Решение от 27 октября 2014 года №А75-8162/2014

 
Арбитражный суд
 
Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
 
ул. Ленина д. 54/1, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 33-54-25, сайт http://www.hmao.arbitr.ru
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Ханты-Мансийск
 
    27 октября 2014 г.
 
Дело № А75-8162/2014
 
    Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2014 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 27 октября 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Чешковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Каксиной Д.В. рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Максимум» к Администрации муниципального образования городской округ г. Сургут о признании незаконным применения коэффициента 2 при расчете размера арендной платы по договору № 704 от 11.10.2013,
 
    третьи лица: Департамент имущественных и земельных отношений Администрации
г. Сургута, Департамент по управлению государственным имуществом                             Ханты-Мансийского автономного округа – Югры,
 
    при участии представителей сторон:
 
    от заявителя –  Татько Т.А. по доверенности от 30.07.2014.
 
    от ответчика – Шигорин П.В. по доверенности от 09.12.2011.
 
    от третьего лица – от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Сургута – Трушина Н.Е. по доверенности от 03.10.2014,                            от Департамента по управлению государственным имуществом                                          ХМАО-Югры - Стенер Е.М. по доверенности от 09.01.2014.
 
установил:
 
    общество с ограниченной ответственностью «Максимум» (далее - заявитель,                           ООО «Максимум», Общество) обратилось арбитражный суд с заявлением                                     к Администрации муниципального образования городской округ город Сургут (далее - ответчик, Администрация города) о признании незаконным применения коэффициента 2                   при расчете размера арендной платы по договору № 704 от 11.10.2013.
 
    Определением суда от 23.09.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц,
не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Администрации
г. Сургута, Департамент по управлению государственным имуществом                               Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.
 
    В ходе судебного разбирательства заявитель уточнил заявленные требования, просит признать незаконным расчет арендной платы с применением коэффициента строительства «2» с 26.05.2014, признать право ООО «Максимум» применять коэффициент строительства «1» в расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № 86:10:0101038:6113, а так же уменьшить размер арендной платы по договору аренды  до 1 255 809 рублей 89 копеек.
 
    Суд с учетом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял заявление об уточнении исковых требований.
 
    Заявитель поддерживает уточненные заявленные требования в полном объеме.
 
    Ответчик с заявленными требованиями не согласен, просит суд в удовлетворении заявленных требований отказать.
 
    Заинтересованные лица поддерживают позицию ответчика.
 
    Заслушав представителя сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.
 
    Как следует из материалов дела, между ООО «Максимум» и Администрацией города заключен договор аренды земельного участка от 11.10.2013 № 704, зарегистрированный                   в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу- Югре, согласно которому заявителю передается в аренду земельный участок, площадью 19 233 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный в г. Сургуте в пойме реки Оби по улице Энгельса, кадастровый номер земельного участка 86:10:0101038:6113, для строительства многофункционального концертного зала и котельной.
 
    Согласно пункту 4.2 договора аренды от 11.10.2013 № 704 размер арендной платы         на 2013 год (за количество дней аренды) составляет 8 415 рублей 39 копеек, годовой размер арендной платы установлен в размере 23 094рубля 87 копеек (приложение                     к договору, т.1 л. д. 74).
 
    Пунктом 4.3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке Арендодателем, в связи с изменением порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также использование земельных участков, государственная собственность на которые неразграничена, установленного постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры                        от 02.12.2011 № 457-П «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов».
 
    Распоряжением Администрации города от 26.05.2014 внесены изменения                                в распоряжение от 04.10.2013 № 3445 «О предоставлении земельного участка                          ООО «Максимум» в части назначения земельного участка.
 
    05.06.2014 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 704 от 11.10.2013 (т. 2 л. д. 22-24).
 
    Согласно пункта 1.4 дополнительного соглашения в договор внесены изменения                       в части назначения объекта, для которого предоставлен земельный участок, в этой связи слова «для строительства многофункционального концертного зала и котельной» заменены словами «для строительства торгово-офисного центра».
 
    Согласно пункту 2 дополнительного соглашения к договору и расчету арендной платы, размер арендной платы с 01.01.2014 по 25.05.2014 составляет 587 179 рублей                  18 копеек (при годовом размере арендной платы 1 478 071 рублей 74 копейки),                                 с 26.05.2014 по 31.12.2014 размер арендной платы составляет 2 451 519 рублей 77 копеек         за количество дней аренды (годовой размер арендной платы - 4 067 460 рублей 08 копеек).
 
    Договор и соглашения к нему подписаны сторонами без замечаний и возражений.
 
