Решение от 10 марта 2011 года №А73-8/2011

Арбитражный суд Хабаровского края
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
    г. Хабаровск                                                                             Дело № А73-8/2011
 
    10 марта 2011 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 02.03.2011.
 
    Арбитражный суд Хабаровского края в составе  судьи  Сумина Д.Ю.
 
    при ведении протокола секретарём судебного заседания Коленко О.О.
 
    рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ООО «Астери-Фарма»
 
    кАдминистрации г. Хабаровска 
 
    опризнании недействительным постановления Мэра г. Хабаровска от 14.10.2010 № 3257 и уведомления от 18.10.2010
 
    при участии:
 
    от ООО «Астери-Фарма»: Дроздова Е.В. по доверенности от 02.03.2011, Алексеев А.Г. по доверенности от 10.01.2011 б/н
 
    от Администрации г. Хабаровска: Сажко Т.И. по доверенности от 27.12.2010 №  1.1.21-259
 
    Суд установил:
 
    ООО «Астери-Фарма» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании недействительными  постановления Мэра г. Хабаровска от 14.10.2010 №3257 об отказе в переводе жилого помещения по адресу: г.Хабаровск, ул.Ленина, д.53 кв.2 в нежилое помещение, уведомления от 18.10.2010 и об обязании администрации выдать разрешение на перевод данного помещения в нежилое.
 
    В судебном заседании представители общества поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении. Указали, что обществом в Администрацию г. Хабаровска (далее – Администрация) был представлен полный пакет документов, предусмотренный законодательством, в том числе подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки и переустройства квартиры. Также пояснили, что обществом было получено согласие собственников помещений в многоквартирном доме на планируемую перепланировку.
 
    Представитель Администрации в судебном заседании требования заявителя отклонил, указав на то, что представленный проект не соответствует требованиям законодательства, а также на отсутствие согласия собственников помещений, полученного в порядке, предусмотренном действующим законодательством и непредставление его в Администрацию.
 
    Выслушав представителей сторон, исследовав представленные документы, суд находит требования заявителя не подлежащими удовлетворению.
 
    Обществу на праве собственности принадлежит жилое помещение: квартира  по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленина, д. 53 кв. 2, о чём имеется свидетельство о государственной регистрации права от 12.11.2009.
 
    ООО «Астери-Фарма» 09.09.2010 обратилось в Администрацию г. Хабаровска с заявлением о переводе названного жилого помещения в нежилое в целях дальнейшего использования под аптечный пункт.
 
    Постановлением Мэра г. Хабаровска от 14.10.2010 № 3257 заявителю отказано в переводе указанного жилого помещения в нежилое на основании п. 4 ч. 1 ст. 24 Жилищного кодекса РФ.
 
    Уведомлением от 18.10.2010 указано, что представленный проект не соответствует требованиям законодательства. Проект предусматривает производство работ по выполнению отдельного входа с  демонтажем подоконной кладки в несущей стене ограждающих конструкций, являющихся общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений данного дома, ведёт к уменьшению размера общего имущества и является реконструкцией согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Разрешение на производство работ по реконструкции необходимо оформить в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ.
 
    Посчитав отказ в переводе жилого помещения в нежилое незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
 
    В силу ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
 
    Согласно  ч. 1 ст. 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
 
    В соответствии с частью 2 той же статьи  для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
 
    Согласно ч. 3 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 той же  статьи.
 
    Как следует из материалов дела, с целью осуществления перевода жилого помещения в нежилое общество 09.09.2010 обратилось с соответствующим заявлением в Администрацию, приложив в числе прочего «Проект  перепланировки и переустройства квартиры №2 по ул. Ленина, 53 под аптечный пункт в Центральном районе г.Хабаровска», выполненный ООО «Архитекурно-проектная фирма «ГАП».
 
    Согласно проекту, запланировано устройство отдельного входа в помещение с улицы путём частичного демонтажа внешней стены дома под оконным проёмом, а также устройство пристраиваемого крыльца  с пандусом на прилегающем к зданию земельном участке. В результате перепланировки площадь помещения изменится с 48,6 до 49,2 кв.м.
 
    Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение предусмотрен частью 1 статьи 24 ЖК РФ и является исчерпывающим.
 
    В силу п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
 
    Согласно ч. 2 ст. 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
 
    Из оспариваемого заявителем постановления Мэра г.Хабаровска от 14.10.2010 №3257 следует, что  обществу отказано в переводе спорного  жилого помещения в нежилое со ссылкой на п.4 ч.1 ст.24 ЖК РФ – несоответствие представленного проекта требованиям законодательства.
 
    Причинами несоответствия представленного проекта переустройства жилого помещения в нежилое,  изложенными в уведомлении от 18.10.2010 явились: уменьшение размера общего имущества собственников жилых и нежилых помещений данного дома, определяемого ст. 36 ЖК РФ, необходимость оформления  разрешения на реконструкцию в порядке ст.51 Градостроительного кодекса РФ.
 
