Решение от 14 февраля 2011 года №А73-9511/2010

 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
 
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
    г. Хабаровск                                                                   № дела А73-9511/2010
 
    14    февраля    2011  года
 
    Арбитражный суд  в составе судьи   Паниной А.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кацупий А.О.  
 
    рассмотрел в судебном заседании дело по иску предпринимателя Доценко Сергея Игоревича  
 
    к        открытому акционерному обществу «Управление инвестиционных программ города Хабаровска»
 
    третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, открытое акционерное общество «Номос-региобанк», Биробиджанский сельскохозяйственный производственный кооператив «Агроснаб», общество с ограниченной ответственностью «Амур Финанс», Бобровская М. С., общество с ограниченной ответственностью «Виталайн», ИП Гайворонская Н. П., ИП Губаревич Л. В., Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска, ИП Доценко В. И., ИП Дубовой В. В., ИП Трегубов В. Ю., ИП Золотарь И. Н., общество с ограниченной ответственностью «Книжный мир», ИП Колесников В. А., ИП Конекава Э. Г., ИП Крицкий А. В., ИП Крюков Ю. В., Кудрявцева О. А., ИП Навасартян А. Я., общество с ограниченной ответственностью «Наше дело», закрытое акционерное общество «Рэдком-Интернет», общество с ограиченной ответственностью «Торговый дом «Сафари», Ермолин А. Б.
 
    о        признании права отсутствующим, применении последствий недействительности ничтожной сделки в части в виде взыскания 2 673 725 руб. 
 
    при участии
 
    от истца – Доценко С. И., Черкасского П. А. по доверенности от 12.05.2010
 
    от ответчика – Авгусмановой М. В. по доверенности от 28.01.2010 № 3
 
    от третьих лиц
 
    от ИП Колесникова В. А. – Татауровой О. А. по доверенности от 22.12.10.,
 
    от ДМС – Ефимкова Е. К. по доверенности № 12577/02-10 от 23.12.10.
 
    Предприниматель Доценко Сергей Игоревич обратился в арбитражный суд к открытому акционерному обществу «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» (далее – ответчик, ОАО «Управление инвестиционных программ г. Хабаровска») с иском о:
 
    - признании недействительной государственной регистрации права собственности Доценко С.И. на функциональное помещение –I(3-11,14) по адресу: г. Хабаровск, ул. К.Маркса, 91, в части помещений № 4 (тамбур-шлюз), № 3, 6, 9 (коридоры);
 
    - применении последствий недействительности (ничтожности) инвестиционного договора № 532 от 02.07.2008 в виде взыскания с ОАО «Управление инвестиционных программ г. Хабаровска» в пользу ИП Доценко С.И. 3 336 250 руб. 
 
    В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, определениями суда от 07.09.2010, 13.10.2010, 26.11.2010 привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ОАО «Номос-региобанк», Биробиджанский сельскохозяйственный производственный кооператив «Агроснаб», ООО «Амур Финанс», Бобровская М. С., ООО «Виталайн», ИП Гайворонская Н. П., ИП Губаревич Л. В., Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, ИП Доценко В. И., ИП Дубовой В. В., ИП Трегубов В. Ю., ИП Золотарь И. Н., ООО «Книжный мир», ИП Колесников В. А., ИП Конекава Э. Г., ИП Крицкий А. В., ИП Крюков Ю. В., Кудрявцева О. А., ИП Навасартян А. Я., ООО «Наше дело», ЗАО «Рэдком-Интернет», ООО «Торговый дом «Сафари», Ермолин А. Б.
 
    Определением суда от 13.10.2010 требование истца в части признания государственной регистрации права недействительной изменено на признание права собственности ИП Доценко С.И. в отношении помещений № 3, 4, 6, 9 отсутствующим.
 
    Определением от 26.11.2010 принято уменьшение размера иска в части применения последствий недействительности сделки до 2 673 725 руб. в связи с уточнением суммы, оплаченной истцом по договору инвестирования.
 