    Из письма Департамента имущественных и земельных отношений Администрации   г. Сургута от 11.04.2014 № 07-01-14-5358/14-0 следует, что размер арендной платы изменился ввиду применения коэффициента строительства «2» в соответствии                                 с постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры                           от 02.12.2011 № 457-п (с изменениями, внесенными постановлением от 30.05.2013                     № 208-п).
 
    Не согласившись с применением при расчете арендной платы коэффициента строительства «2» истец обратился в суд с настоящим заявлением.
 
    Заслушав доводы сторон, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению исходя                               из следующего.
 
    Методика расчета арендной платы и формула расчета ее размера устанавливаются                   не договором аренды земельного участка и не является его условием, а определяются на основании нормативного правового акта уполномоченного органа.
 
    Расчет арендной платы в отношении арендуемого истцом участка составлен                      Арендодателем на основании Постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 № 457-п (далее - постановление № 457-п).
 
    В 2013 году такой расчет был произведен в соответствии с пунктом 14 приложения           к постановлению № 457-п по формуле: А=КС х 0,01 процентов, где А - годовой размер арендной платы, КС - кадастровая стоимость земельного участка.
 
    Применения коэффициента строительства данная формула не предусматривает, поскольку арендная плата устанавливается на льготных условиях.
 
    Данный расчет применялся, как указывает Администрация города,                                в соответствии с решением Сургутской городской Думы от 26.10.2005 № 505 III-ГД                    «Об установлении земельного налога», которым в 2013 году предусматривались налоговые льготы для земельных участков, предоставленных для оказания услуг в сфере образования, здравоохранения, культуры, социальной политики, молодёжной политики, физической культуры и спорта.
 
    Решением Думы города от 27.09.2013 № 370-V-ГД данные налоговые льготы отменены, в связи с чем, для расчета арендной платы на 2014 год применена общая формула, содержащаяся в пункте 4 приложения к постановлению № 457-п:
 
    А = (КС x С / 100) x Кп x Кст x Ксп x Кпр x Ксз,
 
    где
 
    А - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.;
 
    КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;
 
    С - ставка арендной платы, определяемая в соответствии с разделом IV Порядка;
 
    Кп - коэффициент переходного периода;
 
    Кст - коэффициент строительства;
 
    Ксп - коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательства, устанавливается равным 0,8;
 
    Кпр - коэффициент приоритета, устанавливается равным 0,8;
 
    Ксз - коэффициент сезонности работ, устанавливается равным 0,5.
 
    Таким образом, размер арендной платы, являясь регулируемым, рассчитывается,
в том числе, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
 
    По указанной формуле определен расчет арендной платы с начала 2014 года, в том числе применён и коэффициент строительства «2».
 
    В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка № 704                            от 11.10.2013 в редакции дополнительного соглашения от 05.06.2014 к договору аренды        № 704 от 11.10.2013, земельный участок представлен ООО «Максимум»                                     под строительство торгового центра без указания объекта «Котельная», на которую                              в 2012 году было выдано разрешение на строительство № ru86010000-136 от 20.10.2011                и которое не продлевалось.
 
    Согласно доводов истца, в настоящий момент объект недвижимого имущества «Котельная» в проекте строительства торгового центра отсутствует, на земельном участке незавершенный строительством объект так же отсутствует, что подтверждается справкой СГМУП «БТИ» от 01.10.2014, следовательно при расчете арендной платы не обоснованно ссылаться на длительный срок строительства котельной и применение повышенного коэффициента строительства.
 
    В соответствии с пунктами 7-9 приложения к постановлению № 457-п, коэффициент строительства (Кст) применяется при передаче в аренду земельного участка для строительства и устанавливается равным:
 
    0,1 - в течение первого года;
 
    0,5 - в течение второго года;
 
    1 - с даты заключения договора аренды до даты подачи арендатором заявления                          о применении коэффициента строительства с приложением разрешения на строительство, а также в течение третьего года и следующих лет в пределах нормативного срока строительства, указанного в разрешении на строительство;
 
    2 - при превышении нормативного срока строительства, указанного в разрешении               на строительство, в том числе в случае продления срока действия разрешения                                     на строительство.
 
    Для целей применения коэффициента строительства первым годом являются двенадцать месяцев с даты подачи арендатором заявления о применении коэффициента строительства с приложением разрешения на строительство.
 
    При передаче земельного участка лицу, имеющему преимущественное право                        на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок в соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей применения коэффициента строительства период пользования земельным участком определяется                    с учетом всех ранее установленных периодов его пользования, определенных                                в соответствии с пунктом 8 настоящего Порядка
 
    Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым                                          № 86:10:0101038:6113, предоставленный в аренду по договору № 704 от 11.10.2013                  ООО «Максимум», образован из 2 земельных участков с кадастровыми номерами 86:10:0101038:173 и 86:10:0101038:6074, что отражено в кадастровом паспорте земельного участка от 21.08.2013 и распоряжении Администрации города от 19.07.2013 № 2539.
 
