Дата принятия: 14 октября 2013г.
Номер документа: А76-13668/2012
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Челябинск
07 октября 2013 г. Дело № А76-13668/2012
Резолютивная часть определения объявлена 07 октября 2013 года.
Определение в полном объеме изготовлено 14 октября 2013 года.
Судья Арбитражного суда Челябинской области Соколова И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Безруковой Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1», г. Челябинск, ОГРН 1027403885288, ИНН 7453038929
заявление конкурсного кредитора – открытого акционерного общества «Сбербанк России», г. Москва, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893 об обращении взыскания на заложенное имущество,
при участии в судебном заседании:
представителей ОАО «Сбербанк России»: Елисеевой Е.В., паспорт, доверенность от 08.11.2010 сроком до 01.11.2013; Бабиной А.А, паспорт, доверенность от 08.11.2010 сроком до 01.11.2013;
внешнего управляющего: Спиридоновой Е.А., паспорт;
представителя должника: Захарова В.А., паспорт, доверенность от 22.04.2013 сроком до 20.10.2014;
представителя кредитора – ООО «Питер-Лэнд»: Стрижак О.В., доверенность от 01.04.2013 сроком до 31.12.2013;
в качестве слушателя представителя ФНС России: Левданской А.А., служебное удостоверение;
в качестве слушателя представителя должника: Рытой Е.Г., паспорт,
УСТАНОВИЛ:
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 01.10.2012 по заявлению кредитора возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника - общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1», ОГРН 1027403885288, г. Челябинск (далее - ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1»).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2012 (резолютивная часть от 19.10.2012) в отношении должника – ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» введена процедура банкротства - наблюдение.
Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры банкротства наблюдения опубликовано в официальном издании «Коммерсантъ» № 213 от 10.11.2012.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 25.04.2013 (резолютивная часть от 19.04.2013) в отношении ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» введена процедура банкротства - внешнее управление сроком на 18 месяцев до 20 октября 2014 года; внешним управляющим утверждена Спиридонова Елена Андреевна,член некоммерческого партнерства «Сибирская межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих».
Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры банкротства внешнего управления опубликовано в официальном издании «Коммерсантъ» № 77 от 07.05.2013.
17.06.2013 (вход. № 36570) в арбитражный суд в порядке ст. 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве) обратился конкурсный кредитор - ОАО «Сбербанк России» с заявлением об обращении взыскания на заложенное имущество /т.1 л.д. 4-6/.
Определением суда от 08.07.2013 (после оставления без движения) заявление кредитора принято к производству суда /т.1 л.д. 1-3, 129-132/.
В процессе рассмотрения дела ОАО «Сбербанк России» ходатайствовал об изменении предмета заявленных требований в части цены и формирования лотов: первоначально в виде изменений от 22.08.2013 № 1 /т.2 л.д. 20-21/, затем в виде изменений от 22.08.2013 № 2 /т.2 л.д. 33-34/.
Судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принято изменение предмета заявленных требований в части стоимости и формирования лотов.
В судебных заседаниях ОАО «Сбербанк России» и должник представили несколько отчетов об оценке спорного имущества должника с различной стоимостью (приложения №№ 1, 2, 4, 5 - ОАО «Сбербанк России»; приложение № 3 – должник).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).
Таким образом, суд считает необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза» (129110, г. Москва, пр. Мира, д.69, стр.1) и индивидуального предпринимателя Подрезова Николая Викторовича (454080, г. Челябинск, ул. Южная, 4Б-55).
ОАО «Сбербанк России» ходатайствовал о назначении по делу судебной оценочной экспертизы объектов залога, в том виде, как они указаны в договорах ипотеки; представил список экспертных организаций /т.2 л.д. 52-53/.
Внешний управляющий и должник поясняли, что объекты залога, в том виде, как они перечислены в договорах ипотеки, труднореализуемы.
Конкурсный кредитор - ООО «Питер-Лэнд» ходатайствовал о назначении по делу судебной оценочной экспертизы объектов залога в части дополнительного вопроса - определения предположительной рыночной стоимости нежилых помещений, фактически сформированных по границам действующих договоров аренды должника внутри заложенных в пользу ОАО «Сбербанк России» отдельных нежилых помещений, при условии продажи каждого из этих нежилых помещений отдельным лотом; представил список экспертных организаций /т.2 л.д. 117-120; т.3 л.д. 22-23/.
