Решение от 23 октября 2014 года №А75-9264/2014

 
Арбитражный суд
 
Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
 
ул. Ленина д. 54/1, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 33-54-25, сайт http://www.hmao.arbitr.ru
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г.Ханты-Мансийск
 
 
    «23» октября 2014 г.
 
Дело № А75-9264/2014
 
 
    Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Никоновой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васюкович Ю.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Соколовой Анны Дмитриевны (место нахождения: 628403, Ханты-Мансийский Автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Маяковского, д. 9 копр. 2 кв. 3ОГРНИП 314860223200034 от 20.08.2014, ИНН 860203390652)                               к индивидуальному предпринимателю Овечкину Игорю Николаевичу (ОГРНИП 304860235900134 от 24.12.2004, ИНН 860201169751, место нахождения: 628405, Ханты-Мансийский Автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Югорская, д. 1 копр. 2 кв. 114), открытому акционерному обществу «МДМ-Банк»(ОГРН 1025400001571 от 14.11.2002, ИНН 5408117935, место нахождения: 630004, Новосибирская область, г. Новосибирск,                   ул. Ленина д. 18) о признании договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом не заключенным в части выкупа имущества,
 
    третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии                   по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре
 
    при участии представителя истца – Барковской М.В. (паспорт, доверенность                           от 16.05.2014, ответчика Овечкина Игоря Николаевича – лично (паспорт), от открытого акционерного общества «МДМ-Банк» - Пущаевой А.Л. (паспорт, доверенность                                   от 02.06.2014 № 348, Малинко С.В. (паспорт, доверенность от 22.10.2013), от третьего лица – Грицфельд Е.А. (удостоверение, доверенность от 09.01.2014),
 
 
установил:
 
    индивидуальный предприниматель Соколова Анна Дмитриевна (истец) обратилась                         в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Овечкину Игорю Николаевичу, открытому акционерному обществу «МДМ-Банк» (ответчик) о признании договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 27.12.2012                                не заключенным в части выкупа следующего имущества: незавершенного строительством встроенно-пристроенного помещения общественного назначения в осях 7п-14п, А4п-И, общей площадью 506,9 кв.м., готовность 70%, расположенного по адресу г. Сургут,                      ул. Гагарина, д. 8.
 
    Исковые требования мотивированы тем, что из содержания договора не возможно определенно установить предмет аренды, отсутствием соглашения по выкупной цене имущества в составе арендных платежей, нормативно обоснованны ссылками на статьи 131, 421, 432, 606, 607, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Определением Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа – Югры от 30.09.2014 судебное разбирательство по делу назначено на 23.10.2014 в 12 часов 00 минут.
 
    Представитель истца иск поддержала, пояснила, что Соколова А.Д. не согласна                                 с очередностью списания полученных банком денежных средств по кредитным договорам (как от нее самой, так и от поручителя Овечкина И.Н.), просит истребовать                               у ОАО «МДМ-Банк» кредитное досье и банковское личное дело Соколовой А.Д.                         На вопрос представителя банка Пущаевой А.Л. пояснила, что ежемесячные платежи                       по договору в размере 500 000 руб., являются арендными платежами, платеж в размере 18 000 000 руб. подлежащий уплате в декабре 2015 года является платежем по выкупу имущества. Рыночная стоимость имущества составляет более 45 000 000 руб., сделка совершена по явно заниженной цене на кабальных для истца условиях.
 
    Индивидуальный предприниматель Овечкин И.Н. поддержал доводы оглашенные                              в предварительном судебном заседании по делу.
 
    Представители открытого акционерного общества «МДМ-Банк» иск не признают           по доводам представленного отзыва. Представитель Пущаева А.Л. пояснила, объект незавершенного строительства приобретен истцом по договору купли-продажи                                 у ООО «Стройтэкс» по цене 20 000 000 руб. Рыночная стоимость объекта по состоянию                         на 20.08.2010 была оценена Сургутской торгово-промышленной палатой в размере 39 800 000 руб., вместе с тем залоговая стоимость объекта установлена по соглашению сторон в пункте 1.4 договора ипотеки от 14.01.2011 № ФЛ-060-00-10-0028ЗН в размере 27 356 000 руб. В целях погашения задолженности по кредитным договорам истец согласилась на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (нотариально заверенное согласие), по соглашению сторон продажная цена объекта была определена в размере 27 356 000 руб. путем оформления дополнительного соглашения               от 02.02.2011 № 1 к договору ипотеки. Объект реализован по спорной сделке                                   по адекватной цене, покупателей по более высокой цене не имелось. При обращении истца (клиента) в любой офис банка будет предоставлена информация по начисленным процентам за пользования кредитом, размере поступивших средств, очередности их списания. Центральный банк Российской Федерации жалобу Соколовой А.Д.                                             о не предоставлении информации о состоянии расчетов по кредитным договорам признал необоснованной.
 
    Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации                            и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре в судебное заседание явился, просит принять решение на усмотрение суда.
 
    Арбитражный суд отказал истцу в удовлетворении ходатайства об истребовании                       у ОАО «МДМ-Банк» кредитного досье и банковского личного дела Соколовой А.Д., поскольку испрашиваемые документы не имеют отношения к предмету настоящего спора.
 
    Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
 
    Из материалов дела следует, что между открытым акционерным обществом                         «МДМ Банк» (кредитор) и истцом (заемщик) подписаны кредитные договоры                                         от 29.08.2008 № 4807-001, от 29.08.2008 № 4807002, от 02.10.2008 № 4807003,                                    от 14.12.2010 № ФЛ-060-00-10-0028 по условиям которых заемщику предоставлены на условиях возмездности и возвратности денежные средства в размере 35 000 000 руб.
 
    Кредитные обязательства обеспечены поручительством Овечкина И.Н., общества                       с ограниченной ответственностью «Магнолия», а так же залогом по договору ипотеки                 от 14.01.2011 № ФЛ-060-00-10-0028ЗН незавершенного строительством встроенно-пристроенного помещения общественного назначения в осях 7п-14п, А4п-И, общей площадью 506,9 кв.м., готовность 70%, расположенного по адресу г. Сургут, ул. Гагарина, д. 8 принадлежащего истцу на праве собственности (залогодержатель ОАО «МДМ Банк»).
 
    Решением Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа- Югры от 22.07.2010 с Соколовой Анны Дмитриевны, Овечкина Игоря Николаевича                         в пользу открытого акционерного общества «МДМ Банк» по кредитным договорам                           от 29.08.2008 № 4807-001, от 29.08.2008 № 4807002, от 02.10.2008 № 4807003 взысканы солидарно задолженность во возврату кредита, процентам за пользование кредитом, а так же неустойка на общую сумму 35 263 759 руб.
 
    На основании вступившего в законную силу судебного акта выдан исполнительный лист.
 
    Соколовой А.Д. 02.02.2011 выдано нотариально удостоверенное согласие                          на внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога по договору ипотеки                 от 14.01.2011 № ФЛ-060-00-10-0028ЗН.
 
    Между истцом (арендодатель), индивидуальным предпринимателем Овечкиным Игорем Николаевичем (арендатор), открытым акционерным обществом «МДМ Банк» (залогодержатель) подписан договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 27.12.2012 (договор, л.д. 9-13).
 
    Согласно пунктам 1.1, 1.3 договора арендодатель с согласия залогодержателя предоставляет во временное владение и пользование с последующим выкупом недвижимое имущество: встроенно-пристроенные помещения общественного назначения в осях 7п-14п, А4п-И, общей площадью 506,9 кв.м., процент готовности – 70%, этаж 1, кадастровый номер 86:10:010119:0071:71:136:001:001:001094190:0001:200004, расположенное по адресу г. Сургут, ул. Гагарина, д. 8 (объект аренды).
 
    Объект аренды принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.08.2007 серии 72-НК № 536983, на момент заключения договора является предметом договора ипотеки от 14.01.2011 № ФЛ-060-00-10-0028ЗН заключенного между залогодержателем                            и арендодателем в обеспечение обязательств арендодателя по кредитным договорам                     от 29.08.2008 № 4807-001, от 29.08.2008 № 4807002, от 02.10.2008 № 4807003,                              от 14.12.2010 № ФЛ-060-00-10-0028 (пункты 1.3, 1.5).
 
    Срок аренды с 27.12.2012 по 27.1.21015 (пункт 1.4 договора).
 
    Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта аренды несет арендатор (пункт 3.1 договора).
 
    Полная стоимость объекта аренды составляет 36 000 000 руб. Выплата полной стоимости производится арендатором путем ежемесячного внесения арендных платежей. Стороны договора установили, что размер ежемесячного арендного платежа                                за пользование объектом аренды составляет 500 000 руб. В декабре 2012 года арендный платеж пропорционален количеству дней аренды. В декабре 2015 года арендатор внесет оставшуюся сумму для полной выплаты за объект аренды (пункты 4.1, 4,2 договора).
 
    Арендная плата вносится ежемесячно путем перечисления денежных средств                   на расчетный счет арендодателя. Указанные платежи должны осуществляться в рублях                   в срок до 10 числа каждого календарного месяца, следующего за отчетным (пункт 4.3 договора).
 
