Решение от 09 сентября 2014 года №А74-2509/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Абакан
 
    09 сентября 2014 года                                                                                    Дело № А74-2509/2014
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2014 года. 
 
    Полный текст решения изготовлен  09 сентября 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.В. Лиходиенко,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ж.В. Кимяевой в открытом судебном заседании рассмотрел дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Власта 2006» (ИНН 1901081575, ОГРН 1071901005208)
 
    к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442)
 
    об урегулировании разногласий, связанных с заключением договора,
 
    с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика общества с ограниченной ответственностью «ЭКОРС» (ИНН 1903019068, ОГРН 1091903000254),
 
 
    при участии в судебном заседании после перерыва представителей:
 
    истца – Аристовой С.Н. на основании доверенности от 17.03.2014, Волошина В.Н. на основании доверенности от 20.02.2014;
 
    ответчика – Приходько О.Ф. на основании доверенности № 05 от 09.01.2014,
 
    эксперт ООО «АПОС» Пашнин Д.В. по паспорту.
 
 
    общество с ограниченной ответственностью «Власта 2006» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласий по договору купли-продажи от 01.04.2014 помещения, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, д. 1-209Н, площадью 1 247 кв.м.:
 
    - пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 41 646 200 (сорок один миллион шестьсот сорок шесть тысяч двести) рублей без НДС»;
 
    - пункт 2.2 договора исключить;
 
    - пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 41 646 200 (сорок один миллион шестьсот сорок шесть тысяч двести) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 – 2.3.9 настоящего договора».
 
    Определением от 21.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ЭКОРС».
 
    До судебного заседания от эксперта поступило дополнение к пояснениям.
 
    В судебном заседании судом опрошен эксперт Пашнин Д.В., который также ответил на вопросы лиц, участвующих в деле.
 
    Представитель ответчика пояснил, что из экспертного заключения и дополнительных пояснений не ясно каким образом, производился расчёт, определялась площадь, а также невозможно проверить достоверность информации указанных аналогов.
 
    Представитель ответчика настаивал на проведении дополнительной экспертизы.
 
    Арбитражный суд, рассмотрев ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, ознакомившись с экспертным заключением, пояснениями к заключению, руководствуясь статьями 87, 159, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении ходатайства отказал, поскольку оснований для назначения дополнительной экспертизы не имеется.
 
    Представитель  истца Аристова С.Н. поддержала исковые требования, просил удовлетворить.
 
    Представитель истца Волошин В.Н. пояснил, что неточности экспертом устранены, все ссылки имеются в заключение эксперта.
 
    Представитель ответчика возражал, пояснил, что сведения должны быть проверяемые, и указаны в экспертном заключении.
 
    Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещён надлежащим образом.
 
    Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устные пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Власта 2006» является субъектом малого предпринимательства и на основании Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 обратилось к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения по ул. Пушкина, д.1, пом. 209Н, площадью 1 247 кв.м. в г. Абакане.
 
    Письмом ответчик признал заявление истца обоснованным и соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ), направил проект договора купли-продажи помещения от 01.04.2014.
 
    Письмом от 10.04.2014 истец направил ответчику договор, подписанный со своей стороны, с протоколом согласования разногласий  следующего содержания:
 
    - пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 41 646 200 (сорок один миллион шестьсот сорок шесть тысяч двести) рублей без НДС»;
 
    - пункт 2.2 договора исключить;
 
    - пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 41 646 200 (сорок один миллион шестьсот сорок шесть тысяч двести) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 – 2.3.9 настоящего договора».
 
    Письмом от 14.04.2014 исх. № 749 ответчик направил истцу подписанный с его стороны протокол разногласий, согласно которому пункты 2.1, 2.2, 2.3.1 остаются в редакции продавца, пункт 3.3 исключается.
 
    Не согласившись с условиями урегулирования разногласий, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском и просил суд удовлетворить иск по спорным пунктам договора в редакции покупателя, с учётом проведённой в рамках рассматриваемого дела экспертизы, которой определена стоимость выкупаемого имущества.
 
    Оценив доводы сторон и представленные ими доказательства, арбитражный суд на основании установленных им обстоятельств дела пришёл к следующим выводам.
 
    В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.
 
    В соответствии со статьёй 217Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
 
    Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом№159-ФЗ.
 
