Решение от 07 июня 2013 года №А76-3114/2013

 
Арбитражный суд Челябинской области
 
Именем Российской Федерации
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Челябинск         
 
    07 июня 2013 г.Дело № А76-3114/2013
 
    Резолютивная часть решения оглашена 03 июня 2013 г.
 
    Решение в полном объеме изготовлено 07 июня 2013 г.
 
 
    Судья Арбитражного суда Челябинской области Скобелкин А.П.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Костромитиной Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности администрации города Троицка (ОГРН 1027401100044), г. Троицк,
 
    к индивидуальному предпринимателю Покуленко Виктору Васильевичу (ОГРНИП 304741824500199),  г. Троицк,
 
    о взыскании 222 957 руб. 79 коп., о расторжении договора аренды, об обязании, о погашении записи о государственной регистрации,
 
    при участии в заседании:
 
    истца – представителя Смирновой А.В., действующей по доверенности № 1 от 09.01.2013, личность установлена паспортом,
 
    ответчика – представителя Тодорова В.Н., действующего по доверенности от 18.03.2013, личность установлена паспортом,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Управление муниципальной собственности администрации города Троицка (ОГРН 1027401100044), г. Троицк, Челябинская область (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Покуленко Виктору Васильевичу (ОГРНИП 304741824500199),  г. Троицк, Челябинская область (далее – ответчик), о взыскании суммы неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком, площадью 9543 кв.м. с кадастровым номером 74:35:0900002:23, расположенным по адресу: Челябинская область, г. Троицк, в районе автодороги «Челябинск-Кустанай», за период с 26.07.2011 по 29.09.2011 в размере 34 372 руб. 48 коп. и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.09.2011 по 01.02.2013 в размере 3 780 руб. 97 коп.; о взыскании задолженности по договору аренды земли г. Троицка № 92.11.02.01.01 от 26.07.2011 за период  с 30.09.2011 по 15.09.2012 в размере 137 839 руб. 10 коп. и суммы штрафа за период с 16.09.2012 по 01.02.2013 в размере 18 607 руб. 05 коп.; о расторжении договора аренды земли г. Троицка № 92.11.02.01.01 от 26.07.2011; об обязании ответчика вернуть земельный участок, площадью 9543 кв.м. с кадастровым номером 74:35:0900002:23, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, в районе автодороги «Челябинск-Кустанай», по акту приема-передачи Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу; о погашении записи о государственной регистрации права аренды за индивидуальным предпринимателем Покуленко В.В. на земельный участок, площадью 9543 кв.м. с кадастровым номером 74:35:0900002:23, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, в районе автодороги «Челябинск-Кустанай» (л.д.6,7).
 
    В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 309, 310, 330, 395, 609, 614, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации и на то, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендной плате.
 
    Определением суда от 07.05.2013 принято уточнение исковых требований в части увеличения суммы неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком, площадью 9543 кв.м. с кадастровым номером 74:35:0900002:23, расположенным по адресу: Челябинская область, г. Троицк, в районе автодороги «Челябинск-Кустанай», за период с 26.07.2011 по 29.09.2011 в размере 34 372 руб. 48 коп. и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.09.2011 по 29.09.2011 в размере 106 руб. 94 коп., всего 34 479 руб. 42 коп.; суммы задолженности по договору аренды земли г. Троицка № 92.11.02.01.01 от 26.07.2011 за период  с 30.09.2011 по 31.12.2012 в размере 137 839 руб. 10 коп. и суммы штрафа за период с 30.09.2012 по 30.04.2013 в размере 50 639 руб. 27 коп., всего 188 478 руб. 37 коп. (л.д.60-63).
 
    От истца поступило 27.05.2013 (вх. № 31926) ходатайство о приобщении дополнительных документов.
 
    Судом, в порядке ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дополнительные документы  приобщены к материалам дела.
 
    Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, на иске настаивает.
 
    Ответчик исковые требования не признает, просит в удовлетворении отказать.
 
    В судебном заседании 28.05.2013 судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 14ч. 00м. 03.06.2013.
 
    Информация в форме публичного объявления о перерыве и продолжении предварительного судебного заседания была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 19.09.2006 № 113).
 
    Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со ст.ст. 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению в силу следующего.
 
    Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:35:0900002:23, площадью 9543 кв.м., местоположение: Челябинская область, г. Троицк, район автодороги «Челябинск-Кустанай» внесён 22.06.2011 в государственный кадастр недвижимости. Разрешённое использование: для проектирования реконструкции складского хозяйства (л.д.24,25).
 
