Решение от 19 октября 2010 года №А73-7518/2010

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
 

Р Е Ш Е Н И Е
 
 
         г. Хабаровск                                                      № дела А73-7518/2010
 
    
     «19» октября 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 15.10.2010 г.
 
    Полный текст решения изготовлен 19.10.2010 г.  
 
                             
     Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи  Н.Л.Коваленко,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей,
 
 
    при участии:
 
    от истца и от третьего лица Комитета по образованию администрации Ульчского муниципального района Хабаровского края –  Ивашина А.В. по доверенностям  № 295 от 09.09.2010 г. и № 872 от 09.09.2010 г., 
 
    от ответчика –  Дьяконова Т.Б. по доверенности  № 831 от 23.07.2010 г.,
 
    по окончании перерыва судебное заседание продолжено при участии:
 
    от истца и третьего лица –   представитель не явился,
 
    от ответчика – Бирюкова Н.И. по доверенности № 32 от 23.07.2010 г.,
 
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ульчского муниципального района к Управлению Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в Николаевском районе Хабаровского края (без выполнения функций по выплате пенсий) о расторжении договора, выселении из занимаемых нежилых помещений,
 
 
УСТАНОВИЛ
 
 
    Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ульчского муниципального района обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Управлению Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в Николаевском районе Хабаровского края (без выполнения функций по выплате пенсий) о расторжении договора аренды муниципального нежилого здания № 25 от 30.11.2003 года, выселении из занимаемых нежилых помещений, общей площадью 253,0 м, переданных по акту приема-передачи от 30.11.2003 г., обязании ответчика передать по акту приема-передачи следующие нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже по адресу: Ульчский район, с.Богородское, ул.Советская,54: № 24 – вестибюль площадью 81,5 кв.м., № 25 – корридо площадью 2,60 кв.м., № 26 – коридор площадью 2,40 кв.м., № 27 – кабинет площадью 16.20 кв.м., № 30 – коридор площадью 47,00 кв.м., № 31 – кабинет площадью 48,00 кв.м., № 36 – кабинет площадью 51,00 кв.м. В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что в целях реорганизации  двух детских домов в один с общей численностью воспитанников 88 человек и размещения их в существующих зданиях по адресу: с.Богородское, ул.Советская,54, администрацией Ульчского муниципального района принято решение о проведении капитального ремонта здания «Школа-интернат» (Лит.А) в период с 15 марта по 01 сентября 2010 года. В адрес Управления ПФР истцом направлялись уведомления о необходимости освобождения арендуемых помещений, однако, ответчиком обязанность, предусмотренная п. 2.3.16 договора аренды, не исполняется с октября 2009 года, что является существенным нарушением условий договора. Основание для досрочного расторжения договора аренды указано – 619, п.2 ст.450 ГК РФ.
 
    В судебном заседании представитель истца и представитель Комитета по образованию администрации Ульчского муниципального района Хабаровского края Ивашина А.В. настаивала на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
 
    Представитель ответчика исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ульчского муниципального района не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве и в дополнении к отзыву. В возражениях ответчик ссылается на следующее. При направлении письма об освобождении помещений в связи с проведением капитального ремонта истец не представил договор с подрядной организацией, сметную, конкурную документацию. Актом общего осмотра здания от 15.09.2009 г. установлено лишь состояние помещений, занимаемых школой-интернатом. Помещения, занимаемые Управлением, не требуют проведения капитального ремонта, поскольку Отделение Пенсионного фонда РФ по Хабаровскому краю неоднократно проводила капитальный ремонт арендуемых площадей в 2004 и в 2007 годах. До настоящего времени в здании не ведутся никакие подготовительные мероприятия, свидетельствующие о намерении его ремонта. В разделе 6 договора предусмотрена возможность расторжения по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон. Основания и порядок расторжения договора по требованию одной из сторон исчерпывающим образом установлены в пунктах 6.3 и 6.4 договора. Условия к расторжению по п.2.3.16 договора не предусмотрено. 20.04.2010 Управление получило уведомление о необходимости освобождения арендуемых помещений для проведения капитального ремонта с марта 2010 года. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб,что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, однако Администрацией по этому поводу вообще не было представлено в суд ни доводов, ни доказательств. Вместе с тем, в соответствии с условиями долгосрочного договора аренды, проведение капитального ремонта не влечет расторжения данного договора, а выселение территориального органа ПФР, разрушение всех кабельных сетей и сложнейших коммуникаций связи, без достаточной и предусмотренной договором аренды аргументации неизбежно привело бы к срыву выполнения государственных функций территориальным органом ПФР по пенсионному обеспечению и породило бы социальную напряженность среди населения Ульчского района.  
 
    Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.71 АПК РФ, суд приходит к следующему.
 
    Из материалов дела следует, что нежилое здание – Школа-интернат, литер А, расположенное по адресу: Ульчский район, с.Богородское, ул.Советская,54, является муниципальной собственностью, зарегистрировано за Ульским районом Хабаровского края.
 
    30 ноября 2003 года между  Комитетом по управлению муниципальным имуществом Ульчского района (Арендодатель), Комитетом по образованию администрации Ульчского района (Балансодержатель) и Управлением Пенсионного фонда РФ в Николаевском районе Хабаровского края (Арендатор) заключен договор № 25 аренды муниципального нежилого здания, по условиям которого Арендодатель при участии Балансодержателя  передает, а Арендатор принимает во временное пользование часть здания, являющееся муниципальной собственностью и расположенное по адресу: Ульчский район, с.Богородское, ул.Советская,54, для использования под офис. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений – 253,00 кв.м.
 
    В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    В силу пункта 3 ст.433 и пункта 2 ст.609 ГК РФ договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
     Арендованное имущество передано ответчику 30.11.2003 г., что подтверждается актом приемки-передачи нежилых помещений, являющимся Приложением № 1 к договору № 25 от 30.11.2003 г.
 
    Согласно п. 1.2 договора  срок действия  аренды устанавливается с 01.12.2003 г. по 30.11.2013 г.
 
    Данный договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.06.2010 № 01/105/2010-023.
 
    Проанализировав условия договора аренды недвижимого имущества № 25 от 30.11.2003 года, учитывая согласование сторонами при его заключении существенных условий и факт государственной регистрации спорного договора, суд приходит к выводу о соответствии последнего требованиям главы 34 Гражданского кодекса РФ и с учетом положений пункта 1 ст.432 ГК РФ о признании его заключенным.
 
    Пунктом 2.1.4 договора предусмотрена обязанность Арендодателя не менее чем за два месяца уведомлять Арендатора о необходимости освобождения арендуемых помещений в связи с принятыми в установленном порядке решениями о постановке здания на капитальный ремонт, в соответствии с утвержденным планом капитального ремонта или о его ликвидации по градостроительным соображениям.
 
    Администрацией Ульчского муниципального района Хабаровского края в адрес Управления ПФ РФ в Николаевском районе Хабаровского края неоднократно направлялись уведомления об освобождении помещений (от 30.07.2009 за исх. № 1.13/1907, от 19.10.2009 № 1.13/2545, от 26.05.2010 за исх. № 1.20/1394). В данных уведомлениях основанием освобождения помещений указывалось передача из муниципальной собственности в государственную собственность Хабаровского края учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей «Детский дом № 1» с.Богородское по адресу: ул.Советская,54 и проведение перепланировки здания для дальнейшего размещения в нем образовательного учреждения «Детский дом № 2 с.Богородское».
 
    Однако, согласно ст.671 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Со стороны истца в материалы дела представлен  акт общего осмотра здания – Школа-интернат, Лит.А, расположенного по адресу: с.Богородское, ул.Советская, 54, по состоянию на 15.09.2009 г., в котором указано, что для использования проверенных помещений в целях размещения в них функциональных  блоков детского дома необходимо: 1. Произвести капитальный ремонт и частичную  внутреннюю перепланировку с устройством санузлов, переоборудование вспомогательных помещений под жилые и функциональные блоки (учебный); 2. Устройство внутреннего водопровода и канализации с присоединением к наружным сетям; 3. Произвести устройство дополнительных (пожарных) выходов со второго этажа.
 
    При этом, из данного акта осмотра не  возможно определить, требуется ли проведение капитального ремонта в помещениях, занимаемых Управлением ПФ РФ в Николаевском районе.
 
    По условиям договора аренды, определенных в п.4.5, 4.6, в течение 12 месяцев со дня подписания договора Арендатор обязуется за счет собственных средств произвести капитальный ремонт арендованных помещений. Затраты Арендатора на капитальный ремонт арендуемых помещений идут в зачет стоимости арендной платы. За время, необходимое для осуществления капитального ремонта, арендная плата не уплачивается.
 
    Следует отметить, что Отделение Пенсионного фонда РФ по Хабаровскому краю неоднократно проводила капитальный ремонт арендуемых помещений в 2004 и в 2007 годах, что подтверждено государственным контрактом № 77 от 09.08.2004, государственным контрактом № 101 от 30.09.2004, государственным контрактом № 1-20 от 23.04.2007 г.
 
