Решение от 27 октября 2014 года №А76-7888/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    27 октября 2014 г.                                                 Дело № А76-7888/2014
 
    Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2014 г.
 
    Решение  в полном объеме изготовлено 27 октября 2014г.
 
    Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Исаевой Л.И., рассмотрев  в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бископа Рудольфа Германовича, г. Челябинск, ОГРНИП 307745327700040 
 
    к закрытому акционерному обществу «МетФактор», г. Челябинск, ОГРН 1077450002761
 
    с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:
 
    - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области,  Комитета по управлению имущество и земельным отношениям г. Челябинска,  Администрации города Челябинска,  Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области,  Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 22 по Челябинской области,
 
    о регистрации перехода права
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Васильев П.А.– представитель по доверенности от 21.02.2014, личность удостоверена паспортом, 
 
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
    индивидуальный предприниматель Бископ Рудольф Германович (далее – истец, предприниматель)  обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «МетФактор», в котором просит:
 
    1. Зарегистрировать переход права собственности в пользу истца, по договору купли-продажи от 11.09.2012 года, заключенного с закрытым акционерным обществом «МетФактор» на незавершенный строительством объект площадь 4686,8 кв. м и с прилегающей эстакадой, площадь по наружному обмеру 4686,8 кв. м, инвентарный номер: 40100. Литер: 1., адрес (местоположение): Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.13-а.
 
    2.  Зарегистрировать передачу прав по договору уступки права по договору аренды от 11.09.201 года, заключенного с закрытым акционерным обществом «МетФактор» по договору УЗ № 011065-К-2012 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 04.09.2012 года, заключенного между ответчиком и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска на земельный участок кадастровый номер 74:36:0610001:15, площадь участка 6741 кв.м, кадастровый номер 74:36:0610001:15, адрес (местоположение): Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.13-а.
 
    В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме.
 
    В обоснование заявленных требований истец указывает, что ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на объект недвижимости  - незавершенный строительством объект площадь 4686,8 кв. м и с прилегающей эстакадой, площадь по наружному обмеру 4686,8 кв. м, инвентарный номер: 40100. Литер: 1., адрес (местоположение): Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.13-а (далее – спорный объект), переданный истцу  ответчиком  в результате заключения договора купли-продажи от 11.09.2012. Кроме того,  11.09.2013 сторонами подписан договор  уступки права по договору УЗ № 011065-К-2012 краткосрочной аренды земли г.Челябинска от 04.09.2012,    регистрация которого также не проведена по вине ответчика. Нормативно требования истца мотивированы положениями п.2, 3 ст.551, ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок   с ним».
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.
 
    Ответчик  отзыва по иску не представил, иск не оспорил.
 
    Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска, Администрация г.Челябинска,   Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №22 по Челябинской области.
 
    Управление Росреестра по Челябинской области представило письменное мнение (т.1 л.д. 130-132), которым указало нормы права, на основании  которых суд вправе  вынести  решение о регистрации сделки и переходе права собственности, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.
 
    Дело рассмотрено в отсутствие представителей участвующих в деле лиц - ответчика и третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора,  надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.
 
    Заслушав представителя истца,  изучив доказательства по делу в порядке ст.71 АПК РФ, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
 
    Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 10.06. за ответчиком – ЗАО «Метфактор» - зарегистрировано право собственности на  незавершенный строительством объект площадью 4686,8 кв.м. и с прилегающей эстакадой, площадь по наружному обмеру 4686, 8 кв.м., инвентарный номер 40100, Литер1, находящийся по адресу Челябинская область, г.Челябинск, Калининский район ул.Валдайская, д.13-а,  в подтверждение чего представлена копия свидетельства о государственной регистрации права, выданного 29.06.2010 ,  74 АВ 921711, выписка из ЕГРП по состоянию на 10.06.2014 (т.1 л.д. 12,111).
 
    По договору краткосрочной аренды земли г.Челябинска УЗ № 011065-К-2012 рот 04.09.2012, зарегистрированного  14.09.2012, Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска  ответчику   передан земельный участок с кадастровым номером 74:36:0610001:15 из земель населенных пунктов для завершения строительства незавершенного строительством объекта(склад) лит.1 площадью 6471 кв.м., расположенный по адресу г.Челябинск, Калининский район, ул.Валдайская, 13-а, на срок с 14.09.2012 по 06.02.2014,  что подтверждено  указанным договором, выпиской из ЕГРП от 10.06.2014. по акту приема-передачи от 04.09.2012  (л.д. 110 т.1).
 
    ИП Бископ  Р.Г. 11.09.2012 подписал договор купли-продажи спорного объекта недвижимости с ЗАО «МетФактор», по условиям которого  ответчик передал в собственность истца спорный объект без составления акта приема-передачи. Согласно п.2.1. указанного договора купли-продажи от 11.09.2012 спорное имущество было оплачено в полном объеме по цене, указанной в договоре - 8 000 000 руб., в подтверждение чего истцом представлена квитанция к приходному кассовому ордеру  от 08.10.2012 ( т.1 л.д. 14.)
 