    Между Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Покуленко В.В. (арендатор) подписан договор № 92.11.02.01.01 аренды земли г. Троицка от 26.07.2011 (л.д.16-19).
 
    Согласно п.1.1 договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов), кадастровый номер 74:35:0900002:23, площадью 9543 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, в районе автодороги «Челябинск-Кустанай»  в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости). Разрешенное использование участка: на период проектирования реконструкции складского хозяйства.
 
    Договор заключен сроком до 08.11.2013 и вступает в силу с момента его подписания сторонами и регистрации в установленном законом порядке (п.1.2 договора).
 
    Расчет арендной платы (приложение № 1) является  неотъемлемой составной частью договора, в соответствии с которым на каждый год устанавливается величина арендной платы за пользование земельным участком (п.2.2 договора).
 
    Арендная плата выплачивается один раз в год, не позднее 15 сентября (п.2.3 договора).
 
    Арендатор обязан уплачивать  в размере, на условиях и в сроки установленные договором, арендную плату (п.4.2.3 договора).
 
    Согласно расчету платы за аренду земли на 2012 год (приложение № 1 к договору), размер арендной платы за 2012 год составил 137 839 руб. 10 коп. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно по 11 486 руб. 59 коп. не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным (л.д.19).
 
    В силу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, государственной регистрации подлежат договоры аренды земельного участка заключенные на срок один год и более.
 
    Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (ст. 433 ГК РФ).
 
    Государственная регистрация договора произведена 30.09.2011, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации договора аренды  № 35/085/2011-88 (л.д.22).
 
    С учетом изложенного, договора № 92.11.02.01.01 аренды земли г. Троицка от 26.07.2011оценивается судом как заключенный.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    В этом случае в силу положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца - при аренде недвижимого имущества.
 
    Принимая во внимание фактическое использование ответчиком земельного участка, суд считает, что указанный земельный участок использовался ответчиком без законных оснований (до 30.09.2011), вследствие чего им неосновательно сбережены денежные средства.
 
    При определении размера неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 9543 кв.м. суд принимает расчет арендной платы, произведенный истцом за период с 26.07.2011 по 29.09.2011 в общей сумме 34 372 руб. 48 коп. (л.д.50). Указанный расчет выполнен истцом на основании коэффициентов и ставок арендной платы, которые были согласованы сторонами в расчете платы за аренду земли (л.д.18,19).
 
    Доказательств внесения оплаты за пользование земельным участком за  указанный в иске период ответчиком не представлено.
 
    Следовательно, неосновательное обогащение за период с 26.07.2011 по 29.09.2011 в размере 34 372 руб. 48 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
 
    Расчёт арендной платы производится по формуле: кадастровая стоимость земельного участка х ставка арендной платы х коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора х коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка х коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
 
    Согласно расчёту истца задолженность ответчика за пользование земельным участком по договору № 92.11.02.01.01 аренды земли г. Троицка от 26.07.2011 за период с 30.09.2011 по 31.12.2012 составила 137 839 руб. 10 коп. (л.д.50).
 
    Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору № 92.11.02.01.01 аренды земли г. Троицка от 26.07.2011 и фактическое использование ответчиком земельного участка явилось основанием обращения истца в суд с соответствующим иском.
 
    В силу ст.ст.606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ).
 
    В соответствии с п.1 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором.
 
    Согласно п.п. 1, 3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (согласно п. 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
 
    В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.
 
    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 названного Кодекса).
 
    В соответствии со ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    В силу ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
 
    Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
 
    Согласно п.6.2 договора, арендатор за каждый день просрочки платежа арендной платы выплачивает штраф в размере 0,1% от суммы недоимки.
 
    Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 30.09.2011 по 30.04.2013 в размере 50 639 руб. 27 коп. (л.д.51), в том числе за период с 30.09.2011 по 15.09.2012 – 11 892 руб. 02 коп. (на сумму 34 372 руб. 48 коп.), с 16.09.2012 по 30.04.2013 – 38 747 руб. 25 коп. (на сумму 172 211 руб. 58 коп.).
 
    В соответствии с п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №13 от 25.01.2013 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Пленум) согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
 
    Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
 
    Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
 
    В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование  чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского кредита на день  предъявления иска или на день вынесения решения.
 
    Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в размере 106 руб. 94 коп. за период с 16.09.2011 по 29.09.2011, с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ 8 %  (34372,48 х 8% х 14/360), (л.д.51).
 