    24.11.2009 г. главой Ульчского муниципального района Хабаровского края издано Распоряжение № 1569-р «О капитальном ремонте здания «Школа-интернат (лит.А)» по адресу: с.Богородское, ул.Советская,54», из которого следует, что в целях реорганизации двух детских домов в один с общей численностью воспитанников 88 человек и размещения их в существующих зданиях – произвести капитальный ремонт здания в период с 15 марта по 01 сентября 2010 года.
 
    08.04.2009 г. истец направил в адрес ответчика уведомление за исх.№ 208 о необходимости освобождения арендуемых помещений со ссылкой на распоряжение главы Ульчского муниципального района от 24.11.2009 № 1569-р и п.2.3.16 договора аренды.
 
    Управление ПФ РФ в Николаевском районе Хабаровского края арендуемые помещения не освободило, в связи с чем, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ульчского муниципального района обратился в суд с иском  о расторжении договора аренды муниципального нежилого здания № 25 от 30.11.2003 года, выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений, указав правовым основанием п.2 ст.450 ГК РФ.
 
    Согласно п.2.3.16 договора Арендатор обязан освободить помещения в связи с аварийным состоянием конструкций здания (или его части), постановкой здания (части здания или отдельных помещений) на капитальный ремонт или его сносом по градостроительным причинам (основаниям) в сроки, установленные уполномоченными органами.
 
    Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
 
    В силу ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
 
    - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
 
    - существенно ухудшает имущество;
 
    - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
 
    - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
 
    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.
 
    В разделе 6 договора аренды № 25 от 30.11.2003 г. предусмотрена возможность расторжения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон.
 
    Основания и порядок расторжения договора по требованию Арендодателя исчерпывающим образом установлены в п.6.3 договора. Так, в данном пункте указаны следующие основания для досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя: - при использовании помещений в целом или их частей не в соответствии с условиями настоящего договора аренды (п.6.3.1); - если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения, либо не выполняет обязанности, предусмотренные п.п.2.3.3, 2.3.4, 2.3.5 настоящего договора (п.6.3.2); - если Арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев (п.6.3.3).
 
    Договор может быть расторгнут при его существенном нарушении другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
 
    Оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренных ст.619 ГК РФ либо пунктом 6.3 спорного договора, не установлено.
 
    Сторонами не оспаривалось, что обязанности Арендатора добросовестно исполнялись ответчиком, был произведен ремонт арендуемых помещений.
 
    Условиями договора аренды № 25 от 30.11.2003 не предусмотрено основанием для расторжения договора по требованию арендодателя в связи с неисполнением арендатором п.2.3.16 договора.
 
    Для расторжения договора по решению суда в соответствии с положением пункта 2 ст.450 ГК РФ, сторона по нему должна доказать наличие существенных нарушений договора Арендатором.
 
    Таковым нарушением договора считается нарушение, которое повлекло для стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  Установленное в пункте 1 части 2 статьи 450 ГК РФ основание для расторжения договора по признаку его существенного нарушения следует трактовать в соответствии со смыслом предписаний закона и, в частности, законодательства об аренде. А он состоит в том, что существенным  следует признавать такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.
 
    Однако истцом по этому поводу не представлено никаких доводов и доказательств.
 
    В соответствии с условиямидоговора аренды, заключенного на определенный срок, проведение капитального ремонта не влечет расторжения данного договора.При этом суд принимает во внимание пояснения истца, зафиксированные в протоколе судебного заседания от 07.09.2010 г., согласно которым капитальный ремонт планируется проводить в здании по частям, в связи с чем, воспитанники детского дома не будут выселены из школы-интерната. В нарушение п.2.1.4 договора аренды Арендодателем не был представлен утвержденный план капитального ремонта здания.
 
    Исследовав совокупность обстоятельств дела и оценив в порядке ст.ст.65,71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу о не подтверждении истцом факта причинения ответчиком ущерба и лишения его в значительной степени того, на что он рассчитывал при заключении договора.
 
    Таким образом, в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды № 25 от 30.11.2003 г. и выселении из занимаемых  помещений на основании ст.619, п.2 ст.450 ГК РФ следует отказать.
 
    Расходы по уплате государственной пошлины согласно ст. 110 АПК РФ относятся на истца, однако взысканию не подлежат ввиду освобождения последнего от уплаты обязательного платежа по правилам ст. 333.37 НК РФ.
 
 
         Руководствуясь статьями 167-176  АПК РФ, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ульчского муниципального района к Управлению Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в Николаевском районе Хабаровского края (без выполнения функций по выплате пенсий) о расторжении договора, выселении из занимаемых нежилых помещений – отказать.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а так же в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший решение - Арбитражный суд Хабаровского края.
 
    
     Судья                                                                              Н.Л.Коваленко