений на такое изменение от стороны - участницы договора аренды.
В ходе судебного разбирательства КУИиЗО направило в адрес истца соглашение о замене стороны в обязательстве, что истцом не оспаривается. Однако от подписания такого соглашения истец уклоняется, по причине предъявления арендодателем требования о внесении арендатором арендной платы за период пользования земельным участком (протокол судебного заседания от 01.10.2013).
Из указанного следует, что фактически требования истца направлены не на замену стороны арендодателя как такового, а связано с уклонением от несения расходов по внесению арендных платежей за период пользования земельным участком. При этом спор о взыскании задолженности по арендным платежам либо оспаривание действий арендодателя, не являются предметом рассмотрения настоящего дела.
Доказательств того, каким образом наличие в ЕГРП предыдущей записи о наличии обременения в пользу ОАО «Спецэлеватормельмонтаж» нарушает права истца в части приобретения права аренды на земельный участок площадью 19 654 кв.м., расположенного по ул. Потребительской,2а с кадастровым номером 74:36:0715004:0010, истцом суду не представлено, как не представлено и доказательств того какое его право и каким способом нарушено ответчиками.
Истцом не представлено доказательств того, что в силу вышеизложенных норм права у него отсутствует иной способ легализации права аренды спорного земельного участка, кроме как оспаривание права аренды земельного участка путем изменения стороны в обязательстве.
В соответствии с ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В силу статьи 1 Гражданского кодекса РФ основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав, а согласно статье 4 АПК РФ обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление.
В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса РФ, в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Истец доказательств необходимости судебной защиты своих прав, а также доказательств факта нарушения его прав, суду не представил.
При указанных обстоятельствах суд считает, что исковые требования истца удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в размере 4 000 руб. (л.д. 9).
В связи с тем, что настоящее решение принято не в пользу истца, оснований для взыскания госпошлины с ответчика не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 110, 156, 167- 170, ч. 1 ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении требования отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи соответствующей жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.
Судья Л.Д. Мухлынина
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.
