Решение от 15 октября 2010 года №А73-7845/2010

 
    Арбитражный суд Хабаровского края
 
                                     Именем Российской Федерации                      
Р Е Ш Е Н И Е
    г. Хабаровск                                                                № дела А73-7845/2010
 
    «15»  октября 2010  г.
 
    Резолютивная  часть  судебного акта  оглашена  29.09.2010.
 
    Арбитражный суд  Хабаровского края в составе судьи    Е. Н. Захаренко
 
    при ведении протокола  судебного заседания  судьей
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску предпринимателя  Насонова  Алексея  Владимировича
 
    к        предпринимателю  Лесняк  Виталию  Викторовичу
 
    о взыскании 646 184 руб. 86 коп.
 
    при участии
 
    от истца:  Насонова  А.В. (лично), Алонцевой Л.А. по доверенности  от 10.08.2010,
 
    от ответчика: Лесняк  В.В. (лично), Нагайцева С.Е. по доверенности от 18.12.2009.
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Предприниматель  Насонов  А.В. обратился  в  арбитражный  суд с  иском  к  предпринимателю Лесняк  В.В. о  взыскании  646 184 руб. 86 коп., составляющих  стоимость  ремонтно-восстановительных работ 88 646 руб.,  затраты  по  монтажу  охранно-пожарной  сигнализации  19 900 руб., стоимость  счетчика  электроэнергии 2 392 руб., упущенную выгоду 535 242  руб. 856  коп.
 
    Истец требование поддержал, указал, что в  аренду ответчику передавались помещения в удовлетворительном состоянии, а возвращены   в состоянии, требующем ремонта. Просил возместить стоимость ремонтных работ и  утраченного  имущества, расценивая их  как убытки, причиненные  в  связи с  неисполнением арендатором  обязательств  по договору, а  также    взыскать  с лица упущенную выгоду, возникшую ввиду  невозможности  сдать  имущество  в  аренду с  03.02.2010 по  01.07.2010.
 
    Ответчик требования не признал, поскольку  помещения возвращены арендодателю  в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, а  затраты на проведение ремонта не обоснованны. Охранно-пожарная  сигнализация и  электросчетчик  оставлены  в  арендуемом  помещении  27.02.2010   в  присутствии  работников ОАО «ДЭК». Требование  о  возмещении  упущенной выгоды  не имеет под собой  доказательственной  базы,  так как истец  не  отрицает  факт освобождения  помещений 02.02.2010, следовательно, с  указанной  даты  не  было  препятствий  для   предоставления   имущества в  аренду  иному  лицу.
 
    Как следует из материалов дела,  между предпринимателем  Насоновым  А.В. (арендодатель) и  предпринимателем  Лесняк В.В. (арендатор) 01.02.2009 заключен  договор  № 01-02-09 на аренду нежилого  функционального помещения  № 1004,  общей  площадью  42, 2  кв. м (в  том  числе  под торговую площадь 28 кв. м), расположенного  по  адресу:  г. Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина, 2, для  использования  под магазин  продовольственных товаров, на  срок с 01.02.2009 по  02.02.2010.
 
    Помещение  передано  арендатору по  акту  приема-передачи от 01.02.2009 в  следующем  состоянии:   стены  отделаны ГВЛ и обоями под покраску,  на  полу  кафельная плитка (керама-гранит), оконные и дверные  проемы пластиковые, потолок – «Армстронг». Вместе с   имуществом  переданы  кондиционер, мойка и  тумба.
 
    Договор  прошел  государственную регистрацию и в  силу  положений  п. 2  ст. 651  ГК РФ  считается  заключенным.
 
    До истечения  его срока  действия истец  уведомил  ответчика  о  прекращении отношений, предложив    освободить  помещения.
 
    Помещения  освобождены арендатором  02.02.2010 (сторонами данный  факт не  оспаривается), при этом  совместный  акт   приема-передачи  от  арендатора  к  арендодателю  не  составлен.
 
    Ключи от   помещения  переданы   арендодателю  04.02.2010.
 
    Осмотрев помещения  04.02.2010, предприниматель Насонов   А.В.  обнаружил их в  состоянии, требующем ремонта. Кроме того, установил, что  арендатор снял охранно-пожарную сигнализацию и  электросчетчик.
 
