Решение от 28 июня 2013 года №А76-11947/2012

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
454000, г.Челябинск, ул. Воровского, 2
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Челябинск         
 
    28 июня 2013 года                                                           Дело № А76-11947/2012
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 24 июня 2013 года
 
    Решение в полном объеме изготовлено 28 июня 2013 года
 
 
    Судья Арбитражного суда Челябинской области Лукьянова М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кашириной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Бобылева Леонида Алексеевича, Челябинская область, с. Коелга,
 
    к Администрации  Коелгинского  сельского поселения Еткульского  муниципального района, Челябинская область, с. Коелга,
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Добровольное  общество  мастеров оценки», г. Челябинск,
 
    с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОГУП "Областной центр технической инвентаризации по Челябинской области",
 
    о признании недостоверным отчета   по оценке нежилого помещения,  обязании   изложить п. 2.1 договора  № 01 купли-продажи  нежилого помещения  при реализации  арендатором  преимущественного  права в части  цены по цене, определенной  в  ходе рассмотрения  спора  арбитражным судом  в судебном заседании,
 
    при участии в судебном заседании представителей:
 
    от истца: Рабыниной Г.Х.,  действующей по доверенности от 26.04.2012 б/н,  личность удостоверена паспортом,
 
    от ответчика: Администрации  Коелгинского  сельского поселения Еткульского  муниципального района: Чваниной И.В., действующей на основании доверенности от 04.04.2012 б/н, личность удостоверена удостоверением адвоката,
 
    от ответчика: ООО «Добровольное  общество  мастеров оценки»: Шестаковой Ю.В., действующей на основании доверенности от 08.04.2013 б/н, личность удостоверена удостоверением паспортом,
 
    от третьего лица: не явился, извещен,
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Индивидуальный предприниматель Бобылев Леонид  Алексеевич, (далее – истец), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к  Администрации  Коелгинского  сельского поселения Еткульского  муниципального района, (далее – ответчик), к обществу с ограниченной ответственностью «Добровольное  общество  мастеров оценки», (далее – ответчик), о признании  недостоверным отчета  № 15-02-12-5847 от 16.02.2012, выполненного ООО «добровольное  общество  мастеров оценки» по  оценке  нежилого помещения, расположенного  по адресу: Челябинская область, Еткульский район,  с. Коелга, ул. Советская, 7 общей площадью 36,4 кв.м., а также с требованием  обязать администрацию  Коелгинского  сельского поселения  Еткульского района изложить  п. 2.1 договора № 01  купли-продажи  нежилого помещения при реализации арендатором  преимущественного права  в части  цены по цене, определенной  в ходе рассмотрения  спора  арбитражным судом  в судебном заседании.
 
    В обоснование исковых требований истец со ссылкой на ст.ст. 11, 12, 421, 422, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» привел доводы о недостоверности стоимости объекта оценки.
 
    Определением суда от 09.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечено - Областное государственное унитарное предприятие «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области.
 
    Третье лицо  в судебное заседание не явилось, о времени и месте  не извещено надлежащим образом. В материалах дела имеются доказательства надлежащего его извещения.
 
    Дело  рассматривается  в отсутствие третьего лица по правилам ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
 
    Ответчик Администрация Коелгинского сельского поселения требования истца отклонила по основаниям, изложенным в отзыве (т.2 л.д.150-153).
 
    Ответчик ООО «ДОМ оценки» представил отзыв на исковое заявление (т.3 л.д.4-5), в котором заявил возражения по иску.
 
    В судебном заседании истцом заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части признания  недостоверным отчета  № 15-02-12-5847 от 16.02.2012, выполненного ООО «добровольное  общество  мастеров оценки» по  оценке  нежилого помещения, расположенного  по адресу: Челябинская область, Еткульский район,  с. Коелга, ул. Советская, 7 общей площадью 36,4 кв.м.
 
    Заявление об отказе от иска подписано представителем истца Рабыниной Г.Х. действующей по доверенности от 26.04.2012.
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
 
    Отказ от иска в данном случае не противоречит закону, иным нормативно-правовым актам, не ущемляет права и законные интересы ответчиков и других лиц, поэтому принимается арбитражным судом на основании ст. 49 АПК РФ.
 
    В соответствии со ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят судом.
 
