Дата принятия: 19 августа 2013г.
Номер документа: А76-21645/2012
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
454000, г.Челябинск, ул. Воровского, 2
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Челябинск
19 августа 2013 года
Дело № А76-21645/2012
Резолютивная часть решения объявлена 12 августа 2013 года
Полный текст решения изготовлен 19 августа 2013 года
Судья Арбитражного суда Челябинской области М.В.Лукьянова, при ведении протокола судебного секретарем судебного заседания Чащиной В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, г. Челябинск, ОГРН 1027402931500,
к индивидуальному предпринимателю Аборину Кириллу Викторовичу, г. Челябинск, ОГРНИП 304744917300081,
с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО УК-З "ЮжУралСтройСервис",
о взыскании 85 971 руб. 01 коп., выселении из нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Красиной Н.А., действующей на основании доверенности от 26.10.2011 №20819, личность удостоверена служебным удостоверением;
от ответчика: Руленко Е.Д., действующей на основании доверенности от 11.07.2012 б/н, личность удостоверена паспортом;
от третьего лица: не явился, извещен,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, (далее – истец, Комитет), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Аборину Кириллу Викторовичу, (далее – ответчик, ИП Аборин К.В.), о взыскании 85 971 руб. 01 коп., в том числе задолженности по арендной плате в размере 78 949 руб. 44 коп., неустойки в размере 7021 руб. 64 коп., выселении из нежилого помещения площадью 138,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, 77.
В обоснование заявленных требований истец, сославшись на положения ст. 309, 330, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс), указал, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендных платежей.
В ходе рассмотрения дела истец неоднократно изменял размер исковых требований.
Через отдел делопроизводства арбитражного суда 30.07.2013 поступило ходатайство истца об увеличении размера исковых требований, в соответствии с которым истец просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 193 134 руб. 38 коп. и пени в размере 7 306 руб. 76 коп., всего 200 441 руб. 14 коп. Требования о выселении остались без изменения.
Увеличение размера исковых требований принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ).
Ответчик требования истца отклонил по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (т.1 л.д.55).
Определением суда от 17.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено - ООО УК-З "ЮжУралСтройСервис".
Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом. В материалах дела имеются доказательства надлежащего его извещения.
Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.
Исследовав представленные по делу доказательства, заслушав представителей истца и ответчика, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующих обстоятельств.
Между комитетом (арендодатель) и ИП Абориным К.В. (арендатор) 04.04.2001 был заключен договор аренды № 10-5821 (т.1 л.д. 73-74), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда – нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, д.77, суммарной площадью 138,80 кв.м., этаж – полуподвал, назначение помещения – швейная мастерская. Срок договора сторонами был определен с 16.04.2001 по 01.04.2002 (раздел 2 договора). Указанный объект был передан обществу в пользование по акту сдачи-приемки нежилого помещения от 01.04.2001 (т.1 л.д. 16).
Обязанности арендатора определены в п. 4.2 договора и включают в себя в том числе: использовать помещение исключительно по назначению, указанному в п. 1.1. договора (п. 4.2.1); своевременно и полностью выплачивать арендную плату и плату по обязательным договорам (п. 4.2.2.), а также расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.2.3); письменно сообщить Комитету (не позднее, чем за 30 календарных дней) о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении (п. 4.2.11); в случае прекращения (расторжения) договора сдать Комитету помещения по акту приема – передачи с исправно работающими сетями и сантехническим оборудованием, письменно уведомив Комитет о дате и времени (п. 4.2.12) и пр.
Порядок внесения платежей и расчетов по договору согласован сторонами в разделе 5 договора.
Так, в соответствии с п. 5.1 договора, за указанные в п. 1.1. помещения Арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска), авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (приложение № 1), на расчетный счет, указанный в п. 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором арендный платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет (п. 5.1 договора).
Порядок расторжения договора и ответственность сторон согласованы в разделе 6.
В соответствии с п. 6.1. договор прекращает свое действие по окончании его срока. После окончания срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права на перезаключение договора на новый срок.
В соответствии с п. 6.5 договора, договор подлежит досрочному расторжению по требованию Комитета, а арендатор выселению из арендуемого помещения, в том числе в случае, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме (согласно приложенного расчета) более двух срок подряд (п. 6.5.7).
В случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, Комитет имеет право требовать пеню в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 6.6 договора).
