Решение от 04 сентября 2014 года №А74-3902/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Абакан                                                                                                        Дело № А74-3902/2014
 
    04 сентября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2014 года.
 
    Решение в полном объёме изготовлено 04 сентября 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи С.М. Тропиной,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарём Н.А. Ошаровой,
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Электротехническое работы» (ИНН 1905000337, ОГРН 1021900757790)
 
    к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), 
 
    к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (ИНН 1901065358, ОГРН 1041901024440) 
 
    об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
 
    с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков Администрации Аскизского района Республики Хакасия (ИНН 1905008061, ОГРН 1031900757767),
 
    при участии представителей:
 
    истца – Тормозакова В.В. на основании доверенности от 24.12.2013 (до перерыва),
 
    ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» – Чупиной Н.Г. на основании доверенности от 28.01.2013 № 19/2013-06,
 
    ответчика Управления Росреестра по РХ – Асочаковой Н.И. на основании доверенности от 26.12.2013 № 16-30-2120/13,
 
    третьего лица – Ачитаева Д.Г. на основании доверенности от 22.05.2014 № 11-д.
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Электротехническое работы»  обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:05:110108:198, площадью 72 кв.м, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Аскизский район, с. Бельтирское, ул. Октябрьская, 28С, равной его рыночной стоимости в размере 10 666 рублей по состоянию на 21.11.2013.
 
    Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 19 июня 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечена Администрация Аскизского района Республики Хакасия.
 
    Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 августа 2014 года приняты уточнения исковых требований, в соответствии с которыми истец просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости в сумме 52 488 рублей по состоянию на 01.01.2011.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.Указал, что не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, определённой и внесённой в государственной кадастр недвижимости, поскольку она не соответствует рыночной стоимости земельного участка, что влечёт нарушение прав истца как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы.
 
    Представители ответчиков считают, что ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управление Росреестра по РХ являются ненадлежащими ответчиками по делу.
 
    Представители ответчиков и третьего лица высказали замечания по отчёту об оценке рыночной стоимости земельного участка, считают, что данный документ не может быть положен в основу решения суда. Представители ответчиков и третьего лица указали на то, что спорный земельный участок относится к 17 виду разрешенного использования, при этом оценщик в качестве объектов-аналогов использовал объекты недвижимости с видом разрешенного использования: для строительства магазина продовольственных товаров (5 вид разрешенного использования). В нарушение пункта 22 ФСО № 1 (утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256) оценщиком не использована корректировка на вид разрешенного использования, а также отсутствует обоснование не применения данной корректировки. Кроме того, не применена корректировка на площадь объекта и не обосновано ее не применение. 
 
    При рассмотрении настоящего спора, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.
 
    За обществом с ограниченной ответственностью «Электротехнические работы» 13 марта 2013 года зарегистрировано право собственности на здание площадью 33,8 кв.м, расположенное по адресу: Республика Хакасия, Аскизский район, с. Бельтирское, ул. Октябрьская, 28С (свидетельство серии 19АА № 446785).
 
    Комитет по управлению муниципальным имуществом администрация Аскизского района (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Электротехнические работы» (арендатор) 23 ноября 2012 года заключили договор № 602/2165 аренды земельного участка, на основании которого арендатору передан в аренду земельный участок общей площадью 72 кв.м, с кадастровым номером 19:05:110108:198, категория земель «земли населённых пунктов», расположенный  по адресу: Республика Хакасия, Аскизский район, с. Бельтирское, ул. Октябрьская, 28С, для строительства аптечного пункта на 1 рабочее место. Согласно пунктам 2.1., 8.1. договора период аренды участка определён сторонами с 23.11.2012 по 22.10.2013. Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.
 
    Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 18.11.2013 № 1900/13-122087 земельный участок с кадастровым номером 19:05:110108:198, площадью 72кв.м,расположенный по адресу: Республика Хакасия, Аскизский район, с. Бельтирское, ул. Октябрьская, 28С, разрешённое использование «для строительства аптечного пункта на 1 рабочее место», поставлен на государственный кадастровый учёт 04 октября 2012 года.
 
    Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по удельному показателю массовой оценки земель по состоянию на 01.01.2011, исходя из результатов кадастровой оценки, утверждённых постановлением Правительства Республики Хакасия от 16.03.2012 № 171 и составляет 91 002 рубля 24 копейки.
 
    Согласно отчёту об определении рыночной стоимости земельного участка от 12.08.2014 № 23/11/08/14, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт – Оценка», рыночная стоимость земельного участка площадью 72 кв.м, с кадастровым номером 19:05:110108:198, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Аскизский район, с. Бельтирское, ул. Октябрьская, 28С, по состоянию на 01.01.2011 составляет 52 488рублей.
 
    Поскольку кадастровая стоимость земельного участка в соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации применяется для целей расчёта и взимания арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.
 
    Исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, истец, как арендатор и плательщик арендных платежей, для определения размера которых используется кадастровая стоимость земельного участка, вправе обращаться с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка.
 
    Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
 
    Закон об оценочной деятельности содержит главу III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающую специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения. Данная глава была принята Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
 
    В соответствии с абзацем первым статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в арбитражном суде.
 
    В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учёта и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.
 
