Решение от 20 августа 2013 года №А76-4201/2013

 
     АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
454000, г. Челябинск, ул. Воровского, 2
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е
    г. Челябинск                                             Дело № А76-4201/2013
 
    20 августа 2013 года
 
    Судья Арбитражный суд Челябинской области С.М. Скрыль,
 
    индивидуального предпринимателя Ульяновой Галины Николаевны, г. Челябинск
 
    к Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями
 
    г. Челябинска, г. Челябинск
 
    при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью консалтинговая компания «ОБиКон», г. Челябинск; общество с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс»,
 
    г. Екатеринбург; общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности МОРФ», г. Москва.
 
    о взыскании 591 293 руб. 20 коп.
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Г.Н. Ульяновой – лично, предъявлен паспорт,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Индивидуальный предприниматель Ульянова Галина Николаевна,
 
    г. Челябинск (далее – истец, ИП Ульянова Г.Н.), обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковыми требованиями (с учетом уточнений) к Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска, (далее – ответчик, Комитет), о признании недействительными договоров купли-продажи № 71/ПП от 13.10.2009, № 72/ПП от 13.10.2009, № 73/ПП от 13.10.2009, № 210/ПП от 08.09.2010, № 232/ПП от 09.11.2010 в части цены выкупаемых объектов (п.2.1 договоров).
 
    В обоснование заявленных требований, истец, со ссылкой на ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что получил от ответчика только договоры с уже указанной оценкой объектов недвижимости без документального подтверждения рыночной цены.
 
    Ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1, ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.4, л.д. 107-112).
 
    Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Возражений по иску ответчик не представил.
 
    Изучив материалы дела, выслушав пояснения истца, арбитражный суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Индивидуальный предприниматель Ульянова Галина Николаевна зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 24.06.2004 под основным государственным регистрационным номером 304744917600024 (л.д. 53).
 
    Комитет по управлению имущество и земельным правоотношениям  зарегистрирован в качестве юридического лица 30.12.2002 под основным государственным регистрационным номером 1027402931500.
 
    Как видно из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям  г. Челябинска (продавец) и индивидуальным предпринимателем Ульяновой Галиной Николаевной (покупатель) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159 –ФЗ «Об особенностях отчуждения  недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов РФ и или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 159-ФЗ) заключены договоры купли-продажи пяти объектов недвижимости. А именно: 
 
    - на основании решения Комитета об условиях приватизации № 188 от 24.09.2009 (т.1, л.д.18) заключен договор купли-продажи объекта приватизации № 71/ПП от 13.10.2009 (т.1, л.д 12-15) о выкупе недвижимого имущества – нежилого помещения № 13 Литера А, площадью 109,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, 122 (п.1.1 договора) по цене  1 735 000 руб. без учета НДС (п.2.1 договора);
 
    - на основании решения Комитета об условиях приватизации № 190 от 24.09.2009 (т.1, л.д.26) заключен договор купли-продажи объекта приватизации № 72/ПП от 13.10.2009 (т.1, л.д 20-23) о выкупе недвижимого имущества – нежилого помещения № 4 Литера А, площадью 269,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Машиностроителей, 48 (п.1.1 договора) по цене  4 830 000 руб. без учета НДС (п.2.1 договора);
 
    - на основании решения Комитета об условиях приватизации № 181 от 24.09.2009 (т.1, л.д.34) заключен договор купли-продажи объекта приватизации № 73/ПП от 13.10.2009 (т.1, л.д 28-31) о выкупе недвижимого имущества – нежилого помещения № 2 Литера А;а, площадью 201,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 53 (п.1.1 договора) по цене  4 319 491 руб. без учета НДС (п.2.1 договора);
 
    - на основании решения Комитета об условиях приватизации № 211 от 20.07.2010 (т.1, л.д.42) заключен договор купли-продажи объекта приватизации № 210/ПП от 08.09.2010 (т.1, л.д 36-39) о выкупе недвижимого имущества – нежилого помещения № 7 Литера А, площадью 31,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, 23 (п.1.1 договора) по цене  540 000 руб. без учета НДС (п.2.1 договора);
 
    - на основании решения Комитета об условиях приватизации № 295 от 09.11.2010 (т.1, л.д.50) заключен договор купли-продажи объекта приватизации № 71/ПП от 13.102009 (т.1, л.д 44-47) о выкупе недвижимого имущества – нежилого помещения № 18 Литера А, площадью 85,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 16 (п.1.1 договора) по цене  1 490 000 руб. без учета НДС (п.2.1 договора).
 
    Согласно положениям статьи 3 и пункта 2 статьи 2, пункта 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, в редакции действующей на момент заключения указанных выше договоров, субъектам малого и среднего предпринимательства было предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, которое могло быть реализовано при определенных условиях.
 
    В пункте 3 статьи 4 названного Закона предусмотрена обязательность проведения оценки.
 
    В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
 
    Из фактических обстоятельств дела следует, что оценка нежилых помещений выполнена обществом с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс», г. Екатеринбург и обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности МОРФ», г. Москва, о чем составлены соответствующие отчеты.
 
