Решение от 13 октября 2014 года №А74-6432/2013

 
АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Абакан
 
    13 октября 2014 года                                                                                      Дело № А74-6432/2013
 
 
    Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А. Федулкиной,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания У.Е. Шумиловой рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Колосовой Олеси Юрьевны (ИНН 190102731835, ОГРН 304190120800097)
 
    к государственному казенному учреждению Республики Хакасия «Фонд имущества» (ИНН 1901012476, ОГРН 1021900532642)
 
    об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора и об обязании засчитать стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в счёт оплаты выкупаемого имущества,
 
    с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (ИНН 1901016488, ОГРН 1021900533478), общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» (ИНН 1903010837, ОГРН 1021900700128).
 
 
    В судебном заседании приняли участие представители:
 
    истца – Неустроев А.А. на основании доверенности 19АА № 0185660 от 10.07.2013
 
    ответчика – Максименко О.Н. на основании доверенности от 27.01.2014;
 
    Министерства – Галимова О.А. на основании доверенности № 020-137-д от 30.09.2014.
 
 
    Индивидуальный предприниматель Колосова Олеся Юрьевна обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к государственному казенному учреждению Республики Хакасия «Фонд имущества», с учетом изменения предмета исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:
 
    - об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта нежилого фонда и земельного участка по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 60А, между ответчиком и истцом;
 
    - об обязании засчитать стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 1 810 000 руб. в счёт оплаты выкупаемого имущества – закусочной с магазином, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 68,9 кв.м., инв. № 367-362НЗ, расположенной по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 60А, Литера АА1.
 
    Определением суда от 26.12.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита».
 
    Представитель истца в судебном заседании заявил отказ от исковых требований в части обязания засчитать стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений арендованного имущества в счёт оплаты выкупаемого имущества – закусочной с магазином,  расположенной по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 60А.
 
    Оценивая отказ истца от части заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил, что данный отказ не противоречит закону и не нарушает права других лиц и может быть принят судом.
 
    В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если истец отказался от иска, и отказ принят арбитражным судом, арбитражный суд прекращает производство по делу.
 
    Таким образом, производство по делу в части требования об обязании засчитать стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений арендованного имущества в счёт оплаты выкупаемого имущества – закусочной с магазином,  расположенной по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 60А, подлежит прекращению.
 
    Представитель истца поддержал заявленные исковые требования.
 
    Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, считает, что истец,  исходя из условий договора,  не имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены имущества. Возражает против удовлетворения иска на условиях истца, ссылаясь на бездоказательность доводов истца относительно недостоверности оценки имущества, положенной в основу проекта договора.
 
    Представитель Министерства не возражает против удовлетворения исковых требований и против проведения заяета неотделимых улучшений.
 
    ООО «ЦОиА», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание, в связи с чем в соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд рассмотрел дело в его отсутствие.
 
    Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устные пояснения сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.
 
    16 октября 2001 года между Государственным комитетом Республики Хакасия по управлению государственным имуществом (арендодатель) и предпринимателем Колосовой Олесей Юрьевной (арендатор) заключён договор аренды государственного имущества № 222-р, в соответствии с которым предпринимателю по акту приёма-передачи передано в аренду под розничную торговлю нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, 60А, общей площадью 22,75 кв.м. с навесом общей площадью 19 кв.м. Согласно пункту 1.2. договора срок действия договора аренды определён до 15 октября 2006 года. К договору прилагается план-схема арендуемого помещения с экспликацией.
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.06.2004 серии 19 МЮ № 169883 за Республикой Хакасия зарегистрировано право собственности на помещение – здание диспетчерского пункта, площадью 22,7 кв.м. по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, 60А, литера А, с кадастровым (условным) номером 19:01:040205:0007:1154А1.
 