    В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 12.08.2014 № 23/11/08/14, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт – Оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 72 кв.м, с кадастровым номером 19:05:110108:198, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Аскизский район, с. Бельтирское, ул. Октябрьская, 28С, по состоянию на 01.01.2011 составляет 52 488рублей.
 
    Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика. Сатьей 24.16 Закона об оценочной деятельности определено, что в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.
 
    В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
 
    В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Между тем, в нарушение названных норм права, истцом не представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет об оценке земельного участка.
 
    Принимая во внимание, что посредством экспертизы отчета оценщика достигается цель независимой и объективной оценки объекта, а также с учетом существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном независимым оценщиком по заказу истца, представленный отчет оценщика при отсутствии названного экспертного заключения не может быть принят судом в качестве достаточного доказательства установления рыночной стоимости земельного участка.
 
    Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
 
    Согласно статье 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
 
    Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:05:110108:198 составляет 91 002 рубля 24 копейки.Рыночная стоимость согласноотчету об определении рыночной стоимости земельного участка от 12.08.2014 № 23/11/08/14, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт – Оценка», составляет 52 488рублей.
 
    Лица, участвующие в деле, выразили свое несогласие с представленным в материалы дела отчетом, в частности. Указали на то, что оценщиком при составлении отчета не применены обязательные для применения корректировки на вид разрешенного использования и на площадь объекта, при этом оценщик не обосновал, по какой причине не были применены указанные корректировки.
 
    В судебном заседании по ходатайству ответчика были опрошены свидетели директор ООО «Эксперт-Оценка» Радионова Татьяна Александровна и инженер ООО «Эксперт-Оценка» КашкареваАнна Сергеевна, проводившие оценку спорного земельного участка.
 
    Указанные лица суду пояснили, что корректировка на вид разрешенного использования не была применена, так как её практически невозможно рассчитать ввиду отсутствия объектов-аналогов, предлагаемых к продаже в 2010 году. При расчете рыночной стоимости спорного земельного участка использовались объекты-аналоги, относящиеся к пятому виду разрешенного использования, поскольку оценщик посчитал, что данные участки наиболее схожи с объектом оценки: аптеки и магазины имеют коммерческое назначение, так как являются объектами торговли. Корректировку на площадь оценщик счел возможным не применять, так как она будет рассчитана с погрешностью и не будет являться достоверной.
 
    В подтверждение своих возражений относительно отсутствия в отчете от 12.08.2014 № 23/11/08/14корректировок ответчики представили в материалы дела копии отчетов об определении рыночной стоимости земельных участков составленных ООО «Экспертиза и оценка собственности» от 29.08.2013 № 230/13, ГУП РХ УТИ от 30.04.2014 № 163-04/14, Караблиным В.Н. № 13-11-15-01.
 
    Анализ представленных отчетов показал наличие возможности применения корректировок на вид разрешенного использования и на площадь объекта.
 
    По ходатайству третьего лица в судебном заседании на основании статьи 55.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве специалиста опрошена оценщик ООО Консалтинговый центр «Эксперт-оценка-сервис» Топоева Инна Кирилловна, которая пояснила, что применение корректировок на вид разрешенного использования и на площадь объекта является обязательным, для того, чтобы максимально сглаживать различия между объектом оценки и объектами-аналогами. 
 
    В силу статьи 12Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
 
    Согласно статье 15Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
 
    В статье 11Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
 
    В соответствии с пунктом 3Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО № 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
 
    Пунктом 2информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статьи 12Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде независимой оценки (статьи 82- 87Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Инициатива проведения экспертизы не относится к компетенции арбитражного суда
 
    О необходимости проведения экспертизы отчёта ни одна из сторон не заявила.
 
    Арбитражный суд, исследовав представленный истцом отчет независимого оценщика, пришел к выводу о том, что отчет не соответствует требованиям Федерального закона«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», правилам подпункта «б» пункта 22ФСО № 1, так как в отчете не применены корректировки на вид разрешенного использования. Для определения рыночной стоимости спорного объекта использован сравнительный подход, в соответствии с которым производится сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, при этом, выбранные оценщиком при использовании сравнительного метода объекты-аналоги по сути таковыми не являются.
 
    Таким образом, отчёт общества с ограниченной ответственностью «Эксперт – Оценка» от 12.08.2014 № 23/11/08/14 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:05:110108:198 составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», следовательно, не является надлежащим доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости, которую просил установить истец.
 
    Иных доказательств, свидетельствующих о различии кадастровой и рыночной стоимости спорного земельного участка, истец суду не представил.
 
    Исходя из существа заявленных требований, ответчик и третье лицо не должны доказывать иную рыночную стоимость спорных земельных участков. Поскольку представленный истцом отчет является недостоверным, арбитражный суд пришел к выводу о том, что обоснованность установленной кадастровой стоимости спорного участка не опровергнута.
 
    При указанных обстоятельствах, требование истцаоб установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 52 488 рублейпо состоянию на 01.01.2011 удовлетворению не подлежит.  
 
    Государственная пошлина по делу составляет 4 000 рублей, уплачена истцом при обращении в суд, и на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца.
 
    Руководствуясь статьями 110, 169-170, 180 Арбитражного процессуального  кодексаРоссийской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    отказать в удовлетворении иска
 
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.
 
    Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.
 
 
    Судья                                                                                                                             С.М. Тропина