    Статьёй 3Федерального закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным закономот 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности).
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 4Федерального закона №159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьёй 3названного Федерального закона.
 
    Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение спорных помещений.
 
    Суд согласился с истцом в том, что в рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.
 
    Стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В силу статьи 446Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
 
    В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии со статьёй 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
 
    На основании статьи 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованным лицом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
 
    При этом лицо, оспаривающее величину рыночной стоимости объекта оценки, определённую оценщиком, должен доказать, что сведения, содержащиеся в отчёте оценщика, не соответствуют требованиям действующего законодательства и вводят пользователей в заблуждение по стоимости объекта оценки.
 
    В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
 
    По результатам проведённой в рамках настоящего дела экспертизы получено заключение эксперта Пашнина Д.В. ООО «Агентство профессиональной оценки собственности» от 15.07.2014 № 94, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на 18.12.2013 составляет 53 846 000 рублей.
 
    Проверив заключение эксперта на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 №254, арбитражный суд  не выявил пороков, влияющих на достоверность отчёта.
 
    Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.
 
    Заключение эксперта Пашнина Д.В. является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий. оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется.
 
    На все возникшие у сторон вопросы эксперт ответил при вызове его в судебное заседание, а также предоставив письменные, развёрнутые пояснения. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено.
 
    Доводы ответчика по поводу необходимости проведения дополнительной экспертизы свелись лишь к несогласию с использованными аналогами, методикой и научной литературой применяемой экспертом. Мнение представителя ответчика о том, что применение иных аналогов повлияло бы на стоимость имущества, в отсутствие соответствующих доказательств, не может свидетельствовать о несоответствии экспертного заключения предъявляемых к нему требований указанного действующего законодательства.
 
    В экспертном заключении, с учётом устных и письменных пояснений эксперта, при определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом экспертом использованы объекты аналоги, наиболее сопоставимые по своим экономическим и техническим характеристикам с объектом оценки, в том числе по площади, месту нахождения, применённые корректировки и математические расчёты, на основе которых эксперт пришёл к рыночной стоимости объекта выкупа обоснованы, следовательно, довод ответчика о том, что объекты аналоги не могут быть применены для сравнительного метода, так как они  несопоставимы с объектом оценки, арбитражный суд считает несостоятельным.
 
    Таким образом, представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.
 
    Поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, арбитражный суд признал возможным воспользоваться выводами экспертизы о рыночной стоимости объекта выкупа и включить установленную экспертом цену 53 846 000 рублей в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества в пункты 2.1 и 2.3  спорного договора. Данная оценка более приближена к цене, предлагаемой ответчиком.
 
    Пункт 2.2 договора не содержит указании на цену имущества, содержится только указание на основание определения стоимости выкупаемого объекта – отчёт ООО «ЭКОРС» об оценке рыночной стоимости № 724-03/14. Изложение пункта 2.2 в редакции покупателя не является обоснованным, поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведённой в рамках дела экспертизы, в связи с чем арбитражный суд полагает указанный пункт исключить.
 
    Судебные расходы по настоящему делу состоят из государственной пошлины по иску в размере 4 000 рублей и расходов по экспертизе в размере 15 000 рублей, которые на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд относит на ответчика, так как решение принято в пользу истца. Поскольку  судебные расходы понесены истцом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 19 000 рублей.
 
    Руководствуясь статьями 110, 166 – 170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд
 
 
Р   Е   Ш   И   Л:
 
 
    1.        В порядке урегулирования разногласий между обществом с ограниченной ответственностью «Власта 2006» и Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана при заключении договора от 01.04.2014 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Пушкина, д. 1 пом. № 209Н, площадью 1 247 кв.м.:
 
    - изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 53 846 000 (пятьдесят три миллиона восемьсот сорок шесть тысяч) рублей, без НДС»;
 
    - исключить пункт 2.2 из договора;
 
    - изложить пункт 2.3 договора в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 53 846 000 (пятьдесят три миллиона восемьсот сорок шесть тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 – 2.3.9 настоящего договора». 
 
    2.        Взыскать с Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу общества с ограниченной ответственностью «Власта 2006» 19 000 (две тысячи) рублей судебных расходов.
 
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.
 
    Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.
 
 
    Судья                                                                                                                        Лиходиенко А. В.