Решение от 26 июня 2013 года №А76-2187/2013

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Челябинской области
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Челябинск
 
    26 июня  2013 года                                                   Дело № А76-2187/2013
 
    Резолютивная часть решения объявлена         20 июня    2013 года
            Полный текст решения изготовлен               26 июня   2013года
 
 
    Судья Арбитражного суда Челябинской области Вишневская А.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коростиной А.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлениюОбщества с ограниченной ответственностью «Семья», ОГРН 1067446029628 (г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, 164) к Обществу с ограниченной ответственностью «Энергетическая строительная компания», ОГРН 1027402167253 (г. Магнитогорск, ул. Елькина, 16) о расторжении договора аренды.,
 
    при участии в  судебном заседании представителей:
 
    Истца: Овсянкиной Е.В., действующей на основании доверенности  от 21.01.2013 г., личность удостоверена паспортом;
 
    Никитиной Т.С., действующей на основании доверенности  от 30.04.2013 г., личность удостоверена паспортом;
 
    Ответчика: Толмачевой Л.П., действующей на основании доверенности  от 10.01.2012 г., личность удостоверена паспортом.
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Семья» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Энергетическая строительная компания» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения № 59/АР от 01.05.2011 между ООО «Семья» и ООО «Энергетическая компания» (л.д. 8-11 т.1).
 
    В обоснование своих требований истец ссылается на положения ст.ст. 451,620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В судебном заседании ответчик заявил ходатайство о привлечении к участию в деле  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «МОБИЛЭНД» (л.д. 113 т.1).
 
    Истец возражал относительно заявленного ходатайства.
 
    В удовлетворении указанного ходатайства судом отказано, о чем вынесено соответствующее определение.
 
    Кроме того,  истом было заявлено ходатайство о проведении судебно-технической строительной экспертизы (л.д.157 т.2).
 
    Ответчик возражал относительно заявленного ходатайства.
 
    В удовлетворении указанного ходатайства судом отказано, о чем вынесено соответствующее определение.
 
    В ходе судебного заседания истец настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
 
    Ответчик в ходе судебного разбирательства просил суд отказать в удовлетворении исковых требований, представив в материалы дела отзыв (л.д. 1-4 т.2), дополнениях к нему.
 
    Заслушав пояснения истца,  возражения ответчика, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования не  подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.
 
    Сторонами не оспаривается факт того, что право собственности истца на переданное в аренду имущество.
 
    Как следует из материалов дела между истом (далее – арендатор) и ответчиком (далее – арендодатель) подписан  договор аренды нежилого здания № 59/АР от 01.05.2011 (т.1 л.д. 14-17),  в соответствии с п. 1 которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование: нежилое здание, инв. № 675, лит А – магазин, общей пл. 1593,3 кв.м., расположенное по  адресу Челябинская обл., г. Магнитогорск, пр. К. Маркса, д. 57 Указанно здание принадлежит арендодателю на праве собственности (запись регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок  с ни № 74-74-33/077/2005 -164 от 07.06.2005), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 74 АА номер 721523, выданном Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 27 июня 2008 года (далее по тексту).
 
    В соответствии с п. 1.2 договора Объект аренды предоставляется арендатору для осуществления его предпринимательской деятельности, а именно – розничная торговля.
 
    Арендодатель обязан передать указанные в п. 1.1 часть земельного участка, расположенного непосредственно под передаваемым в аренду нежилым зданиям, а  также нежилое здание, в том числе инженерные сети (п. 1.3 настоящего договора) в исправном состоянии, вместе с имеющимися приборами учета. При этом действия необходимые для приведения нежилого здания, инженерных сетей в состояние, необходимое арендатору для осуществления указанной в абзаце первом настоящего пункта разрешенной деятельности, осуществляются арендатором своими силами и за свой счет. Необходимость осуществления таких действий не рассматривается сторонами как устранения недостатков, препятствующих пользованию зданием.
 
    В соответствии с п.3.3.4 договора арендатор обязан не проводить реконструкцию, перепланировку нежилого здания и иные работы капитального характера без письменного согласи арендодателя, не проводить переоборудование сантехники и других ремонтных работ, в том числе капитального характера без письменного согласия арендодателя.
 