    Согласно заключения  специалиста  ООО «Дальневосточный  экспертно-правовой  центр» от 16.06.2010  помещения имеют дефекты  эксплуатационного характера. Стоимость  ремонтно-восстановительных работ для  устранения  которых  составляет 88 646 руб.
 
    При этом  специалистом  выявлены следующие  дефекты:
 
    - потолок провисает на  площади 1,44 кв. м,  плитка «Амстронг» имеет разломы и загрязнения, на  светильнике  отсутствует  крышка, светильник не в  рабочем  состоянии (отсутствие  стартера и пускового механизма),
 
    - стены - часть  не окрашена, обои  имеют черные  полосы (загрязнения), есть  следы  от  саморезов, отсутствуют:   эл. счетчик, блок  пожарной и охранной  сигнализации (остались  только эл. провода), розетки, выключатель, декоративная (радиаторная) решетка,
 
    - пол – плитка  имеет  черные  разводы, пятна, загрязнение, трещины  отдельными  местами, отсутствие  плинтуса ПВХ и  заглушек  на  плинтусе в  углах,
 
    - окна – на подоконных  досках  отсутствие  заглушек  по  краям, в  середине  отверстие от  саморезов, на  вертикальных сторонах оконного откоса отверстия от  саморезов,
 
    - стены  тамбура – имеют  загрязнения,
 
    - пол  тамбура – имеются  сколы, трещины, на  плитке  нитевидные  трещины, отсутствует  датчик  управления  сигнализацией,
 
    - пол (крыльцо) – на плитке имеются  повреждения в виде  трещин,
 
    - ограждения (крыльцо)– металлические  повреждения имеют отслоение окрасочного слоя,
 
    - рольставни на входной  двери – открываются  и закрываются с  затруднением.
 
    Получив  помещения от  арендатора  в  состоянии не пригодном  для  сдачи в  аренду, истец   понес  убытки в  виде  упущенной  выгоды. Поскольку   предприниматель Лесняк В.В.  не возместил  убытки (как  реальный  ущерб, так и упущенную выгоду), арендодатель  обратился  в  суд с  настоящим  иском.
 
    Суд, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, считает требование  не  подлежащим  удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
 
    Согласно ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в  том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (ст. 15  ГК РФ). 
 
    Поскольку убытки являются  мерой  ответственности, истец  должен  доказать  следующие  обстоятельства:
 
    - противоправность  действий (бездействий) ответчика,
 
    - факт и размер  понесенного ущерба,
 
    - причинную  связь между  действиями ответчика и возникшими убытками.
 
    Так как  истцом  заявлены  убытки, связанные  с ненадлежащим  исполнением  договора, необходимо  установить  какие  обязательства имелись у  ответчика  по данному  договору,  и имело ли место  их  ненадлежащее  исполнение.
 
    Пунктом 5.6 договора стороны  согласовали, что  при освобождении  арендатором  объекта им производится ремонт, либо  арендодателю  компенсируются  затраты  по  его  выполнению. Необходимость  ремонта, объем и затраты  на  его выполнение определяются  сторонами совместно  и фиксируются  в соответствующем  протоколе, проект которого арендатор  предоставляет арендодателю  одновременно  с  уведомлением  о  прекращении   аренды объекта и дате  их освобождения. Арендодатель  в течение  трех  рабочих дней  с  момента  получения  уведомления  и протокола  обязан  подписать  протокол (в  случае  согласия), либо  предоставить  арендатору  свои замечания, возражения  к  данному  протоколу. До  дня  указанного  в  уведомлении об освобождении  арендатором объекта, арендатор обязан  сдать  арендодателю освобожденные  помещения  посредством  оформления и  подписания «Акта сдачи  арендатором  объекта  в  связи  с  их освобождением», либо оплатить  арендодателю  согласованную ранее  стоимость  ремонта. Составление  и наличие  указанных протокола  и акта являются  обязательными  условиями при  расторжении договора и освобождении  арендатором объекта. В  противном  случае договор  не будет  считаться  расторгнутым  в  срок, указанный   арендатором  в  уведомлении, а  арендодатель  будет  продолжать  взыскивать с  арендатора  все  платежи по  арендной  плате, вплоть до  урегулирования  данного вопроса в  порядке, предусмотренном в  настоящем  договоре.
 
