Решение от 13 августа 2013 года №А76-8565/2013

 
Арбитражный суд Челябинской области
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. ЧелябинскДело № А76-8565/2013
 
    13 августа 2013 года
 
    Резолютивная часть решения изготовлена 13 августа 2013г.
 
    Решение в полном объеме изготовлено 13 августа 2013г.
 
 
    Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рябченко И.В. дело по исковому заявлению Администрации города Магнитогорска
 
    к Открытому акционерному обществу "Магнитогорскмежрайгаз", г. Магнитогорск Челябинской области,
 
    о взыскании 25 446 руб. 76 коп. долга по арендной плате
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Администрация города Магнитогорска (далее- истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Магнитогорскмежрайгаз", г. Магнитогорск Челябинская область (далее – ответчик, ОАО "ММРГ") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2005 по 30.06.2007 в сумме 1 179 руб. 11 коп. по договору аренды № 28040-1, неосновательного обогащения в размере 24 267 руб. 65 коп. за период с 01.10.2009 по 31.01.2013 по договору № 4331.
 
    Свои требования истец основывает на ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора аренды земельного участка, на нормах ст.ст. 309, 330, 606, 614, 1102 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 64,65 Земельного кодекса РФ.
 
    Ответчик в представленном 17.06.2013 отзыве на исковое заявление сослался на пропуск истцом срока исковой давности за период с 01.12.2005 по 30.06.2007 (долг 1 179,11 руб.), а задолженность в размере 24 267,65 руб. взысканию не подлежит в связи с истечением срока давности и истечением срока действия договора (л.д. 92).
 
    От сторон 22.07.2013 и 24.07.2013 поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей (л.д. 101, 103).
 
    В силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ неявка в судебное заседание надлежащим образом извещённых сторон, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
 
    Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично в силу следующего:
 
    Как следует из материалов дела, 01.02.2006 между Администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и ОАО "Магнитогорскмежрайгаз" (арендатор) подписан договор № 4308 аренды земельного участка (л.д. 46-48).
 
    Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор  принимает в аренду земельный участок общей площадью 117,98 кв.м., находящийся по адресу г. Магнитогорск, по ул. Бехтерева в пос. Бардина в Ленинском районе в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка для строительства газораспределительного пункта.  
 
    Настоящий договор заключен сроком до 01.11.2006г. Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 01.11.2005г. (п. 2.1).
 
    Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.3 договора).
 
    Договор аренды, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).
 
    Соглашением от 12.11.2009 стороны расторгли договор аренды № 4308 от 0.02.2006 (л.д. 48). При этом в п. 2 соглашения указано на передачу участка арендатором арендодателю в состоянии, отвечающим требованиям его целевого использования.
 
    20 марта 2006 между Администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и ОАО "Магнитогорскмежрайгаз" (арендатор) подписан договор № 4331 аренды земельного участка (л.д. 61-62).
 
    В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор  принимает в аренду земельный участок общей площадью 189,73 кв.м., находящийся по адресу г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Калмыкова в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка для эксплуатации газорегуляторного пункта-2. 
 
    Настоящий договор заключен сроком до 01.11.2010г. Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 01.11.2005г. (п. 2.1).
 
    Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.3 договора).
 
    Доказательств того, что после истечения срока действия договора № 4331 земельный участок был возвращен арендодателю, материалы дела не содержат. При указанных обстоятельства, подлежит признанию, что договор № 4331 возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
 
    Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).
 
    В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 «О внесении дополнений в постановление пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
 
    Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
 
    Как следует из материалов дела, и не оспаривается ответчиком, земельный участок был передан обществу в аренду. Стороны в договоре согласовали его существенные условия, при указанных обстоятельствах считать данный договор не заключенным оснований не имеется.
 
    В силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, определяя нормативную базу при разрешении конкретного материально - правового спора, не связан доводами участвующих в деле лиц и вправе применять правовые нормы, на которые они не ссылались в своих объяснениях.
 
    Руководствуясь вышеуказанным, суд приходит к выводу о том, что при наличии заключенного договора аренды № 4331 от 20.03.2006, подлежат применению нормы не главы 60 Гражданского кодекса РФ, а главы 34 Гражданского кодекса РФ.
 
    За ответчиком по расчетам истца за период с 01.12.2005 по 30.06.2007 образовалась задолженность по договору аренды земельного участка № 4308 от 01.02.2006 в размере 1 179 руб. 11 коп. и в размере 24 267 руб. 65 коп. по договору № 4331 от 20.03.2006 за период с 01.10.2009 по 31.03.2013 (л.д. 74-76).
 
