Решение от 18 сентября 2013 года №А76-3717/2013

 
Арбитражный суд Челябинской области
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Челябинск
 
    18 сентября 2013 г.                                          Дело № А76-3717/2013
 
    Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2013 года.
 
    Решение изготовлено в полном объеме 18 сентября 2013  года.
 
    Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаяхметовым И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области, г. Челябинск, ОГРН 1047424527479, к закрытому акционерному обществу Проектно-технологический институт «Челябинскагропромтехпроект», г. Челябинск, ОГРН 1037403865058,  при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Главного управления архитектуры и градостроительства  г. Челябинска,
 
    о взыскании 489 798 руб. 99 коп.
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Перминова М.А. – представитель по доверенности от 15.01.2013 №1/5, личность удостоверена служебным удостоверением Бойко Н.С. – представитель по доверенности от 15.01.2013 № 1/4, личность удостоверена служебным удостоверением
 
    от ответчика: Каюрова Д.С. – представитель по доверенности от 14.05.2013, личность удостоверена заграничным паспортом,
 
    Бородин А.В. – директор согласно решения от 28.09.2010, личность удостоверена паспортом,
 
    от третьего лица - Литвина З.И. – представитель  по доверенности от 30.10.2012, личность удостоверена служебным удостоверением;
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области, г.Челябинск, ( далее – Министерство, истец обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Проектно-технологический институт «Челябинскагропромтехпроект», г.Челябинск ( далее – Общество, ответчик), о взыскании задолженности по договору аренды № 168-зем от 22.12.2010 за период с 22.12.2010 по 21.02.2011 в размере 487 572 руб., пени за период с 25.01.2011 по 21.02.2011 в размере 2 226 руб. 99 коп.
 
    В ходе рассмотрения дела истец представил уточнение требований в части взыскания неустойки, просил взыскать задолженность  за тот же период в размере 487 572 руб. и пени за период с 26.01.2011 по 21.02.2011 в размере 1 662 руб. 27 коп. (т.1, л.д. 130). Уточнение требований принято судом в порядке ст.149 АПК РФ.
 
    В обоснование исковых требований истец ссылается на подписанный между ним и Обществом договор  аренды земельного участка, находящегося в собственности Челябинской области № 168-зем от 22.12.2010 и  наличием задолженности по нему до  момента расторжения договора 21.02.2011.
 
    В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме, представил письменное мнение (т.1  л.д. 148-149).
 
    В судебном заседании ответчик с заявленными исковыми требованиями истца не согласился в полном объеме, настаивал на доводах отзыва, представленного в материалы дела, и дополнений к отзыву ( л.д.44-46, 125-129, 148-149), заявил о недействительности договора  аренды земельного участка.
 
    Определением от 26.07.2013 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  Главное управление архитектуры и градостроительства  Администрации г.Челябинска.
         Третье лицо представило  письменное мнение  на заявление,  в судебном заседании представитель  полагал требования подлежащими удовлетворению.
 
    Ввиду отсутствия возражений ответчика ( п.5 ч.1 ст.148 АПК РФ) дело рассматривается Арбитражным судом Челябинской области.
 
    Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования  подлежат удовлетворению   в части в силу следующего.
 
    Как усматривается из материалов дела,  Распоряжением  Министра промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 21.12.2010 № 1510-р «О предоставлении ЗАО «Челябинскагропромтехпроект» земельного участка, находящегося в собственности Челябинской области, в аренду»,  ответчику предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов  с кадастровым номером 74:36:07: 11 007:0029, расположенный по адресу Челябинская область г.Челябинск,  ул.Ворошилова,  площадью 8459 кв.м сроком на 5 лет для строительства объекта сферы услуг для граждан  ( т.1. л.д. 15).
 
    Право собственности  Челябинской области на земельный участок  из земель населенных пунктов – для строительства мебельного центра и временной некапитальной автопарковки,   с кадастровым номером 74:36:07: 11 007:0029, расположенный по адресу Челябинская область г.Челябинск,  ул.Ворошилова,  площадью 8459 кв.м   подтверждено представленным свидетельством о государственной регистрации права от 13.11.2007 № 74 АА 386 004, выпиской из ЕГРП ( т.1. л.д. 19,92).
 
    22.12.2010 сторонами был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Челябинской области № 168-зем от 22.12.2010 (далее – договор аренды № 168-зем), с приложением  расчетов арендной платы  за период с 22.12.2020 по 31.12.2010 с 01.01.2011 по 31.12.2011, и  акт приема-передачи в аренду земельного участка, находящегося в собственности  Челябинской области ( т.1. л.д.13).
 