Внешний управляющий предложил экспертную организацию /т.2 л.д. 121/.
В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ арбитражный суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний.
Судом направлены запросы в заявленные экспертные учреждения /т.2 л.д. 123-134/.
Из представленных экспертными учреждениями ответов следует:
Наименование экспертного органа
Ф.И.О. эксперта,
стаж
Стоимость экспертизы
Срок экспертизы
ООО «Центр оценки и сопровождения бизнеса»
Мицкевич Т.Д.
16 лет
150 000 руб.
40 000 руб.
-------------------
190 000 руб.
14 раб. дней
5 раб. дней
-------------------
19 раб. дней
ООО «Областной центр экспертиз»
Кулиш И.В.
более 5 лет
252 000 руб.
20 раб. дней
ООО Агентство «ВИТА-ГАРАНТ»
Филиппов Д.В.
9 лет
650 000 руб.
умножить на 1,5 -2 раза
35 раб. дней
умножить на 1,5 -2 раза
ООО «НЭУ «ЭСКОНС»
Бузанова Е.В.
10,5 лет
60 000 руб.
30 000 руб.
-------------------
90 000 руб.
12 раб. дней
7 раб. дней
-------------------
19 раб. дней
ООО «Центр финансовых стратегий и оценочных технологий»
Индивидуальный предприниматель
Смолин П.А.
19 лет
Смолин П.А.
19 лет
264 000 руб.
88 000 руб.
-------------------
352 000 руб.
132 000 руб.
44 000 руб.
-------------------
176 000 руб.
17 раб. дней
6 раб. дней
-------------------
23 раб. дней
17 раб. дней
6 раб. дней
-------------------
23 раб. дней
ООО КБ «Экспертиза собственности»
Свободных экспертов нет
Суд считает возможным поручить проведение экспертизы индивидуальному предпринимателю Смолину П.А., поскольку у эксперта самый большой стаж оценочной деятельности, наименьшая (из заявленных экспертов с большим стажем) стоимость и средний срок проведения экспертизы.
Отводов кандидатурам экспертов, в том числе Смолину П.А. не заявлено.
ОАО «Сбербанк России» представил в материалы дела оригинал платежного поручения № 4688740 от 27.09.2013 об оплате судебной экспертизы на сумму 650 000 руб. /т.3 л.д. 55/.
ООО «Питер-Лэнд» представил в материалы дела оригинал платежного поручения № 8 от 19.09.2013 об оплате судебной экспертизы на сумму 650 000 руб. /т.3 л.д. 53/.
При указанных обстоятельствах следует назначить судебную экспертизу.
Согласно части 2 статьи 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются арбитражным судом, принявшим дело к своему производству.
Руководствуясь ст.ст. 82, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
1. Назначить по делу судебную оценочную экспертизу, производство которой поручить эксперту - индивидуальному предпринимателю Смолину Павлу Александровичу (454091, г. Челябинск, ул. Елькина, 45, к. 20; тел. 8 (351) 263-94-42).
2.Разъяснить эксперту, что в соответствии с ч. 1 ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации заведомо ложные заключение или показание эксперта наказываются штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до трех месяцев.
Обязать эксперта Смолина Павла Александровича представить расписку о том, что он до начала проведения экспертизы предупрежден о положениях ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
3. На разрешение эксперта поставить вопросы:
3.1.
1) Какова на дату проведения экспертизы рыночная стоимость заложенного в пользу ОАО «Сбербанк России» по договору ипотеки № 64380 от 19.02.2007 имущества (торговый комплекс с автовокзалом) при его продаже единым лотом в условиях принудительной реализации в процедуре внешнего управления в составе:
а)объект недвижимости - нежилое помещение № 1 (часть здания торгового комплекса «Синегорье»), общей площадью 27637,20 кв.м., кадастровый (условный) номер 74-74-01/337/2005-166, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Степана Разина, 9;
б)право аренды земельного участка из земель поселений (земли общего пользования, зона инженерно-транспортной инфраструктуры) сроком до 09.10.2049 с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Челябинск, Советский район, кадастровый номер 74:36:04 08 006:0025.
2) Какова на дату проведения экспертизы рыночная стоимость заложенного в пользу ОАО «Сбербанк России» по договору ипотеки № 66599 от 18.03.2008 имущества (нежилого здания «Гипермаркет») при его продаже единым лотом в условиях принудительной реализации в процедуре внешнего управления в составе:
а)объект недвижимости - нежилое помещение № 1 (часть нежилого здания «Гипермаркет») вентиляционная камера, общей площадью 32,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Черкасская, 15, кадастровый (условный) номер 74-74-01/776/2006-410;
б)объект недвижимости - нежилое помещение № 4 (часть нежилого здания «Гипермаркет») торговый комплекс, общей площадью 3109,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Черкасская, 15, кадастровый (условный) номер 74-74-01/776/2006-402;
в)объект недвижимости - нежилое помещение № 7 (часть нежилого здания «Гипермаркет») торговый комплекс, назначение торговое, общей площадью 5989,0 кв.м., этаж 1,2, расположенное по адресу: г.Челябинск,
ул.Черкасская, 15, кадастровый (условный) номер 74-74-01/776/2006-405;
г)объект недвижимости - нежилое помещение № 8 (часть нежилого здания «Гипермаркет») кафе, общей площадью 888,5 кв.м., расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Черкасская, 15, кадастровый (условный) номер 74-74-01/776/2006-406;
д)объект недвижимости - нежилое помещение № 9 (часть нежилого здания «Гипермаркет») вентиляционная камера, общей площадью 32,6 кв.м., расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Черкасская, 15, кадастровый (условный) номер 74-74-01/776/2006-407;
е)объект недвижимости - нежилое помещение № 17 (часть нежилого здания «Гипермаркет») назначение нежилое, общей площадью 642,6 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Черкасская, 15, кадастровый (условный) номер 74-74-01/510/2009-389;
ж)объект недвижимости - нежилое помещение № 18 (часть нежилого здания «Гипермаркет») назначение нежилое, общей площадью 4227,6 кв.м., этаж 1, 2, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Черкасская, 15,
кадастровый (условный) номер 74-74-01/510/2009-392;
з)объект недвижимости - нежилое помещение № 19 (часть нежилого здания «Гипермаркет»), назначение нежилое, общей площадью 3834,2 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Черкасская, 15,
кадастровый (условный) номер 74-74-01/510/2009-393;
и) объект недвижимости - нежилое помещение № 20 (часть нежилого здания «Гипермаркет») назначение нежилое, общей площадью 4479,7 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Черкасская, 15, кадастровый (условный) номер 74-74-01/510/2009-394;
к) объект недвижимости - нежилое помещение № 21 (часть нежилого здания «Гипермаркет») назначение нежилое, общей площадью 4741,3 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Черкасская, 15, кадастровый (условный) номер 74-74-01/510/2009-395;
л) объект недвижимости - нежилое помещение № 22 (часть нежилого здания «Гипермаркет») назначение нежилое, общей площадью 9793,6 кв.м., этаж 2, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Черкасская, 15, кадастровый (условный) номер 74-74-01/510/2009-396;
м) объект недвижимости - нежилое помещение № 23 (часть нежилого здания «Гипермаркет») назначение нежилое, общей площадью 7005,4 кв.м., этаж 2, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Черкасская, 15, кадастровый (условный) номер 74-74-01/510/2009-397;
н) объект недвижимости - нежилое помещение № 24 (часть нежилого здания «Гипермаркет») назначение нежилое, общей площадью 491,3 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Черкасская, 15, кадастровый (условный) номер 74-74-01/510/2009-398;
м) объект недвижимости - нежилое помещение № 25 (часть нежилого здания «Гипермаркет») назначение нежилое, общей площадью 732,3 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Черкасская, 15, кадастровый (условный) номер 74-74-01/510/2009-399;
п) объект недвижимости - нежилое помещение № 30 (часть нежилого здания «Гипермаркет») назначение нежилое, общей площадью 443,9 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Черкасская, 15, кадастровый (условный) номер 74-74-01/510/2009-400;
р) объект недвижимости - нежилое помещение № 31 (часть нежилого здания «Гипермаркет») назначение нежилое, общей площадью 5906 кв.м., этаж 1,2, расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.Черкасская, 15, кадастровый (условный) номер 74-74-01/510/2006-401.