    Согласно п. 3.3.5  договора  арендатор обязан в случае необходимости согласовать (оформить) за свой счет в соответствующих государственных и муниципальных органах и  иных необходимых организациях проектную и иную необходимую разрешительную документацию на осуществление перепланировки, переоборудования, реконструкции нежилого здания в соответствии с проектом,  представленным арендатором и согласованным арендодателем. Арендатор вправе поручить третьему лицу выполнение работы по согласования вышеуказанной документации, а также выполнение необходимых для этого работ.
 
    Как следует из п. 3.3.6 договора  арендатор обязан в случае необходимости предоставить арендодателю подлинные экземпляры проектной и иной разрешительной документации (в том числе разрешения на строительство (реконструкцию), акта приемки объекта капитального строительства, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в течение 5  календарных дней с момента ее получения.
 
    Как следует из п. 3.3.7 договора арендатор обязан поддерживать нежилое здание в надлежащем состоянии, пригодном для осуществления разрешенной деятельности. Для целей настоящего пункта арендатор обязуется, в том числе, осуществлять по согласованию с арендодателем текущий и исключительно по усмотрению арендатора капитальный ремонты нежилого здания, содержать нежилое здание в надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать противопожарную безопасность в нежилом здании, а также обеспечивать чистоту нежилого здания.
 
    Пунктами 4.1 – 4.2 договора  предусмотрен размер и порядок внесения  арендной платы.
 
    Согласно  п. 7.1 договор подписан сторонами 01.05.2011, вступает в силу с момента подписания и действует до 30.04.2018.
 
    Сторонами к указанному договору подписан акт приема-передачи указанного в договоре нежилого помещения, в п.5 акта приема передачи указано о том, что обязательства сторон выполнены, у сторон друг к другу претензий по существу договора нет (т. 1 л.д. 18).
 
    Сторонами также подписано дополнительное соглашение от 02.02.2012 (л.д. 18 на обороте).
 
    Совокупность данных обстоятельств, а также то, что арендатором до рассмотрения настоящего спора в суде не заявлялось возражений относительно заключенности договора, позволяет суду прийти к выводу о том, что на момент подписания договора у сторон отсутствовали разногласия относительно его предмета.
 
    Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 433 ГК РФ). На оборотной стороне договора имеется отметка о государственной регистрации указанного договора.
 
    Согласно разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Оценивая представленные доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд учитывает, что договор составлен в простой письменной форме (статья 434 Гражданского кодекса Российской Федерации), со сторон контрагентов подписан должностными лицами, полномочия которых сторонами не оспариваются, скреплен печатями истца и ответчика. Сторонами определено имущество, подлежащее передаче в аренду. Помещение передано ответчику по акту с указанием его расположения.
 
    Оценив договор на предмет заключенности на основании пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд приходит к выводу о том, что обстоятельства дела свидетельствуют о заключенности договора.  Возражений относительно указанного обстоятельства сторонами в процессе исполнения договора не заявлялось, что свидетельствует о том, что стороны договора пришли к соглашению по его предмету.
 
    Договор прошел государственную регистрацию, о чем имеется соответствующая отметка регистрационного органа (л.д.17 оборот).
 
    Из материалов дела следует, что Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей была проведена внеплановая выездная проверка в отношении ООО «Семья» (л.д. 20-21 т.1). По результатам проверки указанным органом было вынесено предписание, согласно которому предписано, в том числе, снять с реализации обезличенную продукцию, продукцию с истекшим сроком годности, не допускать хранение пищевых продуктах в производственных коридорах (л.д. 22 т.1).
 
    Письмом  от 27.11.2012  № 153 истец сообщил ответчику о перезаключении договора аренды, в связи с  необходимостью арендовать только помещение на 1-м этажа, по причине запрета использования подвального помещения под склад, а также о  снижении арендной платы (л.д. 31 т.1).
 
    Письмами  № 367 от 22.11.2012, от 29.11.2012 ответчик  сообщал истцу о возможном снижении арендной платы за два помещения, в связи с чем истец должен был подготовить дополнительное соглашение о внесении изменений в договор (л.д. 32-33 т1).
 
    Истец направил в адрес ответчика дополнительное соглашение, которое в свою очередь последний не подписал (л.д.42-44 т.1).
 
    Требованием от 04.12.2012 № 82 истец направил уведомление о досрочном расторжении договора аренды, в связи с возникшими препятствиями по использованию арендуемого помещения (л.д. 45 т.1.).
 