    21.02.2011 стороны подписали дополнительное соглашение к нему  о расторжении договора аренды от 22.12.2010 № 168-зем земельного участка находящегося в собственности Челябинской области ( т.1. л.д. 20)  , которым признали договор аренды расторгнутым по соглашению сторон  с  припиской ответчика «Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор аренды от 22.12.2010 № 168-зем считать  недействительным», составили акт  сдачи-приемки земельного участка, находящегося  в собственности Челябинской области, которым арендатор – ответчик – возвратил земельный участок с кадастровым номером 74:36:07: 11 007:0029, расположенный по адресу Челябинская область г.Челябинск ,  Курчатовский район,  ул.Ворошилова, площадью 8459 кв.м. , в связи с отказом арендатора от аренды земельного участка.
 
    В соответствии с положением о Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области, утвержденным  Постановлением Губернатора Челябинской области от 21.07.2010 № 185, Министерство является органом исполнительной власти Челябинской области, осуществляющим в пределах установленной компетенции функции по управлению имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, в том числе функции арендодателя имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области.
 
    Полагая, что свои обязательства Министерство как арендодатель  исполнило надлежащим образом, а Общество, в свою очередь, не оплатило в полном объеме предусмотренную договором плату за аренду земельного участка до расторжения договора аренды, Министерство обратилось с настоящим иском о взыскании задолженности и пени  по договору аренды.
 
    Между тем, суд полагает, что  договор аренды земельного участка заключен с нарушением действующего земельного законодательства.
 
    Согласно  разъяснениям, содержащимся в п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 123.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», арбитражный суд.  независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений,  должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.
 
    Оценивая положения рассматриваемого договора аренды, суд  приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. В силу п.3 ст.607 ГК РФ, факт согласования предмета аренды следует из условий договора № 168-зем, содержащего указание на местонахождение земельного участка, площадь,  кадастровый номер, что позволяет определенно установить имущество, переданное арендатору по договору. При этом суд отмечает, что  указание в кадастровом паспорте  земельного участка вида разрешенного использования – для строительства мебельного центра и временной некапитальной автопарковки не влияет в данном случае  на вывод о заключенности договора. Участок  в соответствии с распоряжением № 1510-р от 21.12.2010 передан для строительства  объекта сферы услуг для граждан, при этом,  по условиям п.3.1. распоряжения № 15410-р ответчик обязан был  обратиться  в орган местного самоуправления Челябинского городского округа за получением разрешения об изменении вида  разрешенного использования земельного участка в соответствии с  целевым использованием, указанным в п.1  распоряжения. С данным условием ответчик   на момент  заключения договора и передачи ему земельного участка был согласен и намерен осуществить предписанные действия. Доказательств обратного  суду не представлено.
 
    Сторонами  не оспаривается, что  договор  аренды № 168-зем не прошел государственную  регистрацию. В то же время, суд отклоняет довод ответчика о  незаключенности  договора аренды № 168-зем со ссылкой   на данное обстоятельство и  положения п.2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). При этом суд учитывает  разъяснения, содержащиеся в п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 ( ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» ( далее – Постановление № 73),  согласно которым в случае,  если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходит из следующего.
 
    Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно  изменено одной из сторон ( ст.310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст.1102,1105  ГК РФ  не имеется. В силу ст.309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
 
    В то же время, судом  установлено наличие оснований для оценки договора в качестве недействительного.
 
    В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна,  если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает  иных последствий нарушения.
 
    Согласно ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается ( п.1), законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов ( п.2)
 
    Согласно пунктам 3,4 ст.447 ГК РФ в случаях,  указанных в ГК РФ или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
 
    Из материалов дела усматривается, что земельный участок по договору аренды  № 168-зем предоставлен в аренду ответчику для целей строительства
 
    В соответствии  с пунктом 1 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации  предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию 1) без предварительного согласования мест размещения объектов 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов. Предоставление земельного  участка  для строительства  без  предварительного согласования  места размещения объекта осуществляется в порядке, установленном  данной нормой ЗК РФ. Пунктом 6 ст.30 ЗК РФ регламентировано, что в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется  в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 ст.30 ЗК РФ, если иной  порядок не установлен ЗК РФ, то есть посредством проведения торгов  ( постановления Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 № 7638/11, от 26.05.2009 № 2081/09). Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
 
    Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что земельный участок  был предоставлен   ответчику без проведения торгов. Доказательств обратного, т.е. проведения процедуры торгов , материалы дела не содержат.
 
    В свою очередь, информационное сообщение о предстоящем предоставлении земельного участка, на которое сослался истец в обоснование предоставления  земельного участка ответчику как подавшему единственную заявку, и в распоряжении № 1510-р от 21.12.2010, опубликованное в средстве массовой информации  газете «Южноуральская панорама» 17.11.2010 ) ,  не может быть признано  судом   надлежащим, поскольку оно не содержит сведений  о  том,  что земельный участок предоставляется для строительства,   не указаны срок  аренды и размер арендной платы. Не отражены в информационном сообщении  сроки и порядок подачи заявок не передачу  в аренду земельного участка.
 
