Решение от 30 марта 2011 года №А73-97/2011

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
    г. Хабаровск                                                           Дело № А73 –97/2011
 
    «30» марта 2011 года
 
    Резолютивная часть судебного акта объявлена 23 марта 2011 года
 
    Арбитражный суд Хабаровского края в составе
 
    судьи Пичининой И.Е.,
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Кудиновой В.А.,
 
    рассмотрел в заседании суда дело по иску открытого акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска»
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Восточная лесная компания»
 
    третье лицо: закрытое акционерное общество «Связной Логистика»
 
    о расторжении договора, освобождении помещения
 
    При участии в судебном заседании:
 
    от истца – Жилкова Е.О. по доверенности № 6538/02-02 от 17.12.2010;
 
    от ответчика –  Перепел В.А. по доверенности от 16.11.2010;
 
    от третьего лица – Константинов К.В. по доверенности от 15.03.2011.
 
    Открытое акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОАО «ЦИТ») обратилось к арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Восточная лесная компания» с иском о расторжении договора аренды объектов нежилого фонда № 198/10 от 01.06.2010, освобождении ответчиком функционального помещения № -I(21-39, 31-33, 45), I(6, 8, 9, 17, 18), общей площадью 441,4 кв.м., расположенного по ул. Муравьева-Амурского, 31.
 
    Судом в порядке статьи 49 АПК в судебном заседании от 07.02.2011 принято уточнение предмета иска в части возврата имущества, согласно которому истец обязать ответчика освободить помещения, передав их истцу по акту. 
 
    Определением от 07.02.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Связной Логистика».
 
    Истец на иске настаивает, в обоснование ссылается на сдачу ответчиком помещений ЗАО «Связной Логистика» в субаренду без согласия собственника.
 
    Ответчик с иском не согласен, просит требование о расторжении договора оставить без рассмотрения, так как истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Считает, что арендодателем должен быть применен повышающий коэффициент при расчете арендной платы, а не требование о расторжении договора. Ссылается на расторжение договора субаренды с третьим лицом 30.12.2010, полагая исполненным требование арендодателя об устранении нарушений условий договора.
 
    Представить третьего лица согласен с позицией ответчика.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.12.2008 истцу на праве собственности принадлежит функциональное помещение, нежилое, общей площадью 441,4 кв.м., этаж подвал, 1, адрес объекта: Хабаровский край, ул. Муравьева-Амурского, д. 31, пом. - I(21-29, 31-33, 45), I(6, 8, 9, 17, 18).
 
    01 июня 2010 года между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда № 198/10, сроком действия с 01.06.2010 по 31.05.2015.
 
    Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.
 
    По условиям договора Арендатору во временное пользование предоставлен объект нежилого фонда - функциональное помещение –I(21-29,31-33,45),  I(6,8,9,17,18), расположенный в Центральном районе города Хабаровска по адресу: ул. Муравьева-Амурского, 31, общей площадью 441,4 кв.м., для использования под торговлю.
 
    Помещения переданы по акту приема-передачи от 03.05.2010.
 
    Согласно п. 3.2.10. договора Арендатор обязуется не сдавать Объект в субаренду без письменного согласия Арендодателя, за исключением применения Арендодателем повышенного размера арендной платы в соответствии с п.2.5. договора. При использовании арендуемого Объекта под коммерческий либо торговый центр письменного согласия Арендодателя на субаренду не требуется. Кроме того, Арендатор обязуется не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другим лицам, не предоставлять объект в безвозмездное пользование, не сдавать арендные  права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ (паевого взноса в производственный кооператив) и по договорам простого товарищества (договора о совместной деятельности) без письменного согласия Арендодателя.
 
    В соответствии с п. 2.5. договора при использовании Арендатором менее 80% общей арендуемой площади Объекта (если арендуемый объект не превышает 150,0 квадратных метров) для собственных нужд, Арендодателем в одностороннем порядке при расчета арендной платы Кисп устанавливается равным 3,85. При использовании Арендатором менее 80% общей арендуемой площади Объекта (если арендуемый объект 150 кв.м. и более) для собственных нужд, Арендодателем в одностороннем порядке при расчете арендной платы Кисп устанавливается равным 10.0. При применении Арендодателем Кисп=3,85; либо Кисп=10,0 письменного разрешения Арендодателя на субаренду не требуется.
 
    В разделе 6 договора установлены основания его досрочного расторжения, в соответствии с пунктом 6.2.5 которого, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор не выполняет принятые на себя обязательства, установленные, в том числе, пунктом 3.2.5 договора.
 
    Актом от 26.11.2011истец зафиксировал факт нахождения третьего лица в спорных помещениях общей площадью более 20%.
 
    29.11.2010 ответчику направлена претензия об устранении нарушения  пункта 3.2.10 договора в срок до 06.12.2010, в противном случае – о возможности в одностороннем порядке  применения арендодателем повышающего коэффициента -  10,00 либо при несогласии - об обращении с иском в арбитражный суд о расторжении договора.
 
    03.12.2010 ООО «Восточная лесная компания» подало заявку истцу на предоставление части помещения в субаренду третьему лицу.
 