    В материалы дела предоставлен акт проверки органом государственного контроля (надзора) юридического лица ООО «Семья» (л.д. 56-58 т.1)
 
    Исходя из письма ООО «Арс-Бюро» в адрес истца, № 66, датированного 10.12.2012 в результате визуального  осмотра системы канализации по адресу ул. Карла Маркса 57, ООО «Арс –Бюро» пришло к выводу о необходимости ремонта сетей канализации (л.д. 23 т.1).
 
    ПредписаниемТерриториального отдела Управления федеральной службы понадзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Челябинской области в г. Магнитогорске и Агаповском, Кизильском, Нагайбакском, Верхнеуральском районах № 26/04-81 от 22  апреля 2013г., истцу   указано  привести систему канализации магазина в соответствие с требованиями санитарных норм, а также прекратить хранение и фасовку пищевых продуктов в подвальных помещениях впредь до проведения ремонта канализации и обеспечить поточность при загрузке товаров в складские помещения, исключив перекресты движения персонала и посетителей (л.д. 44 т.2).
 
    Истцом в материалы дела  также представлено заключение ООО «НПО «Надежность» по оценке технического состояния системы канализации в  магазине ООО «Семья» по адресу: г. Магнитогорск, пр. К.Маркса, д. 57 (л.д. 39-40 т.2).
 
    Заключение санитарно-эпидимиологической экспертизы по магазину ТО «Семья» от 02.04.2013г. № 26/04 устанавливает, что помещение не может использоваться для изготовления полуфабрикатов и розничной торговли пищевыми продуктами и продовольственным сырьем, помещения подвала не могут использоваться для приема, хранения и переработки пищевых продуктов, помещение не имеет условий для загрузки товаров в связи с отсутствием загрузочной.
 
    Согласно Протоколу № 288 об административном правонарушении от 23.04.2013г., директор магазина ООО «Семья» Корытина Н.В. не обеспечила исполнение требований законодательства РФ в области санитарно-эпидемиологических правил, в частности выявлены нарушения п. 5.2. Санитарных правил СП 2.3.6.1066-01 — в результате неприятного запаха в подсобных помещениях, обусловленного засорами канализации, в предприятии нарушена поточность, загрузка пищевых продуктов в магазин осуществляется через торговый зал, имеются встречные потоки и перекресты движения сырых и готовых пищевых продуктов, продовольственных и непродовольственных товаров, персонала и посетителей (л.д. 47-49 т.2)
 
    На основании изложенного истец обратился с настоящим иском в суд.
 
    Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
 
    Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование имущество.
 
    В силу статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса).
 
    Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо  возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
 
    Из смысла ст. 612 ГК РФ следует, что предусмотренные в п. 1 статьи требования могут быть заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, то есть существенных недостатков.
 
    Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (статья 612 ГК РФ).
 
    При этом в п. 1 названной нормы оговорены виды такой ответственности арендодателя. Так, при обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию имуществом, арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
 
    Из обстоятельств же дела усматривается, что акт приема-передачи имущества от 01.05.2011 подписан сторонами без замечаний, в п. 2 акта приема передачи указано о том, что стороны не имеют претензий к руг другу  (т. 1 л.д. 18).
 
    Во время действия договора истец пользовался арендованным имуществом, в том числе для извлечения прибыли, в связи с чем имущество могло быть использовано по назначению.
 
    Таким образом, из дела усматривается обстоятельство пользования арендатором спорным помещением.
 
    Суд считает, что  доказательств того, что в связи с невозможностью использования арендуемого помещения  именно по причине засора канализации в спорный период истец обращался с  заявлением о расторжении договора аренды либо с требованиями, предусмотренными п. 1 ст. 612 и п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено, договор аренды не расторгнут, помещение не было возвращено в течение спорного периода времени, изменения по размеру арендных платежей с учетом состояния помещения в договор не внесены.
 
    Представленные истцом документы, не устанавливают невозможность использования арендуемого помещения в целях, установленных договором аренды, а именно - для целей розничной торговли.
 
    При этом суд обращает особое внимание на то, что в договоре аренды не оговорены особые требования к переданному в аренду недвижимому имуществу, как то - наличие подсобных помещений, помещения для фасовки, складирования продукции, в том числе в подвальных помещениях, исключающих как возникновения порчи продуктов питания, так и их реализации.
 
