Решение от 15 августа 2013 года №А76-22498/2012

 
Арбитражный суд Челябинской области
 
Именем Российской Федерации
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Челябинск         
 
    15 августа 2013 г.Дело № А76-22498/2012
 
    Резолютивная часть решения объявлена 12 августа 2013 г.
 
    Решение в полном объеме изготовлено 15 августа 2013 г.
 
 
    Судья Арбитражного суда Челябинской области Скобелкин А.П.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Костромитиной Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (ОГРН 1027402931500), г. Челябинск
 
    к закрытому акционерному обществу Финансово-строительная компания «Западный луч» (ОГРН 1027403866753), г. Челябинск
 
    о взыскании 36 834 539 руб.,
 
    при участии в заседании:
 
    истца – представителя Пересёлковой А.С., действующей по доверенности
№ 25905 от 30.12.2011, личность установлена служебным удостоверением
№ 314,
 
    ответчика – представителя Зайдуллиной Т.Р., действующей по доверенности № 8 от 11.02.2013, личность установлена паспортом,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, (далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Финансово-строительная компания «Западный луч», г.Челябинск (далее – ЗАО ФСК «Западный луч», ответчик), о взыскании задолженности по договору УЗ № 008662-К-2006 от 06.12.2006 в размере 31 561 341 руб. за период с 12.02.2009 по 30.09.2012 и суммы неустойки в размере 15 976 620 руб. за период с 01.04.2009 по 30.09.2012.
 
    В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
 
    Определением от 18.03.2013 принято к производству ходатайство об уменьшении исковых требований до 26 308 569 руб. основного долга и 10 525 970 руб. неустойки. Период начисления арендной платы и неустойки остались без изменения (т.1, л.д.149-151).
 
    Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, настаивает на их удовлетворении.
 
    Ответчик иск не признал, считает необоснованным применение п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Указал на наличие переплаты, считает, что необходимо руководствоваться расчетами, которые были подписаны сторонами.
 
    Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со ст.ст. 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению в силу следующего.
 
    Как следует из материалов дела, постановлением от 14.07.2004 №1254-п утвержден акт выбора земельного участка и предварительное согласование место размещения торгово-досугового комплекса (1-ая очередь застройки территории «Западный луч»), а постановлением от 05.10.2004 №1775-п предварительно согласовано место размещения жилого комплекса (2-ая очередь застройки территории «Западный луч») (л.д.68,69, т.1).
 
    В соответствии с распоряжением Главы г. Челябинска от 05.12.2006 № 2312 «О предоставлении земельных участков в аренду для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди) по ул.Труда в Центральном районе г.Челябинска закрытому акционерному обществу Финансово-строительной компании «Западный луч»» (л.д. 16, т. 1) между комитетом (арендодатель) и ЗАО ФСК «Западный луч» (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ № 008662-К-2006 (л. д.12-15, т. 1).
 
    По условиям договора, в аренду обществу предоставлен земельный участок площадью 42827 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:0016, расположенный по ул.Труда в Центральном районе города Челябинска, из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди).
 
    Договор заключен на срок пять лет, с даты принятия распоряжения (пункт 1.4 договора).
 
    В соответствии с пунктом 2.1 договора, размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма № 2), являющимся неотъемлемой частью договора.
 
    В форме № 2 к договору сторонами согласован расчет платы за аренду земли (л. д. 47,48,49,50,51,52,53, т. 1).
 
    Истцом в материалы дела представлен кадастровый паспорт от 29.02.2008 № 36.02/08-1-735 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0016, согласно которому площадь земельного участка составляет 42827 кв.м., кадастровая стоимость 210 239 027 руб. 81 коп. (л. д.29, т.1).
 
    12.02.2007 проведена государственная регистрация договора аренды земельного участка площадью 42827 кв. м, расположенного по адресу: г.Челябинск, Центральный район, ул.Труда, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 13.02.2007 № 3168 (л. д.17, т. 1).
 
    На указанном земельном участке производилось строительство объектов. Согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию 05.04.2010 и 23.03.2011 введены в эксплуатацию торговый комплекс (№1 стр.) 1 очередь строительства и 25-и этажный жилой дом №1 (стр.) с нежилыми помещениями общественного назначения на участке 1-ой очереди микрорайона «Западный луч» по ул.Труда в Центральном районе города Челябинска (л.д.136-137, 138-139, т.1).
 
    Управление Росреестра по Челябинской области представило суду информацию о дате первой регистрации права собственности на помещение, находящееся в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Челябинск, ул.Труда, д.162, которая проведена 12.05.2011; на помещение, находящееся в офисном здании, расположенном по адресу: г.Челябинск, ул.Труда, д.164, проведена 19.04.2010 (л.д.97, т.2). На помещение в здании, расположенном по адресу: г.Челябинск, ул.Труда, д.160, произведена 24.04.2012 (л.д.127, т.2).
 
    Впоследствии из названного выше земельного участка были сформированы новые шесть земельных участка, в том числе земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:476 площадью 9990 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:477 площадью 4663 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:478 площадью 9130 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:479 площадью 4108 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:480 площадью 11600 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506002:481 площадью 3336 кв.м., что подтверждается кадастровыми выписками (л. д.20-26, 27-30, 31-36, 37-40, 41-46, 47-54, т. 2).
 
