Решение от 20 сентября 2013 года №А76-23935/2012

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Челябинской области
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Челябинск
 
    20сентября 2013 г.                                            Дело № А76- 23935/2012
 
    Резолютивная часть решения объявлена  17 сентября 2013 г.
 
    Решение в полном объеме изготовлено 20 сентября 2013 г.
 
    Судья Арбитражного суда Челябинской области Лакирев А.С.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пугачевой Е.Н.,
 
    рассмотрев   в открытом судебном заседании дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Варганова  Константина Владимировича, г. Златоуст Челябинской области, ОГРН 304740401400121
 
    к государственному специализированному бюджетному учреждению «ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ ФОНД ИМУЩЕСТВА», г. Челябинск, ОГРН 1027403896981
 
    к Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области, г. Челябинск, ОГРН 1047424527429
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Анко», г. Екатеринбург, ОГРН 1046604016326
 
    о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения,
 
    При участии в судебном заседании:
 
    Индивидуального предпринимателя Варганова К.В., представителя истца Самойленко О.Ю. (доверенность б/н от 25.01.2013);
 
    Представителя ответчика Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области Катайцевой Э.В. (доверенность № 1/11 от 21.01.2013);
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Индивидуальный предприниматель Варганов Константин Владимирович (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к государственному специализированному бюджетному учреждению «ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ ФОНД ИМУЩЕСТВА» (далее – ответчик), к Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - ответчик) к обществу с ограниченной ответственностью «Анко» (далее – ответчик) с требованием о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения № 3, обшей площадью 246.9 кв.м.. расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. А.А. Фадеева, д. 21 А. установленной Отчетом ООО «Анко» № 2012.29603 от 21.05.2012г.; возложении на Государственное специализированное бюджетное учреждение «ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ ФОНД ИМУЩЕСТВА», Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области обязанности заключить с ИП Варгановым Константином Владимировичем договор купли-продажи нежилого помещения № 3 общей площадью 246.9 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. А.А. Фадеева, д. 21А по цене 778 000 рублей без учета НДС. (с учетом уточнения исковых требований, принятых Арбитражным судом в порядке статьи 49Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    В обоснование заявленных требований истец сослался на ст.ст. 445 ГК РФ, Федеральный Закон от 22.07.2008 N159-ФЗ.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.
 
    Представитель Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области иск не признал, представил отзыв на иск (л.д. 35-38 том 1), в котором указал, что функции продавца приватизируемого имущества осуществляет Государственное специализированное бюджетное учреждение «ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ ФОНД ИМУЩЕСТВА» в соответствии с постановлением Правительства Челябинской области от 24.01.2003 № 8. В связи с этим, Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области  полагает, что не является надлежащим ответчиком по иску.Кроме того, по мнению ответчика, истцом не представлено доказательств недостоверности отчета  ООО «Анко» № 2012.29603 от 21.05.2012г.
 
    Представители ответчиков ООО «Анко», государственного специализированного бюджетного учреждения «ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ ФОНД ИМУЩЕСТВА» в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1, 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
 
    Представитель государственного специализированного бюджетного учреждения «ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ ФОНД ИМУЩЕСТВА» представил отзыв на иск (л.д. 114-117 том 1), в котором указал, в полномочия Фонда как продавца приватизируемого имущества входит проведение процедуры продажи, но не переоценка действия представителя собственника по установлении цены продажи, в связи с чем, протокол разногласий истца от 01.11.2012 к договору купли-продажи арендуемого имущества был отклонен.
 
    Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со ст.ст. 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.
 
    Как видно из материалов дела и установлено судом, Распоряжением  Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области № 1484-р от 28.09.2012 г. «Об условиях приватизации объекта недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого предпринимательства» принято решение о приватизации объекта недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области  - помещения № 3 общей площадью 246.9 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. А.А. Фадеева, д. 21А в порядке реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства ИП Варгановым К.В. на приобретение имущества по цене 1 605 000 рублей без учета НДС согласно отчета ООО «Анко» № 2012.29603 от 21.05.2012 г.
 
    Государственное специализированное бюджетное учреждение «ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ ФОНД ИМУЩЕСТВА» письмом от 04.10.2012 исх. № 522  направило истцу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения и проект Договора   №(159-ФЗ) купли-продажи недвижимого имущества (проект л.д. 41-44 том 1), в п. 2.1. которого цена продажи арендуемого помещения была установлена в размере 1 605 000 рублей без НДС.
 
    Истцом представлен ответчику протокол разногласий от 01.11.2012, согласно которому цена объекта оценки была установлена в размере 546 610 руб. 17 коп. без НДС на основании отчета ООО «МБИ-Сервис» № 12/10/04 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 3, находящегося по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. А.А. Фадеева, д. 21а» (л.д. 55-88 том 1).
 
    Письмом от 13.11.2012 №618 (л.д. 84 том 1) Учреждение отклонило протокол разногласий к договору купли - продажи от   01.11.2012.
 