После окончания срока действия договора аренды от 04.04.2001 № 10-5821, между Комитетом и ИП Абориным К.В. были заключены аналогичные договоры аренды от 22.03.2002 № 10-5821 на срок с 01.01.2002 по 30.12.2002 (т.1 л.д. 75-76), от 05.03.2003 № 10-5821 на срок с 01.01.2003 по 30.12.2003 (т.1 л.д.77-78), от 24.12.2003 № 10-5821 сроком действия с 01.01.2004 по 30.12.2004 (т.1 л.д.80-81), от 28.05.2005 № 10-5821 сроком действия с 01.01.2005 по 30.12.2005 (т.1 л.д.82-83), от 19.01.2006 № 10-5821 сроком действия с 01.01.2006 по 30.12.2006 (т.1 л.д.84-85), от 17.01.2007 № 10-5821 сроком действия с 01.01.2007 по 30.12.2007 (т.1 л.д.86-87), от 21.01.2008 № 10-5821 сроком действия с 01.01.2008 по 30.12.2008 (т.1 л.д.88-89), от 09.02.2009 № 10-5821 сроком действия с 01.01.2009 по 30.12.2009 (т.1 л.д.90-91), от 12.02.2010 № 10-5821 сроком действия с 01.01.2010 по 30.12.2010 (т.1 л.д.93-93), от 11.02.20011 № 10-5821 сроком действия с 01.01.2011 по 30.12.2011 (т.1 л.д.11-12).
Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, д.77, общей площадью 138,8 кв.м. является муниципальной собственностью г. Челябинска на основании Постановления Главы г. Челябинска № 837-п от 25.06.1997. Включено в реестр муниципальной собственности 14.04.1997, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности от 27.09.2012 № ОМС/625 (т.1 л.д. 26).
В соответствии со ст. 606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно подп. 1 п. 24 Положения о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (л.д. 48-55), Комитет выступает арендодателем при сдаче в аренду муниципального имущества, а также земельных участков, находящихся в федеральной, государственной (до разграничения государственной собственности на землю) и муниципальной собственности.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что
истец возложенные на него договором обязательства по передаче помещения в аренду выполнил полностью.
Поскольку сторонами в установленной ст. 609 Кодекса письменной форме согласованы существенные условия договора аренды нежилого помещения, суд на основании ст. 432, 606, 608, 610, 611, 654 Кодекса оценивает договор как заключенный на определенный срок.
Так как после истечения срока договора арендатор продолжил пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со ст. 610, п. 2 ст. 621 Кодекса.
Судом установлено, что в период с 10.01.2012 по 12.08.2013 ответчик не исполнял надлежащим образом свои обязательства по внесению арендной платы по договору аренды № 10-5821, в связи с чем у него образовалась задолженность перед истцом в сумме 193 134 руб. 38 коп.
Истец направлял в адрес ответчика уведомление об отказе от договора аренды, уплате задолженности и неустойки (т.1 л.д.9), с требованием погасить образовавшуюся задолженность и пени и освободить занимаемое нежилое помещение, которое было оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.
Отсутствие добровольной оплаты суммы задолженности, пени и освобождения помещения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
Статья 614 Кодекса устанавливает, что договор аренды возмездный и поэтому основная обязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом.
В силу ст. 309, 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно положениям ст. 65 АПК РФ каждая сторона, участвующая в деле, должна доказывать обстоятельства в подтверждение своих требований и возражений.
Ответчик наличие задолженности за период с 10.01.2012 по 12.08.2013 в заявленном истцом размере не оспорил, доказательства внесения арендных платежей за спорный период не представил.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 193 134 руб. 38 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 7 021 руб. 64 коп.
В силу ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Пунктом 6.6 договора аренды № 10-5821 от 11.02.2011 установлена ответственность арендатора за полную или частичную неуплату арендной платы в сроки, предусмотренные договором, в виде пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Поскольку неисполнение обязательств по оплате по договору подтверждено материалами дела, требования о взыскании финансовой санкции являются обоснованными.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Освобождение неисправного должника от негативных последствий неисполнения обязательства может привести к утрате значения неустойки как меры обеспечения надлежащего исполнения договорных обязательств.
Размер пени за период с 10.01.2012 по 10.08.2012 составил 7 021 руб. 64 коп. Расчет пени проверен судом, является верным, оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не находит.
Ответчиком расчет пени не оспорен, контррасчет не представлен.
С учетом изложенного, суд полагает, что требование о взыскании пени в размере 7 021 руб. 64 коп. подлежит удовлетворению.
Разрешая требования истца об освобождении и возврате спорного помещения, суд полагает необходимым отметить следующее.