    В июле 2012, истица обратилась к обществу с ограниченной ответственностью консалтинговая компания «ОБиКон» для проведения повторной оценки указанных выше объектов.
 
    Согласно отчетам ООО консалтинговая компания «ОБиКон» об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, наиболее вероятная рыночная стоимость нежилых помещений, с учетом налога на добавленную стоимость составила по помещениям: ул. Новороссийская, 122 - 970 000 руб.; ул. Машиностроителей, 48 - 2 700 000 руб.;  ул. Гагарина, 53 - 3 430 000 руб.;  ул. Дзержинского, 23 – 468 000 руб.; ул. Гагарина, 16 -  1 000 000 руб.
 
    После получения отчетов,  истица обратилась в  Комитет по управлению имуществом  и земельным отношениям города Челябинска с заявлением  о пересмотре выкупной цены объектов. В ответ на заявление истицы, Комитет отказал в пересмотре цены объектов (письмо за № 13838 от 27.08.2012- т.1, л.д.10-11).
 
    При рассмотрении настоящего спора, с учетом наличия разногласий между сторонами о цене объектов недвижимости ив целях проверки установленной выкупной цены спорных помещений, судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Уральский центр финансового консалтинга и  оценки». Согласно заключению эксперта от 23.07.2013 (т.4, л.д. 3-105) рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на дату заключения договоров, составила: ул. Новороссийская, 122 – 1 116 200 руб.; ул. Машиностроителей, 48 – 3 543 780 руб.;  ул. Гагарина, 53 – 3 276 100 руб.;  ул. Дзержинского, 23 – 540 000 руб.; ул. Гагарина, 16 -  799 900 руб.
 
    В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
 
    Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. По смыслу указанной нормы названные способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.
 
    Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
 
    Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    В соответствии с частью 3 статьи 3 Закона 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).
 
    Из смысла приведенных норм Закона № 159-ФЗ следует, что заявитель, являясь арендатором спорного имущества, вправе обратиться в установленном законом порядке с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
 
    Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления. Аналогичные положения содержатся и в статье 3 Закона № 159-ФЗ.
 
    В силу статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
 
    В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 134 от 05.11.2009 «О некоторых вопросах применения Закона № 159-ФЗ, ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона.
 
    Из заключения эксперта от 23.07.2013 (т.4, л.д. 3-105) следует, что выкуп спорных объектов по состоянию на дату заключения договоров производился по цене выше рыночной стоимости.
 
    Учитывая, что в нарушение статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, указанная в договорах купли-продажи № 71/ПП от 13.10.2009, № 72/ПП от 13.10.2009, № 73/ПП от 13.10.2009, № 210/ПП от 08.09.2010, № 232/ПП от 09.11.2010 стоимость спорных объектов не соответствует рыночной цене, суд приходит к выводу о том, что договоры в указанной части, а именно пункты 2.1 в каждом договоре, не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы истца, в связи с чем, в данной части являются недействительными. При этом, недействительность пунктов 2.1 в договорах в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации не влекут недействительность всех иных условий указанных договоров.
 
    Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, заявлено о пропуске срока исковой давности.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
 
    Согласно пункту 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 №15  и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно части 1 статьи 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сторонами в деле являются истец и ответчик. В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, включая право заявить в суде об истечении срока исковой давности. Исходя из смысла правовой позиции, изложенной в совместном Постановлении ВС РФ и ВАС РФ, следует, что заявление о пропуске срока исковой давности, сделанное третьим лицом, не является основанием для применения судом исковой давности, если соответствующее заявление не сделано стороной по спору.
 
    Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Исследовав представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
 
    Госпошлина по иску составляет 20 000 руб. 00 коп.
 
    При обращении истца с настоящим иском им была уплачена госпошлина в размере 44 732 руб. 46 коп., что подтверждается платежным поручением № 46 от 04.04.2013 (л.д. 8). 
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика и взыскиваются с него в пользу истца.
 
    По заявлению истицы госпошлина в указанной выше сумме относится на нее. Излишне оплаченная госпошлина составляет 24 732 руб. 46 коп. и подлежит возврату из доходов бюджета Российской Федерации.
 
    Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    Признать недействительными договоры купли-продажи № 71/ПП от 13.10.2009, № 72/ПП от 13.10.2009, № 73/ПП от 13.10.2009, № 210/ПП от 08.09.2010, № 232/ПП от 09.11.2010 в части цены выкупаемых объектов (пункты 2.1 договоров).
 
    Возвратить индивидуальному предпринимателю Ульяновой Галине Николаевне, г. Челябинск из доходов бюджета Российской Федерации излишне оплаченную государственную пошлину в сумме 24 732 руб. 46 коп., перечисленную по платежному поручении № 49 от 04.03.2013, которое остается в материалах делах.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции
 
Судья                                                                                   С.М. Скрыль
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения  апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда httр://18aas.аrbitr.ru