    В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:478 между сторонами подписан договор аренды от 31.10.2012, который зарегистрирован в установленном законом порядке 13.11.2012 (л.д.101-106, т.2). В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:476 подписан договор аренды от 31.10.2012, который зарегистрирован 13.11.2012 (л.д.108-114, т.2).
 
    Ссылаясь на наличие задолженности ответчика по уплате арендных платежей за использование земельного участка, находившегося в пользовании общества «Западный луч» в период с 12.02.2009 по 30.09.2012, Комитет обратился в суд с настоящим иском. В качестве правового основания истец указывает статьи 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Оценивая положения рассматриваемого договора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований считать его незаключенным, ввиду соответствия содержания требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размера арендной платы. В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка подлежала государственной регистрации и была зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
 
    В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностями арендатора земельного участка является внесение арендной платы.
 
    Согласно положениям пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации о порядке определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Абзацем 5 пункта 10 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которым установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
 
    При заключении договора аренды и оформлении расчетов к договору аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле на основании законов Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (в редакциях законов от 30.10.2008 № 316-ЗО, от 24.09.2009 № 477-ЗО), решений Челябинской городской Думы от 26.12.2006 № 18/7 и от 24.06.2008 № 32/7«Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».
 
    В соответствии с названными актами размер арендной платы подлежал определению по формуле, в зависимости от базовой ставки арендной платы и коэффициентов, учитывающих категорию арендатора и расположение земельного участка, которые устанавливается органом местного самоуправления.
 
    В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
 
    Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
 
    Анализируемый договор аренды земельного участка между сторонами заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, к спорным правоотношениям подлежат применению положения Земельного кодекса Российской Федерации без каких-либо ограничений.
 
    Как разъяснено в пункте 19 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
 
    Согласно абзацу 2 пункта 15 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
 
    В соответствии с указанной нормой, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
 
    Указанные положения действовали на момент оформления договорных отношений сторон, однако не были согласованы сторонами как при изначальном заключении договора аренды, так и дальнейшем оформлении расчетов к дополнительным соглашениям к договору и впервые использованы истцом при расчете исковых требований.
 
    В рассматриваемом случае предварительное согласование места размещения принято до 01.10.2005.
 
    Приведенные положения определяют особенности исчисления размера арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства. В рассматриваемом случае, по условиям договора аренды земельного участка земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ № 008662-К-2006 земельный участок предоставлен для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. При формировании земельного участка предназначенного для жилищного строительства, подлежат применению нормы, регулирующие определение арендной платы за использование земельного участка, предоставленного для жилищного строительства.
 
    В силу пункта 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, комплексное освоение территории в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
 
    Порядок заключения договора о развитии застроенной территории урегулирован статьями 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Пунктом 3 части 3 статьи 46.2 Российской Федерации предусмотрено, что обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, отнесено к существенным условиям договора о развитии застроенной территории.
 
    Такие обязанности возложены на ответчика распоряжением от 05.12.2006 №2312.
 
    С учетом изложенного, при разрешении спора суд приходит к выводу об определении размера задолженности ответчика по арендной плате за период с 12.02.2009 по 30.09.2012 в размере 16 508 768 руб., исходя из размера арендной платы 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка, с учетом дат первой регистрации права собственности на объекты, возведенные на спорном земельном участке и заключения договоров аренды, в отношении двух новых земельных участков после 30.09.2012 (л.д.142, т.2).
 
    В соответствии со ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору  в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    В силу ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
 
    Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
 
    Согласно п.6.3 договора, за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.
 
    Истцом начислены пени в сумме 10 525 970 руб. за период с 01.04.2009 по 30.09.2012.
 
    Однако удовлетворению подлежит пени за указанный истцом период в размере 9 823 820 руб. (л.д.144, т.2).
 
    Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
 
    В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признает срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 названного кодекса).
 
    В силу статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.
 
    К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения.
 
    После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
 
    Из представленных ответчиком в материалы дела копий платежных поручений от 10.03.2010 № 262 на сумму 3 492 280 руб. (л.д.86, т.1), от 26.03.2009 № 293 на сумму 1 760 492 (л.д.87, т.1), от 29.10.2010 №816 на сумму 200 000 руб. (л.д.88, т.1), от 26.01.2011 №1042 на сумму 1 112 000 руб. (л.д.89, т.1), от 25.11.2011 №2314 на сумму 3 233 947 руб. (л.д.90, т.1), от 25.11.2011 №2315 на сумму 3 492 280 руб. (л.д.91, т.1) в которых в качестве назначения платежа указано об оплате за аренду земли по договору аренды земли УЗ № 008662-К-2006 от 06.12.2006, суд приходит к выводу, что ответчиком были совершены действия, свидетельствующие о признании долга.
 
    Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
 
    Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, удовлетворить частично.
 
    Взыскать с закрытого акционерного общества Финансово-строительная компания «Западный луч», г. Челябинск в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска задолженность по арендной плате в сумме 16 508 768 руб., неустойку в сумме 9 823 820 руб., всего 26 332 588 руб.
 
    В удовлетворении остальной части иска отказать.
 
    Взыскать с закрытого акционерного общества Финансово-строительная компания «Западный луч», г. Челябинск в доход федерального бюджета 142 977 руб. 69 коп. государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Челябинской области.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
 
 
    Судья                                                           подпись          А.П. Скобелкин
 
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной и кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда httр://18aas.arbitr.ru или  Федерального арбитражного суда Уральского округа httр://www.fasuo.arbitr.ru.