    Истец в судебном заседании на требованиях настаивал. Исковые требования основаны на положениях ст. 36 ЖК РФ, ст.ст. 289, 290 ГК РФ, Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» и мотивированы тем, что спорные помещения в силу закона относятся к общему имуществу собственников здания, так как они имеют вспомогательное, техническое назначение и используются для обслуживания иных помещений в здании. Инвестиционный договор в части передачи истцу оспариваемых помещений истец считает ничтожным, в связи с чем на основании 167 ГК РФ просит применить последствия недействительности в виде взыскания с ответчика в его пользу уплаченных за данные помещения денежных средств. Основанием требования о признании зарегистрированного права истца на оспариваемые помещения отсутствующим указано несоответствие регистрационной записи ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    Ответчик иск не признал в соответствии с доводами отзыва и дополнениями к нему. В возражениях указал на то, что спорные помещения входят в состав единого принадлежащего истцу функционального помещения, являются вспомогательными и служат для перехода из одного помещения истца в другое, используются только истцом и его работниками. Сослался на недоказанность истцом того, что спорные помещения соответствуют признакам общего имущества, определенным в ст. 36 ЖК РФ. Считает необоснованным признание недействительным договора, заключенного и исполненного сторонами до момента принятия Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, в котором указано на возможность применения по аналогии положений ст. 36 ЖК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании.
 
    Третьи лица Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ИП Колесников В. А. поддержали позицию ответчика в соответствии с представленными письменными пояснениями.
 
    Остальные третьи лица, уведомленные надлежащим образом в порядке ст. 123 ГК РФ, в судебное заседание не явились. ИП Доценко В. И. представил письменные пояснения, в которых поддержал позицию истца.   
 
    Суд, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    ОАО «Управление инвестиционных программ г. Хабаровска» (заказчик) и ИП Доценко С.И. (инвестор) 02.07.2008 заключили договор № 532 об инвестировании в строительство торгово-развлекательного центра (далее по тексту -= договор инвестирования).
 
    Объектом капитальных вложений по договору в силу п. 1.2. является создание за счет средств инвестора помещения площадью 593,57 кв. м, определенного в приложении № 1 к договору.
 
    Стоимость одного квадратного метра объекта инвестирования составила 42 500 руб. (п. 2.1. договора).
 
    Во исполнение условий инвестиционного договора ИП Доценко С. И. уплачено ОАО «Управление инвестиционных программ г. Хабаровска» 23 226 725 руб., что подтверждается приобщенными к материалам дела платежными поручениями.
 
    В соответствии актом приема-передачи от 15.05.2009 заказчик передал, а инвестор принял в собственность нежилые помещения № 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 14 общей площадью 536,4 кв.м., расположенные на цокольном этаже нежилого здания по адресу: г. Хабаровск, ул. К.Маркса, 91.
 
    При сопоставлении схемы расположения объекта инвестирования, являющегося приложением к договору, и схемы, являющейся приложением к акту приема-передачи, видно, что в состав переданного истцу помещения не вошло подлежащее передаче по договору помещение № 17 площадью 25,7 кв. м - по  техническому паспорту значащееся как «насосная».
 
    Право собственности Доценко С.И. на нежилое помещение общей площадью 536,4 кв. м, № -I(3-11, 14), этаж подвал, по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 91, зарегистрировано 01.06.2010, что подтверждается свидетельством серии 27АВ № 427720.  
 
    Согласно техническому паспорту на функциональное помещение –I(1-66), в т.ч. –I(3-11,14), составленному КГУП «Хабкрайинвентаризация» по состоянию на 18.03.2010, в состав объекта, зарегистрированного на праве собственности за истцом,  вошли тамбур-шлюз (обозначен на экспликации к поэтажному плану под № 4) и коридоры (№ 3, 6, 9).
 
