Решение от 27 августа 2013 года №А76-10651/2013

 
Арбитражный суд Челябинской области
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е

 
    г. Челябинск
 
    27 августа 2013                                                        Дело № А76-10651/2013
 
    Резолютивная часть решения объявлена 22.08.2013.
 
    решение в полном объеме изготовлено 27.08.2013.
 
    Судья Арбитражного суда Челябинской области Шумакова С.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самсоненко А.В. рассмотрев  в судебном заседании дело по  иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Трехгорного Челябинской области (ОГРН 1067405010892), к индивидуальному предпринимателю Кузнецову Алексею Николаевичу, г. Трехгорный, Челябинская область, третье лицо Управление Росреестра по Челябинской области  о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании возвратить земельный участок, при участии в судебном заседании:  от ответчика- Погорелова А.В.,  по доверенности от 16.04.2013, 
 
У С Т А Н О В И Л :
 
    Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям
администрации г. Трехгорного Челябинской области, г. Трехгорный, Челябинская область (далее – истец), обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кузнецову Алексею Николаевичу, г. Трехгорный, Челябинская область (далее – ответчик), о расторжении договора аренды № 42 от 28.03.2011; об обязании в течение семи дней со дня вступления решения суда в законную силу вернуть земельный участок с кадастровым номером 74:42:010504:20, площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область,
г. Трехгорный, примерно в 50 м. по направлению на юго-запад от здания по адресу ул. Мира, 1 «А».
 
    В обоснование заявленных требований истец сослался на право досрочного расторжения договора истцом, ввиду неполучения ответчиком в сток до 01.01.2012 разрешения на строительство автомоечного комплекса,  что является существенным нарушением договора аренды,  а также указав,  что задолженность по арендной плате была погашена ответчиком 11.04.2013.
 
    Ответчик требования истца отклонил по доводам письменного отзыва, ссылаясь на отсутствие задолженности по арендной плате  на момент обращения с иском ввиду ее внесения, а также на то, что в 2011- 2012 г.г. имелись препятствия в пользовании земельным участком (наличие свалки мусора), ответчик не мог произвести геологические изыскания для окончания проектных работ по подготовке разрешения на строительство.
 
    Третьим лицом- УФРС представлено письменное мнение и ходатайство о рассмотрении в его отсутствие.
 
    Истец ходатайствовал о рассмотрении дела без участи представителя истца.
 
    Заслушав ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
 
    Материалами рассмотрения установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договора аренды № 42 от 28.03.2011 земельного участка площадью 400 кв.м., с кадастровым номером 74:42:010504:20, участок предоставлен для строительства автомоечного комплекса, срок договора 5 лет (п. 1.1, 8.1 договора).
 
    Участок передан по акту приема- передачи 28.03.2011, договора аренды зарегистрирован в УФРС по Челябинской области 05.08.2011.
 
    При рассмотрении дела в порядке ст. 70 АПК РФ сторонам подтвержден факт отсутствия задолженности по арендной плате.
 
    Пунктом 4.2.2 договора на арендатора возлагалась обязанность в срок до 01.01.2012 получить разрешение на строительство с соблюдением требований Градостроительного Кодекса РФ (далее- ГрК РФ).
 
    Не достигнув с Арендатором соглашения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка- при направлении 15.03.2013 письма № 01-09/733 и 10.04.2013 № 01-09/1096 с соответствующим уведомлением о необходимости  получения разрешения на строительство и с предложением подписать соглашение о расторжении (л.д. 37, 39) арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о принудительном его расторжении, поскольку письмом  от 19.04.2013 ответчик- арендодатель сообщил о погашении задолженности по арендной плате, а также указал на невозможность использования участком, ввиду наличия несанкционированной свалки (л.д.42).
 
    Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее- ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном его нарушении.
 
    В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в частности при существенном нарушении условий договора о пользовании имуществом.
 
    В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
 
    Согласно статье 42 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
 
    Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
 
    В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка.
 
    В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
 
    Как следует из материалов дела, задолженность по арендной плате на день предъявления иска и рассмотрения дела по существу отсутствует, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (л.д.68-74).
 
    Также при рассмотрении дела установлено, что ответчик обращался в период 2011-20012 года в прокуратуру г. Трехгорного (письмо от 25.10.2011-л.д.75), главе администрации г. Трехгорного (письма от 19.12.2011, от 18.01.2012, от 13.11.2011, от 22.09.2011 –  л.д.76,77, 78, 79)  об устранении препятствий  в пользовании земельным участком, в связи со складированием  на предоставленным в аренду земельном участке иным лицом грунта и организации свалки). По результатам прокурорской проверки, что следует из письма от 25.11.2011 (л.д.80-81), был установлен факт размещения на предоставленном ответчику земельном участке складирование грунта.
 
    Также при рассмотрении дела ответчик сослался на обращение с иском в суд  в рамках дела № А76-16211/2013 об обязании привести земельный участок в соответствие, взыскании 38 500 рублей арендной платы с лица, разместившего несанкционированную свалку грунта на арендуемом земельном участке.
 
    Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
 
    Основания прекращения аренды земельного участка установлены в статье 46 ЗК РФ.
 
    В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
 
    Обстоятельством, исключающим прекращение договора аренды земельного участка, в силу названной нормы Кодекса является время, необходимое для освоения земельного участка.
 
    При этом частью 7 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
 
    Суд при рассмотрении материалов дела и доводов ответчика на основании правовой оценки имеющихся в деле доказательств установлено, что предпринимателем по договору аренды осуществлялись и осуществляются действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка, в том числе, действия по разработке проектной документации, прокладке инженерных коммуникаций, выполнению иных подготовительных работ, направленных на получение разрешения на строительство с целью его использования в соответствии с назначением, определенным договором аренды. Также  судом установлено, что в период до 01.12.2012 и в настоящий момент ответчиком предпринимаются меры для устранения препятствий в пользовании земельным участком (устранения образованной свалки), в целях разработки проектной документации и получения разрешения на строительство.
 
    При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о возможности исключения из пятилетнего срока аренды земельного участка и определенного при заключении договора 28.03.2011 срока до 01.12.2012 времени, необходимого для его освоения, поскольку судом установлено отсутствие существенного нарушения договора аренды по вине арендатора. Невозможность получения разрешения на строительство в установленные сроки - до 01.12.2012 была обусловлена объективными причинами - невозможности использовании земельного участка для разработки проектной документации, ввиду свалки грунта, сто подтверждено представленными ответчиком доказательствами. Также суд учитывает, что пятилетний срок аренды на момент судебного разбирательства не истек.
 
    Таким образом, ввиду не подтверждения  вины ответчика в нарушении договора аренды в части получения в согласованные сроки разрешения на строительство, заявленные требования о расторжении и освобождении земельного участка удовлетворению не подлежат.
 
    Истец освобожден от уплаты госпошлины,  в иске отказано, в связи с чем, в силу ст.110 АПК РФ судебные расходы на ответчика не относятся.
 
    Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    В удовлетворении требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
 
    Судья           подпись                                            С.М. Шумакова
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет- сайтах Восемнадцатого арбитражного суда http://18 aas.arbitr. ru