    Из  анализа  данного пункта следует, что  как  на  арендатора, так и  на  арендодателя возложены  определенные  обязанности при согласовании затрат  на  ремонтные  работы при освобождении    помещения.
 
    Как  установлено  судом, что  арендодатель  не  направлял  арендатору  совместно с  уведомлением протокол, определяющий  необходимость  проведения  ремонтных работ, а признал факт  прекращения  договорных отношений с 02.02.2010 без  урегулирования  данного вопроса.
 
    Ответчик, напротив,  05.02.2010 отправил  почтой  в  адрес  истца  акт приема-передачи от 02.02.2010 (в  котором  отразил состояние  объекта соответствующее акту  от 01.02.2009) и  протокол по ремонту  помещений.  Документы  предпринимателем  Насоновым А.В. не получены, конверт  возвращен  со  ссылкой на истечение   срока  хранения.
 
    Таким образом, суд  не  установил  нарушений  условий  договора по  вопросу   проведения  ремонтных работ со стороны арендатора, поскольку:
 
    во-первых,   совместным  документом (протоколом) стороны  не  определили   обязанность лица по выполнению ремонтных  работ,
 
    во-вторых, арендодатель  признал  договор расторгнутым без урегулирования спорного вопроса, что  свидетельствует об отсутствии   претензий   на момент прекращения договорных отношений.
 
    Кроме того,  суд  лишен  возможности  установить  в  каком  состоянии  имущество  передано арендатору  при заключении договора (акт от 01.02.2009 подготовлен без детального описания торгового зала,  тамбура и крыльца), а  также  оценить  в  каком  состоянии имущество  возвращено  арендодателю (без акта  приема-передачи  по  возврату  помещений).
 
    Акт осмотра  от 27.05.2010, составленный специалистом ООО «Дальневосточный  экспертно-правовой  центр» при участии   арендодателя,  не  может  свидетельствовать о  состоянии  помещений  после  освобождения  их арендатором, поскольку  с  момента  фактического освобождения (02.02.2010) до  момента  осмотра  (27.05.2010)  прошло 3 месяца 25 дней, а  доказательств, что  весь  период помещения  пустовали  и в  них  не  проводились  какие-либо работы,    истцом  не  представлено.
 
    Следовательно, факт и размер понесенного ущерба истцом не доказан.
 
    Из представленных    документов (уведомления  администрации города № 70 о переводе  жилого помещения в  нежилое,   технического паспорта на  функциональное  помещение № 1008, акта приемочной  комиссии и постановления администрации  города  Комсомольска-на-Амуре № 1070-па от 21.04.2010 «Об утверждении акта  приемочной  комиссии о приемке  завершенного  переустройства жилого помещения»)  усматривается  проведение  предпринимателем  Насоновым А.В.   переустройства  нежилого помещения № 1004, связанного   объединением  его  с жилой  квартирой, в  результате  чего появился новый  объект -  функциональное  помещение           № 1008 площадью     72, 1  кв. м.
 
    Истец не отрицал  проведение  работ  в период  действия  договора  аренды. В  ходе   судебного заседания указал на  выполнение  работ с  16.09.2009 по 31.10.2009.
 
    Следовательно, при объединении помещений производился  демонтаж  стен, разборка подвесных потолков, складирование  строительных материалов, что   могло  привести   к  повреждению потолков, стен и кафеля.     Таким образом, невозможно  установить  причины  возникновения  дефектов, отраженных в   заключение специалиста от 16.06.2010.
 
    С учетом   указанного,  требование истца о взыскании 88 646 руб. (затраты на ремонтные  работы) не подлежит удовлетворению из недоказанности наличия в совокупности предусмотренных законом оснований для наступления  ответственности, в том числе наличия причинно-следственной связи между  действиями ответчика  и  возникшими убытками истца.
 
    Относительно возмещения затрат по  монтажу  охранно-пожарной  сигнализации, понесенные  истцом  в  декабре 2007 (копия  квитанции  к  приходному кассовому  ордеру  № 51 от 04.12.2007 на  сумму  19 900 руб. приобщена к  делу),  и  стоимости  электросчетчика (копия  квитанции  от 20.12.2007 на  2 392 руб.),   суд  пришел к  следующему.
 