    Полагая, что указанное имущество является общей собственностью всех собственников нежилых помещений в названном здании в связи с тем, что оно предназначено для размещения инженерного оборудования и необходимо для обслуживания всего здания в целом, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
 
    Исследовав доказательства по делу, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64) к указанным отношениям по аналогии подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
 
    В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим им помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
 
    Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Постановления № 64 собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
 
    Исходя из анализа указанных норм следует, что для разрешения вопроса об отнесении того или иного помещения к общему имуществу необходимо, прежде всего, определить его функциональное (техническое) назначение.
 
    Помещение № 4, заявленное в споре, является согласно техническому паспорту тамбур-шлюзом.
 
    Обязательность размещения на цокольном этаже тамбур-шлюза установлена ст. 37 ФЗ № 123 от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и п. 7.26 Строительных норм и правил «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (СНиП 21-01-97), утвержденных Постановлением Минстроя России № 18-7 от 13.02.1997. Названный объект призван выполнять функцию противопожарной преграды, предназначенной для предотвращения распространения пожара и продуктов горения в подвальном и цокольном этажах перед лифтами.
 
    Таким образом, помещение № 4 является объектом специального назначения и используется для обеспечения противопожарной безопасности всего здания. Следовательно, должно быть отнесено к общему имуществу.
 
    Помещение № 17 согласно техническому паспорту является насосной станцией автоматического пожаротушения. В указанном помещении расположено специальное оборудование (насосы), обеспечивающие пожарную безопасность всего здания торгового центра, что ответчиком не оспаривалось. Более того, именно данный факт, исходя из пояснений сторон, явился основанием для исключения его из состава передаваемого истцу по договору инвестирования имущества. При изложенном, помещение насосной станции должно быть также отнесено к общему имуществу собственников здания, так как обладает признаками, указанными в ст.ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ.  
 
    Помещения № 3, 6 и 9 являются коридорами.
 
    Истец, указывая на то, что коридоры являются общим имуществом, сослался на вспомогательное назначение данных помещений (для осуществления прохода между другими помещениями), а также на наличие в них инженерных коммуникаций.
 
    Ответчик не оспаривает факт того, что помещения № 3, 6, 9 являются вспомогательными и в них проходят коммуникации.
 
    Из технического паспорта следует, что спорные коридоры обеспечивают проход между помещениями № 5, 8, 10, 14, принадлежащими истцу, и  входят в состав единого функционального помещения –I(3-11,14). Это означает, что технически помещения 3-11, 14 должны использоваться по одному назначению. Материалами дела подтверждается, что все помещения ответчика ограничены от смежных помещений цокольного этажа строительными конструкциями.
 
    Возможность осуществления прохода по коридорам 3, 6, 9 на лестницу (№ 13 по техпаспорту), в приточную венткамеру (№ 22), смежное помещение (№ 19) при оценке спорных коридоров на предмет наличия в них признаков общего имущества значения не имеет, так как проход в помещения №№ 13, 22, 19 возможен и иными способами.
 
    Тамбур-шлюз, признанный судом общим имуществом, не содержит какого-либо оборудования, требующего обслуживания, поэтому отсутствует необходимость в постоянном доступе к указанному помещению.
 
    Само по себе наличие коммуникаций и то, что спорные коридоры расположены в цокольном (подвальном) этаже, не свидетельствует о том, что данные помещения являются общим имуществом. Истцом не представлено доказательств того, что коммуникации, проходящие по потолкам коридоров, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений здания. Из актов осмотра от 21.12.2010, 22.12.2010 следует, что инженерные коммуникации проложены по потолкам всех принадлежащих истцу помещений, в части помещения № 14 они закрыты подвесным потолком.
 
    ГК РФ не содержит запрета на нахождение в индивидуальной собственности помещений вспомогательного назначения, которые могут использоваться собственником в силу ст. 209 ГК РФ по своему усмотрению. Так, актами осмотра от 21.12.2010, составленными как истцом, так и ответчиком, подтверждается, что часть коридора № 3 перекрыта металлической дверью и сдаётся истцом в аренду.
 