    Не достигнув соглашения об условиях заключаемого договора в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения, ссылаясь на наличие существенной разницы о размере рыночной стоимости спорного объекта, определенном отчетом  ООО «Анко» № 2012.29603 от 21.05.2012 г. и отчетом ООО «МБИ-Сервис» № 12/10/04 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 3, находящегося по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. А.А. Фадеева, д. 21а»,  истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
 
    Согласно п. 2 ст. 445Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексомили иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    В соответствии со ст. 446Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    В силу ст. 3Закона от 22.07.2008 N159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным закономот 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
 
    На основании ст. 12Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 6Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
 
    В п. 2информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82- 87Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и учитывая, что в материалы дела представлены два отчета об определении его рыночной стоимости, судом по ходатайству истца на основании ст. 82Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза.
 
    По результатам проведенной судебной экспертизы ООО АФ «ВнешЭкономАудит» № 01-0613 от 13.06.2013 (л.д. 89-123 том 3), врезультате исследования отчета независимого оценщика ООО «Анко» № 2012.29603 от 21.05.2012 г. на предмет соответствия требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральных стандартов оценки установлено, что отчет независимого оценщика ООО «Анко» № 2012.29603 от 21.05.2012 г. не соответствует ст. 11 федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; не соответствует п. 17, п. 19, п. 22 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256; Соответствует требованиям федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 255; Не соответствует п. 4, п. 8, п. 10, п. 11, п. 14, п. 15 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.
 
    Существенными несоответствиями, которые повлияли на рыночную стоимость объекта оценки, являются: несоответствие п. 19 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Несоответствие п. 22 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Несоответствие п. 11 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)».
 
    Рыночная стоимость нежилого помещения № 3, общей площадью 246,9 квадратных метров, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. А.А. Фадеева, д. 21А по состоянию на 23 апреля 2012 г.
составляет 778 000 руб.
 
    Оценив заключение судебной экспертизы  ООО АФ «ВнешЭкономАудит» № 01-0613 от 13.06.2013 по правилам, предусмотренным ст. 71Арбитражного кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, а также принимая во внимание отсутствие доказательств недостоверности заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 01-0613 от 13.06.2013, выполненный обществом АФ «ВнешЭкономАудит», соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
 
    С учетом изложенного, суд находит, что указанным отчетом подтвержден факт изложения в Отчете ООО «Анко» недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, а при определении условий договора о цене имущества следует руководствоваться рыночной стоимостью помещения, указанной в отчете № 01-0613 от 13.06.2013, выполненный обществом АФ «ВнешЭкономАудит».
 
    С учетом указанных норм права, а также установленных обстоятельств суд считает возможным определить цену выкупаемого имущества в размере 778 000 руб.     (без НДС).
 
    При этом, предъявление иска к Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области, к обществу с ограниченной ответственностью «Анко» является необоснованным.
 
    Постановлением Правительства Челябинской области от 24.01.2003 N 8 "О продаже приватизируемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области" установлено, что Государственное специализированное финансовое учреждение "Челябинский областной фонд имущества" наделено функциями по продаже приватизируемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области.
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Анко» не является стороной сделки.
 
    Следовательно, требования к дынным ответчикам являются необоснованными.
 
    Истцом при подаче иска платежными поручениями № 42 от 10.12.2012, от № 2 от 16.01.2013 уплачена государственная пошлина в размере 12 000 руб. (л.д. 12,13 том 1), что соответствует положениям ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    Следовательно, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 000 руб. В остальной части госпошлина подлежит возвращению истцу из бюджета.
 
    Истцом также произведена оплата за проведение экспертизы в сумме 20 000 руб., что подтверждается платежным поручением N12 от 04.04.2013. Оплата стоимости экспертизы также является судебными расходами истца и подлежит взысканию с ответчика.
 
    Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    В иске к Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области, обществу с ограниченной ответственностью «Анко» отказать.
 
    Исковые требования к государственному специализированному бюджетному учреждению «ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ ФОНД ИМУЩЕСТВА» удовлетворить.
 
    Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения № 3, обшей площадью 246.9 кв.м.. расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. А.А. Фадеева, д. 21 А. установленную Отчетом ООО «Анко» № 2012.29603 от 21.05.2012г.
 
    Возложить на государственное специализированное бюджетное учреждение «ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ ФОНД ИМУЩЕСТВА» обязанность заключить с ИП Варгановым Константином Владимировичем договор купли-продажи нежилого помещения № 3 общей площадью 246.9 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. А.А. Фадеева, д. 21А по цене 778 000 рублей без учета НДС.
 
    Взыскать с ответчика государственного специализированного бюджетного учреждения «ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ ФОНД ИМУЩЕСТВА» в пользу истца индивидуального предпринимателя Варганова Константина Владимировича расходы по уплате госпошлины в сумме 8 000 руб., расходы на оплату экспертизы в сумме 20 000 руб.
 
    Возвратить истцу ИП Варганову Константину Владимировичу из Федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в сумме 4 000 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
 
    Судья                                                                                   А.С.Лакирев
 
 
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.