Решение от 25 января 2011 года №А73-9009/2010

 
    Арбитражный суд Хабаровского края
 
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
    г. Хабаровск                                                                № дела А73-9009/2010
 
    «25»  января 2011  г.
 
    Резолютивная  часть  судебного акта  оглашена  21.01.2011.
 
    Арбитражный суд  Хабаровского края в составе судьи    Е. Н. Захаренко
 
    при ведении протокола  секретарем  судебного заседания  А.В. Тарасенко
 
    рассмотрел в судебном заседании дело по иску Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Сибирский государственный  университет телекоммуникаций и информатики»
 
    к   Обществу с ограниченной  ответственностью «Эрлан»
 
    третье лицо:  Территориальное  управление  Федерального агентства  по  управлению  государственным  имуществом  в  Хабаровском  крае
 
    о   расторжении договора,  освобождении  помещений и  взыскании 1 218 323 руб. 41  коп.
 
    при участии
 
    от истца: Хамаевой  Г.Ф. по доверенности № 1 от 11.01.2011,  Слепченко  А.Ю. по доверенности № 128 от 31.12.2010;
 
    от ответчика: Скиданенко Л.С. -  и.о.  директора, протокол общего собрания  общества  от 24.11.2010;
 
    от третьего лица: Барминой С.В. по доверенности № 60 юр/720/18077-08 от 03.11.2010.
 
    Государственное  образовательное  учреждение  высшего профессионального образования «Сибирский государственный  университет телекоммуникаций и информатики» (далее – ХИИК ГОУ ВПО «СибГУТИ») обратилось в  арбитражный  суд с  иском  к  Обществу  с  ограниченной  ответственностью «Эрлан» (далее – ООО «Эрлан») о расторжении  договора  аренды  федерального имущества  № 0625 от 21.07.2008, обязании  освободить помещения  и  взыскании    1 218 323 руб. 41  коп., составляющих задолженность  по  арендной  плате (договоры № 7253 от 17.11.2003 и № 0625 от 21.07.2008) в  общей  размере 1 057  798 руб. 41 коп. и  пени за несвоевременное  исполнение  обязательство по   указанным  сделкам в  сумме 160 525 руб. 21 коп.
 
    Иск основан на  ненадлежащем  исполнении  ответчиком  обязательств по  договорам  аренды.
 
    Определением  суда  от 10.08.2010 к  участию в  деле  в  качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно  предмета  спора, привлечено  Территориальное  управление  Федерального агентства по  управлению  государственным  имуществом  в Хабаровском  крае (далее – ТУФАУГИ).
 
    Представитель истца  неоднократно  уточнял  размер имущественных требований в соответствии  со  ст. 49  АПК РФ. Протокольным определением  от 13.12.2010 судом принято  уменьшение  суммы  иска до 1 036 690 руб. 85  коп.,  из которых   неустойка по договору  аренды  № 7253  -  18 836 руб. 86 коп., задолженность  по  арендной  плате (договор № 0625) с 01.11.2006 по 31.12.2009   -  912 945 руб. 76 коп.,  пени по договору № 0625   -  104 908 руб. 23  коп.
 
    Определением  суда  от 20.12.2010  (в  связи с отказом  истца  от требования) прекращено производство по делу в  части взыскания задолженности по договору  аренды № 7253 в сумме   173 226 руб. 40 коп.
 
    Протокольным  определением от  21.01.2010  сумма  иска  по  ходатайству  ХИИК ГОУ ВПО «СибГУТИ»  увеличена  до  1 036 691 руб. 66  коп, в  связи с  требованием  пени по договору  № 0625 в  размере 104 909 руб. 04  коп. за  период с 10.09.2008 по 01.05.2009.
 
    Истец поддержал требование о расторжении договора, ссылаясь на п.  5.3.1 Типового соглашения  и  пп. 3 п. 1  ст. 619  ГК РФ. Уточнил  иск  в  части освобождения  объекта  аренды, указав на помещения  общей  площадью 1 053,7  кв. м (№ 5-19-подвал, № 46-83-цокольный  этаж, часть  помещения  № 37  на первом  этаже), расположенные  по  адресу: г. Хабаровск, ул. Ленина, 58.
 
