Решение от 30 октября 2014 года №А76-14678/2014

 
Арбитражный суд Челябинской области
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Челябинск
 
    30 октября 2014 г.                                                 Дело № А76-14678/2014
 
    Резолютивная часть решения оглашена 23 октября 2014 года.
 
    Решение в полном объеме изготовлено 30 октября 2014  года.
 
    Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Исаевой Л.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Карпова Сергея Юрьевича, г. Снежинск, ОГРН ИП 304742326100022
 
    к муниципальному образованию «Город Снежинск» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом г. Снежинска», г. Снежинск, ОГРН 1027401354804,
 
    при участии в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью Проектно –Конструкторское Бюро "Энергостальпроект" г. Челябинск
 
    об уменьшении арендной платы, взыскании 779 061,87 руб.
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Дигас А.Б. – представитель по доверенности от 18.02.2014, личность удостоверена паспортом,
 
    от ответчика: Коляда В.В. – представитель по доверенности от 08.10.2012, личность удостоверена паспортом,
 
.               УСТАНОВИЛ:
 
    индивидуальный предприниматель Карпов Сергей Юрьевич   г.Снежинск (  далее – истец,  предприниматель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Снежинск» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом г. Снежинска»( далее – ответчик,  Комитет), в котором просит уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка для строительства надземной автостоянки открытого типа от 05.09.2012 № 107-2012 за период с 07.11.2012 по 13.05.2013 на сумму 779 061,87 руб. и взыскать данную сумму с ответчика в пользу истца.
 
    Нормативно требования обоснованы положениями ст.ст.611,612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме.
 
    Ответчик с заявленными исковыми требованиями истца не согласился, в удовлетворении требований истца просил отказать в полном объеме, настаивал на доводах отзыва, представленного в материалы дела ( л.д. 66-70т.1).
 
    Судом   к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора , привлечено общество с ограниченной ответственностью Проектно –Конструкторское Бюро "Энергостальпроект", г. Южноуральск . Третье лицо представило письменное мнение на иск и дополнение к нему. Полагает, что недостатки земельного участка, переданного истцу в аренду, можно было определить только при осмотре земельного участка  и по результатам проведения ( выполнения) инженерно-геодезических изысканий ( т.2. л.д. 11,13).
 
    Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.
 
    Как следует из материалов дела, на основании  Постановления Администрации  Снежинского городского округа от 25.07.2012 № 948 « Об организации и проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства надземной автостоянки закрытого типа»( л.д. 104 т.1), ,  по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства надземной автостоянки закрытого типа, проведенного 04 сентября 2012 г.( л.д. 109, т.1)  сторонами 05.09.2012  подписан договор аренды № 107-2012 земельного участка для строительства надземной автостоянки закрытого типа( далее – договор аренды, т.1. л.д. 105-107). По условиям  договора аренды ответчику  предоставлен  в аренду земельный участок из земель населенных пунктов    с кадастровым номером 74:40:0102007:17 площадью 4420, 43 кв.м. , местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира г.Снежинск Челябинской области в районе ул.Феоктистова ( далее – участок), что определено пунктом 2.1. договора. Участок  предназначен для строительства надземной автостоянки закрытого типа  в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка. Являющегося приложением к договору аренды. 
 
    Срок договора аренды определен с 05 сентября 2012 по 05 сентября 2014 г. ( п.4.1 договора).
 
    Согласно п. 5.1 договора размер арендной платы за земельный участок составляет 2 003 400 руб., задаток в размере 50 400 руб.  засчитан в счет арендной платы. Пунктом 5.3 договора аренды определено, что арендная плата вносится  арендатором равными долями в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря  текущего года.
 
    Земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи от 07.11.2012 (л.д. 107, об).
 
    Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 13.02.2014 по делу № А76-25021/2013 по иску Комитета  к предпринимателю с последнего взыскана задолженность по договору аренды  в размере 304 882 руб. 19 коп. и неустойка в размере 319 498 руб. 49 коп. (л.д. 118-127 т.1). Указанным судебным актом, а также Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда по указанному делу от 24.04.2014 данный договор признан заключенным, оснований для переоценки данного вывода  в рамках настоящего дела у суда не имеется ( ст.69 АПК РФ).
 