    В соответствии с  п. 4.1 договора  арендатор  принял  обязательства  в случае  повреждения  либо порчи имущества, принадлежащего  арендодателю,  устранить  повреждение либо  произвести  замену  испорченного имущества, либо возместить  его стоимость  по  рыночной  цене.
 
    Как  следует из  материалов дела, истец  до передачи  функционального  помещения № 1104 в  аренду   установил   сигнализацию и оборудование автоматической  пожарной  защиты (приборы приемно-контрольные: «Альтоника» - 1  шт., Антенна- 1 шт., БП «Парус» - 1  шт.; пожарные  извещатели: дымовой оптико-электронный и ручной; оповещатель охранно-пожарный комбинированный звуковой 2-х тональный- «Астра»-1 шт.; миниканал ПВХ; кабель  ПЭ изоляции с ПВХ; кабель силовой ПВХ ВВГ; электророзетка – 1  шт., вилка- 1  шт.).
 
    При обследовании объекта  Насонов  А.В. (из пояснений    предпринимателя в  ходе  судебного рассмотрения) не  обнаружил приемно-контрольные приборы: «Альтоника» - 1  шт., Антенна- 1 шт., БП «Парус» - 1  шт.; ручной пожарный  извещатель и  вилку.
 
    Ответчик не отрицал, что  имущество 04.02.2010 отсутствовало:
 
    - пожарно-охранная  сигнализация частично демонтирована (приемно-контрольные  приборы   истца  арендатор хранил  у  себя),  так как  на  базе  существующей  системы  предприниматель Лесняк  В.В.  установил  оборудование  «Мираж GSM-C», переданное  по договору  аренды  с  ООО ЧОП «Кобра-ПЦО-1»,
 
    - ручной пожарный  извещатель и  вилка  утрачены  при  проведении работ с 16.09.2009 по 31.10.2009 по  вине   истца, либо  лица, проводившего  перепланировку помещений,
 
    -  электрический  счетчик   снят  работниками ОАО «ДЭК» для  поверки  03.02.2010 (акт № 1 от 03.02.2010).
 
    27.02.2010  арендатор совместно со  специалистами ОАО «ДЭК» (Синицыным А.Г. и  Паньковой Т.Г.) не смогли  попасть в  помещение  магазина и установить   счетчик, о  чем  составили  акт № 87.
 
    Из  пояснений  ответчика, данных в ходе  судебного рассмотрения, и    письменных  пояснений  инженера  Синицына  А.Г. и  электромонтера  Паньковой Т.Г.  от 28.09.2010,  следует, что   27.02.2010 арендатор в  присутствии работников ОАО «ДЭК» оставил  счетчик  и пожарно-охранную сигнализацию  в  тамбуре   магазина, поскольку  имел возможность  открыть  лишь  рольставни и  входную  дверь, ведущую в  тамбур.
 
    Проанализировав  представленные документы,  в  том  числе  на  предмет их  относимости и  допустимости (ст. 67, 68 АПК РФ), суд  признал доказанным  факт  возврата   имущества истцу (счетчика  и приемно-контрольных приборов пожарно-охранной сигнализации), а  требование  указанной  части не  подлежащим  удовлетворению.
 
    Доводы  истца о не возврате имущества ответчиком, переданного  в аренду, не признаны  убедительными.
 
    В  акте приема-передачи от 01.02.2009 не отражено наличие  охранно-пожарной сигнализации и  счетчика по  учету  электрической  энергии.      Следовательно, истец не  доказал факт  передачи  указанного имущества   (ст. 65  АПК РФ), поэтому не  вправе  требовать  возмещения  затрат по  его приобретению, в  том  числе  в  части  охранно-пожарной  сигнализации (ручного пожарного  извещателя и  вилки). 
 
    Помимо  реального ущерба истец заявил  об упущенной  выгоде.
 
    Согласно ст. 15 ГК РФ упущенная выгода представляет собой доходы (выгоду), которые получило бы лицо при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 65  АПК РФ (как при  требовании  реальных убытков)   истец обязан доказать неисполнение ответчиком  принятых на  себя  обязательств, наличие вреда и его размер, а также причинно-следственную связь между неисполнением ответчиком обязательств и возникшими у истца убытками.
 