    Представитель ответчика неоднократно  уточнял  позицию по  иску. В настоящем  процессе  не  признал имущественные требования по договору  аренды № 0625  поскольку:
 
    - при  расчете  задолженности  в  качестве  авансовых платежей  зачтена сумма в меньшем  размере, чем  следовало (истцом  необоснованно  за период с 01.12.2004 по 01.11.2006  произведено доначисление аренды по дополнительному соглашению   № 1 от 28.12.2006 к договору № 7253 за дополнительно  переданную в  аренду  площадь (58, 4  кв. м  и 10 кв. м)  в завышенном  размере с  применением  коэффициента К7 – 2, 21),
 
    - исходя из  завышенного размера  задолженности,  неверно определены пени.
 
    При  наличии указанных возражений         ответчик признал  иск в  части  взыскания  пени по договору № 7253 в  размере  18 836 руб. 86 коп. (заявление от 16.12.2010), а  также о расторжении договора  аренды № 0625 и об освобождении  помещений (заявление  от 18.01.2011).
 
    Представитель третьего лица  поддержал  исковые  требования в  полном  объеме. Выразил несогласие с  доводами ответчика, так как  аванс  обоснованно определен в  размере  1 447 110 руб. 15  коп., а  доплата  по договору № 7253  рассчитана с  применением  коэффициента  К7 в  соответствии с  использованием помещений  площадью 68, 4  кв. м под  пункт общественного питания.
 
    Рассмотрев  материалы  дела, заслушав  доводы  лиц, участвующих в  деле, суд
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    17.11.2003  Министерством  имущественных отношений  Хабаровского края (арендодатель) и  ООО «Эрлан» (арендатор) и ХИИК ГОУ ВПО «СибГУТИ (владелец)   заключен  договор  о передаче в  аренду  недвижимого имущества, являющегося  государственной  собственностью, закрепленного за  организацией на  праве  оперативного управления № 7253, по  условиям  которого  арендодатель передал  арендатору  во  временное   владение и  пользование  помещения  общей  площадью 990,1  кв. м, расположенные  по  адресу: г. Хабаровск, ул. Ленина, 58, для  использования  под студенческую столовую, банкетный  зал и подсобные  помещения.
 
    Срок  действия  договора  определен  с 03.04.2003 по 03.03.2004.
 
    По  акту  приема-передачи  от 03.04.2003  арендатор  принял  помещения   в  цоколе здания  596, 3  кв. м и 113, 6  кв. м, а  также   в  подвале       280, 2  кв. м.
 
    Согласно  п. 3.1 и п. 3.2 договора   арендная  плата определена в размере  827,75 у. е. в  месяц, 9 933,19  у.е в  год.
 
    Арендатор обязался  самостоятельно производить  расчет в  рублях за  каждый  месяц  вперед  до 10  числа  оплачиваемого месяца в  пользу  владельца (п. 6.4 договора), а в  случае  несвоевременной  уплаты или неуплаты  платежей  в  сроки, определенные  договором   обязался оплатить  пени  в  размере 0,2% от суммы  долга  за  каждый  день  просрочки (п.4.5).
 
    В соответствии с  п. 6.4  договора  владелец имел право на  получение 100% арендной  платы.
 
    К договору  подписаны  дополнительные  соглашения:
 
    - № 1 от 01.09.2004  о продлении срока  действия   с 03.03.2004 по 03.02.2005,
 
    - № 1 от 28.12.2006 об увеличении  площади, занимаемой арендатором на 68, 4  кв. м (общая  площадь 1 058,5  кв. м) с 01.12.2004, и о  продлении срока  действия  договора  с 01.12.2004 по 30.11.2005,
 
    - № 2 от 21.02.2007 об изменении  порядка  расчета  по договору,
 
    - № 3 от 21.07.2008 об изменении  п. 1.1 договора (передача  во  временное  владение и пользование  помещений  1 053,7 кв. м (№ 5-9 – подвал, № 46-83- цокольный этаж, часть № 37 – первый  этаж) и о  прекращении действия  договора  с 31.10.2006 в связи с  переоформлением сделки   на новую форму.
 
    Истец  заявил требование  к  ответчику по указанной  сделке лишь по  взысканию пени за  период с 20.05.2006  по 11.09.2006 в сумме 18 836 руб. 86 коп.
 
    21.07.2008 ХИИК ГОУ ВПО «СибГУТИ» (арендатор), ТУФАУГИ (собственник) и ООО «Эрлан» (арендатор) заключен договор аренды  федерального имущества  № 0625 (договор  в  новой редакции), по которому  арендатору   переданы  помещения площадью 1 053, 7  кв. м (№ 5-19- подвал, № 46-83- цокольный  этаж и часть  помещения № 37 на первом этаже) для  использования  под  студенческую столовую.
 