    Проанализировав указанные обстоятельства в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что спорные коридоры являются  вспомогательными помещениями, но в силу особенностей своего функционального назначения имеют правовой режим, отличный от режима общего имущества исходя из признаков, перечисленных в ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ и п. Постановления № 64.
 
    Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления № 64).
 
    В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.
 
    Поскольку помещения № 4 (тамбур-шлюз) и № 17 (насосная станция) относится в силу закона к общему имуществу собственников здания и не могло быть отчуждено Доценко С.И., инвестиционный договор № 532 от 02.07.2008 является недействительным (ничтожным) в части включения названных помещений в состав объекта капитальных вложений.
 
    Оценивая договор инвестирования на ничтожность, суд исходил из того предмета, который определен сторонами в договоре и приложении № 1 к нему. Факт того, что впоследствии сторонами при подписании акта приема-передачи в состав передаваемого истцу имущества не вошло помещение № 17, имеет отношение к исполнению договора, а не к определению его предмета при заключении сделки.
 
    Доводы ответчика о том, что требование о взыскании денежных средств в части 429 725 руб. (за помещение № 17) фактически сводится к требованию о возврате излишне уплаченных денежных средств (которое уже было предметом судебного рассмотрения в рамках дела № А73-1983/2010), судом отклонены, так как в данном споре требование о взыскании имеет иное основание – применение последствий недействительности.
 
    В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
 
    Суд согласен с позицией истца о том, что в данном случае отсутствует возможность применения двусторонней реституции, так как помещения, признанные судом общим имуществом, не подлежат передаче (возврату) истцу.
 
    Заявляя о применении последствий недействительности инвестиционного договора, истец исходил из того, что ему должны быть возвращены денежные средства в сумме 2 673 725 руб., уплаченные за помещения №№ 3,4,6,9, 17 согласно расчету с учетом уточнений.
 
    При этом подлежащая возврату денежная сумма определена истцом путём умножения площади спорных помещений на стоимость 1 кв. м., установленную договором инвестирования (42 500 руб.).
 
    Требования истца о возврате части уплаченной им суммы, приходящейся на помещения, признанные общим имуществом, правомерны. Договор в п. 2.8. содержит условие о том, что если согласно данным технической инвентаризации общая площадь объекта инвестирования составит менее 97 % от размера площади, оговоренной в п. 1.1., заказчик обязан вернуть излишне внесенные денежные средства по установленной цене оплаты одного квадратного метра на дату заключения договора (при этом стоимость 3 % оговоренного в этом пункте отклонения в площади объекта инвестирования возврату не подлежит).
 
    Судебная оценка содержания указанного пункта договора на предмет его ничтожности дана в судебных актах арбитражного суда, принятых по делу № А73-1983/2010, имеющих преюдициальное значение в силу ст. 69 АПК РФ при рассмотрении настоящего спора.
 
    Поскольку договор инвестирования признан судом ничтожным только в части, доводы истца о необходимости возврата всего полученного по договору необоснованны. Решая вопрос о возврате денежных средств в качестве реституции за часть объекта инвестирования, следует  руководствоваться положениями п. 2.8. договора, так как при заключении договора стороны предполагали возможность отклонения в площади построенного объекта от договорной (проектной). Иное означало бы необоснованный возврат в виде реституции денежных средств, связанных с оговоренными отклонениями в площади помещений, а не с необоснованным включением в состав объекта инвестирования помещений, являющихся общим имуществом.
 
    При определении подлежащей возврату истцу денежной суммы суд исходил из следующего.
 
    Площадь объекта инвестирования, определенного в п. 1.1. договора, составляет 593,57 кв. м. Судом признано необоснованным включение в состав подлежащего передаче истцу функционального помещения помещений тамбур-шлюза и насосной станции. Проектную площадь указанных помещений из материалов дела определить невозможно, поэтому суд счел необходимым принять их площадь равную 7,9 кв. м и 25,7 кв. м в соответствии с данными технического паспорта.
 