    Доводы Администрации о необходимости получения обществом разрешения на реконструкцию в порядке ст. 51 ГрК РФ суд отклоняет.
 
    Пунктом 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что выдача соответствующего разрешения не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
 
    Каких-либо доказательств того, что запроектированное устройство двери на месте существующего оконного проёма путём частичной разборки имеющейся кладки затронет конструктивные или иные характеристики надёжности здания Администрацией не представлено.
 
    При этом обществом представлено экспертное заключение, выполненное ООО «Архстройсити», имеющим Свидетельство от 03.03.2010 № 0089-2010-2722080707-П-97 о допуске к работам по подготовке проектной документации, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства.
 
    Согласно пункту 5.2 названного заключения, демонтаж существующих перегородок и возведение новых, а также устройство дверного проёма в пределах оконного проёма в наружной стене согласно разработанному проекту перепланировки не повлияет на несущую способность конструктивных элементов здания.
 
    Таким образом, суд находит, что необходимость получения обществом разрешения на реконструкцию Администрацией не доказана.
 
    Вместе с тем, доводы Администрации относительно непредставления обществом документа, подтверждающего согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку помещения, суд находит обоснованными.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, в состав которого в числе прочего входят  ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на указанном земельном участке.
 
    Как указано выше, проектом предусмотрено устройство на земельном участке, на котором расположен жилой дом, крыльца с пандусом, непосредственно прилегающих к спорному помещению и неразрывно с ним связанных, а также частичный демонтаж внешней стены, являющейся общим имуществом в многоквартирном доме.
 
    Частью 3 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции.
 
    Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
 
    Следовательно, заявитель в целях получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое до обращения в Администрацию должен был получить согласие участников общей собственности в многоквартирном доме.
 
    Доводы общества о том, что такое согласие на дату обращения в Администрацию у него имелось, но не было представлено с заявлением, поскольку его представление не предусмотрено ст. 23 ЖК РФ, суд отклоняет.
 
    Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на основании части 2 статьи 44 ЖК РФ относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
 
    Представленный обществом документ: «Согласие собственников многоквартирного дома № 53 по ул. Ленина г. Хабаровск» не является решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в порядке, предусмотренном статьями 45 и 46 ЖК РФ.
 
    Как пояснили в судебном заседании представители общества, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не проводилось.
 
    Ни даты проставления подписей перечисленных в «Согласии» лиц, ни дата составления самого документа в нём не указаны, что не позволяет подтвердить утверждение общества  о наличии этого документа на дату обращения в Администрацию.
 
    Кроме того, в графе «Основание права собственности» содержится текст «Приват» либо «Собствен», то есть право собственности  на жилые помещения лиц, поставивших свои подписи в «Согласии», не подтверждено.
 
    В частности, в графе «Ф.И.О. собственника помещения» применительно к квартире № 2, принадлежащей обществу и относительно которой возник рассматрвиаемый спор, указано не ООО «Астери-Фарма», а Касьянова Елена Георгиевна, которая является руководителем общества, но не является собственником помещения.
 
    Помимо прочего, как пояснили в судебном заседании представители общества, согласие получено лишь от лиц, проживающих в доме, которым квартиры принадлежат на праве собственности.
 
    Применительно к квартирам, в которых граждане проживают по договорам социального найма, согласие собственника жилых помещений, т.е. муниципального образования «г. Хабаровск» в лице соответствующего органа местного самоуправления обществом получено не было.
 
    При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, полученное в порядке, предусмотренном ЖК РФ, обществом получено и представлено в Администрацию не было, что в силу п.4 ч.1 ст. 24 ЖК РФ обоснованно явилось основанием для принятия Администрацией оспариваемого решения.
 
    Кроме того, частями 2  и 4 статьи 22 ЖК РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
 
    Как следует из содержания поданного обществом в Администрацию заявления, к нему прилагалась справка об обременении. Из представленной Администрацией выписки из ЕГРП от 07.09.2010 № 01/145/2010-449 следует, что в отношении спорного помещения  имелось зарегистрированное в установленном порядке обременение: ипотека сроком до 26.01.2011, залогодержателем указано ЗАО АКБ «Региобанк».
 
    Данное обременение действовало как на дату обращений общества в Администрацию, так и на дату оспариваемого обществом отказа в переводе помещения из жилого в нежилое.
 
    Пунктом 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ предусмотрено, что несоблюдение предусмотренных статьёй 22 ЖК РФ условий перевода помещения является самостоятельным основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.
 
    При таких обстоятельствах суд находит, что оспариваемые решение и уведомление Администрации соответствуют пунктам 3 и 4 части 1 статьи 24 ЖК РФ, в связи с чем оснований для признания их недействительными не имеется.
 
    Поскольку заявленные требования оставлены судом без удовлетворения, расходы по государственной пошлине в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 АПК РФ, арбитражный суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении заявленных требований отказать.
 
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения  в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.
 
 
 
    Судья                                                                                                               Д.Ю.Сумин