    28 апреля 2005 года предприниматель Колосова О.Ю. обратилась в Госкомитет с заявлением о разрешении на реконструкцию арендованного здания.  В ответе на указанное заявление от 01.03.2007 исх. № 310-ис Госкомитет согласовал реконструкцию диспетчерского пункта под закусочную с магазином при условии обязательного согласования с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, госсанэпиднадзора, госпожнадзора, энергонадзора.
 
    14 июня 2006 года Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации города Абакана выдано архитектурно-планировочное задание № 117 на реконструкцию здания диспетчерского пункта под закусочную с магазином.
 
    14 февраля 2008 года  Администрацией города Абакана выдано разрешение на строительство RU19301000-2008013 на реконструкцию здания диспетчерского пункта под закусочную с магазином сроком до 21.09.2008. По итогам реконструкции 15.10.2008 приёмочная комиссия подписала акт приёмки в эксплуатацию законченного строительством объекта. В результате реконструкции площадь здания увеличилась до 68,9 кв.м.
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.12.2008 серии 19 АА № 157518 за Республикой Хакасия зарегистрировано право собственности на помещение – закусочную с магазином, площадью 68,9 кв.м. по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, 60А, литера АА1, с кадастровым (условным) номером 19 -19 -01/073/2008-174.
 
    На основании договора аренды недвижимого государственного имущества № 108-р от 26.12.2008, заключенного с Государственным комитетом Республики Хакасия по управлению государственным имуществом, индивидуальному предпринимателю Колосовой Олеси Юрьевне передано во временное пользование (аренду) нежилое здание-закусочная с магазином (Литера АА1) общей полезной площадью 68,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 60А, для использования под закусочную и магазин. Срок аренды с учетом дополнительного соглашения № 2 от 27.05.2010 до 01.07.2015.
 
    По акту приема-передачи от 26.12.2008 нежилое помещение передано предпринимателю Колосовой О.Ю. в аренду. К договору прилагается план-схема арендуемого помещения с экспликацией.
 
    Государственным комитетом Республики Хакасия по управлению государственным имуществом 13 сентября 2013 года принято решение № 270-546:
 
    - осуществить приватизацию объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Республики Хакасия – закусочной с магазином, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Тараса Швченко, д. 60 А, Литера АА1, общей площадью 68,9 кв.м.;
 
    - осуществить одновременно с приватизацией объекта продажу покупателя земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Хакасия, ул. Тараса Шевченко, уч. 60 А, общей площадью 124 кв.м., с кадастровым номером 19:01:040205:0203, занимаемого объектом и необходимого для его эксплуатации.
 
    В решении указано, что способом приватизации объекта и земельного участка является продажа государственного имущества предпринимателю по преимущественному праву приобретения арендованного имущества.
 
    В соответствии с Уставом  ГКУ РХ «Фонд имущества»  основным видом деятельности учреждения является  организация и проведение приватизации  и продажи государственного имущества Республики Хакасия.  Решением Госкомимущества РХ   от 13.11.2013  государственному казенному учреждению «Фонд имущества» предписано осуществить  необходимые действия, связанные с переходом права собственности на объект и земельный участок.
 
    Во исполнение распоряжения собственника объекта недвижимости ГКУ РХ «Фонд имущества» направило в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи. Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи от 23.09.2013 цена продажи в соответствии с отчетами об оценке от 20.08.2013 № О/110144-76/13 от 11.09.2013, № О/110159-91/13, выполненными обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» составляет 3 400 000 руб. (НДС не облагается), в том числе:
 
    - рыночная стоимость объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1 договора, составляет 2 000 000 руб.;
 
    - рыночная стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, составляет 1 400 000 руб.
 
    Предпринимателем Колосовой О.Ю. подготовлен протокол разногласий, согласно которому пункт 2.1 договора просит изложить в следующей редакции: «Цена продажи в соответствии с отчетами об оценке от 20.08.2013 № О/110144-76-13, от 11.09.2013 № О/1101159-91/13, выполненными обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита», отчетом № 295-13 от 18.09.2013, выполненным обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговый центр «Экспертиза-оценка-сервис» составляет 660 000 руб., в том числе:
 
    - рыночная стоимость объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1 договора, за минусом произведенных улучшений, составляет 190 000 руб.;
 
    - рыночная стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, составляет 470 000 руб.
 