    В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    В пункте 1.1 договоров аренды сторонами указано местоположение земельного участка, площадь. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что на момент подписания договоров у сторон не имелись разногласия относительно их предмета.
 
    В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
 
    Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
 
    Абзацем 5 п. 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
 
    Законом Челябинской области от 28.08.2003 № 171-ЗО «О земельных отношениях» установлено, что к компетенции органов местного самоуправления относится, в том числе, установление порядка определения размеров арендной платы, порядка, условия и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности (п.7 ст.22).
 
    В соответствии с абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
 
    Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование земельным участком должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
 
    Поскольку в спорный период на территории Челябинской области правовыми актами, регулирующими порядок определения арендной платы за землю, являлись Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", а также решение Магнитогорского городского Собрания депутатов от 26.06.2012 № 108 «Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы» К1-1,8, положения данного закона и решения подлежат применению для целей определения размера денежного обязательства ОАО «Магнитогорскмежрайгаз».
 
    Данными правовыми актами предусмотрена следующая методика определения годовой арендной платы: кадастровая стоимость земельного участка * ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка * К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора на данном земельном участке) * К2 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе) * К3 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора).
 
    Как следует из расчёта истца (л.д. 8), в 2012г. произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка, а также изменение коэффициента К1 с 1,5 на 1,8.
 
    Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.
 
    Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11
 
    В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
 
    Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В силу положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
 
    Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Кроме того, возможность изменения арендной платы предусмотрена п. 3.2 договоров.
 
    Таким образом, изменение кадастровой стоимости земельного участка во исполнение Постановления Правительства Челябинской области № 284-П от 17.08.2011, а также ставки арендной платы и коэффициента К1 (в соответствии с решениями Собраний депутатов Магнитогорского городского округа), то есть корректировка арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, не противоречит закону и условиям договора.
 
    10 января 2013г. истец направил в адрес ответчика претензию с требованием произвести погашение задолженности по арендным платежам (л.д. 72-73), оставленную обществом без внимания, арендная плата на счет истца не поступила.
 
    Рассмотрев довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в отношении задолженности за период с 01.12.2005, суд считает, что данный довод ответчика состоятелен в части.
 
    На основании статей 195, 196 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.
 
    В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
 
    Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
 
    Исковое заявление согласно отметка отдела делопроизводства суда, поступило в арбитражный суд 08.05.2013, следовательно, истцом пропущен срок в отношении требования о взыскании задолженности за период с 01.12.2005 по 07.05.2010 на сумму 4 404 руб. (1 179,11 руб. по договору № 4308 + 3 224,89 руб. по договору № 4331).
 
    Расчет размера арендных платежей правомерно произведен истцом исходя из размера арендной платы за земельный участок на основании Решения Магнитогорского городского Собрания депутатов, № 109 от 25.06.2008, № 108 от 25.06.2008.
 
    Результаты кадастровой оценки утверждены постановлением Правительства Челябинской области № 284-П, вступившим в силу с 29.09.2011, которым кадастровая стоимость участка по договору № 4331 составила 87 027,25 руб.
 
    Между тем, истец применил изменённую кадастровую стоимость для расчёта арендных платежей с 01.01.2012, что не нарушает прав ответчика.
 
    За период с 08.05.2010 по 31.03.2013 размер арендной платы составил 21 042,76 руб.  
 
    В нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств надлежащего исполнения  обязательств по договору аренды № 4331 от 20.03.2006 ответчиком в суд не представлено.
 
    Суд считает исковые требования по взысканию задолженности по арендной плате по договору аренды в размере 21 042,76 руб. подлежащими удовлетворению в соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса РФ, устанавливающими обязанность должника исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства, и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности; п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    На основании ст.110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Истец освобожден от уплаты госпошлины, следовательно, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, подлежащая исчислению от размера удовлетворенных требований
 
    Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии со ст.333.37 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина в размере 1 653,86 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
 
    Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Взыскать с открытого акционерного общества "Магнитогорскмежрайгаз" г. Магнитогорск в пользу администрации города Магнитогорска  задолженность в размере 21 042 руб. 76 коп. 
 
    В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
 
    Взыскать с открытого акционерного общества "Магнитогорскмежрайгаз" г. Магнитогорск  Челябинской области в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 653 руб. 86 коп.
 
    Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.
 
 
Судья                                                                           Л.Д. Мухлынина
 
 
    Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.