Решение от 22 января 2014 года №А76-247447/2011

Дело № 2-1/2014
 
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
    22 января 2014 года Каргасокский районный суд Томской области в составе:
 
    председательствующего судьи Фокина Р.А.
 
    при секретаре Сопронюк Ю.А.,
 
    с участием представителя Администрации Каргасокского района Новосельцева В.Н., действующего на основании доверенности от 14.06.2013, представителей Фоминых С.В. Гутова Ю.Ю., действующего на основании доверенности от 21.07.2011, Ожогиной Н.М., действующей на основании ордера № 472 от 14.11.2013,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Каргасок Томской области гражданское дело по искам Администрации Каргасокского района к Фоминых Сергею Викторовичу о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь и исковому заявлению Фоминых Сергея Викторовича к Администрации Каргасокского района о признании заключенным договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Администрация Каргасокского района обратилась в суд с иском к Фоминых С.В. о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: , общей площадью кв.м. В обоснование указано, что 25.08.2009 Управлением Росреестра по Томской области было принято на учет в качестве бесхозяйного нежилое здание по указанному адресу. По сведениям Каргасокского филиала ОГУП «», ФГУП «», Территориального управления Росимущества, Департамента по управлению государственной собственностью, Администрации сельское поселение, на указанное здание права собственности ни за кем не зарегистрировано и реестрах федерального, областного и муниципального имущества оно не значится. В уполномоченных государственных органах отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности на это здание или о его собственнике, налог на имущество за этот объект не уплачивается (письмо МРИ ФНС № от 09.09.2013 №), в ходе обследования установлено, что здание никем не эксплуатируется. Однако, существует договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.01.2002, заключенный между ООО «» (продавец) и Фоминых С.В. (покупатель), по которому продавец передал в собственность покупателя кирпичное здание незавершенного строительства (год начала строительства 1989), расположенное по адресу: Поскольку в соответствии со ст.ст. 131, 551 ГК РФ сведений о регистрации права собственности за ООО «» на данный объект не имеется, последний был поставлен на учет Управлением Росреестра в качестве бесхозяйного. Поэтому можно сделать вывод об отсутствии собственника на нежилое здание по адресу: . На основании абз. 2 п. 3 ст. 225 ГК РФ, ч. 2 ст. 293 ГПК РФ просит признать за муниципальным образованием «Каргасокский район» право муниципальной собственности на нежилое здание, расположенное по адресу:
 
    Фоминых С.В. (с учетом последующих уточнений) обратился с иском к Администрации Каргасокского района о признании заключенным договора купли-продажи недостроенного кирпичного одноэтажного нежилого здания с бетонными перекрытиями (расположено у северной границы ветродрома), расположенного по адресу: В обоснование указал, что в январе 2002 года он приобрел в собственность недостроенное кирпичное одноэтажное нежилое здание (расположено у ), год начала строительства 1989, размер ., высотой м., расположенное по адресу: Между ним (покупателем) и ООО «» (продавцом), в лице заместителя директора Ш., действующего на основании доверенности от 15.01.2002, 16.01.2002 был заключен договор купли-продажи указанного здания. Договор купли-продажи заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, что соответствует требованиям ст.550 ГК РФ. В этот же день был составлен акт (накладная) приемки-передачи основных средств от 16.01.2002, из которого следует, что в соответствии с договором купли-продажи Продавец передает в собственность (полное хозяйственное ведение) кирпичное здание с бетонными перекрытиями, расположенное по адресу: Перечисленное имущество было передано ему продавцом и принято 16.01.2002, акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора купли-продажи имущества. Свою обязанность покупателя об оплате переданного имущества он исполнил в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №от 16.01.2002, с указанного времени он пользуется вышеуказанным недвижимым имуществом. Из адресной справки на объект недвижимости от 04.10.2011 следует, что данному недостроенному нежилому зданию присвоен адрес: адрес присваивается впервые. Акт приемки- передачи основных средств от 16.01.2002 свидетельствует о том, что речь идет об объекте недвижимости, указанном в адресной справке от 04.10.2011 №, что соответствует заключенному договору купли- продажи от 16.01.2002. В ноябре 2011 года он (Фоминых) обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области Парабельский отдел с заявлением о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество. 12.12.2011 ему было отказано в государственной регистрации права собственности на спорное здание по тому основанию, что им не представлен документ, подтверждающий возникновение права собственности, а также потому, что договор купли- продажи составлен ненадлежащим образом. В настоящее время продавец недвижимого имущества ООО «» ликвидирован на основании решения Арбитражного суда (выписка ЕГРПЮЛ). Отказ в государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество нарушает его права. Исходя из позиции, изложенной в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ликвидация продавца, что имело место в его случае, не является препятствием для регистрации перехода права собственности без заявления продавца. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Ссылаясь на ст. 218, ст. 551, п.1 ст. 556 ГК РФ, ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, просит суд: признать договор купли- продажи недостроенного кирпичного одноэтажного нежилого здания с бетонными перекрытиями (расположено у северной границы ветродрома), расположенного по адресу: заключенным; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области Парабельский отдел зарегистрировать в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество переход права собственности на указанное недвижимое имущество от продавца ООО «» к покупателю, Фоминых С.В.
 