    Площадь подлежащего строительству по договору инвестирования помещения за исключением ничтожной части составит 559,97 кв. м (593,57 – 25,7 – 7,9 = 559,97). Общая цена договора должна составлять  23 798 725 руб. (559,97 кв. м х 42 500 руб./1 кв. м), соответственно, 3 % от этой стоимости, не подлежащие возврату по п. 2.8. договора, составят 713 961 руб. 75 коп.
 
    Фактически истцу подлежало передаче функциональное помещение площадью 528,5 кв. м (536,4 кв. м, переданные по акту от 15.05.2009, за минусом тамбур-шлюза площадью 7,9 кв. м), стоимость которых составляет 22 461 250 руб. (528,5 кв. м х 42 500 руб./1 кв. м).
 
    Истцом по договору оплачено 23 226 725 руб. Разница между оплаченным и подлежащим оплате равна 765 475 руб. Из данной суммы на основании п. 2.8. договора следует отнять 713 961 руб. 75 коп.
 
    Таким образом, подлежащая возврату истцу в виде реституции денежная сумма определена судом в размере 51 513 руб. 25 коп.
 
    В отношении требования истца о признании его права на спорные помещения отсутствующим.
 
    Основанием данного требования истцом заявлено несоответствие регистрационной записи ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», что по сути представляет собой оспариваение действий регистрационной службы, совершившей регистрацию права на данное помещение без установленных законом оснований. Такие требования должны рассматриваться в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.
 
    В соответствии с абз. 4 п. 52 Постановления Пленума ВАС РФ №  10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
 
    По смыслу положений ст. 4 АПК РФ и данных разъяснений с требованием о признании зарегистрированного оправа отсутствующим должно обращаться лицо, которое претендует на имущество при наличии регистрации прав на это имущество за иным лицом. В спорном случае право собственности зарегистрировано за самим истцом. С требованием о признании отсутствующим зарегистрированного права истца на имущество, являющееся общим,  могут обратиться иные собственники здания торгового центра, следовательно, по данному требованию истец является ненадлежащим.
 
    Кроме того, в соответствии разъяснениями, изложенными в абз. 2 п. 52 вышеназванного Постановления Пленума, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки.
 
    При таких обстоятельствах указанное требование истца суд счел не подлежащим удовлетворению.
 
    Расходы по госпошлине распределены судом на основании ст. 110 АПК РФ исходя из того, что одно из требований истца оставлено без удовлетворения, а второе удовлетворено частично. При этом госпошлина в размере 31 681 руб. 25 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании ст. 333.40 НК РФ как излишне оплаченная, так как истцом заявлено два требования неимущественного характера.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
 
    Р Е Ш И Л:
 
    Исковые требования о признании отсутствующим права собственности Доценко Сергея Игоревича на функциональное нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, д. 91, -I(3-11,14) в части тумбур-шлюза (№ помещения по плану здания 4), коридора (№ помещения по плану здания 3), коридора (№ помещения по плану здания 6), коридора (№ помещения по плану здания 9) оставить без удовлетворения.
 
    Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить частично.
 
    Применить последствия недействительности (Ничтожности) инвестиционного договора № 532 от 02.07.2008, заключенного между предпринимателем Доценко Сергеем Игоревичем и открытым акционерным обществом «Управление инвестиционных программ города Хабаровска», в части включения в общую площадь объекта капитальных вложений помещений «Насосная» площадью 25,7 кв.м. (№ по техническому паспорту 17) и «тамбур-шлюз» площадью 7,9 кв.м. (№ по техническому паспорту ;) в виде взыскания с открытого акционерного общества «Управление инвестиционных программ города Хабаровска» в пользу предпринимателя Доценко Сергея Игоревича суммы в размере 51 513 руб. 25 коп., а также 2 000 руб. расходов по государственной пошлине.
 
    Возвратить предпринимателю Доценко Сергею Игоревичу из федерального бюджета 31 681 руб. 25 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 140 от 13.08.2010.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Хабаровского края. 
 
 
    Судья                                                                                                     А.А. Панина