    Кроме того, истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил обязать Администрация Коелгинского сельского поселения изложить абзац первый пункта 2.1 договора № 01 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором  преимущественного права  от 01.06.2012 изложить в следующей редакции: «Имущество продается по цене 391 000 (триста девяносто одна тысяча)  рублей (без учета НДС).
 
    Уточнение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РЫ.
 
    Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.
 
    Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Еткульского района (арендодатель) и частным предпринимателем Бобылевым Леонидом Алексеевичем (арендатор) 01.07.1998, 01.07.2001, 23.04.2007, 12.01.2009 заключены договоры аренды № 14, № 49, № 167, № 03/2009 соответственно, в соответствии с п. 1.1 договоров арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Советская, 7, в здании администрации сельсовета (с отдельным входом в нежилое помещение) площадью 36 кв.м. для размещения торгового киоска. Договоры заключены с 01.07.1998 по 28.06.2000, с 01.07.2001 до 30.08.2006, с 23.04.2007 по 23.03.2008, с 01.01.2009 по 30.06.2009 соответственно (с учетом дополнительных соглашений).
 
    По актам приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, Еткульский район, с. Коелга, ул. Советская, 7,  площадью 36 кв.м. передано арендатору ().
 
    Еткульским филиалом ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» по состоянию на 15.10.2008 составлен технический паспорт на нежилое помещение № 1 Литера Аа1а2а3а4, инвентарный номер 4926, расположенное по адресу: Челябинская область, Еткульский район, ул. Советская, 7, (л.д. 18).
 
    В соответствии со справкой Администрации Коелгинского сельского поселения балансовая стоимость помещения площадью 36,4 кв.м., передаваемого ИП Бобылеву Л.А. по адресу с. Коелга, ул. Советская, 7, составляет 42 692,9 руб.
 
    10.03.2011 ИП Бобылев Л.А. обратился в Администрацию Коелгинского сельского поселения Еткульского муниципального района с заявлением о продаже нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, Еткульский район, ул. Советская, 7.
 
    Письмом от 06.04.2011 исх. № 104 Администрация Коелгинского сельского поселения известила предпринимателя, что 25.03.2011 подведены итоги по определению победителя открытого конкурса на право заключения договора аренды на нежилое помещение по адресу: с. Коелга, ул. Советская, 7. администрация просит освободить занимаемое нежилое помещение по адресу: с. Коелга, ул. Советская, 7 в течение семи календарных дней с момента получения письма.
 
    Письмом от 18.05.2011 исх. № 149 Администрация Коелгинского сельского поселения известила предпринимателя об отказе от договора за № 03/2009 от 12.01.2009 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, Еткульский район, с. Коелга, ул. Советская, 7. по истечении месяца со дня получения письма просила освободить занимаемое нежилое помещение по адресу: с. Коелга, ул. Советская, 7.
 
    Письмом от 24.08.2011 исх. № 344 Администрацией Коелгинского сельского поселения отказано в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения по адресу: с. Коелга, ул. Советская, 7, при этом администрация указала, что органами местного самоуправления решения об отчуждении указанного имущества не принималось.
 
    Приведенные выше обстоятельства установлены ступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.12.2011 по делу А76-11934/2011 (т.1 л.д.92-96).
 
    Названным решением признан недействительным отказ Администрации Коелгинского сельского поселения, в предоставлении индивидуальному предпринимателю Бобылеву Леониду Алексеевичупреимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения по адресу: Челябинская область, Еткульский район, с. Коелга, ул. Советская, 7, общей площадью 36,4 кв.м., выраженный в письме от 24.08.2011 № 344.
 
    Администрацией в адрес ИП Бобылева Л.А. направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права от 01.06.2012 № 01 (т.1 л.д.15).
 
    Согласно п.2.1 договора, имущество продается по цене 443 000 руб. (без учета НДС).
 
    Не согласившись с указанной ответчиком в проекте договора купли-продажи рыночной стоимостью спорного нежилого помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
 
    В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
 
    Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ)
 
    Преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; задолженность по арендной плате за аренду такого имущества отсутствует; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный, в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком.
 
    В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору, на стадии его заключения.
 