    Определением Каргасокского районного суда от 28.11.2013 указанные гражданские дела соединены в одно производство.
 
    Представитель Администрации Каргасокского района Новосельцев В.Н. в судебном заседании заявленные требования поддержал, возражал против удовлетворения иска Фоминых С.В. Суду пояснил, что спор идет в отношении объекта незавершенного строительством, нежилого здания, расположенного по адресу: Строительство данного здания осуществлялось ОАО «». Разрешительных документов на строительство и акта ввода в эксплуатацию на указанное здание не имеется. На протяжении 10-15 лет никто право собственности на здание не регистрировал, поэтому Администрация Каргасокского района решила признать его бесхозяйным имуществом. В 01.06.2009 БТИ на здание по просьбе управления муниципальным имуществом Администрации Каргасокского района изготовило технический паспорт.
 
    Представители Фоминых С.В. Гутов Ю.Ю. и Ожогина Н.М. в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержали и возражали против удовлетворения требований Администрации Каргасокского района. Гутов Ю.Ю. суду пояснил, что спорное здание построено в 1991 году и было продано ОАО «» покупателю – ООО «». Актов на строительство и документов на земельный участок под зданием у них не имеется. Здание только строилось и при банкротстве в эксплуатацию не вводилось. В 2011 году Росреестр отказал Фоминых С.В. в государственной регистрации право собственности на данное здание. Ожогина Н.М. дополнительно указала, что Фоминых С.В. обращался в Росреестр для государственной регистрации право собственности на спорный объект, а Администрация Каргасокского района этого не делала. Ссылается на постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 № 1150/13 по делу №А76-247447/2011, полагая, что нельзя признать объект недвижимости бесхозяйным лишь потому, что владелец не зарегистрировал на него своего права собственности. К обстоятельствам, подтверждающим отсутствие оснований для признания недвижимого имущества бесхозяйным, являются, в том числе, наличие правопритязаний лица на данное имущество.
 
    Представитель Управления Росреестра по Томской области, Фоминых С.В., извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, поэтому суд в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся в суд лиц.
 
    Выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд установил следующее:
 
    Нежилое здание, расположенное по адресу: поставлено на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества 25.08.2009. Из технического паспорта на указанный объект недвижимости, составленного Каргасокским филиалом ОГУП «» по состоянию на 01.06.2009, следует, что данное нежилое здание имеет инвентарный номер №, год постройки 1991, общую площадь кв.м. Согласно кадастровому паспорту от 17.06.2009 данное здание является объектом незавершенного строительства.
 
    Право собственности на указанное здание по данным БТИ, Росреестра, государственных и муниципальных органов власти ни за кем не зарегистрировано.
 
    Из пояснений сторон, показаний свидетелей К., Н. следует, что правоустанавливающих документов, разрешительных документов о начале строительства на незавершенное строительством нежилое здание, расположенное по адресу: не было. Как пояснил свидетель Н., работавший в с 1986 по 1994 годы заместителем начальника по капитальному строительству и ремонту, что следует из его трудовой книжки, спорное здание строилось без разрешительной и иной технической документации по указанию директора, т.к. земельный участок принадлежал . Разрешений и согласований с архитектором района им не требовалось, т.к. у них был свой отдел капитального строительства.
 
    Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.
 
