Дата принятия: 04 октября 2010г.
Номер документа: А73-7371/2010
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Хабаровск № дела А73-7371/2010
«04» октября 2010 года
Резолютивная часть решения объявлена 27.09.2010 г.
Полный текст решения изготовлен 04.10.2010 г.
Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Н.Л.Коваленко,
при ведении протокола судебного заседания судьей,
при участии:
от истца – представитель не явился,
от ответчика – представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Ишмухаметовой Нины Федоровны к обществу с ограниченной ответственностью «Корона» о досрочном расторжении договора аренды, выселении из занимаемых помещений,
УСТАНОВИЛ
Индивидуальный предприниматель Ишмухаметова Нина Федоровна обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Корона» о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества от 19.01.2005 г., заключенного между предыдущим собственником гражданкой КНР Чэнь Ци и ООО «Корона», выселении из занимаемых помещений, расположенных по адресу: г.Хабаровск, ул.Выборгская,97. Истцом исковые требования о выселении из занимаемых помещений были уточнены: ИП Ишмухаметова Н.Ф. просит выселить ООО «Корона» из занимаемых помещений (номера 9-38) в подвале здания лит.А, расположенного по адресу: г.Хабаровск, ул.Выборгская,97.
Истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представила заявление об уточнении исковых требований: просит расторгнуть договор аренды недвижимого имущества б/н от 19.01.2005 г., заключенный между гражданкой КНР Чэнь Ци и ООО «Корона», и дополнительное соглашение к договору № 01 от 25.05.2005 г., выселить ООО «Корона» из занимаемых помещений № 1, 2, 4-11, 20, 21, общей площадью 228,7 кв.м.
Судом принято от истца уточнение исковых требований на основании ст.49 АПК РФ.
В судебное заседание истец не явилась, извещена надлежащим образом в соответствии со ст.123 АПК РФ, явку своего представителя не обеспечила. Согласно пояснений представителя истца, данных в судебном заседании 08.09.2010, в 2009 году в здании, в котором расположены спорные помещения, собственником была произведена перепланировка, что подтверждается техническим паспортом, в связи с чем, изменились площади помещений, номера и количество. На время выполнения ремонтных работ арендатором помещения в сентябре 2009 года были освобождены, за этот период времени с арендатора арендная плата не взималась. После проведения перепланировки арендатор с ноября 2009 года вновь занял помещения, которые по техническому паспорту соответствуют номерам 9-38, с этого времени арендатору выставлялись счета на оплату, арендную плату ООО «Корона» не вносит до настоящего времени. Вопрос о необходимости освобождения помещений в связи с ремонтными работами решался с арендатором в устном порядке.
Ответчик, извещенный в соответствии со ст.123 АПК РФ надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений по иску не представил, что в силу положений п.1 и 3 ст.156 АПК РФ, не является препятствием к разрешению спора.
Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.71 АПК РФ, суд находит иск не подлежащим удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Ишмухаметова Н.Ф. является собственником здания Досуговый центр с рестораном и гостиницей, общей площадью 2666,5 кв.м., инв. № 14327, лит.А, расположенного по адресу: г.Хабаровск, ул.Выборгская, 97, лит.А, что подтверждается свидетельством о регистрации права серии 27-АВ № 289212 от 11.11.2008 г. Право собственности на указанное имущество приобретено на основании договора купли-продажи от 29.07.2003 г. и договора купли-продажи доли в праве собственности от 09.10.2008 г.
19.01.2005 г. между предыдущим собственником указанного имущества Чэнь Ци (Арендодатель) и ООО «Корона» (Арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с п.1.1 которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование объекты (нежилые помещения), расположенные по адресу: г.Хабаровск, ул.Выборгская, 97, ЛИТ. А, общей площадью 171 кв.м. для использования под размещение сауны (бани) и служебных помещений с правом сдачи объекта в субаренду на период действия договора, а именно следующих подвальных помещений: коридор площадью 21.2 кв.м., комната площадью 4,3 кв.м., комната площадью 5 кв.м., комната площадью 74,1 кв.м., комната площадью 10.9 кв.м., комната площадью 8,9 кв.м., комната площадью 12,4 кв.м., комната площадью 34.3 кв.м. 19.01.2005 г. сторонами по договору подписан передаточный акт.
Срок аренды установлен с 20.01.2005 по 20.01.2015 года (п.1.2 договора).
Данный договор прошел государственную регистрацию, и в силу положений п.2 ст.651 ГК РФ, считается заключенным.
Согласно п.4.3 договора аренды, ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с п.3.1 договора аренды за пользование объектом Арендатор оплачивает Арендодателю арендную плату в размере 10 000 рублей за 1 кв.м. ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца за текущий месяц на основании выставленных Арендодателем счетов (счет-фактур).
25.01.2005 г. между Арендодателем (Чэнь Ци) и Арендатором (ООО «Корона») заключено дополнительное соглашение № 01 к договору от 19 января 2005 года на аренду недвижимого имущества б/н, в соответствии с которым изменены условия договора, предусмотренные п.1.1 и 1.2, в следующей редакции: п.1.1 – Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование часть нежилого здания – баня, литер А, расположенного по адресу: г.Хабаровск, ул.Выборгская,97, лит.А, общей площадью 228,7 кв.м. для использования под размещение сауны (бани) и служебных помещений с правом сдачи объекта в субаренду на период действия договора, а именно следующие подвальные помещения: комната № 11 площадью 21,2 кв.м., комната № 4 площадью 4.3 кв.м., комната № 5 площадью 5 кв.м., комната № 6 площадью 74,1 кв.м., комната №7 площадью 10,9 кв.м., комната № 8 площадью 8,9 кв.м., комната № 9 площадью 12,4 кв.м., комната №10 площадью 34,3 кв.м., комната № 20 площадью 11,6 кв.м., комната № 21 площадью 9,7 кв.м., комната № 1 площадью 26.4 кв.м., комната № 2 площадью 9,9 кв.м. П.1.2 – срок аренды устанавливается с 19 января 2005 года по 19 января 2055 года.
25.01.2005 г. сторонами подписан передаточный акт.
Указанное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию.
В соответствии с п.п. «а» и «в» пункта 4.4 договора аренды Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случаях, когда Арендатор: - пользуется имуществом с нарушением условий использования имущества, - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.
Основанием для досрочного расторжения договора аренды и дополнительного соглашения к договору в судебном порядке истец указывает: использование имущества арендатором с нарушением условий договора (не по целевому назначению – под сауну), и не внесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного в договоре срока. Помимо сауны, в арендуемом помещении имеется бар с барной стойкой, однако при заключении договора бар не оговаривался. Задолженность по арендной плате превышает 5 миллионов рублей. Претензия о погашении задолженности и необходимости расторжения договора аренды в судебном порядке оставлена ответчиком без ответа.
Требование о выселении из помещений является производным от требования о расторжении договора аренды и дополнительного соглашения к договору.
По запросу суда истцом был представлен технический паспорт здания, в котором расположены помещения, являющиеся предметом договора аренды от 19.01.2005 и дополнительного соглашения к договору от 25.01.2005 г.
Согласно техническому паспорту на здание Досуговый центр с рестораном и гостиницей, расположенное по адресу: г.Хабаровск, ул.Выборгская,97, составленному по состоянию на 22.04.2010 г., в здании произведена перепланировка, в результате которой изменились площади помещений, номера и количество помещений, в том числе и являющихся предметом договором аренды недвижимого имущества, заключенного между Чэнь Ци и ООО «Корона».
На экспликации истец обозначила помещения, занимаемые арендатором в подвале здания, а именно: № 9 площадью 6,6 кв.м., № 10 площадью 13,1 кв.м., № 11 площадью 21,5 кв.м., №12 площадью 11,1 кв.м., № 13 площадью 1,19 кв.м., № 14 площадью 5,5 кв.м., № 15 площадью 4,2 кв.м., № 16 площадью 26,4 кв.м., № 17 площадью 2,44 кв.м., № 18 площадью 1,3 кв.м., № 19 площадью 3,8 кв.м., № 20 площадью 4,5 кв.м., № 21 площадью 7,8 кв.м., № 22 площадью 10,8 кв.м., № 23 площадью 7,7 кв.м., № 24 площадью 7,1 кв.м., № 25 площадью 5,6 кв.м., № 26 площадью 7,0 кв.м., № 27 площадью 18,4 кв.м., № 28 площадью 3,9 кв.м., № 29 площадью 5,2 кв.м., № 30 площадью 1,46 кв.м., № 31 площадью 1,1 кв.м., № 32 площадью 15.3 кв.м., № 33 площадью 3,9 кв.м., № 34-35 площадью 2,40 кв.м., № 36 площадью 4,6 кв.м., № 37 площадью 3,0 кв.м., № 38 площадью 3,7 кв.м. Итого – 30 помещений, общей площадью 210,59 кв.м.
В связи с чем и требования истцом первоначально были заявлены о выселении ответчика из помещений №№ 9-38, расположенных в подвале здания, ЛИТ.А, расположенного по адресу: г.Хабаровск, ул.Выборгская,97.
Впоследствии истец требования уточнила: настаивает на требовании о выселении ООО «Корона» из занимаемых помещений № 1, 2, 4-11, 20, 21 (всего – 12 помещений) общей площадью 228,7 кв.м., которые указаны в дополнительном соглашении к договору аренды в качестве предмета договора аренды.
В соответствии со ст.81 АПК РФ лицо, участвующее в деле, представляет арбитражному суду свои объяснения об известных ему обстоятельствах, имеющих значение для дела, в письменной или устной форме.
Из пояснений представителя истца в суде следует, что разночтения по предмету договоры аренды в части количества занимаемых помещений, их номеров и площади в договоре аренде и в исковых требованиях связаны с тем, что в 2009 году в здании, в котором расположены спорные помещения, собственником была произведена перепланировка, в связи с чем, изменились площади помещений, номера и количество. На время выполнения ремонтных работ арендатором помещения в сентябре 2009 года были освобождены. После проведения перепланировки арендатор с ноября 2009 года вновь занял помещения, которые по техническому паспорту соответствуют номерам 9-38. Вопрос о необходимости освобождения помещений в связи с ремонтными работами решался с арендатором в устном порядке.
Cогласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Объекты аренды определены в ст.607 ГК РФ.
Предмет договора аренды является одним из существенных условий договора, в том числе договора аренды недвижимого имущества.
В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Пунктом 4.1 договора аренды от 19.01.2005 г. стороны предусмотрели, что изменение условий договора допускается по соглашению сторон, оформленному в письменном виде.
В силу п.1 ст.450 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Из пояснений представителя истца следует, что после перепланировки в здании, ЛИТ.А, расположенном по адресу: г.Хабаровск, ул.Выборгская,97, арендатор занял помещения в подвале здания, обозначенные в техническом паспорте под номерами 9-38.
При этом, никаких изменений в договор аренды в связи с изменением предмета договора после проведения работ, связанных с перепланировкой, не вносилось, дополнительного соглашения между ИП Ишмухаметовой Н.Ф. и ООО «Корона» по изменению п.1.1 договора не заключалось.
Принимая во внимание пояснения представителя истца, суд приходит к выводу о том, что договор аренды б/н от 19.01.2005 и дополнительное соглашение к договору от 25.01.2005 г. с момента выполнения ремонтных работ, связанных с перепланировкой в здании по ул.Выборгская,97 в г.Хабаровске, и освобождения помещений арендатором в сентябре 2009 года прекратили свое действие, арендные отношения между сторонами по пользованию объектами недвижимости, указанными в дополнительном соглашении к договору, фактически прекращены с этого момента. В результате перепланировки нежилые помещения, арендованные ООО «Корона», перестали существовать.
В связи с чем, не имеется правовых оснований для расторжения договора аренды от 19.01.2005 и дополнительного соглашения к нему от 25.01.2005 в судебном порядке по основаниям, предусмотренным п.п. «а» и «в» пункта 4.4 договора аренды, то есть в связи с нарушением условий договора со стороны арендатора, поскольку договор аренды между сторонами прекратил свое действие, и, соответственно, нет оснований для удовлетворения требований о выселений ООО «Корона» из помещений № 1, 2, 4-11, 20, 21 в подвале здания, расположенного по ул.Выборгская,97 в г.Хабаровске, принимая во внимание указанное истцом основание заявленных требований и указание истца на фактическое занятие ответчиком помещений №№ 9-38.
Расходы по уплате государственной пошлины согласно ст. 110 АПК РФ относятся на истца
Руководствуясь статьями 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Ишмухаметовой Нины Федоровны к обществу с ограниченной ответственностью «Корона» о досрочном расторжении договора аренды, выселении из занимаемых помещений – отказать.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а так же в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший решение - Арбитражный суд Хабаровского края.
Судья Н.Л.Коваленко