    Письмом № 13 от 20.02.2013  ООО ПКБ «Энергостальпроект»  сообщило  предпринимателю, что в рамках выполнения работ по договору № 12/22 от 07.12.2012 на разработку проектной документации для строительства объекта «Надземная автостоянка закрытого типа»  выявлены обстоятельства, при которых строительство объекта ( планируемое количество гаражных блоков) в соответствии с заданием на проектирование, невозможно  на данном земельном участке, поскольку ширина узкой части земельного участка с кадастровым номером 74:40:0102007:17 площадью 4420, 43 кв.м.  составляет сего 5 м.,  тогда как в соответствии с действующими  нормами ( ФЗ  от 22.07.2008 № 123-ФЗ  СП 42 13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений СП 34.13330.2012 Автомобильные дороги) исходя из планируемой интенсивности движения автотранспорта ( въезд-выезд к гаражам), проезд на территорию гаражей должен быть выполнен 2-х полосным с шириной каждой полосы не менее 3,0 м, при этом необходима организация обочин  по 1,0 м с каждой стороны проезда. Таким образом, для организации проезда, который будет соответствовать нормам и правилам , размеры участка должны быть  не менее 8,0 м.  Также в письме указано, что в случае если расширение участка под проезд не возможно, максимальный объем застройки земельного участка с кадастровым номером 74:40:0102007:17 возможен только в объеме 25% от общей площади участка;  проектные работы в рамках договора приостановлены до принятия ответчиком решения ( л.д. 26).
 
    17.07.2013 предпринимателю  Администрацией Снежинского городского округа выдано разрешение на строительство № ru74310000-018013 на строительство «надземной автостоянки закрытого типа – капитальные гаражи боксового типа для хранения личного автотранспорта: количество блоков – 1 шт., количество гаражей( без подвалов) – 6 шт., , площадь застройки – 162, 81 кв.м ( л.д. 20 т.1). 
 
    22.01.2014 предпринимателю выдано разрешение на ввод объекта – надземная автостоянка закрытого типа – капитальные гаражи боксового типа для хранения личного автотранспорта на основании указанного разрешения на строительство,  в количестве 6 гаражных боксов ( л.д. 27-28 т.1) .
 
    На основании заявления предпринимателя Администрацией Снежинского городского округа Постановлением от 01.02.2013 № 269  утверждена схема расположения формируемого  земельного участка на кадастровом плане территории  площадью 50 кв.м в границах \ кадастрового квартала № 74:40;0102007 из земель населенных пунктов, местоположение Челябинская область г.Снежинск, ул.Им. ак. Л.П.Феоктистова, разрешенный вид использования  формируемого  земельного участка – для организации подъездных путей к строящейся наземной автостоянке закрытого типа ( коллективные гаражи)., земельный участок с кадастровым номером 74:40;0102007:1583 площадью 50 кв.м. поставлен на кадастровый учет 13.05.2013 (т.1 л.д. 18).
 
    Предприниматель, полагая,  что в период с 07.11.2012 – момента передачи ему земельного участка в аренду по 13.05.2013, он  не мог использовать  переданный ему  в аренду земельный участок в полном объеме,  поскольку участок был передан ему арендодателем с недостатками, частично препятствующими пользованию земельным участком,   требует от арендодателя уменьшения арендной платы, внесенной им за указанный период в размере 1038 749 руб. 17 коп.. Поскольку, по мнению предпринимателя, им не использовалось 75% площади земельного участка, арендная плата должна быть соразмерно  уменьшена  на 779 061 руб. 87 коп. ( ? от 1 038 749 руб. 17 коп.).   
 
    С требованием о взыскании указанной суммы, ссылаясь на то, что арендодатель передал предпринимателю в аренду земельный участок с недостатками , препятствующими  использованию его площади в полном объеме в силу конфигурации земельного участка , предприниматель обратился в суд с рассматриваемым иском.
 
    На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
 
    В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
 
    Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (статья 612 ГК РФ).
 
    В силу пп. 2 п. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
 
    Пунктом 3 указанной статьи также установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
 
    По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
 
    Из материалов дела следует, что согласно акту приема-передачи от 07.11.2012, подписанному ИП Карповым  С.Ю. без замечаний и возражений, земельный участок передан в состоянии пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, арендатор претензий к земельному участку не имеет.
 