    Стороны договора в  соответствии  со  ст. 425  ГК РФ  распространили его действие  на  предшествующий  период – с 01.11.2006, заключив на  неопределенный  срок.
 
    Акт приема-передачи имущества  подписан   01.11.2006.
 
    Годовая  арендная  плата согласована в размере 1 263 175 руб. 56 коп.  (без учета  НДС), ежемесячная  - 105 264 руб. 63  коп. (п. 4.1).
 
    Оплата  аренды  должна производиться   ежеквартально  до 10  числа  первого месяца  оплачиваемого квартала, а  с  предварительного  письменного уведомления  арендодателя  может перечисляться  помесячно не позднее  десятого числа оплачиваемого месяца. Ежеквартальные  платежи  осуществляются  не позднее  десятого марта, десятого  июня, десятого сентября, десятого декабря.
 
    В  случае  несвоевременного исполнения  обязательств по оплате  арендатор обязался  оплатить  пени в  размере 0,1  с  последующей  оплаты  суммы за  каждый  день  просрочки (п. 4.2.1 Типового соглашения об условиях договора  аренды  федерального имущества, имеющего обязательный  характер для  сторон).
 
    В течение  действия договора  арендатора  арендатор  вносил  оплату несвоевременно и  не  в  полном  объеме, в  результате  чего образовалась  задолженность.
 
    Письмом  № 01-697 от 28.05.2010  истец  уведомил  арендатора  о наличие  задолженности по состоянию на  19.05.2010 в  размере 1 586 576 руб. 76 коп., в  связи с  чем  предложил  погасить долг до  27.07.2010, в  противном  случае указал, что   обратиться  в  судебном  порядке  с  иском о расторжении  сделки и выселении  арендатора  из помещений. С  аналогичной  претензией  к  ответчику обращалось и  третье лицо (претензия № 66 от 01.07.2010).
 
    Поскольку  арендатор не  оплатил задолженность по договору и пени, а  также  не  расторг сделку и не  возвратил  имущество  арендодателю, последний обратился  в  суд с  настоящим  иском.
 
    Учитывая  представленные  доказательства, суд признал  иск  подлежащим  частичному  удовлетворению по  следующим основаниям.
 
    Статья 8, п. 2  ст. 307 ГК РФ предусматривают  договор  как  основание возникновения обязательств.
 
    Обязательства  должны  исполняться надлежащим образом в  соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
 
    Правоотношения, возникшие  между  сторонами в  связи с  заключением  договоров,  регулируются  нормами права, содержащимися в  главе  34  Гражданского кодекса Российской  Федерации.
 
    Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить  плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Ст. 330 ГК РФ  определяет неустойку (штраф, пени), как определённую законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.
 
    Ответчик  не  отрицал, что  несвоевременно вносил арендную плату по договору № 7253 от 17.11.2003 с мая по сентябрь 2006 года, допустив  просрочку  соответственно  на  21,  30,  31,  31 и   1 сутки.
 
    На основании ч. 2 ст. 70 АПК РФ признанные сторонами обстоятельства принимаются арбитражным судом в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания. В силу чего,  иск  о  взыскании  с  ООО «Эрлан»  пени  подлежит  удовлетворению в  размере  18 836 руб. 86  коп.
 
    Между тем,  требования  в  части  оплаты  задолженности  и пени по договору  аренды № 0625   признаются судом  обоснованными   частично.
 
    Отношения  сторон в  рамках  указанного договора  стали действовать с 01.11.2006.
 
    Однако, до   21.07.2008  арендатор  производил оплату  по договору № 7253 и внес   с 01.11.2006 по 21.07.2008 арендодателю   1 808 029 руб. 72  коп. (данный  факт подтвержден анализом  платежных документов как   со стороны ответчика (расчет  исх. № 01-12 от 18.01.2011), так и со стороны  истца (письменные пояснения  б/н от 14.01.2011)).
 
    Из  справки  по договору № 7253, приобщенной  к материалам дела  истцом и третьим  лицом (том 3 л.д. 123-124), следует, что у  ХИИК ГОУ ВПО «СибГУТИ» на 01.11.2006 имелась переплата  96 661 руб. 71 коп.
 
    Таким образом, в  качестве  авансовых платежей  по вновь заключенному договору   должна быть  зачтена сумма  1 904 691 руб. 43 коп. (1 808 029 руб. 72  коп. + 96 661 руб. 71 коп.).
 
    Между тем, до подписания договора в  новой  редакции арендатору в соответствии с соглашением  № 1 от 28.12.2006 к  договору № 7253 предоставлены дополнительные   площади   68,4  кв. м (10 кв. м и 58,4  кв. м). При этом  стороны распространили действие  соглашения с  01.12.2004.
 
    Следовательно, из  авансовых платежей по договору  № 0625  необходимо   исключить  оплату  за   дополнительную   площадь.
 
    По мнению   истца и третьего лица, арендатор с 01.12.2004 по 01.11.2006   обязан  доплатить  за 68, 4  кв. м    500 156 руб. 78 коп. (том 3  л.д. 98) с  учетом  применения коэффициента  (К7) в размере 2,21, так как  основной  вид деятельности   ООО «Эрлан» - общественное  питание.
 
    При этом  по определению суда   от  20.12.2010 ТУФАУГИ подготовило расчет арендной  платы  на 68,4  кв. м  с 01.12.2004 по 21.07.2008  с  применением К7-2, 21  на 150 501 руб. 70 коп. (справка-расчет к  письменным пояснениям  исх. № 452.1-08 от 18.01.2011).
 
    Доводы   истца и третьего лица  суд  признал ошибочными, а  размер доплаты  завышенным.
 
    Расчет  арендной  платы  при заключении договора № 7253 от 17.11.2003 согласован сторонами   в  соответствии с  Постановлением  Губернатора  Хабаровского края  от 30.12.2002 № 532 (далее Постановление).
 
    Постановление на момент подписания  дополнительного соглашения № 1  утратило  силу.
 
    Однако, арендодатель  при определении  доплаты  руководствовался  именно  указанным  актом, но без  учета внесенных  изменений.
 
    Суд полагает, что,  несмотря на  отмену Постановления, условия  договора продолжают иметь юридическую силу  для  сторон, следовательно, сохраняет силу и порядок  исчисления  арендной  платы  по  Постановлению № 532, но с  учетом  внесенных в документ  дополнений,  в  том  числе  Постановлением Губернатора  Хабаровского края № 36 от 28.02.2005.
 
    В ходе  судебного рассмотрения  установлено, что 10 кв. м арендатор использовал для  организации буфета, а  58, 4  кв. м  - для  служебных нужд (офисные и подсобные  помещения).
 
    Коэффициент К7 (в редакции Постановления № 36)  для 10 кв. м  должен  быть определен в размере 1, 8 (деятельность буфетов), а  для  58, 4  кв. м – 1, 5 (деятельность столовых).
 
    Таким образом,  ежемесячная арендная плата  за   помещения  буфета составила 2 321 руб. 30 коп. (232,13 руб. за 1  кв. м), а  за  офисные и подсобные помещения -  2 508 руб. 86 коп. (43,96 руб. за  1  кв. м).      Доплата  по договору (исходя  из  того, что  стороны  распространили действие  соглашения от 28.12.2006 на  предыдущий  период)  рассчитана  за 23  месяца  в  общем  размере 111 093 руб. 68 коп. (4 830 руб. 16  коп. х 23).
 
    Следовательно,  аванс  по договору № 0625  должен быть 1 793 597 руб. 75  коп. (1 904 691 руб. 43 коп. – 111 093 руб. 68 коп.).
 
    Проверив  расчет, суд  исключил  из  общего долга  346 487 руб. 60 коп. (1 793 597 руб. 75  коп. – 1 447 110 руб. 15  коп. (установленный  истцом  размер аванса)), признав обоснованным  требование о взыскании задолженности  по  арендной  плате по договору № 0625 в  сумме  566 458 руб. 16  коп.
 
    Пени,  в связи с  неверно определенным  размером основного долга,  также  определены  стороной в завышенном  размере.
 