    Суд также принимает во внимание, что в силу Закона Челябинской области № 25-ЗО  от 25.05.2006 г. «О предоставлении в аренду земель, находящихся в государственной собственности Челябинской области и об установлении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Челябинской области»    без проведения торгов ( конкурсов, аукционов)  передача в аренду земельных участков , находящихся в государственной собственности Челябинской области, возможна только юридическим лицам и гражданам, имеющим на праве собственности, праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления здания, строения , сооружения, расположенные на указанных земельных участках.  Предоставление в аренду иных земельных участков осуществляется исключительно на торгах ( конкурсах, аукционах), что установлено ч.2 ст.1  указанного Закона  Челябинской области.
 
    При указанных обстоятельствах суд  не может сделать вывод о соблюдении истцом процедуры предоставления земельного участка для строительства, предусмотренную ст.30 ЗК РФ. Несоблюдение данных требований  свидетельствует о том, что все дальнейшие действия по предоставлению земельного участка на  основании  данной публикации не будут отвечать требованиям земельного законодательства, в силу чего не могут быть признаны легитимными , порождающими права и обязанности.  Таким образом, опубликование информационного сообщения о предстоящем предоставлении земельного участка в  аренду, не являясь легитимным правовым основанием для совершения дальнейших распорядительных действий в отношении  недвижимого имущества, находящегося  в  собственности субъекта федерации, не могло повлечь за собой  возможности  заключения договора аренды земельного участка.
 
    Поскольку в рассматриваемой ситуации  сторонами был подписан  договор аренды  земельного участка № 168-зем,  суд делает вывод о его ничтожности по правилам п. 1 ст. 166, ст. 168 ГК РФ.
 
    Данный вывод суда соответствует правовой позиции, сформулированной в п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  № 73 от 17.11.2011.
 
    В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
 
    С учетом изложенного, суд полагает, что у общества отсутствует обязанность по уплате денежных средств (задолженности и пени) во исполнение договора аренды земельного участка № 168-зем от 22.12.2010.
 
    В то же время, суд учитывает, что в силу положений ст.65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.  Поскольку ответчик не может быть признан плательщиком земельного налога  (ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации), он должен вносить плату за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, в размере арендной платы, устанавливаемой Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
 
    Таким образом,  суд приходит к выводу о возможности удовлетворения требований истца  на основании применения положений главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении. При этом суд принимает во внимание, что  ответчиком без замечаний и возражений подписан акт   приема-передачи земельного участка в день подписания договора. Доказательств, свидетельствующих о невозможности фактического использования земельного участка в период до возвращения земельного участка Министерству, истцом не представлено. С учетом изложенного, судом отклоняются доводы ответчика о неиспользовании земельного участка в указанный истцом период.
 
    С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате  стоимости пользования  земельным участком с кадастровым номером 74:36:07: 11 007:0029, расположенный по адресу Челябинская область г.Челябинск  Курчатовский район ул.Ворошилова, площадью 8459 кв.м.
 
    Расчет арендной платы сторонами произведен  в соответствии с положениями Закона Челябинской области № 25-ЗО. Возражений по методике и размеру  задолженности  ответчиком  не представлено.
 
    Поскольку внесенная ответчиком в счет арендной платы по договору № 168-зем  сумма 70 515 руб. 93 коп. была возвращена последнему, по расчету суда ответчик  должен внести плату за пользование земельным участком за период с 22.12.2010 по 20.02.2011 исходя из расчета  размера арендной платы за год, указанной в  подписанных сторонами расчетах – 2 859 812 руб. 63 коп ( т.1. л.д. 12,14).
 
    Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию  плата за пользование земельным участком в размере  485 776 руб. 40 коп.
 
    В удовлетворении остальной части требований следует отказать.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    Истец по настоящему делу в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, а потому  судом производится взыскание с ответчика государственной пошлины в доход федерального бюджета пропорционально сумме удовлетворенных требований, в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ.
 
    Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
    РЕШИЛ:
 
    Исковые требования удовлетворить частично.
 
    Взыскать с  Закрытого акционерного общества Проектно-технологический институт «Челябинскагропромтехпроект», в пользу Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области задолженность в размере 485 776 руб. 40 коп.
 
    В удовлетворении остальной части требований отказать.
 
    Взыскать с Закрытого акционерного общества Проектно-технологический институт «Челябинскагропромтехпроект» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере  12 715 руб. 50 коп.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме),  путем подачи жалобы  через Арбитражный суд Челябинской области.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 
 
 
Судья                                                                               И.К. Катульская
 
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru