Решение от 05 сентября 2013 года №А76-12571/2013

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Челябинск
 
    05 сентября 2013 годаДело № А76-12571/2013
 
    Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2013 года.
 
    Решение изготовлено в полном объеме 05 сентября 2013 года.
 
    Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи              Наконечной О.Г.
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Изюмовой Е.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению
 
    общества с ограниченной ответственностью "Домострой", г. Магнитогорск (ОГРН 1067445031631)
 
    к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск (ОГРН 1047424555870)
 
    при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального образования "Город Магнитогорск" администрации города Магнитогорска, г. Магнитогорск
 
    о признании незаконным отказа от 29.04.2013 № 33/040/2013-235 в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 20.01.2012 № 6529 и обязании осуществить государственную регистрацию договора
 
    при участии в заседании:
 
    заявителя: Штригуль Н.И. - представителя по доверенности от 03.09.2012 № 3/09-2012, паспорт;  
 
    заинтересованного лица: Шуплецовой Е.Г. - представителя по доверенности от 16.01.2013 № 42, паспорт; 
 
    третьего лица: не явилось,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    общество с ограниченной ответственностью "Домострой" (далее – ООО "Домострой",заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области, заинтересованное лицо) от 29.04.2013 № 33/040/2013-235 в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 20.01.2012 № 6529 и обязании осуществить государственную регистрацию указанного договора.
 
    Заявитель полагает, что никакого противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами ООО "Домострой" нет.
 
    Управление Росреестра по Челябинской области представило отзыв на заявление от 31.07.2013 № 21606 (л.д. 61-63), в котором просит в удовлетворении заявленных требований отказать, считает сообщение от 29.04.2013 № 33/040/2013-235 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним законным и обоснованным.
 
    В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные ими в заявлении и в отзыве на заявление соответственно.
 
    В соответствии со статьей 51 АПК РФ определением суда от 05.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Город Магнитогорск" в лице администрации города Магнитогорска, г. Магнитогорск (далее – третье лицо).
 
    Третье лицо представило мнение по делу от 26.08.2013 вх. № 18377 (л.д. 30-31), в котором поддержало позицию заявителя.
 
    Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом посредством направления в его адрес копии определении от 05.07.2013 заказным письмом с уведомлением (л.д. 28), а также размещения данной информации на официальном сайте суда в сети Интернет (л.д. 29).
 
    О надлежащем извещении третьего лица свидетельствует также его мнение по делу от 26.08.2013 вх. № 18377 (л.д. 30-31).
 
    При таких обстоятельствах в соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя третьего лица.
 
    Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, арбитражный суд считает заявление не подлежащим удовлетворению по следующим мотивам.
 
    Как следует из материалов дела, между администрацией г. Магнитогорска в лице председателя комитета по управлению имуществом и земельным отношениям (арендодатель) и ООО "Домострой" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 20.01.2012 № 6529 (л.д. 16-18), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки) с кадастровым номером 74:33:0311002:26 согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утвержденного Магнитогорским филиалом ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, мкр 145, 31 (стр.) (далее - участок) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 6280,89 кв.м.
 
    Муниципальное образование "город Магнитогорск" через своего представителя Голубинскую Е.Н., действующую на основании доверенности от 21.06.2012, обратилосьв Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка: кадастровый номер 74:33:0311002:26, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, микрорайон 145, 31 (стр.) (л.д. 69-70).
 
    С указанным заявлением в Управление Росреестра по Челябинской области муниципальным образованием "город Магнитогорск" представлены следующие документы (л.д. 72-81): постановление администрации г. Магнитогорска от 22.12.2011 № 15664-П "О признании утратившим силу постановления главы города от 10.12.2007 № 8916-П (в редакции постановления администрации города от 29.10.2009 № 9455-П, постановления администрации города от 23.09.2011 № 10978-П) О предоставлении в аренду земельного участка для окончания строительства жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, мкр. 145, 31 (стр.)", договор аренды земельного участка от 20.01.2012 № 6529, соглашение от 20.01.2012 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2008 № 4783, о чем свидетельствует расписка в получении документов от 24.01.2013 (л.д. 68).
 
    Уведомлением от 01.02.2013 исх. № 33/040/2013-235 (л.д. 82-83) государственная регистрация договора аренды земельного участка от  20.01.2012 № 6529 приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19  Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
 
    Уведомлением от 01.03.2013 исх. № 33/040/2013-235 (л.д. 95) государственная регистрация договора аренды земельного участка от  20.01.2012 № 6529 приостановлена в соответствии с пунктом 3 статьи 19  Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
 
    Управление Росреестра по Челябинской области сообщением от 29.04.2013 исх. № 33/040/2013-235 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации договора аренды от  20.01.2012 № 6529 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311002:26, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, микрорайон 145, 31 (стр.), на основании абз. 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (л.д. 118-119).
 
    В обоснование данного отказа Управлением Росреестра по Челябинской области указано, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
 
    Заинтересованное лицо указало, что 24.01.2013 в Магнитогорский отдел Управления Росреестра по Челябинской области представлен договор аренды земельного участка от 20.01.2012 № 6529. Однако, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись от 18.01.2012 о регистрации аренды в пользу ООО "Домострой" на основании договора аренды земельного участка от 15.02.2008 № 4783 и дополнительного соглашения от 06.10.2011 к договору аренды земельного участка от 15.02.2008 № 4783. Дополнительно муниципальным образованием "Город Магнитогорск" представлено соглашение от 20.01.2012 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2008 № 4783 между администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и ООО "Краском-Инвест" (арендатор). Соглашение о расторжении аренды между ООО "Домострой" и администрацией г. Магнитогорска не представлено.
 
    Не согласившись с настоящим отказом в государственной регистрации договора аренды, полагая, что последний нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, ООО "Домострой" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
 
    В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
 
    Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
 
    В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
 
    Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.
 
    Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.
 
    Основания отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
 
    Согласно абзацу 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
 
    В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
 
    Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
 
    Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    Абзацем 3 статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ установлено, что к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относятся: земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космическиеобъекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
 
    В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов, правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
 
    На основании статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
 
    Согласно статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 1 настоящей статьи.
 
    Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
 
    Из материалов настоящего дела следует, что 15.02.2008 между администрацией г. Магнитогорска в лице председателя комитета по управлению имуществом (арендодатель) и ООО "Краском-Инвест" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 4783 (л.д. 19-21), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (жилая территориальная зона) с кадастровым номером 74:33:0311002:0026, согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утвержденного Магнитогорским филиалом ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, микрорайон 145, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющей его неотъемлемой частью, общей площадью. 6280,89 кв.м.
 
    В силу пункта 2.1 договора настоящий договор заключен сроком до 10.12.2009 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
 
    24.11.2009 между администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и ООО "Краском-Инвест" (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 15.02.2008 № 4783 (л.д. 22-23).
 
    В силу пункта 2 указанного дополнительного соглашения срок договора аренды земельного участка от 15.02.2008 № 4783 согласован до 10.12.2012.
 
    Согласно части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
 
    На основании постановления администрации г. Магнитогорска от 23.09.2011 № 10978-П в договор аренды земельного участка от 15.02.2008 № 4783 дополнительным соглашением от 06.10.2011 (л.д. 24) внесены изменения и дополнения, в частности, произведена замена арендатора с ООО "Краском-Инвест" на ООО "Домострой".
 
    Дополнительное соглашение от 06.10.2011 к договору аренды земли от 15.02.2008 № 4783 (л.д. 24) зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области 18.01.2012 № 74-74-33/364/2011-339, о чем свидетельствует отметка о регистрации.
 
    Ссылка заявителя на то обстоятельство, что к моменту представления на государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 20.01.2012 № 6529 срок действия договора аренды земельного участка от 15.02.2008 № 4783 истек, следовательно, запись о государственной регистрации должна быть автоматически погашена Управления Росреестра по Челябинской области не соответствует законодательству Российской Федерации и фактическим обстоятельствам по настоящему делу.
 
    Так, представленное заявителем в обоснование данного довода подписанное между администрацией г. Магнитогорска (арендодатель) и ООО "Краском-Инвест" (арендатор) соглашение от 20.01.2012 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2008 № 4783 (л.д. 81) не имеет правовых последствий, поскольку на момент его подписания ООО "Краском-Инвест" уже не являлось стороной (арендатором) по договору аренды от 15.02.2008 № 4783. Кроме того, настоящее соглашение о расторжении договора аренды не прошло государственную регистрацию.
 
    Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
 
    Основания изменения и расторжения договора перечислены в статье 450 ГК РФ.
 
    В силу части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
 
    Доказательства расторжения договора аренды земельного участка от 15.02.2008 № 4783 между администрацией г. Магнитогорска и ООО "Домострой" (новым арендатором) заявителем ни в Управление Росреестра по Челябинской области, ни в арбитражный суд не представлены.
 
    Также в материалы настоящего дела не представлены доказательства возвращения заявителем арендованного по договору аренды от 15.02.2008 № 4783 (с учетом дополнительного соглашения от 06.10.2011, л.д. 24-25) имущества.
 
    В связи с вышеизложенным договор аренды земельного участка от 15.02.2008 № 4783, подписанный между администрацией г. Магнитогорска и ООО "Домострой", возобновлен на неопределенный срок.
 
    Более того, в силу пунктов 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 № 135, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП. При расторжении договора аренды на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 Единого государственного реестра прав. Внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора. Если регистрационные записи были погашены в Едином государственном реестре прав по заявлению арендатора, то правообладателю (арендодателю) в срок не более пяти рабочих дней с момента погашения записей направляется уведомление об этом.
 
    Поскольку в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства обращения какой-либо из сторон договора аренды от 15.02.2008 № 4783 о регистрации прекращения договора аренды от 15.02.2008 № 4783 посредством погашения соответствующей регистрационной записи, следовательно, на момент обращения ООО "Домострой" в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о регистрации договора аренды от 20.01.2012 № 6529, подписного между администрацией г. Магнитогорска и ООО "Домострой", действовал договор аренды от 15.02.2008 № 4783, и имелась непогашенная запись о его регистрации.
 
    Следовательно, имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, поэтому заявление ООО "Домострой" необходимо отклонить.
 
    Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении заявления отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
 
 
    Судья                                                             О.Г. Наконечная
 
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.