    Кроме того,  сторонами 11.09.2012 подписан договор уступки права по договору аренды, по условиям которого  истец принял на себя права и обязанности  арендатора  по договору УЗ № 011065-К-2012 краткосрочной аренды земли г.Челябинска от 04.09.2012 ( далее – договор аренды) в полном объеме (  т.1. л.д. 87-97).  Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям  письмом от 11.10.2012 № 16927 согласовал возможность передачи прав и обязанностей  по договору аренды новому арендатору – ИП Бископу Р.Г. в пределах срока действия договора, предложив  представить копию договора цессии с отметкой о государственной регистрации в Управлении Росреестра по Челябинской области ( т.1. л.д.103).
 
    Супругой истца – Бископ Г.И. – 19.09.2012  оформлено нотариальное согласие  Бископу  Р.И.  на  покупку незавершенного строительством объекта с прилегающей эстакадой, находящегося по адресу г.Челябинск, Калининский район ул.Валдайская, 13-а, приобретение права аренды  земельного участка с кадастровым номером 74:36:061001:15, заключение за цену , на сроки и на условиях по своему усмотрению в установленном законом порядке договора купли-продажи  незавершенного строительством объекта, договора аренды, договора об уступке права, направленных на приобретение права аренды земельного участка, а также на регистрацию на его имя права собственности на незавершенный строительством объект  и право аренды на земельный участок ( л.д. 31 т.1).
 
    Письмом от 09.11.2013 (т.1. л.д. 114) ЗАО «Метфактор» за подписью неустановленного лица с приложением печати  общества уведомило ИП Бископа  Р.Г. о невозможности, в связи со смертью  директора общества и единственного акционера Салдаева И.А. назначения нового директора, выдачи доверенности на представление интересов общества в Управлении Росреестра по Челябинской области,  и, следовательно, невозможности уполномоченного представителя ЗАО «Метфактор» за государственной регистрацией  перехода права собственности по договору купли-продажи от 11.09.2012 на  спорный объект недвижимости и  регистрацией перехода прав по договору уступки права по договору аренды земельного участка.
 
    Из выписки из ЕГРЮЛ на ЗАО «Метфактор»  следует, что  директором общества,  имеющим  право без доверенности представлять интересы  общества, являлся Салдаев И.А. ( т.1.л.д. 78). Из решения № 1 учредителя ЗАО «МетФактор» от 05.04.2007, Устава ЗАО усматривается, что Салдаев И.А. являлся  единственным  акционером ЗАО «МетФактор».
 
    Факт смерти Салдаева И.А. , 1967 г.р., 22.09.2013, подтвержден свидетельством о смерти, выданным специализированным отделом ЗАГС Администрации г.Челябинска 26.09.2013  Ш-ИВ № 639658 ( л.д. 35 т.1). Из ответа нотариуса Н.В.Рабек Нотариального округа Сосновского муниципального района Челябинской области РФ от 16.07.2014 следует, что после смерти Салдаева И.А. наследственное дело не заведено ( т.1. л.д. 150).
 
    Поскольку ЗАО «Метфактор» уклоняется от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на  спорный объект, и государственной регистрации  договора уступки  права по договору аренды земельного участка,  истец обратился в арбитражный суд с  вышеуказанными исковыми требованиями.
 
    Ст.165 и п.3 ст.551 ГК РФ установлено, что в случае если одна сторона уклоняется от государственной регистрации сделки  и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию  другой стороны вынести решение о регистрации сделки и перехода права собственности.
 
    Статьей 16 Федерального Закона  от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ним»  закреплено также, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права  собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
 
    Исходя из смысла норм права, изложенных в ст.6,131, 209, 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.6,13,16-28  вышеназванного Федерального закона № 122-ФЗ, рассмотрение требований о государственной регистрации перехода права собственности  в рассматриваемом случае предполагает – установление факта принадлежности отчуждаемого имущества ЗАО «МетФактор» на праве собственности – установление факта уклонения ответчика от регистрации перехода права – установление законности сделки и надлежащее исполнение сторонами обязательств, с которыми закон или договор связывают возможность  проведения государственной регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества.
 
    Суд, исследовав представленные в дело доказательства в их совокупности, достаточности и  взаимной связи, приходит к выводу, что  данном случае необходимая совокупность условий для вынесения судебного акта о государственной регистрации перехода права  собственности на  спорный объект недвижимости имеется, исходя из следующего.
 
    В силу положений  п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, п.52  вышеуказанного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    Суду при рассмотрении настоящего спора представлены надлежащие доказательства  наличия  права собственности ЗАО «МетФактор» на    спорный объект недвижимости,  документы, подтверждающие действия сторон  по оформлению сделки купли-продажи спорного имущества – объекта недвижимости – в установленном законом порядке,  в том числе получение согласия супруги истца на совершение  сделки согласно ст.256 ГК РФ, ст.35 Семейного кодекса РФ,  а также фактическое исполнение сторонами  договора купли-продажи от 11.09.2012   - оплату истцом имущества, передачу спорного объекта истцу,  в соответствии с п.2.4 договора купли-продажи от 11.09.2012,  (л.д.26-29 т.1).
 
    Также из материалов дела, искового заявления и пояснений истца в судебном заседании следует, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права на спорный объект в связи со смертью  директора и единственного акционера,   не ведет хозяйственной деятельности. Доказательствами иного суд не располагает.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом, самостоятельно определив способ их судебной защиты из приведенных   в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее – ГК РФ).
 
    Под способом защиты гражданских прав понимается  закрепленные законом материально-правовые меры принудительного  характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом,  избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В  тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе  воспользоваться именно этим способом защиты.
 
    В силу положений п.1 ст.551 ГК РФ, как указано выше,  переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    В случае,  когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию  другой стороны вынести решение о государственной  регистрации перехода права собственности согласно п.3 ст.551 ГК РФ.
 
    Названная норма по аналогии применяется и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
 
    При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение  во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Как следует из п.62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче  и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права  собственности  к покупателю является отсутствие продавца, суд  удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора   совершить действия по государственной регистрации  перехода права собственности.
 
    В то же время, в  рассматриваемой ситуации, учитывая, что  ЗАО «МетФактор»  как юридическое лицо  не ликвидировано,   при этом представленными доказательствами подтверждено  фактическое уклонение ответчика от обращения  в установленном законом порядке в уполномоченный регистрирующий орган  с заявлением о регистрации перехода права собственности   на спорный  объект недвижимости к истцу,  суд приходит к выводу  об избрании истцом  в данном случае надлежащего способа защиты  нарушенного права ( ст.209 ГК РФ), в связи с чем  полагает заявленное требование о государственной регистрации перехода права  собственности с ЗАО «МетФактор» на истца – ИП Бископа Р.Г. по договору купли-продажи от 11.09.2012 на незавершенный строительством объект площадью  4686,8 кв. м  с прилегающей эстакадой, площадь по наружному обмеру 4686,8 кв. м, инвентарный номер: 40100, Литер: 1., адрес (местоположение): Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.13-а, кадастровый (условный) номер объекта 74:36:0610001:59 обоснованным   и подлежащим удовлетворению.
 
    В части   требования о государственной регистрации передачи прав по  заключенному сторонами 11.09.2013  договору уступки права по договору УЗ № 011065-К-2012 краткосрочной аренды земли г.Челябинска от 04.09.2012, заключенного между  Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям ЗАО «МетФактор»  суд отказывает, поскольку  оно не основано на законе. С учетом положений  ст.35 ЗК РФ, прав истца в данном случае, в том числе  на  оформление  в установленном законом порядке договора аренды на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, не нарушено.  Как следует из пояснений истца и не опровергается  материалами дела, истец  владеет спорным объектом недвижимости и  осуществляет его эксплуатацию, несет бремя содержания имуществом  с момента передачи имущества в соответствии с пунктом 2.4. договора купли-продажи  от 11.09.2012.
 
    Сведений о наличии у истца препятствий по пользованию земельным участком, являющимся предметом договора  УЗ № 011065-К-2012 от 04.09.2012, не имеется и соответствующих доводов истцом не приведено. Из материалов дела следует, что срок действия вышеуказанного договора аренды Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям с ЗАО «МетФактор» истек 06.02.2014, доказательствами его возобновления на неопределенный срок, пользования земельным участком ответчиком после указанной даты суд не располагает.
 
    Таким образом, предусмотренных законом оснований для удовлетворения требований ИП Бископа Р.Г. в части государственной регистрации   передачи прав   по договору уступки права по договору аренды земельного участка, не имеется.
 
    Суд отмечает, что, с учетом положений п. 63 вышеназванного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в  ЕГРП согласно  ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним».
 
    Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    Зарегистрировать переход права собственности  с закрытого акционерного общества «МетФактор»  на индивидуального предпринимателя Бископа Рудольфа Германовича г.Челябинск , по договору купли-продажи от 11.09.2012 года, заключенного индивидуальным предпринимателем Бископом  Р.Г.  с закрытым акционерным обществом «МетФактор»,  на незавершенный строительством объект площадью  4686,8 кв. м  с прилегающей эстакадой, площадь по наружному обмеру 4686,8 кв. м, инвентарный номер: 40100, Литер: 1., адрес (местоположение): Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, д.13-а, кадастровый (условный ) номер объекта 74:36:0610001:59.
 
    В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
 
    Судья                                                               И.К.Катульская
 
 
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.