В соответствии с п. 6.5 договора, договор подлежит досрочному расторжению по требованию Комитета, а арендатор выселению из арендуемого помещения, в том числе в случае, если арендатор не внес арендную плату в полном объеме (согласно приложенного расчета) более двух срок подряд (п. 6.5.7).
Поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по уплате арендных платежей подтверждено материалами дела, у истца возникли основания для расторжения договора во внесудебном порядке в соответствии с п.6.5 договора аренды.
Истцом в адрес ответчика направлено уведомление об отказе от договора аренды, уплате задолженности и неустойки (т.1 л.д.9), с требованием погасить образовавшуюся задолженность и пени и освободить занимаемое нежилое помещение, которое было оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.
Таким образом, истцом соблюдения положения ст. 619 ГК РФ.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
На дату рассмотрения спора доказательств возврата помещения истцу ответчиком не представлено.
Поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования нежилым зданием – металлическим ангаром литеры А1 общей площадью 496,6 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г.Златоуст, Малковский тупик, требования истца о выселении ответчика подлежат удовлетворению.
Пунктом 6.5 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению из арендуемого помещения при существенных нарушениях, в том числе и в случае невнесения арендатором арендной платы в полном объеме более двух сроков подряд (п.6.5.7).
Согласно п.2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Истцом представлено уведомление от 08.02.2011 № 1446 о расторжении договора аренды, уплате задолженности и неустойки (л.д.9). Направление названного уведомления было направлено ответчику, что подтверждается почтовой квитанцией (л.д.9, оборот).
В этой связи суд приходит к выводу о соблюдении истцом предусмотренного п.2 ст. 452 ГК РФ порядка расторжения договора и наличии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части.
На дату вынесения настоящего решения доказательств возврата помещения истцу ответчиком не представлено.
Поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования нежилым помещением общей площадью 138,8 кв.м., расположенным по адресу г.Челябинск, ул.Новороссийская, 77, требования истца о выселении ответчика подлежат удовлетворению.
Доводы ответчика отклоняются судом в силу следующего.
В обоснование возражений ответчик ссылается на то, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома.
Как разъяснено в пункте 34 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
Истцом в подтверждение права муниципальной собственности в материалы дела представлена выписка из реестра муниципальной собственности от 27.09.2012 № ОМС/625 (т.1 л.д. 26).
Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Следовательно, право муниципальной собственности возникло на жилые дома по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Правовой режим подвалов, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах определяется на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвалы жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Подвалы, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на лестничные площадки, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
С учетом приведенной выше правовой позиции для определения правового режима конкретного помещения необходимо установить, когда было сформировано (учтено) помещение, и как оно использовалось относительно момента приватизации первой квартиры в жилом доме.
Согласно справке ОГУП «ОблЦТИ» от 18.02.2013 № 16, поданным государственного архива Челябинского управления первичный договор безвозмездной передачи квартир в собственность граждан квартир в жилом доме по адресу: г. Челябинск, ул.Новороссийская, 77 составлен 24.03.1992 (т.2 л.д.19).
Из представленной в материалы дела копии технического паспорта, составленного по состоянию на 15.11.1981 (т.3 л.д.10-11), действовавшего на дату 24.03.1992, в подвале жилого дома по адресу г.Челябинск, ул.Новороссийская, 77 были расположены Бюро добрых услуг, прачечная, мастерская по ремонту весов.
В этой связи, суд приходит к выводу о том, что на момент приватизации первой квартиры, а именно 24.03.1992 спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Доказательства обратного ответчиком не представлены.
Указанное обстоятельство исключает возможность правовой квалификации статуса указанных помещений как общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного, исследовав и оценив обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что исковые требования основаны на законе, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации в рамках рассматриваемого дела подлежит уплате государственная пошлина в размере 11 008 руб. 82 коп.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
При этом согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец – Комитет – освобожден от уплаты государственной пошлины.
Учитывая изложенное, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 11 008 руб. 82 коп.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Выселить индивидуального предпринимателя Аборина Кирилла Викторовича, г.Челябинск из нежилого помещения общей площадью 138,8 кв.м., расположенного по адресу г.Челябинск, ул.Новороссийская, 77.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Аборина Кирилла Викторовича, г.Челябинск в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (в доход бюджета г. Челябинска) основной долг в размере 193 134 руб. 38 коп., а также пени в размере 7 306 руб. 76 коп.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Аборина Кирилла Викторовича, г.Челябинск в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 11 008 руб. 82 коп.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Челябинской области в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).
Судья М.В.Лукьянова
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет – сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа http://www.fasuо.arbitr.ru.