    Предписание № 26/04-272 от 26.12.2011г. устанавливает, что Арендатор обязан привести ассортимент продукции в соответствие с имеющимися условиями, снять с реализации обезличенную продукцию, продукцию с истекшим сроком годности, выделить и оборудовать вспомогательные помещения, в частности «моечные» и «фасовочные», обеспечить необходимый микроклимат в здании, не допускать хранение пищевых продуктов в производственных коридорах.
 
    Письмо № 66 от 10.12.2012г. устанавливает невозможность использования помещения «фасовочной», а Предписание № 26/04-81 от 22.04.2013г. обязывает Арендатора привести систему канализации магазина в соответствие с требованиями санитарных норм, прекратить хранение и фасовку пищевых продуктов в подвальных помещениях впредь до проведения ремонта канализации, обеспечить поточность при загрузке товаров в складские помещения, исключив перекресты движения персонала и посетителей.
 
    Таким образом, указанные документы не устанавливают недостатков переданного в аренду нежилого здания, препятствующих в арендатору в осуществлении его розничной торговле, а устанавливают нарушения со стороны арендатора правил и норм торговли продуктами питания и обязывают арендатора привести осуществляемый вид деятельности в соответствии с требованиями законодательства.
 
    В свою очередь, арендодатель не обязан ни по условиям договора, ни по требованию законодательства устранять нарушения арендатора в области его предпринимательской деятельности с целью дальнейшей благополучной деятельности арендатора.
 
    Ссылка арендатора на «неоднократность» требований об устранении недостатков системы канализации не является соответствующей действительности, поскольку фактически арендатором не заявлялось требование об устранении недостатков канализации, что подтверждается требованиями, представленным в материалах дела.
 
    Доводы арендатора о том, что письма об уменьшении размера арендной платы, а также требование о расторжении договора содержат требование об устранении недостатков системы канализации, судом отклоняются, поскольку  из указанных писем не следует, что арендатор сообщает о а неисправность   системы   канализации.
 
    При заключении договора аренды цель использования помещений, являющихся предметом этого договора, сторонами  оговаривалась как розничная торговля.      
 
    Кроме того, в соответствии с п. 1.2. договора действия, необходимые для  приведения нежилого здания, инженерных сетей в состояние, необходимое  Арендатору для осуществления указанной в абзаце  первом настоящего  пункта разрешенной деятельности, осуществляются  Арендаторами своими силами и  за свой счет. Необходимость осуществления таких действий не рассматривается сторонами как устранение недостатков, препятствующих пользованию нежилым зданием.  
 
    Также суд принимает во внимание то обстоятельство, что истец не доказал факт  того, что в арендуемом помещении осуществлялась продажа исключительно продуктов питания.
 
    Следовательно, у суда не имеется оснований делать вывод о невозможности использования спорных помещений с определенной целью.
 
    При передаче помещения в аренду ответчик не заявил каких-либо замечаний относительно неисправной канализации.
 
    Принимая объект аренды со ссылкой на технический паспорт нежилого здания, арендатор подтвердил отсутствие в подвальном помещении объекта аренды санитарно-технических приборов, что также усматривается из копии Технического паспорта здания (л.д.57-71 т.2)
 
    Заключение эксперта, представленное в материалы дела по оценке технического состояния системы канализации не может быть принято судом, как доказательство наличия препятствий в пользовании помещений, принимая во внимание вышеуказанные выводы суда.
 
    Судом также отклоняются доводы истца со ссылкой  на акты проверки 2013 года, поскольку данные доказательства на момент направления истцом уведомления о расторжении договора не существовали, следовательно, не могли являться причиной направления истцом требования о расторжении договора.
 
    Иные доводы истца судом отклоняются, как не нашедшие своего подтверждения в ходе рассмотрения спора по существу.
 
    Истцом при подаче искового заявления платежным поручением № 658 от 23.01.2013 года уплачена государственная пошлина в размере 4 000 руб. (т. 1 л.д. 13).
 
    Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, сумма государственной пошлины в размере 4 000 руб.  подлежит отнесению на истца, в соответствии со ст.110 АПК РФ.
 
Руководствуясь ст. 110, 167-170  АПК РФ, арбитражный суд,
РЕШИЛ:
 
    Отказать в удовлетворении исковых требований.
 
    Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.        
 
    В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).
 
    Настоящее решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.
 
 
    Судья                                                                               А.А. Вишневская
 
 
 
 
    В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.