    При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4  ст.  393 ГК РФ).
 
    В пункте 11 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
 
    В подтверждение требования истец представил  протокол (соглашение) о намерениях от 02.02.2010, заключенный  с  ООО «Ангена». В  соответствии с  которым обязался  передать  лицу  в  аренду  с 03.02.2010  функциональное помещение № 1004, площадью  42, 2  кв. м, и  квартиру № 59, площадью 30,2  кв. м,  по цене  1 500 руб. за  1  кв. м (всего арендная  плата  108 600 руб.  в  месяц).
 
    По  мнению  истца,  помещения, ранее  арендованные   ответчиком, находились  в  непригодном для сдачи в  аренду  состоянии,  так как требовали ремонта и  установки   пожарно-охранной сигнализации  с    электросчетчиком.  Ответчик  не  исполнил   обязательства  по договору (п. 5.6 договора  аренды), в  результате  с  03.02.2010  по 01.07.2010   предприниматель Насонов А.В.  не  мог     получать  прибыль от  сдачи  имущества, не  выполнил  принятые  обязательства  перед  ООО «Ангена»,  понес  убытки в виде  неполученного дохода. 
 
    Расчет   упущенной выгоды  на  сумму  535 242 руб. 86  коп. составлен  исходя  из  ежемесячной  прибыли  108 600 руб.
 
    Суд  пришел к  выводу о  недоказанности заявленного  требования.
 
    Как  указано  выше,   арендатор  надлежащим образом  исполнил обязательства по договору, поэтому  лицо не  виновно  в  неполучении  истцом  ожидаемого дохода  от использования  имущества.
 
    Размер  требования  истец  подтвердил  наличием  заключенного  соглашения  с ООО «Ангена», но не  представил сведений, что   предполагаемый арендатор  отказался  от   предложенного варианта, ссылаясь на  необходимость  проведения  ремонтных работ в  помещениях.
 
    Упущенная  выгода  не  сводится  к сумме, которую выручил  бы  истец, если бы  его право  не  было нарушено. При определении упущенной  выгоды  из суммы выручки, которую истец  мог  получить  исключаются необходимые  затраты  собственника (например,  затраты на электроэнергию,  коммунальные  услуги и  т.д.). Истец  должен  представить  соответствующий  расчет  с  учетом  данных требований.
 
    Поскольку  истец  не  представил  соответствующего расчета, размер  требования  не  признан  обоснованным.
 
    Кроме  того,  помещения  сданы   предпринимателем  Лесняк  В.В. 02.02.2010, доступ  к  имуществу  у собственника  был,  следовательно, истец  мог  реализовать  свое  право  на  предоставление  объекта в аренду  иному  лицу.
 
    Доводы   относительно невозможности  сдать   помещения в  аренду   без проведения  соответствующих ремонтных работ  суд  оценивает  критично, так как  в  материалы  дела  представлены  газетные  объявления (газета «Наш Город - частные  объявления» за 14.04.2010, 21.04.2010, 05.05.2010,  23.06.2010)  о  продаже   функционального помещения № 1008, что  свидетельствует  об отсутствии  препятствий  по   распоряжению имуществом.
 
    Таким образом, суд отказал в удовлетворении иска по  взысканию упущенной  выгоды с недоказанностью совокупности условий для применения гражданско-правовой ответственности.
 
    Расходы по истца уплате государственной пошлины согласно ст. 110 АПК РФ отнесены   на  истца.  При этом  лицу возвращено   из  федерального бюджета  2 000 руб., как излишне оплаченный размер  оплаты  при  подаче  иска (пп. 1  п. 1  ст. 333.40 НК РФ).
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
     
 
    Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении иска отказать.
 
    Возвратить  предпринимателю Насонову  Алексею  Владимировичу  из  федерального бюджета  2 000 руб., оплаченную по  квитанции  от 06.07.2010.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в  течение месяца после принятия решения в Шестой арбитражный апелляционный суд; по вступлении решения в законную силу в течение двух месяцев  в  Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Хабаровского края.
 
 
    Судья                                                                               Е. Н. Захаренко