    Извещение от 25.07.2012  о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства надземной автостоянки закрытого типа содержит необходимые  сведения о предмете аукциона, земельном участке, передаваемом в аренду, содержит  сведения о кадастровом номере земельного участка и информацию о порядке ознакомления с землеустроительной и градостроительной документацией, иной информацией,  а также о порядке осмотра земельного участка на местности  Заявкой   предпринимателя на участие в аукционе подтверждено его согласие соблюдать условия аукциона, содержащиеся в извещении о проведении аукциона, опубликованном на сайте администрации 25.07.2012( т.1. л.д. 71, 92).
 
    В соответствии с ч.ч. 1, 2, 4 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
 
    Оценив указанные доказательства, суд  приходит к выводу о доказанности ответчиком того обстоятельства, что предпринимателю было известно о состоянии  земельного участка, его существенных характеристиках до момента проведения аукциона  и заключения договора.
 
    Указанные обстоятельства истцом достоверными и достаточными доказательствами не опровергнуты (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
 
    Из материалов дела явствует согласие истца как арендатора с характеристиками объекта аукциона, его состоянием, условиями продажи.
 
    Таким образом, истцом не представлено доказательств того, что арендодателем были нарушены требования ст. 612 ГК РФ и обязательства, принятые согласно заключенному договору аренды;  материалами дела подтверждается факт осведомленности истца о состоянии предмета торгов.
 
    Следует отметить  также недоказанность факта невозможности использования земельного участка по его назначению. Конфигурация земельного участка, переданного  в аренду ответчику, не  может быть  признана недостатком земельного участка, препятствующим  его использованию в соответствии с целями, определенными договором аренды.  Данный довод истца опровергается представленными в дело разрешением на строительство, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, решением Снежинского городского суда Челябинской области  от 17.06.2013 об отказе в удовлетворении  требований Карпова С.Ю.  об оспаривании  решения администрации Снежинского городского округа об отказе в выдаче разрешения на строительство на  земельном участке.
 
    Как следует из иска, пояснений в судебном заседании и материалов дела ответчик в данном случае  имеет претензии  к ответчику не относительно невозможности использования по назначению земельного участка, а  в связи с невозможностью размещения на участке   гаражных боксов в планируемом им количестве, что следует из  письма третьего лица,  задания на проектирование (л.д. 35-40). Однако данное обстоятельство не связано с действиями ответчика  по предоставлению предпринимателю земельного участка. Кроме того, суд отмечает, что  задание на проектирование  предусматривало   организацию проезда к гаражам  с пр.Щелкина  ( через территорию ПК ГСК «Снежинские новые») ( л.д. 37).
 
    Таким образом, ссылка  истца на письмо  третьего лица от 20.02.2013  в данном случае не может быть признана доказательством передачи предпринимателю земельного участка с недостатками, а также не могут быть приняты судом во внимание при оценке невозможности использования переданного в аренду земельного участка.
 
    В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
 
    Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
 
    Учитывая, что информация о месте расположения земельного участка была размещения в извещении о проведении торгов, истец, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, действуя разумно и добросовестно, не было лишен возможности оценить характеристики приобретаемого в аренду земельного участка на местности .
 
    Кроме того, суд отмечает, что истец, обнаружив заявляемые недостатки, не предпринял действий, предусмотренных нормой п. 1 ст. 612 ГК РФ, не заявил арендодателю о прекращении арендных отношений, а напротив, использовал земельный участок и оплачивал арендную плату.
 
    Также суд  учитывает следующее.
 
    В силу пп. 2 п. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
 
    Таким образом, действующее законодательство предусматривает специальные способы защиты прав арендатора в случае передачи ему предмета аренды с недостатками. Однако в данном случае истцом доказательств  обращения к ответчику с заявлением об уменьшении арендной платы не представлено, как и доказательств заключения   дополнительных соглашений к договору аренды  об изменении размера арендной платы. В отсутствие изменений договора аренды требование о взыскании арендной платы, внесенной истцом во исполнение принятых на себя договорных обязательств,   противоречит положениям ст.ст.309, 310  ГК РФ.
 
    При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения иска.
 
    Поскольку в удовлетворении иска отказано, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины  в размере 18 581 руб. 23 коп. и на оплату услуг представителя  в размере 25 000 руб. ( л.д. 60) возмещению ответчиком не подлежат в силу положений  ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
 
    Руководствуясь ст.ст. 110,  167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении исковых требований  отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Судья                                                                 И.К.Катульская
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.