    Пересчитав  неустойку по заявленным истцом  периодам, с  учетом  согласования сторонами возможности  помесячного начисления  санкции,  суд признал правомерным  к взысканию  44 904 руб. 35  коп.:
 
    - 472 488 руб. 74  коп. х 0,1 %  х 20 сут. = 9 449 руб. 77 коп.,
 
    - 252 753 руб. 37 коп. х 0,1% х 31 сут. = 7 835 руб. 35  коп.,
 
    - 163 018 руб. х 0,1% х 30 сут. = 4 890 руб. 54  коп.,
 
    - 148 282 руб. 63 коп. х 0,1% х 31 сут. = 4 596 руб. 76 коп.,
 
    - 158 547 руб. 26  коп. х 0,1% х 31 сут. = 4 914 руб. 97 коп.,
 
    - 263 811 руб. 89 коп. х 0,1% х 28 сут. = 7 386 руб. 73  коп.,
 
    -193 341 руб. 15  коп. х 0,1 % х 30 сут. = 5 830 руб. 23 коп.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    При прекращении  договора  аренды  арендатор  обязан вернуть  арендодателю имущество  в том  состоянии, в котором  он его получил (п. 1  ст. 622 ГК РФ).
 
    Неимущественные требования, заявленные  по договору № 0625,  подлежат удовлетворению  в  связи с  признанием  их ответчиком (п. 2  ст. 170 АПК РФ), а  также  поскольку факт не внесения ООО «Эрлан» арендной платы более двух месяцев подряд и  наличие задолженности на дату принятия судебного решения подтверждаются документально.
 
    В соответствии с частью 2 ст. 111 АПК арбитражный суд вправе отнести все судебные расходы по делу на лицо, не выполняющее свои процессуальные обязанности, если это привело к срыву судебного заседания, затягиванию судебного процесса, воспрепятствованию рассмотрения дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.
 
    Из материалов дела следует, что истцу неоднократно предлагалось обосновать и уточнить расчет суммы  иска (определения суда от 08.09.2010, 18.10.2010, 16.11.2010, 20.12.2010).
 
    Неисполнение указаний суда, согласно ст. 16 АПК являющихся обязательными для сторон, и непредставление соответствующих доказательств (детального расчета с  пояснения по  периодам  начисления, а  также расчета по  каждому договору  аренды) препятствовало вынесению обоснованного судебного акта и повлекло срыв судебного заседания 18.10.2010, 22.11.2010, 20.12.2010 и необходимость объявления перерыва в судебном заседании 14.10.2010, 16.11.2010, 13.12.2010.
 
    Срыв судебных заседаний, в свою очередь, привел к затягиванию судебного разбирательства и нарушению установленных Арбитражным процессуальным кодексом РФ сроков рассмотрения дела.
 
    При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 111 АПК суд относит судебные расходы по делу в виде уплаченной при подаче иска государственной пошлины в размере 31 366 руб. 92  коп. на истца.
 
    При этом  ХИИК ГОУ ВПО «СибГУТИ» подлежит частичный  возврат  обязательного платежа из федерального бюджета в  сумме  1 816 руб. 32 коп., в связи с    частичным  отказом  от иска и уменьшением  суммы  требований  на основании пп. 1, 3 п. 1  ст. 333.40 НК РФ.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
     
 
    Р Е Ш И Л:
 
    Расторгнуть договор  аренды  федерального имущества № 0625 от 21.07.2008, заключенный  между  Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Сибирский государственный  университет телекоммуникаций и информатики», Обществом с ограниченной  ответственностью «Эрлан» и Российской  Федерацией в лице  Территориального управления  Федерального агентства  по  управлению  государственным  имуществом в  Хабаровском крае.
 
    Обязать  Общество с ограниченной  ответственностью «Эрлан»  возвратить нежилые  помещения  общей  площадью 1 053,7  кв. м (№ 5-19-подвал, № 46-83-цокольный  этаж, часть  помещения  № 37  на первом  этаже), расположенные  по  адресу: г. Хабаровск, ул. Ленина, 58.
 
    Взыскать с Общества  с ограниченной  ответственностью «Эрлан»  в  пользу  Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Сибирский государственный  университет телекоммуникаций и информатики» пени по договору  аренды № 7253 от 17.11.2003 в размере   18 836 руб. 86 коп., задолженность  по  арендной  плате (договор № 0625 от 21.07.2008)  566 458 руб. 16 коп., пени по договору № 0625 от 21.07.2008  - 44 904 руб. 35  коп., всего 630 199 руб. 37 коп., в  остальной  части иска отказать.
 
    Возвратить  Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Сибирский государственный  университет телекоммуникаций и информатики» из федерального бюджета  государственную пошлину  1 816 руб. 32  коп., оплаченную по  платежному  поручению № 87052 от 21.07.2010.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой апелляционный арбитражный суд в течение месяца с даты принятия решения.
 
    Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.
 
 
    Судья                                                                                            Е.Н. Захаренко