Решение от 25 октября 2013 года №А76-10511/2013

 
Арбитражный суд Челябинской области
 
Именем Российской Федерации
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Челябинск         
 
    25 октября 2013 г.Дело № А76-10511/2013
 
    Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2013 г.
 
    Решение в полном объеме изготовлено 25 октября 2013 г.
 
 
    Судья Арбитражного суда Челябинской области Скобелкин А.П.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Костромитиной Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального образования «Чебаркульский муниципальный район» в лице Управления по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района (ОГРН 1027401995631), г. Чебаркуль, Челябинская область
 
    к открытому акционерному обществу «Фирма Челябинскагропромстрой» (ОГРН 1027403895320), г. Челябинск,
 
    при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора закрытого акционерного общества «Строительный фонд» (ОГРН 1027402168232), г. Магнитогорск
 
    о расторжении договора аренды,
 
    при участии в заседании:
 
    истца – представителя Гараева Т.Р., действующего по доверенности  от 29.03.2012, личность установлена паспортом,
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Управление по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района, г.Чебаркуль (далее – Управление, истец), обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Фирма Челябинскагропромстрой», г. Челябинск (далее – ОАО «Фирма «Челябинскагропромстрой», ответчик), о расторжении договора аренды земельного участка №125 от 21.10.2004.
 
    В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 610, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и на то, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендной плате.
 
    Определением арбитражного суда от 18.09.2013 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора закрытое акционерное общество «Строительный фонд», г.Магнитогорск (далее – ЗАО «Строительный фонд», третье лицо).
 
    Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, на иске настаивает.
 
    Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (л.д. 39). Дело рассмотрено в  отсутствие указанных представителей, по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
 
    Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со ст.ст. 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат отклонению в силу следующего.
 
    Как следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования «Чебаркульский район» от 15.09.2004 №683, между муниципальным образованием «Чебаркульский район» (арендодатель) и ОАО «Фирма «Челябинскагропромстрой»(арендатор) подписан договор аренды земли № 125 от 21.10.2004 (л.д.11-15).
 
    Согласно п.1.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности с кадастровым номером 74:23:0000000:82, площадью 81383 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, с.Кундравы, ул.Больничная, 1, для производственных целей.
 
    Срок аренды участка устанавливается с сентября 2004г. по сентябрь 2053г. (п.2.1 договора).
 
    Размер арендной платы за участок составляет 32 485 руб. 49 коп. (п.3.2 договора).
 
    Арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п.4.4.3 договора).
 
    Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2004.
 
    Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы явилось основаниям обращения истца в арбитражный суд с соответствующим иском.
 
    В силу ст.ст.606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ).
 
    В соответствии с п.1 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором.
 
    Согласно п.п. 1, 3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (согласно п. 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
 
    В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.
 
    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 названного Кодекса).
 
    В соответствии со ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
 
    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
 
    2) существенно ухудшает имущество;
 
    3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
 
    4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
 
    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
 
    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Согласно положениям пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
 
    Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Чтобы прекратить действие договора, заинтересованная сторона должна совершить действие, определенно свидетельствующее о таком намерении. Если такое намерение имеет арендодатель, он обязан предупредить об окончании срока аренды и потребовать возврата предмета аренды.
 
    Условиями договора аренды земли № 125 от 21.10.2004 предусмотрено, что договор, может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании  способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии, с п. 3.4 и нарушения других условий договора (п.п. 6.2, 4.1.1).
 
    В письме от 27.09.2012 №1190 истец предложил расторгнуть договор аренды № 125 от 21.10.2004 в связи с продажей объектов недвижимости ЗАО «Строительный фонд» (л.д.27,28).
 
    Предложение осталось без ответа.
 
    Таким образом, требование о соблюдении досудебного порядка урегулированию спора, по требованию о расторжении договора, истцом соблюдено.
 
    В силу п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73, согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
 
    Судом установлено, что правообладателем нежилого здания – производственный корпус, сооружения – склад готовой продукции, по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, с.Кундравы, ул.Больничная, д.1, является ЗАО «Строительный фонд». Право собственности зарегистрировано 26.10.2006.
 
    Кроме того, в материалы дела представлено уведомление от 16.12.2004, в котором ОАО «Фирма «Челябинскагропромстрой» уведомило истца о переходе всех прав и обязанностей по договору аренды №125 от 21.10.2004 к ЗАО «Строительный фонд» (л.д.24).
 
    В соответствии со ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
 
    При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
 
    Согласно правовой позиции изложенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
 
    С учетом изложенного суд приходит к выводу, что право аренды по указанному договору перешло к ЗАО «Строительный фонд» на тех же условиях, что и у продавца недвижимости, с 26.10.2006 в силу закона, а ОАО «Фирма «Челябинскагропромстрой» выбыло из арендных правоотношений.
 
    Таким образом, предъявление исковых требований к ОАО «Фирма «Челябинскагропромстрой» и возложение на него судебных расходов по уплате государственной пошлины, необоснованно.
 
    Наличие договора аренды земли №125 от 21.10.2004 не препятствует подписанию договора аренды с ЗАО «Строительный фонд».
 
    В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.
 
    Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу п. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины в доход бюджета с истца не производится.
 
    Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении исковых требований Управления по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района, отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Челябинской области.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
 
    Судья                                                  подпись               А.П. Скобелкин
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной и кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда httр://18aas.arbitr.ruили  Федерального арбитражного суда Уральского округа httр://www.fasuo.arbitr.ru.