    Таким образом, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 106 руб. 94 коп. обосновано, законно, в связи с чем, подлежит удовлетворению.
 
    Учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным, требование истца о взыскании с ответчика платы за землю подлежит удовлетворению в размере 222 957 руб. 79 коп. (ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
 
    В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Согласно положениям пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
 
    Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Чтобы прекратить действие договора, заинтересованная сторона должна совершить действие, определенно свидетельствующее о таком намерении. Если такое намерение имеет арендодатель, он обязан предупредить об окончании срока аренды и потребовать возврата предмета аренды.
 
    Условиями договора № 92.11.02.01.01 аренды земли г. Троицка от 26.07.2011 предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения  договора при использовании земельного участка не по целевому назначению и (или) не в соответствии с разрешенным использованием, а также при использовании  способами, приводящими к его порче, в случае однократного нарушения  арендатором установленного договором срока внесения арендной платы, нарушении п. 4.2.4, п. 4.2.6, п.4.2.9, п. 4.2.12, в случае не подписания арендатором дополнительных  соглашений к договору, расчета арендной платы (п.п. 7.3, 3.1.3).
 
    В претензии от 27.11.2012 №3267 истец указал, что в случае неисполнения требований об уплате задолженности по арендной плате в добровольном порядке, Управление будет вынуждено обратиться в суд с требованиями, в том числе о расторжении договора аренды и возврате земельного участка (л.д.12-13).
 
    Таким образом, требование о соблюдении досудебного порядка урегулированию спора, в части требования о расторжении договора, истцом соблюдено.
 
    В силу п.23 постановления Пленума, согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
 
    Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
 
    Суд считает, что требование о расторжении договора подлежит удовлетворению на основании ст.619 ГК РФ и п.7.3 и 3.1.3 договора.
 
    Довод ответчика о применении ставки арендной платы – 0,5% как в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов в период свыше пределов нормативов продолжительности строительства, судом отклонен.
 
    Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:35:0900002:23 площадью 9543 кв.м 22.06.2011 поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования «для проектирования реконструкции складского хозяйства», что подтверждается кадастровым паспортом (л.д. 24).
 
    Как следует из постановления администрации г.Троицка № 1485 от 22.07.2011 (л.д. 15), спорный земельный участок предоставлен для проектирования реконструкции складского хозяйства.
 
    Аналогичная цель предоставления земельного участка указана в договоре аренды № 92.11.02.01.01 от 26.07.2011.
 
    Доказательств отнесения спорного земельного участка к иному виду разрешённого использования, либо обращения предпринимателя в органы государственного кадастра с заявлением об изменении вида разрешённого использования земельного участка, ответчиком суду не представлено.
 
    Таким образом, вид разрешённого использования, и как следствие – расчет арендной платы определены верно.
 
    Довод ответчика о ничтожности договора, судом отклонен, так как противоречит ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    В силу п.52 постановления Пленумов от 29.04.2010 №10/22 решение суда о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить земельный участок, является основанием для внесения записи в ЕГРП. В связи с чем требование истца о погашении записи, подлежит отклонению.
 
    В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на ответчика.
 
    Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу п. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины с ответчика производится в доход федерального бюджета.
 
    Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Управления муниципальной собственности администрации города Троицка, удовлетворить частично.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Покуленко Виктора Васильевича, г. Троицк в пользу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка неосновательное обогащение в сумме 34 372 руб. 48 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 106 руб. 94 коп., задолженность в сумме 137 839 руб. 10 коп., штраф в сумме 50 639 руб. 27 коп., всего 222 957 руб. 79 коп.
 
    Расторгнуть договор №92.11.02.01.01 аренды земли г.Троицка от 26.07.2011 между Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка и индивидуальным предпринимателем Покуленко Виктором Васильевичем, г. Троицк.
 
    Обязать индивидуального предпринимателя Покуленко Виктора Васильевича, г. Троицк возвратить земельный участок с кадастровым номером 74:35:0900002:23 площадью 9543 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г.Троицк, в районе автодороги «Челябинск-Кустанай» по акту приема-передачи Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.
 
    В удовлетворении остальной части иска отказать.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Покуленко Виктора Васильевича, г. Троицк в доход федерального бюджета 11 459 руб. 16 коп. государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Челябинской области.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
 
    Судья                                                              подпись   А.П. Скобелкин
 
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной и кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда httр://18aas.arbitr.ruили  Федерального арбитражного суда Уральского округа httр://www.fasuo.arbitr.ru.