    Рассмотрением дела установлено, что направленный в адрес истца проект договора купли-продажи со стороны ответчика подписан не был. Вместе с тем, суд полагает возможным произвести его оценку в качестве оферты, исходя из совокупности сведений, содержащихся в решении об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения общей площадью 41,3 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, Еткульский район, с.Коелга, ул.Советская, д.7 пом.3.,а также направленности действий сторон спора.
 
    Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
 
    В силу пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации, уполномоченные органы направляют арендаторам копию указанного решения с предложением о заключении договора купли-продажи. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 указанной нормы). Употребление в законе формулировки "должен", установление срока заключения договора уполномоченным органом, а также положения пункта 2 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют об обязательности заключения договора в случаях выражения арендатором согласия на приобретение имущества.
 
    В силу части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, обязан:
 
    1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
 
    2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
 
    3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
 
    Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    Как указано в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, суду следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    По ходатайству ИП Бобылева Л.А. судом была назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета № 15-02-12-5847 от 16.02.2012, выполненного ООО «Добровольное общество  мастеров оценки» по оценке  нежилого помещения, расположенного  по адресу: с. Коелга, ул. Советская, д.7 требованиям полноты, объективности выводов, правильности  применения методов оценки, а также определении рыночной  стоимости  нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, с. Коелга, ул. Советская, д. 7.
 
    Проведение экспертизы поручено эксперту Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Хнйфец Н.Г.
 
    В представленном суду заключении эксперт пришел к выводу о том, что исследуемый отчет соответствует Федеральному Закону "Об оценочной деятельности" и федеральным стандартам оценки. При этом эксперт пришел к выводу, что итоговое значение рыночной стоимости объекта не может быть рекомендовано для оперирования ею по назначению, указанному в отчете, поскольку отчет имеет неточности, не являющиеся нарушениями законодательства в области оценочной деятельности. А именно, расчет стоимости оцениваемого помещения исходя из площади 41,3 кв.м. не верен, поскольку общая площадь помещения № 3, расположенного по адресу Челябинская обл., Еткульский район, с.Коелга, ул.Советская, д. 7 составляет 36,4 кв.м. Рыночная  стоимость спорного помещения определена экспертом в сумме 391 000 руб.(т.2 л.д.42-88).
 
    Принимая во внимание выводы предупрежденного об уголовной ответственности эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Хейфец Н.Г. суд  полагает невозможным принять выполненный ООО «ДОМ оценки» отчет с указанием рыночной стоимостью спорного помещения в размере 443 000 руб., в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта.
 
    Оценив информацию приведенную в заключении эксперта, в порядке статьи 71, пункта 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не установлено оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
 
    Таким образом, цена продажи нежилого помещения составляет 391 000 руб.
 
    Принимая во внимание изложенное, исковые требования предпринимателя подлежат удовлетворению.
 
    При  подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 4 000 руб., что подтверждается чек-ордером от .06.2012 (т.1 л.д.9).
 
    Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Следовательно, государственная пошлина в размере 4 000 руб. относится на ответчика и  подлежит  взысканию  в  доход  истца.
 
    Руководствуясь ст. ст. 49,  110, 150, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    Принять отказ истца – индивидуального предпринимателя Бобылева Леонида Алексеевича, с.Коелга Челябинской области от иска к обществу с ограниченной ответственностью «Добровольное  общество  мастеров оценки», г. Челябинск в части требований о признании  недостоверным отчета  № 15-02-12-5847 от 16.02.2012, выполненного ООО «Добровольное  общество  мастеров оценки» по  оценке  нежилого помещения, расположенного  по адресу: Челябинская область, Еткульский район,  с. Коелга, ул. Советская, 7 общей площадью 36,4 кв.м.
 
    Производство в указанной части прекратить.
 
    Исковые требования удовлетворить.
 
    Абзац первый пункта 2.1 договора № 01 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором  преимущественного права  от 01.06.2012 изложить в следующей редакции: «Имущество продается по цене 391 000 (триста девяносто одна тысяча)  рублей (без учета НДС).
 
    Взыскать с Администрации  Коелгинского  сельского поселения Еткульского  муниципального района, с.Коелга Челябинской области, в пользу индивидуального предпринимателя Бобылева Леонида Алексеевича, с.Коелга Челябинской области 4 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Челябинской области в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).
 
 
    Судья                                                                                       М.В.Лукьянова
 
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на  Интернет – сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа  http://www.fasuо.arbitr.ru.