    В письме от 21.10.2013 исх. № 209 ГКУ РХ «Фонд имущества» признал доводы, указанные в протоколе разногласий необоснованными, предложил подписать договор купли-продажи в представленной в проекте договора редакции. В указанном письме ответчик также указал на необоснованность указания рыночной стоимости объекта недвижимости за минусом стоимости произведенных улучшений, ссылаясь на несоответствие нормам действующего законодательства, применимым в рассматриваемых условиях заключенного договора аренды.
 
    Ссылаясь на неправомерный отказ арендодателя зачесть в счет выкупной цены стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, наличие между сторонами преддоговорного спора по вопросу определения выкупной стоимости арендуемого помещения и земельного участка, индивидуальный предприниматель Колосова Олеся Юрьевна обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Оценив доводы искового заявления и возражения на него, а также представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.
 
    Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях. Порядок заключения договоров регулируется главами 27 – 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
 
    Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ.
 
    В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
 
    Материалы дела свидетельствуют, что нежилое здание – закусочная с магазином площадью 68,9 кв.м. (до реконструкции здание диспетчерского пункта площадью 22,7) является собственностью Республики Хакасия и было передано на праве аренды предпринимателю Колосовой О.Ю.
 
    Согласно статье 3 Федерального закона № 159-Ф3 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Перечисленные условия должны применяться в совокупности.
 
    Ответчиком не оспаривается, что предприниматель Колосова О.Ю. относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует требованиям, предъявляемым к лицам, которые в силу положений Федерального закона 22.07.2008 года № 159-ФЗ имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности», оплачивает арендную плату, площадь помещений не превышает установленный предельное значение.
 
    При этом согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
 
    Как следует из материалов дела, рыночная цена выкупаемого имущества  и земельного участка указана ответчиком в проекте договора купли-продажи на основании отчетов об оценке № О/110144-76/13, О-110159-91/13, подготовленного ООО «Центр оценки и аудита» по заданию ответчика.
 
    Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорному пункту 2.1 договора купли-продажи. Истец просит засчитать в выкупную цену имущества стоимость неотделимых улучшений, тогда как ответчик возражает против зачета данной стоимости в выкупную цену имущества.
 
    По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Согласно указанной норме права истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.
 
    Из материалов дела (план-схем арендуемых помещений до и после реконструкции, переписки сторон рабочего проекта реконструкции помещения, разрешения на строительство, акта приемки в эксплуатацию реконструированного объекта) следует, что истец с согласия ответчика произвел реконструкцию арендованного имущества – диспетчерского пункта под закусочную с магазином, в результате чего увеличилась площадь объекта до 68,9 кв.м.  Право собственности на спорный объект недвижимого имущества после проведения реконструкции объекта зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Республикой Хакасия и передан истцу в аренду по договору № 108-р от 26.12.2008.
 
    В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 (размещено на сайте 28.02.2013) и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 (размещено на сайте 04.04.2013) сформулированы следующие подходы при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества, а также по вопросу учета при определении рыночной цены выкупаемого имущества стоимости неотделимых улучшений:
 
    -  Закон № 159-Ф3 регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона № 159-ФЗ). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
 
    - в силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям;
 
    - согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей;
 
    - применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.;
 
    - при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).
 
    Несмотря на отсутствие  в материалах дела расходных документов предпринимателя Колосовой О.Ю.  по созданию неотделимых улучшений,  арбитражный суд, учитывая совокупность представленных доказательств, а также отсутствие доказательств у продавца, опровергающих факт создания улучшений недвижимого имущества за счет предпринимателя, арбитражный суд пришел к выводу о наличии права у истца на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены имущества.
 