    Фоминых С.В. в подтверждение своих требований представлены: приказ ООО «» от 16.01.2002 о продаже кирпичного здания с бетонными перекрытиями, договор купли-продажи кирпичного здания по адресу: (год начала строительства 1989), заключенного между ООО «» и Фоминых С.В. 16.01.2002, акт приема передачи здания, квитанция к приходному кассовому ордеру от 16.01.2002 на сумму руб. об оплате стоимости продаваемого здания на сумму, а также технический паспорт от 14.10.2011 на объект незавершенного строительства (). В регистрации права собственности на данный объект по указанному договору за Фоминых С.В. Управлением Росреестра по Томской области (Парабельский отдел) было отказано в сообщении № от 12.12.2011, поскольку не было предоставлено сведений о праве собственности продавца на данный объект, заявления от продавца о регистрации перехода права собственности, договор купли-продажи не содержит полного наименования юридического лица и представлен в подлиннике и копии, что противоречит требованиям закона о регистрации.
 
    В сообщении ОГУП « от 21.01.2014 исх№указано, что технический паспорт на объект недвижимости, расположенный по адресу: по состоянию до 2009 года не изготавливался. Технический паспорт на данный объект был изготовлен в 2009 году по обращению МУ по имущественным и земельным отношениям администрации Каргасокского района. До момента изготовления в 2009 году тех.паспорта данный объект не был включен ив реестр объектов капитального строительства и сведения о нем в Каргасокском отделении ОГУП «» отсутствовали.
 
    На основании ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
 
    Согласно ч. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
 
    В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, а также статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства (к которой отнесено и возведение пристройки), а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса РФ документы.
 
    Из материалов дела, пояснений сторон и показаний свидетелей следует, что объект недвижимости – незавершенное строительством задние, расположенное по адресу: строился без разрешительной документации, которой в настоящее время также не существует, а технический паспорт на него, как и адресная справка, выданы по обращению МУ по имущественным и земельным отношениям администрации Каргасокского района в 2009 году. Каких либо правоустанавливающих документов на данный объект недвижимости, как и документов, подтверждающих то, что спорное недвижимое имущество построено на земельном участке, отведенном законом и иными правовыми актами в установленном порядке для этих целей, с получением на это необходимых разрешений, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, суду представлено не было и в материалах дела не имеется.
 
    В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
 
    При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорный объект недвижимости по смыслу ст. 222 ГК РФ имеет все признаки самовольной постройки.
 
    Признание права собственности на самовольную постройку возможно по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ, а именно: в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
 
    Администрацией Каргасокского района заявлены требования в порядке ч. 2 ст. 293 ГПК РФ по основаниям, установленным абз. 2 п. 3 ст. 225 ГК РФ, как признание права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь. Однако, по таким основаниям данные исковые требования удовлетворены быть не могут, поскольку строение, на которое истец просит признать право собственности, имеет признаки самовольной постройки, которая не является объектом гражданских прав.
 
    По вышеизложенным обстоятельствам не подлежат удовлетворению и исковые требования Фоминых С.В. о признании заключенным договора купли-продажи спорного недостроенного нежилого здания от 16.01.2002.
 
    Кроме того, право собственности на имущество, которое имеет собственника, в силу части 2 ст. 218 ГПК РФ, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
 
    Договор продажи недвижимости, на основании ст. 550 ГК РФ, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
 
    В статье 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    В договоре купли-продажи от 16.01.2002, заключенном между ООО «» и Фоминых С.В., отсутствует точный адрес продаваемого объекта недвижимости, нет сведений о его площади. Кроме этого, из сообщения ОГУП « от 21.01.2014 исх№следует, что технический паспорт на спорное нежилое здание по состоянию до 2009 года не изготавливался и до 2009 года оно не было включено в реестр объектов капитального строительства. Следовательно, данное здание не могло является объектом гражданских прав и быть предметом гражданско-правовых сделок. Таким образом нельзя утверждать, что в спорном договоре купли-продажи недвижимости указаны все данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, а потому договор нельзя признать заключенным.
 
    На момент заключения в 2002 году между ООО «» и Фоминых С.В. договора купли-продажи действовали положения п. 1 ст. 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым, государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    Фоминых С.В. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено суду каких-либо доказательств о наличии у ООО «» зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.
 
    Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований Администрации Каргасокского района и Фоминых С.В. должно быть отказано.
 
    Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Администрации Каргасокского района к Фоминых Сергею Викторовичу о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь и Фоминых Сергея Викторовича к Администрации Каргасокского района о признании заключенным договора купли-продажи недостроенного кирпичного одноэтажного нежилого здания с бетонными перекрытиями (расположено у ), расположенного по адресу: и государственной регистрации перехода права собственности на данный объект, оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Каргасокский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
 
    Судья Р.А.Фокин