    По соглашению сторон возможно применение других сроков и форм расчетов (пункт 4.4 договора).
 
    Ежемесячные арендные платежи засчитываются залогодержателем в счет погашения задолженности по кредитным договорам от 29.08.2008 № 4807-001,                           от 29.08.2008 № 4807002, от 02.10.2008 № 4807003, от 14.12.2010 № ФЛ-060-00-10-0028 (пункт 4.5 договора).
 
    Пунктом 2.1.5 договора предусмотрена обязанность передать объект аренды                          в собственность арендатора по истечении срока действия договора при условии выплаты полной стоимости объекта.
 
    Объект аренды передан арендатору по акту приема - передачи 27.12.2012 (л.д. 13).
 
    Государственная регистрация договора осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре 30.10.2013.
 
    Истец, считая договор незаключенным, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Спорные правоотношения сторон являются обязательствами аренды недвижимого имущества с правом выкупа возникновение которых произошло в ходе реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке.
 
    В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
 
    Согласно пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).                                   К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
 
    Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы                            в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной                            из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации                     по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение                        и пользование или во временное пользование.
 
    По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (часть 1 статьи 650 Кодекса).
 
    Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 2 статьи 651 Кодекса).
 
    Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (часть 1 статьи 654 Кодекса).
 
    В силу части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    На основании пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации                  в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
 
    В пункте 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
 
    В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество                    к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным               с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.
 
    В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации                               по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать                            в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
 
    По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
 
    Моментом перехода права собственности по договору аренды с правом выкупа является момент уплаты арендатором всей выкупной цены, а если предметом аренды является недвижимое имущество - момент государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
 
    В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
 
    Из пунктов 1.1, 1.2, 1,3 договора следует, что ответчик (арендатор) должен оплатить выкупаемое арендованное недвижимое имущество: встроенно-пристроенные помещения общественного назначения в осях 7п-14п, А4п-И, общей площадью 506,9 кв.м., процент готовности – 70%, этаж 1, кадастровый номер 86:10:010119:0071:71:136:001:001:001094190:0001:200004, расположенное по адресу                        г. Сургут, ул. Гагарина, д. 8 в срок до 27.12.2015 по цене 36 000 000 руб., путем внесения ежемесячных арендных платежей в размере 500 000 руб. (арендный платеж в декабре 2012 года рассчитывается пропорционально количеству дней аренды), в декабре 2015 года подлежит внесению оставшаяся сумма для полной выплаты за объект аренды.
 
    Оценив условия договора арбитражный суд пришел к выводу, о том, что при подписании договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям, а именно в отношении предмета сделки и его стоимости, кроме того, стороны приступили к его исполнению (имущество передано по акту приема-передачи, арендатором вносятся арендные платежи, арендодатель на протяжении длительного периода времени несогласия о зачислении арендных платежей в счет его долгов по кредитным договорам не заявлял).
 
    Договор по форме и содержанию соответствующим требованиям гражданского законодательства Российской Федерации.
 
    Устные доводы истца о совершении оспариваемой сделки по заниженной цене                                            на кабальных условиях не исследуются арбитражным судом, поскольку, не имеют правового значения для признания сделки незаключенной, такие обстоятельства могут быть положены в основу доводов о недействительности сделки (статья 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). И кроме того, не относятся к основанию настоящего иска, поскольку, не оформлены в соответствии с требованиями статей 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяющих порядок реализации права на судебную защиту.
 
    Последующая государственная регистрация истцом (арендодателем) права собственности на предмет договора в виде завершенного строительством объекта                         не вызывает правовой неопределенности относительно предмета оспариваемой сделки,                   а влияет на стадию исполнения сделки, что не относится к предмету настоящего спора.
 
    Правомерность государственной регистрации может быть исследована арбитражным судом в рамках отдельного производства с учетом положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Соблюдение порядка реализации заложенного имущества при обращении взыскания на него (статьи 350, 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации)                               так же не исследуется арбитражным судом в рамках настоящего дела, поскольку не относится к предмету настоящего спора.
 
    Арбитражный суд не вправе выходить за рамки предмета и основания заявленного спора.
 
    Исковые требования удовлетворению не подлежат.
 
    Принимая во внимание отказ в удовлетворении исковых требований, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд относит расходы по уплате государственной пошлины на истца.
 
    Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
    в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Соколовой Анны Дмитриевны отказать.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.
 
    Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
 
    Судья                                                                                                     Е.А. Никонова