    Согласно заключению эксперта № 20/19/08/14, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» Симоновым Никитой Ильичом в рамках назначенной судом экспертизы:
 
    - рыночная стоимость нежилого помещения – закусочной с магазином общей площадью 68,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 60А, по состоянию на 19.10.2012, с учетом НДС составила 2 806 000 руб., без учета НДС – 2 377 966 руб.;
 
    - рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в результате реконструкции здания диспетчерского пункта площадью 22,75 кв.м. с навесом площадью 19 кв.м. за период с 14.02.2008 по 19.10.2012 под здание закусочной с магазином площадью 68,9 кв.м., расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 60 А, по состоянию на 19.10.2012, с учетом НДС составила 1 944 000 руб., без учета НДС – 1 647 458 руб.;
 
    Для определения рыночной стоимости земельного участка судом назначалась дополнительная экспертиза, по результатам которой согласно заключению эксперта № 20/06/10/14, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» Симоновым Никитой Ильичом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:040205:0203, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 60А, по состоянию на 19.10.2012, без учета НДС составила 451 484 руб. Несмотря на то, что  в рамках заключения № 20/06/10/14 экспертом расчеты  рыночной стоимости  объекта и улучшений выполнены заново, арбитражный суд, считает, что эксперт при подготовке дополнительного заключения вышел за рамки поставленного судом вопроса, вследствие чего, выводы эксперта в части  заключения, выходящего за рамки определения рыночной стоимости земельного участка, не имеют для суда правового значения.
 
    Согласно правовым подходам, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 при применении части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ в целях расчета рыночной стоимости выкупаемого имущества следует уменьшать выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
 
    С учетом изложенного, рыночная стоимость нежилого помещения для целей выкупа составляет 730 508 руб., исходя из следующего расчета: 2 377 966 руб. (стоимость нежилого помещения без НДС) – 1 647 458 руб. (стоимость неотделимых улучшений без НДС). А цена договора составляет 1 181 992 руб.
 
    Доводы ответчика в отзыве на иск о том, что истец, исходя из условий договора аренды не имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены имущества рассмотрены судом и не могут быть приняты, учитывая следующее.
 
    Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает. Данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой и направлены на оказание государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.
 
    С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Закона № 159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, суд полагает требования истца являются обоснованными, условия пункта 2.1 договора подлежат урегулированию судом  с учетом полученного экспертного заключения.
 
    Государственная пошлина по настоящему делу составляет 4000 руб. и по результатам рассмотрения спора, в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится на ответчика. Поскольку истцом при подаче иска государственная пошлина уплачена в полном объеме, с ответчика подлежат взысканию расходы по государственной пошлине в пользу истца в размере 4000 руб. Расходы, связанные с проведением экспертизы по делу в сумме 65 000 руб. в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    1. В отношении требования об обязании засчитать стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений арендованного имущества в счёт оплаты выкупаемого имущества – закусочной с магазином,  расположенной по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 60А производство по делу прекратить.
 
    2.      Иск удовлетворить:
 
    урегулировать разногласия, возникшие между государственным казенным учреждением Республики Хакасия «Фонд имущества» и индивидуальным предпринимателем Колосовой Олесей Юрьевной при заключении договора от 23.09.2013  купли-продажи объекта нежилого фонда и земельного участка по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 60А, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи составляет 1 181 992 рубля, в том числе:
 
    - рыночная стоимость объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1 договора, за минусом произведенных неотделимых улучшений, составляет 730 508 рублей;
 
    - рыночная стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, составляет 451 484 рублей».
 
    3. Взыскать с государственного казенного учреждения Республики Хакасия «Фонд имущества» в пользу индивидуального предпринимателя Колосовой Олеси Юрьевны 69 000 (шестьдесят девять тысяч) руб. судебных расходов.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.
 
    Жалоба  подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.
 
 
    Судья                                                                                                                          А.А. Федулкина