3) Какова на дату проведения экспертизы рыночная стоимость заложенного в пользу ОАО «Сбербанк России» по договору ипотеки № 64899 от 23.05.2007 имущества (часть нежилого здания подземный торгово-досуговый комплекс «Никитинский») при его продаже единым лотом в условиях принудительной реализации в процедуре внешнего управления в составе:
а)объект недвижимости - нежилое помещение № 2 (часть нежилого здания – подземный торгово-досуговый комплекс), общей площадью 11866,5 кв.м., расположенное по адресу: г.Челябинск, пл.Революции, д.б/н, кадастровый (условный) номер 74-74-01/166/2007-196;
б)объект недвижимости - нежилое помещение № 3 (часть нежилого здания подземный торгово-досуговый комплекс), общей площадью 74,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Челябинск, пл.Революции, д.б/н, кадастровый (условный) номер 74-74-01/166/2007-197.
3.2.
1) Какова на дату проведения экспертизы предположительная рыночная стоимость 186 нежилых помещений (торговых павильонов), фактически сформированных по границам действующих договоров аренды должника внутри заложенных в пользу ОАО «Сбербанк России» по договору ипотеки № 64380 от 19.02.2007 отдельных нежилых помещений, входящих в состав торгового комплекса «Синегорье» (г. Челябинск, ул. Степана Разина, 9), при условии продажи каждого из этих 186 нежилых помещений отдельным лотом.
2) Какова на дату проведения экспертизы предположительная рыночная стоимость 336 нежилых помещений (торговых павильонов), фактически сформированных по границам действующих договоров аренды должника внутри заложенных в пользу ОАО «Сбербанк России» по договору ипотеки № 66599 от 18.03.2008 отдельных нежилых помещений, входящих в состав нежилого здания «Гипермаркет КС» (г. Челябинск, ул. Черкасская, 15), при условии продажи каждого из этих 336 нежилых помещений отдельным лотом.
3) Какова на дату проведения экспертизы предположительная рыночная стоимость 88 нежилых помещений (торговых павильонов), фактически сформированных по границам действующих договоров аренды должника внутри заложенных в пользу ОАО «Сбербанк России» по договору ипотеки № 64899 от 23.05.2007 отдельных нежилых помещений, входящих в состав подземного торгово-досугового комплекса «Никитинский» (г. Челябинск, пл.Революции, д.б/н,), при условии продажи каждого из этих 88 нежилых помещений отдельным лотом.
4. Срок проведения экспертизы установить – до 20.11.2013.
К указанной дате заключение эксперта должно поступить в Арбитражный суд Челябинской области.
5. Эксперту направить счет на оплату за проведение экспертизы в Арбитражный суд Челябинской области по адресу: 454000, г. Челябинск, ул. Воровского, д. 2.
6.В распоряжение эксперта Смолина П.А. предоставить материалы дела № А76-13668/2012 по обособленному спору ОАО «Сбербанк России» к ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» об обращении взыскания на заложенное имущество, перечисленные в сопроводительном письме эксперту.
7.В связи с назначением судебной экспертизы рассмотрение дела отложить на 25 ноября 2013 года на 10 час. 00 мин.
Судебное заседание состоится в Арбитражном суде Челябинской области по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, 2, каб. 325.
8. Лицам, участвующим в деле представить для производства экспертизы:
- свидетельства о праве собственности на спорные объекты недвижимости;
- технические паспорта на спорные объекты недвижимости;
- кадастровые паспорта на земельные участки под спорными объектами недвижимости;
- документы, удостоверяющие права на земельные участки под спорными объектами недвижимости;
- документы, связанные со сдачей в аренду оцениваемых объектов;
- сведения о балансовой стоимости спорных объектов недвижимости;
- сведения об эксплуатационных расходах на объекты оценки; договоры ипотеки.
Судья подпись И.А. Соколова
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела в апелляционной инстанции можно получить на Интернет - сайте http://18aas.arbitr.ru
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела в кассационной инстанции можно получить на Интернет - сайте http://www.fasuо.arbitr.ru