    Разрешение на строительство №ru6310000-136 ООО «Ковровый дом» выдано для строительства на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101038:173 «Котельной по ул. Энгельса» в г. Сургуте. Срок действия разрешения на строительство установлено до 19.12.2012 и сведения о его продлении отсутствуют.
 
    В связи с куплей-продажей объекта незавершенного строительства                                                    ЗАО «ТЕХСОЮЗ», договор аренды этого же земельного участка был заключен                         с ЗАО «ТЕХСОЮЗ» от 14.11.2012 № 785. В связи с заключением сделки купли-продажи объекта недвижимости и переуступкой прав по договору аренды права по договору                           от 14.11.2012 № 785 перешли ООО «Максимум». По заявлению арендатора данный земельный участок был объединен с земельным участком с кадастровым номером 86:10:0101038:6074 и предоставлен ООО «Максимум» по договору аренды от 11.10.2013 № 704 с назначением «для строительства многофункционального концертного зала                       и котельной».
 
    Право собственности на незавершенный строительством объект «Котельная                    по ул. Энгельса» в г. Сургуте зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 21.06.2013 за ООО «Максимум» (т. 2 л. д. 56-57).
 
    Истец за получением нового разрешения на строительство на арендуемом земельном участке иного объекта без учета котельной, с приложением соответствующей проектной документации, не обращался.
 
    Таким образом применение коэффициента строительства «2» при расчете арендной платы является обоснованным.
 
    Как следует из оспариваемого расчета арендной платы, с 26.05.2014 изменена ставка арендной платы с «1» на «2», а коэффициент строительства «2», применённый                                 с 01.01.2014, не изменялся. Возражений относительно применённой ставки арендной платы в размере 2 процента от кадастровой стоимости истец не высказал.
 
    Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи
71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд
за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
 
    Избираемый лицом способ защиты гражданских прав должен привести
к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав. Вывод о возможности защиты прав лица избранным им способом зависит от того, какой материально-правовой интерес преследует лицо, обратившееся в суд.
 
    Изменения в расчете с момента внесения изменений в договор аренды связаны                    с изменение кадастровой стоимости, так как земельный участок и целевым использованием «для строительства торгово-офисного цента» оценен по 5 виду разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), в связи, с чем в расчете размера арендной платы применена ставка арендной платы – 2 процента, коэффициент переходного периода – 0,8, с 26.05.2014. Данный перерасчет полностью соответствует пункту 4.3 договора аренды.
 
    В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане                              и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
 
    За земли, переданные в аренды, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
 
    Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка                                   от 11.10.2013 № 704, в который соглашением от 05.06.2014 внесены изменения.
 
    Размер арендной платы, порядок ее определения и изменения стороны согласовали               в пунктах 4.2, 4.3 договора аренды земельного участка.
 
    Впоследствии стороны подписали дополнительное соглашение, которым определили размер арендной платы исходя из ставки арендной платы «2» и коэффициента строительства «2», что не противоречит действующему законодательству и не меняет условия договора аренды о порядке определения размера арендной платы.
 
    Таким образом, договор, с учетом соглашения об изменении условия о размере арендной платы, является заключенным, действующим.
 
    В соответствии со статьёй 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
 
    Согласно статьям 432, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон                             об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
 
    Действующий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (статья 450 ГК РФ).
 
    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут                             по решению суда только:
 
    1) при существенном нарушении договора другой стороной;
 
    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
 
    Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном                                          на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
 
    Истец, по сути заявленных требований, не согласен с одним из условий заключенного и действующего договора аренды, вместе с тем не заявил требований                  об изменении или расторжении договора.
 
    Учитывая в совокупности изложенные обстоятельства, арбитражный суд считает, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав.
 
    С учетом изложенного, заявленные требования удовлетворению не подлежат.
 
    На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
 
    При подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными размер государственной пошлины составляет 4 000 рублей (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).
 
    Истцом по платежному поручению от 29.07.2014 № 8 оплачена государственная пошлина 2 000 рублей (т. 1 л. д. 14).
 
    В соответствии со статьями 101, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета в размере 2 000 рублей.
 
    Руководствуясь статьями 9, 67, 68, 69, 71, 168-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
 
Р Е Ш И Л:
 
    в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Максимум»                                в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 2 000 рублей.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
 
    Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
Судья                                                                                                    О.Г. Чешкова