    Письмом от 13.12.2010 истец отказал в даче разрешения на сдачу объектов в субаренду, предложив в 5-дневный срок устранить нарушения.
 
    08.12.2010, 24.12.2010 истцом по результатам проверки  использования нежилого помещения также установлен факт осуществления торговой деятельности в части арендуемых помещениях ЗАО «Связной Логистика», о чем составлены акты от указанных дат.
 
    13.12.2010 ОАО «ЦИТ» направило ответчику претензию, в которой, сославшись на установленные актами обстоятельства использования помещений третьим лицом при отсутствии разрешения на сдачу в субаренду, предложило устранить нарушение пункта 3.2.10 договора до 20.12.2010 либо расторгнуть договор аренды и освободить помещение.
 
    Передача помещений в субаренду третьему лицу без согласия собственника  явилась основанием для обращения с настоящим иском.
 
    Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из следующего.
 
    Статьей 619 Гражданского кодекса РФ установлен ряд оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, согласно части второй названной статьи, договором могут быть предусмотрены иные основания в соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ.
 
    Как установлено выше, договором от 01.06.2010 в соответствии с названными нормами права установлено основанием для расторжения договора нарушение арендатором обязательства не сдавать объект в аренду без согласия арендодателя.
 
    Обстоятельство передачи ответчиком части арендуемых помещений в пользование третьего лица подтверждается имеющимися в деле актами проверок, соглашением о досрочном расторжении договора субаренды,  заключенного 31.08.2010, и не оспаривается ООО «Восточная лесная компания» и третьим лицом.
 
    При этом доказательств получения письменного согласия арендодателя на передачу помещений в субаренду, как и того, что имели место обстоятельства, исключающие необходимость получения такого согласия, ответчиком не представлено.
 
    Как следует из документов, помещения переданы ответчику в аренду по договору  для использования под торговлю, и согласно расшифровке начисления арендной платы, выписке из лицевого счета, расчеты за аренду имущества осуществлялись с применением соответствующего данной цели использования коэффициентом 2,2.
 
    В претензии от 29.11.2010 истец, действительно, заявил о возможности установления повышенного коэффициента с 26.11.2010.
 
    Между тем, предусмотренное пунктом 2.5 договора условие о  применении арендодателем в одностороннем порядке повышенного коэффициента при  использовании  арендатором площади менее 80% от общей площади, не исключает при этом право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае  сдачи арендатором до применения при расчетах по договору повышенного коэффициента помещений в субаренду без его письменного согласия.
 
    Возражения ответчика и третьего лица в соответствующей части подлежат отклонению в соответствии со статьей 431 ГК РФ, как основанные на неверном толковании условий договора.
 
    Содержание полного текста абзаца 1 пункта 3.2.10 договора, оцененного  во взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 615 ГК РФ, позволяет сделать вывод о том, что порядок получения письменного согласия установлен для передачи в субаренду объекта как арендованного имущества в принципе, то есть независимо от того – всего функционального помещения либо его части. И доводы ответчика о том, что при передаче только части помещений условия пункта 3.2.10 договора  не нарушены, признаются несостоятельными.
 
    Предусмотренный частью 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ порядок расторжения договора соблюден истцом, направившим претензию от 13.12.2010 (получена ответчиком 15.12.2010) с предупреждением об  устранении нарушения условия договора до 20.12.2010            и предложением в противном случае расторгнуть договор.
 
    Ссылка ответчика и  третьего лица на установление истцом в претензии короткого срока не принимается судом, поскольку ответчик не представил доказательств принятия мер и невозможности устранения нарушения пункта 3.2.10 договора в установленный арендодателем срок.
 
    Кроме того, доказательств выполнения требования арендодателя об устранении нарушений впоследствии, в том числе и на дату принятия судом решения, в деле не имеется.
 
    Из акта очередной проверки использования арендованного помещения следует, что  по состоянию на 04.02.2011 часть имущества по-прежнему находилась в пользовании третьего лица.
 
    Наличие в деле  соглашения от 30.12.2010 о досрочном расторжении договора субаренды с условием освобождения помещений третьим лицом до 15.02.2011 при отсутствии при этом документов, подтверждающих возврат имущества из пользования третьего лица, не свидетельствует об исполнении требования арендодателя.
 
    С учетом изложенного, требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению судом.
 
     В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, поэтому требование об обязании возвратить помещения также удовлетворяется судом.
 
    Расходы по государственной пошлине, уплаченной истцом при обращении с иском, по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
    РЕШИЛ
 
    Иск удовлетворить. Договор аренды объектов нежилого фонда № 198/10 от 01.06.2010 расторгнуть.
 
    Обязать общество с ограниченной ответственностью «Восточная лесная компания» (ОГРН: 1022700925180)  освободить функциональное помещение № -I(21-29, 31-33, 45), I(6, 8, 9, 17, 18) общей площадью 441,4 кв.м., расположенное по ул. Муравьева-Амурского, 31, в г.Хабаровске, передав его по акту истцу.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Восточная лесная компания» (ОГРН: 1022700925180)   в пользу открытого акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН: 1042700170061) 8 000 руб. государственной пошлины по иску.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.
 
    Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.
 
 
    Судья                                                                                  И.Е. Пичинина